揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

1、揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告揚(yáng)州商業(yè)項(xiàng)目介紹市場(chǎng)部 08年5月一、揚(yáng)州商業(yè)概況二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目三、在售商業(yè)項(xiàng)目揚(yáng)州商業(yè)項(xiàng)目介紹揚(yáng)州商業(yè)項(xiàng)目介紹一、揚(yáng)州商業(yè)概況一、揚(yáng)州商業(yè)概況? 揚(yáng)州有著非常濃厚的商業(yè)經(jīng)營(yíng)底蘊(yùn)，進(jìn)入二十一世紀(jì)后，揚(yáng)州商業(yè)零售業(yè)開始發(fā)生變革，人們的消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購(gòu)物型消費(fèi)發(fā)展到購(gòu)物與休閑、娛樂、飲食相結(jié)合的享受型消費(fèi)，并且已成為時(shí)尚，大型一站式綜合型商業(yè)逐漸興起;? 文昌閣商圈在揚(yáng)州商圈中占主體地位，主要為百貨、餐飲、娛樂、金融等，主要代表為金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、時(shí)代廣場(chǎng)、萬家福商城、百盛廣場(chǎng)等；? 其他的商圈有以廣潤(rùn)發(fā)和京華城為標(biāo)志的西部新商圈；以汽車西

2、站、揚(yáng)州商城、新世紀(jì)大酒店、萬都五金機(jī)電城為中心的汽車站商圈；以曲江小商品市場(chǎng)、副食品城、金盛國(guó)際家居城為主的東部新商圈；以五亭龍玩具城、江陽商貿(mào)城及沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)為支撐的北郊新商圈。圈。揚(yáng)州商圈構(gòu)成一、揚(yáng)州商業(yè)概況一、揚(yáng)州商業(yè)概況? 目前揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況都比較好，專業(yè)市場(chǎng)如曲江小商品城、紅星美凱龍、金盛國(guó)際家居等經(jīng)營(yíng)均十分良好，甚至一鋪難求。但綜合類商業(yè)除文昌閣商圈外其他經(jīng)營(yíng)均不理想，主要原因?yàn)殚_發(fā)商在出售產(chǎn)權(quán)后，招商、經(jīng)營(yíng)工作開展不力，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，如宋城名都、望月路步行街等雖然銷售較好，但整體運(yùn)營(yíng)狀況欠佳；? 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式主要有兩種：出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。出售產(chǎn)權(quán)

3、，提供包租。其包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率（通常為8%）以及固定投資回報(bào)率加超出分成；? 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者構(gòu)成，投資者是購(gòu)買商鋪的主力。商業(yè)地產(chǎn)吸引眾多投資者的主要原因是其投資回報(bào)高。住宅用房的投資回報(bào)率約為6-8%，商鋪的投資回報(bào)則為8-10%，揚(yáng)州汶河路、三元路等路段的商鋪投資收益甚至達(dá)到15%以上;? 商業(yè)地產(chǎn)在近幾年發(fā)展迅猛，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，尤其是在西區(qū)，這也將極大地促進(jìn)揚(yáng)州較發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展.現(xiàn)狀分析一、揚(yáng)州商業(yè)概況一、揚(yáng)州商業(yè)概況? 西區(qū)有京華城中城就有130萬平方米住宅，還有奧都花城、和美第、萬豪西花園、西郡188莊園、新港名興花園和中信泰富錦

4、苑、海德公園等樓盤，住宅將達(dá)到300萬平方米左右，未來幾年內(nèi)，這里將具有總建筑面積近500萬平方米的住宅，可以說西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)有著較大的潛力；? 西區(qū)是揚(yáng)州大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的區(qū)域，擁有京華城中城LIVING MALL、金都匯、來鶴臺(tái)、大潤(rùn)發(fā)、望月路步行街等諸多商業(yè)項(xiàng)目，也有萬都裝飾城、高力汽配城、紅星美凱龍等專業(yè)市場(chǎng);? 雖然西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)最近發(fā)展及其迅速，但由于某些新項(xiàng)目的人氣不足，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)并不理想，尤其以京華城中城為代表，每年都處于巨額虧損中。西區(qū)商圈介紹二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目萬家福商城二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目萬家福商城萬家福商場(chǎng)? 位置：汶河北路9號(hào)? 營(yíng)業(yè)面積：1.8萬平方米

5、? 樓層：地上6層，地下一層? 年?duì)I業(yè)額：約1.8億元? 經(jīng)營(yíng)檔次：中高檔，以服飾為主? 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：場(chǎng)費(fèi)用3000元，不收取租金和水電費(fèi)，采取銷售額扣點(diǎn)方式，扣點(diǎn)數(shù)為24-25%左右? 經(jīng)營(yíng)狀況：有較高的知名度，經(jīng)營(yíng)狀況較好，但布局較亂，空間較小二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目金鷹國(guó)際商城二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目金鷹國(guó)際商城金鷹國(guó)際商城? 位置：汶河南路120號(hào)? 營(yíng)業(yè)面積：3.5萬平方米? 樓層：地上6層? 年?duì)I業(yè)額：約2億元? 經(jīng)營(yíng)檔次：目前揚(yáng)州最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所，國(guó)際知名精品百貨為主? 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：無進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，扣點(diǎn)與萬家福接近。商鋪為金鷹自己所有，不對(duì)外銷售；? 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況良好，人流量大，公認(rèn)

6、的揚(yáng)州最好的購(gòu)物場(chǎng)所。二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)? 揚(yáng)州首家“一站式”消費(fèi)購(gòu)物中心；? 經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋百貨、餐飲、娛樂休閑、健身等；? 文昌閣商圈娛樂、休閑因素極多，體現(xiàn)“一站式”消費(fèi)的購(gòu)物場(chǎng)所不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，且商品品牌等相對(duì)金鷹等較弱，故其競(jìng)爭(zhēng)力較差，客戶多以學(xué)生、中低收入者為主。二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目宋城名都二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目宋城名都? 位置：文昌中路與泰州路交匯處? 概況：總建筑面積約2.6萬平方米，商鋪全部模仿宋朝時(shí)期建筑；? 經(jīng)營(yíng)類型：最初定位于古玩字畫、傳統(tǒng)工藝品等，但目前多為餐飲、裝潢裝飾及一些小型公司等，空置率約20%；

7、? 售價(jià)：開盤時(shí)售價(jià)為一樓平均售價(jià)約7000元/m2；二樓平均售價(jià)約4000元/m2；三樓平均售價(jià)約2300元/m2，目前，附近文昌路的店鋪售價(jià)已在1.5萬元/m2 左右；? 租金：目前一樓租金僅約15元/月/ m2，回報(bào)率極低。二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)步行街二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)步行街? 位置：位于邗江路東，江陽西路南? 概況：步行街總建筑面積約3萬平方米，步行街旁還有主體式賣場(chǎng)-潤(rùn)揚(yáng)服飾城，由于靠近汽車西站，其商業(yè)檔次很難有所提高，目前主要以小型旅社、餐飲、娛樂、服裝等，內(nèi)街僅約1/3店面在經(jīng)營(yíng)，沿江陽路段生意較好，多為餐飲。? 租金：目前內(nèi)街租金一樓僅15-20元/月/

8、 m2左右，與周邊住宅的租金相似，回報(bào)率極低，且很難出租二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目東方家藝廣場(chǎng)二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目東方家藝廣場(chǎng)? 位置：江陽中路新世紀(jì)大酒店東南側(cè)? 概況：建筑面積：約9000平方米? 經(jīng)營(yíng)類型：家藝時(shí)尚精品? 售價(jià)：一樓：13000元/平方米二樓：9500元/平方米三樓：7300元/平方米四樓：5700元/平方米五樓：4700元/平方米；? 返祖：包租十年，年回報(bào)率8% 二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目萬都裝飾城二、已交付使用的商業(yè)項(xiàng)目萬都裝飾城? 位置：位于公司項(xiàng)目西側(cè)? 概況：總建筑面積約20萬平方米，專業(yè)從事各類裝飾材料的批發(fā)和零售，整體檔次不高，多以中低品牌為主，經(jīng)營(yíng)狀況較

9、好。? 售價(jià)：07年5月份開盤均價(jià)為5000元/平方米，一樓達(dá)1萬元/平方米二、已交付使用商業(yè)項(xiàng)目紅星美凱龍二、已交付使用商業(yè)項(xiàng)目紅星美凱龍? 位置：江陽西路，公司項(xiàng)目北側(cè)? 概況：總建筑面積18萬平方米，該廣場(chǎng)集家居智能信息、家居文化傳播、家居展覽演示、國(guó)際名牌展示、購(gòu)物休閑于一體，是揚(yáng)州地區(qū)地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的家具建材市場(chǎng)。三、在售商業(yè)項(xiàng)目萬都五金機(jī)電城三、在售商業(yè)項(xiàng)目萬都五金機(jī)電城? 位置：位于江陽西路98號(hào)。? 概況：2008年4月18號(hào)正式開盤，該項(xiàng)目的銷售方式為一層、二層商鋪整體銷售，三層單獨(dú)銷售? 經(jīng)營(yíng)類型：五金、機(jī)電等? 售價(jià)：內(nèi)街商鋪均價(jià)在7000元/平方米左右（一、二層

10、整層），沿江陽路段價(jià)格在7500元/平方米左右（一、二層整層），三層單獨(dú)銷售，主要以小面積為主，價(jià)格均價(jià)在3400元/平方米-3500元/平方米? 返租：采用兩年返租的形式，每年的返租額為10% 三、在售商業(yè)項(xiàng)目金水橋商業(yè)街三、在售商業(yè)項(xiàng)目金水橋商業(yè)街? 位置：興城西路南側(cè)、潤(rùn)陽路東側(cè)? 概況：其眼界商鋪面積約6000平方米。計(jì)劃打造300米的風(fēng)情街。? 經(jīng)營(yíng)類型：餐飲、休閑等? 售價(jià)：一二樓整體銷售，均價(jià)為1萬元/平方米，三層均價(jià)為5000元/平方米，銷售情況一般；? 返祖：無返租三、在售商業(yè)項(xiàng)目京華城中城三、在售商業(yè)項(xiàng)目京華城中城? 位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)? 概況：沿街商業(yè)總面積

11、約1.6萬平方米，另外還有總建筑面積約19萬平方米的LIVING MALL? 經(jīng)營(yíng)類型： LIVING MALL一樓為精品世界與女皇，還有星巴克、婚紗攝影等；二樓為男裝、家紡等；三樓為影院、健身、休閑會(huì)所等；四樓為美食；五樓為桑拿、演藝吧等? MALL不收取租金，采取銷售額扣點(diǎn)的方式，扣點(diǎn)位21%左右。顧客稀少，據(jù)其招商部反映，下半年將對(duì)MALL的商品結(jié)構(gòu)等進(jìn)行重組? 其沿街商鋪的售價(jià)達(dá)10000元/平方米以上，沒有返租，銷售一般。三、在售商業(yè)項(xiàng)目德豪瘦西湖新天地三、在售商業(yè)項(xiàng)目德豪瘦西湖新天地? 位置：揚(yáng)子江北路與念四橋路交匯處? 概況：建筑面積約6.8萬平方米，包括地上3層，地下1層?？偼?/p>

12、資超過4個(gè)億，該項(xiàng)目于2007年7月正式開業(yè)。? 經(jīng)營(yíng)類型：餐飲、旅游、購(gòu)物、娛樂、休閑等? 售價(jià)：一樓均價(jià)2.6萬元/平方米，二樓均價(jià)1.4萬元/平方米，三樓均價(jià)9000元/平方米。? 雖然多數(shù)已售出，但整體經(jīng)營(yíng)狀況不善，一樓整在經(jīng)營(yíng)中的不足2/3，二、三樓更少，據(jù)銷售人員反映，下半年將進(jìn)行重新規(guī)劃，確定返租形式等。三、在售商業(yè)項(xiàng)目凱運(yùn)天地、壹位廣場(chǎng)三、在售商業(yè)項(xiàng)目凱運(yùn)天地、壹位廣場(chǎng)? 位置：凱運(yùn)天地位于文昌東路106號(hào)。壹位廣場(chǎng)位于運(yùn)河西路與古運(yùn)河交匯處? 概況：凱運(yùn)天地的商鋪為華美達(dá)酒店的商業(yè)裙房，一二層整體銷售，均價(jià)為12500元/平方米，面積均在100-400平方米之間。壹位廣場(chǎng)為綜合性商業(yè)中心，主營(yíng)餐飲、百貨、休閑等，預(yù)計(jì)08年下半年開盤，三四層整體銷售，均價(jià)在9000元/平方米以上，一二層整體均價(jià)在12000元/平方米左右。? 兩個(gè)項(xiàng)目均沒有返租，由開發(fā)商進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃。凱運(yùn)天地壹位廣場(chǎng)三、在售商業(yè)項(xiàng)目江陽商貿(mào)城二期三、在售商業(yè)項(xiàng)目江陽商貿(mào)城二期? 位置：揚(yáng)子江北路江陽工業(yè)園內(nèi)? 概況：總建筑面積約13萬平方米的超大型建材物流中心。市場(chǎng)內(nèi)分陶瓷區(qū)、石材區(qū)、木業(yè)區(qū)、水暖器材區(qū)、物流倉(cāng)存區(qū)