房地產(chǎn)公司會計核算會計處理大全

1、房地產(chǎn)公司會計核算會計處理大全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算業(yè)務一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 房地 產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地 和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算業(yè)務一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將 土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有： 1. 土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后， 既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行

2、組 織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。2 .房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完 成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā) 的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3 .城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。4 .代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：1 .開發(fā)經(jīng)營的計劃性.企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控

3、制在國家計劃 范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理 六統(tǒng)一 ”原則和企業(yè)的建 設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2 .開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的 價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本 費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費

4、用、銷售費用、 財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用.由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部 分組成。四.簡述房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）開發(fā)成本共有八項：1 . 土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀 況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素 修正得到。2 . 土地征用及拆遷安置補償費。（

5、1）土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力 安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征 地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。（2）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序， 將國有儲備土地 或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使 用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩 部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3 .前期工程費。前期工程費主要包括：項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定 百分比

6、估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的 3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根 據(jù)所需工作量結(jié)合有關收費標準估算。（2）三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場 地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有 關計費標準估算。4 .建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費卜設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、 消 防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段， 建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標 估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法

7、等估算。5 .基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、 環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6 .公共配套設施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費”的估算方法。7 .不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3% 5%計算。8 .開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅 金和地方政府或有關部門征收的費用。 在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設 項目投資構(gòu)成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算

8、。（二）開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1 .管理費用。可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3%左右計算。2 .銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費。約為銷售收人的2% 3%;銷售代理費。約為銷售收入的1 . 5% 2%;（3）其他銷售費用。約為銷售收入的 0. 5% 1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4% 6%。3 .財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務 費用（如匯兌損失等）。（三）投資與成本費用估算結(jié)果的匯總為了便

9、于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。五.詳述房地產(chǎn)開發(fā)成本一、土地開發(fā)成本構(gòu)成1、土地征用及拆遷費新區(qū)開發(fā)含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土 地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場的拆遷賠償費等。舊城區(qū)開 發(fā)含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。2、土地購置費 雙方在土地交易中發(fā)生的價款。3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費 指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設費，包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排 洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發(fā)單位價目成本總額包括 以下幾種，歸

10、集并計算出單項總造價后，按土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成 本中去。場地平整勘察設計臨時設施樁基工程土建安裝 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。5、耕地占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資 產(chǎn)使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調(diào)費11、新菜田開發(fā)基金12、出讓金業(yè)務費13、契稅14、利息 目前國內(nèi)外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應以復

11、利計息計人成本。二、建筑及安裝工程費1、建筑及安裝工程費指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設備購置費用。主要 包括：人工費直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。材料費工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及 零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費。 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發(fā)生的費用。包括折舊費、 大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。施工管理費為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包 括：- 工作人員工資- 工資附加費- 辦公費- 差旅費- 檢驗試驗費設備購置及安裝費包括各種設備的購置及安裝費。-

12、供熱及換熱站- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）- 電梯2、小區(qū)內(nèi)公共服務及建設費 指按規(guī)劃要求興建中小學校、幼兒園健身設施或用房醫(yī)院派出所環(huán)境衛(wèi)生用房 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室）居委會商店停車場（洗車場）其他服務設施3、小區(qū)內(nèi)公共設施配套工程建設費（單指工程施工費用）道路停車場地面硬化圍墻排水、排污管道供水管道、二次加壓監(jiān)控系統(tǒng)供電線路、路燈寬帶及機房有線電視通訊線路供熱管道及換熱站園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環(huán)境保護監(jiān)察費10、城市

13、綠化費五、前后期費用1、勘察設計費2、監(jiān)理費3、招標費4、質(zhì)檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發(fā)管理費8、房屋所有權(quán)登記費9、房屋所有權(quán)登記工本費10、物業(yè)前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質(zhì)量監(jiān)督費13、工程造價管理費14、安全監(jiān)督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費六、預備費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經(jīng)營管理費 企業(yè)運行項目管理過程中所發(fā)生的費用1、監(jiān)察審計費2、資質(zhì)年審費3、營業(yè)執(zhí)照年審費4、治安費5、衛(wèi)生費6、行業(yè)管理部門培訓費7、城市交通集資

14、費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統(tǒng)籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業(yè)稅十一'、各種稅費國家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤額六.會計核算本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉 業(yè)務流程為公司拿地，請設計公司設計，委托施工單位承建，自己或請代理銷售 房子，結(jié)算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值準備。(1) 1002銀行存款.一般的房地產(chǎn)公司都會涉及到貸款和銀行按

15、揭貸款，這里面會涉及到幾種性質(zhì)不 同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設成三級明細1002.01結(jié)算戶下設明細1002.02貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細1002.03按揭保證金戶視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。(2) 1012其他貨幣資金、1101短期投資、11

16、02短期投資跌價準備、1121應 收票據(jù)、1131應收股利、1132應收利息這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務 核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1122應收賬款現(xiàn)在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產(chǎn)開發(fā) 商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式 促銷，會形成應收賬款(交房，并且結(jié)算以后).(4)1221其它應收款 注意這個科目有很多存出 保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如 墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花 樣不一樣，可以詳細了解一下項 目報建部門及工程部門的人員。這個科目建議只設這樣

17、幾個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用 個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細管理。在開始進行設置時設好， 尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的， 會 計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清楚。(5) 1231壞賬準備，基本不用。(6) 1123預付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候， 也不會很復雜，最近一年， 預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，最好還是收一單發(fā) 票付一筆款。(7)1161應收補貼款、1403原材料、14

18、11周轉(zhuǎn)材料、1404材料成本差異、 1407商品進銷差價、1408委托加工物資、1471存貨跌價準備、1511長期股 權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資、1512長期投資減值準備、1521投資性房地產(chǎn) 等科目基本上不用。(8) 1243庫存商品(開發(fā)產(chǎn)品)一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。(9)1601固定資產(chǎn)、1602累計折舊、1606固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。(10)1603固定資產(chǎn)減值準備、1605工程物資、1604在建工程、1605在建 工程減值準備、1701無形資產(chǎn)、1703無形資產(chǎn)減值準備、1815未確認融資 費用、180

19、1長期待攤費用、1901待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用， 與其它無異。(11)2001短期借款：一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是 24個月，應該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開 發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。(11)2201應付票據(jù)：一般不用。(12)2202 應付賬款，此科目不要用對單位的二 級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類別： 如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒 有必要，直接用往來核算，在用 往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱， 方便以后核查，這一點，做會計要給予相當?shù)闹匾暋Ｍ瑫r建議所有的付款都走這 里走一道，即便是票款兩清

20、的時候。即用下面的分錄：借：應付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引 起相當?shù)闹匾暎鹊經(jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。(13)2203預收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預售 的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。如 果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)， 根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同， 能 夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預收房款的核算中

21、最好把一次性付款、分 期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，不至于出現(xiàn)你的老板會找你要 什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據(jù)。(14) 2211應付職工薪酬、2232應付股利與其它無異。(15)2171應交稅費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況 不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準， 從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納 稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的 溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。(16)2241其它應付款一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核 算，如果為了會計報表的需要， 有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程 進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核 算，建議先整體規(guī)劃好。二 級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況 來考慮。