石碣項(xiàng)目招商方案修

1、石碣·財(cái)富廣場(chǎng)2012年招商策略富盈（商業(yè)）集團(tuán)商業(yè)中心2012年5月20日目錄一、 市場(chǎng)研究1、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析32、市場(chǎng)需求分析3二、 項(xiàng)目SWOT及招商情況分析1、S-優(yōu)勢(shì)分析 42、W-劣勢(shì)分析 43、O-機(jī)會(huì)分析 44、T-威脅分析 55、項(xiàng)目目前招商情況分析 5（1）出租明細(xì) 6 （2）未出租商鋪分析 6三、 項(xiàng)目定位補(bǔ)充調(diào)整1、經(jīng)營(yíng)調(diào)整定位72、消費(fèi)定位調(diào)整73、功能調(diào)整方案74、租金調(diào)整方案8四、 招商策略1、基本策略102、執(zhí)行策略113、招商政策124、招商方式及拓展計(jì)劃125、招商任務(wù)分解13五、廣告推廣策略1、推廣主題 152、推廣策略 153、推廣計(jì)劃 （具

2、體推廣計(jì)劃，另呈）15前言本方案制定鑒于本年度的招商旺季，目前部分商業(yè)項(xiàng)目急需啟動(dòng)補(bǔ)位招商工作，本項(xiàng)目的招商難點(diǎn)和關(guān)鍵在四號(hào)公寓、名店街西面商鋪。由于存在一定增容、消防、排煙和產(chǎn)品配套功能不足等明顯的硬傷，使可能實(shí)現(xiàn)商鋪的出租和客戶選擇面受到明顯的限制，給招商帶來一定的困難。而且項(xiàng)目位置稍偏，在當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實(shí)商業(yè)環(huán)境中不具備引領(lǐng)作用，其總體的戰(zhàn)略定位主要考慮對(duì)商業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性，以短、平、快的招商策略達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)。所以，本項(xiàng)目招商策略的基本點(diǎn)是先名店街，后特色餐飲美食街；本地為主，外地為輔；以大帶小，以點(diǎn)帶面，實(shí)行“低門檻、放水養(yǎng)魚”等的招商策略吸引品牌商家進(jìn)駐，提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)項(xiàng)目的招商；并嚴(yán)格把

3、控以下五個(gè)招商關(guān)鍵控制點(diǎn)：市場(chǎng)了解程度與調(diào)控能力，招商目標(biāo)的達(dá)成，招商推廣的效果，招商準(zhǔn)備，招商價(jià)格及策略的適應(yīng)性。一、市場(chǎng)研究1、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析石碣鎮(zhèn)處于廣深走廊中間，與東莞市區(qū)一衣帶水、隔江相望，是明末民族英雄袁崇煥的故鄉(xiāng)，被譽(yù)為“東江之珠”。其位于東莞市東北部，地處東江河畔，東接石龍古鎮(zhèn)，西臨東莞市區(qū)，南距深圳78公里，北離廣州62公里。全鎮(zhèn)總面積36平方公里，下轄15個(gè)村（社區(qū)），戶籍人口4萬多人，新莞人18萬人。鑒于石碣·財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目毗鄰石碣鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)，緊臨崇煥大道旁；項(xiàng)目所處地理位置較優(yōu)越，但近一年來，東莞商業(yè)地產(chǎn)整體上不景氣，呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)租售開始下滑

4、，商鋪開始滯銷，商家入駐率走低。相對(duì)樂觀的是，正在籌建中的石碣新城市中心沿袁崇煥大道西段兩側(cè)布局，規(guī)劃用地總面積為2平方公里。新城市中心以市民廣場(chǎng)為主體，以石碣鎮(zhèn)行政辦事中心為重點(diǎn)，包括公安大樓、交通大廈、供電大廈、體育中心、圖書館等市政公共設(shè)施，配套發(fā)展一批商業(yè)樓宇、高尚住宅、酒店商貿(mào)等項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)是集行政、金融、居住、文化、休閑于一體的新興發(fā)展區(qū)。由此可見，本項(xiàng)目未來有望成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，成為石碣的城市名片。2、市場(chǎng)需求分析根據(jù)我們近期對(duì)崇煥大道及鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)臨街商鋪的經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的隨機(jī)訪談了解調(diào)查分析（詳細(xì)見附表），結(jié)果如下：（1） 經(jīng)營(yíng)者對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需求：a) 品牌商鋪

5、使用面積為30100平米；b) 商鋪層高吊頂后在3.2左右；c) 商鋪面寬要求在56米，與進(jìn)深比在1：1.5左右。（2） 消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的需求a) 到項(xiàng)目的目的除購(gòu)買餐飲、服裝及日常生活配套用品外，其次是休閑與娛樂；b) 對(duì)項(xiàng)目滿意度最好的購(gòu)物環(huán)境為嘉榮SPAR超市，其產(chǎn)品質(zhì)量與售后服務(wù)質(zhì)量，不滿意的是商業(yè)街購(gòu)物環(huán)境；c) 對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的要求依次是人流聚集的商業(yè)廣場(chǎng)、特色的中西餐飲美食、休閑娛樂設(shè)施；二、 項(xiàng)目SWOT及招商情況分析1、 S-優(yōu)勢(shì)分析a) 項(xiàng)目地處石碣經(jīng)濟(jì)商圈緊臨崇煥路與東風(fēng)路交匯，周邊具備成熟的商業(yè)氛圍，地域優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大；b) 開發(fā)商的政府背景：不僅具

6、有良好的公眾信譽(yù)度，同時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)作可利用的社會(huì)資源相對(duì)充足；c）項(xiàng)目商業(yè)部分采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、并有意向品牌商家麥當(dāng)勞與現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)品牌-財(cái)富廣場(chǎng)向投資者投資保障，有利增強(qiáng)投資信心。2、W-劣勢(shì)分析a) 由于地塊條件限制，項(xiàng)目臨街商鋪離商業(yè)廣場(chǎng)聚集較少，商業(yè)氛圍不夠濃厚，缺乏形象感和地標(biāo)性。b) 土地性質(zhì)為商業(yè)用地，物管、水電成本較高，增容、消防等問題給經(jīng)營(yíng)者帶來一定壓力，增加出租的難度。b) 停車方面，臨街商鋪地上停車僅約為60個(gè)，數(shù)量明顯區(qū)域配備相對(duì)偏少。c) 商業(yè)街部分位置偏后，人流較難聚集，招商有一定的難度。3、O-項(xiàng)目機(jī)會(huì)a) 正在籌建中的石碣新城市中心沿袁崇煥大道西段兩側(cè)布局

7、,未來將為本項(xiàng)目帶來持續(xù)的消費(fèi)者；b)項(xiàng)目重新定位招商推廣，將提高項(xiàng)目的形象，提升項(xiàng)目的知名度與名譽(yù)度，為未來投資經(jīng)營(yíng)者帶來持續(xù)的商機(jī);c)走訪過市區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)休閑娛樂、餐飲等多個(gè)行業(yè)，門前轉(zhuǎn)讓廣告較多，可見周邊的商家可能流入石碣，舉個(gè)例子：如石碣百匯中央規(guī)劃的餐飲區(qū)域租金每平方僅18-25元，百匯中央左側(cè)西餐廳每平方僅45元，導(dǎo)致部分客戶因?yàn)閮r(jià)格原因流失到該項(xiàng)目。d)石碣商業(yè)圈正在增加如君悅天城、百匯中央、新世紀(jì)、萬貨城、盛妝百貨、七里香等商業(yè)分流我司客源。4、T-威脅分析a)當(dāng)前通脹是眾多商家頭痛的問題，商家反映招工難與租金高、原材料上漲、回籠資金難、商品銷售量降低等壓力導(dǎo)致商家對(duì)投資尤為謹(jǐn)慎

8、。 b)政府規(guī)劃存在的不確定因素和實(shí)施上可能存在的變數(shù)，對(duì)項(xiàng)目的定位及后期的經(jīng)營(yíng)有直接的影響。 c)與項(xiàng)目同步招商，石碣與周邊（石龍）商圈市場(chǎng)總體投放量的影響，大型商業(yè)項(xiàng)目眾多，營(yíng)銷上的競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到白熱化，其焦點(diǎn)將集中在優(yōu)質(zhì)投資客戶和商業(yè)資源的爭(zhēng)奪上。對(duì)本項(xiàng)目的直接影響是廣告推廣存在一定的壓力。5、項(xiàng)目目前招商情況分析（1）出租明細(xì)（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到2012年5月20日）項(xiàng) 目可出租面積（）已出租面積（）出租率繽紛世界(包含三樓東莞證券)5,019.355,019.35100%財(cái)富廣場(chǎng)（含嘉榮SPAR）16,853.2415,449.691.67%四號(hào)公寓165276746.43%盈翠豪庭（富盈花

9、園）1,497.51607.6140.57%盈翠豪園2,021.372,021.37100%項(xiàng)目總招商率27,043.4723,864.9388.50%詳見各分區(qū)租控圖：（2）未出租商鋪分析石碣項(xiàng)目未租鋪位統(tǒng)計(jì)表區(qū)域未租鋪位(間)數(shù)合計(jì)建筑面積（）占比率四號(hào)公寓1588554%財(cái)富廣場(chǎng)（名店城，不含嘉榮SPAR）231,403.6155%富盈花園11889.959%合計(jì)：49間3,178.51石碣·財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目自2010年6月份重新制定租金價(jià)格策略后，經(jīng)項(xiàng)目組的努力，近期招商情況已稍有好轉(zhuǎn)，將伴隨新一輪項(xiàng)目規(guī)劃于今年6月份重裝出爐，項(xiàng)目面貌將煥然一新，屆時(shí)連同KTV將新增休閑酒吧街、

10、特色風(fēng)情（臺(tái)灣）美食街等業(yè)態(tài)，使得項(xiàng)目業(yè)態(tài)多元化、一站式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)突顯出來。目前，新規(guī)劃方案正在緊張的微調(diào)當(dāng)中，預(yù)計(jì)今年6月項(xiàng)目重新包裝規(guī)劃后全面推出。但項(xiàng)目目前整體出租率仍不盡如人意，部分出租率均不達(dá)50%（不含盈翠豪園）招商陷入停滯、疲軟狀態(tài)。三、 項(xiàng)目定位補(bǔ)充調(diào)整1、 經(jīng)營(yíng)定位調(diào)整綜合項(xiàng)目上述商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合周邊市場(chǎng)消費(fèi)要求。石碣財(cái)富廣場(chǎng)今后的整體經(jīng)營(yíng)思路，將圍繞作為區(qū)域商業(yè)的業(yè)態(tài)補(bǔ)充、區(qū)域商業(yè)的亮點(diǎn)體現(xiàn)、區(qū)域消費(fèi)的需求服務(wù)為重心調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向來全面展開：以周邊社區(qū)與工廠配套消費(fèi)服務(wù)為宗旨，成為個(gè)人就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、消費(fèi)、生活、休閑娛樂、服務(wù)中心；以地方餐飲、文化旅游消費(fèi)服務(wù)為宗旨，

11、成為地方餐飲、旅游文化消費(fèi)的展示中心；以填區(qū)域商業(yè)配套服務(wù)為宗旨，成為區(qū)域商業(yè)的特色化亮點(diǎn)消費(fèi)服務(wù)中心。2、 消費(fèi)定位調(diào)整 消費(fèi)群體定位：本地居民及外來流動(dòng)人口；終極消費(fèi)目標(biāo)：周邊社區(qū)居民與工廠的工人、酒店與旅游人口、流動(dòng)人口。3、 功能調(diào)整方案 原功能規(guī)劃新功能調(diào)整方案，如下：表示為：米蘭酒吧街 表示為：潮流時(shí)尚街 表示為：特色餐飲美食街4、 租金調(diào)整方案鑒于目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣，項(xiàng)目招商局面難以展開，為了更好促進(jìn)項(xiàng)目的招商，加大招商力度，同時(shí)以“低門檻，放水養(yǎng)魚”的招商策略，吸引品牌商家進(jìn)駐，特此做以下租金調(diào)整：注：以上紅色字體為最新調(diào)整部分。四、 招商策略1、基本策略（1）、商家摸底調(diào)整策

12、略對(duì)現(xiàn)有商家從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、鋪面裝修、貨物擺設(shè)、經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)景方向及與項(xiàng)目定位升級(jí)的匹配度等角度綜合評(píng)估考慮，對(duì)“形象檔次低、不服從經(jīng)營(yíng)管理”的商家，合同到期不給予續(xù)約，堅(jiān)決清理，扶持“經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)好、店面形象好、配合項(xiàng)目升級(jí)改造”的商家經(jīng)營(yíng)，并持續(xù)引導(dǎo)“定位升級(jí)猶豫型”商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變。（2）、業(yè)態(tài)布局遵循產(chǎn)業(yè)集中、品牌商家靠前的策略街區(qū)功能區(qū)劃按照各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行科學(xué)布局（即在后期將微調(diào)現(xiàn)有商家經(jīng)營(yíng)位置，堅(jiān)持“品牌商家展示面好的位置、次品牌商家較偏位置”的原則）。（3）、主力商家“羊群效應(yīng)”策略充分巧妙的利用現(xiàn)有商家及日后主力品牌商家的影響力和號(hào)召力，帶動(dòng)次主力商家和散戶的入駐。操作要點(diǎn)

13、：未簽定正式合同之前，在獲得品牌與大商家允許的前提下，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及其它可能利用的場(chǎng)合，以極具沖擊力的表現(xiàn)形式在顯目的位置設(shè)置LED廣告牌，以展現(xiàn)品牌大商家風(fēng)貌，吸引其他商家關(guān)注。（4）、高姿態(tài)招商洽談策略在招商洽談時(shí)機(jī)和場(chǎng)合，均要求將財(cái)富廣場(chǎng)功能街區(qū)發(fā)展規(guī)劃、品牌升級(jí)思路作為洽談要點(diǎn)，將招商條件作為次要洽談內(nèi)容，在客戶表現(xiàn)出極大進(jìn)駐意向后再行深入洽談?wù)猩虠l件。招商洽談過程，規(guī)避“招商”、“想找場(chǎng)所”等口語化詞匯，多使用“引進(jìn)”、“品牌升級(jí)”、“要求”、“聯(lián)手”等高姿態(tài)詞匯，多介紹已進(jìn)駐的品牌商家。實(shí)施要求：宣傳推廣配合恰當(dāng)?shù)轿唬滑F(xiàn)場(chǎng)包裝極具引導(dǎo)性；招商物料合適，要點(diǎn)實(shí)在凸出；招商專員熟練掌握項(xiàng)

14、目各種資料和品牌升級(jí)思路，必須表現(xiàn)出高度專業(yè)，忌諱草率和低姿態(tài)。（5）、品牌層次控制策略嚴(yán)格控制招商品牌的層次，前期利用自身優(yōu)勢(shì)吸納合適項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃亮點(diǎn)品牌。這是保證從主力店到散戶招商全面實(shí)現(xiàn)的必要條件。2、執(zhí)行策略（1) 先大后小，以點(diǎn)帶面：先攻克各組團(tuán)品牌店大客戶，再借助品牌主力的影響力，渲染組團(tuán)魅力，帶動(dòng)散戶逐步進(jìn)場(chǎng)；（2) 以老帶新（以內(nèi)引外），圈層發(fā)動(dòng)：充分利用已進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家，利用“介紹商家進(jìn)駐送一個(gè)月免租期”等優(yōu)惠政策，刺激商家介紹新客戶進(jìn)駐；并利用品牌商家的影響力，吸引商家進(jìn)駐；（3) 多管齊下，泛渠道拓展，聯(lián)動(dòng)發(fā)動(dòng)：充分發(fā)揮公司商業(yè)資源、招商隊(duì)伍及現(xiàn)有商家的關(guān)系資源，打開拓展

15、接觸目標(biāo)商家的多條渠道，加快招商速度。（4) 小題大作，提升形象：在招商過程中，把項(xiàng)目形象調(diào)整放到品牌升級(jí)、經(jīng)營(yíng)升級(jí)的方向，提升項(xiàng)目高度和影響力。（5) 多方推廣，立體作戰(zhàn)：利用地面部分、品牌商家、廣告、網(wǎng)站、關(guān)系戶、現(xiàn)場(chǎng)包裝全方位宣傳、造勢(shì)、吸引客戶。（6) 發(fā)動(dòng)代理公司內(nèi)部資源及通過招商員上門拜訪形式進(jìn)行發(fā)動(dòng)。3、招商政策基本政策： 新進(jìn)場(chǎng)的商家：租賃100平方米以下 免租三四個(gè)月（視品牌商家實(shí)力評(píng)估而定）租賃100300平方米 免租六個(gè)月租賃300500平方米 免租八個(gè)月租賃500平方米以上 免租十個(gè)月（以上免租期含裝修期，不含物業(yè)管理費(fèi)）商戶引薦商家進(jìn)場(chǎng)可享受增加免租一個(gè)月；新商家免收

16、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，暫免市場(chǎng)統(tǒng)一推廣宣傳費(fèi)半年；免商家戶外廣告策劃費(fèi)；免收廣告制作費(fèi)（僅收制作材料費(fèi)）； 免費(fèi)提供使用停車位及廣告位半年； 新進(jìn)場(chǎng)商戶，樓體廣告位免費(fèi)使用半年； 新進(jìn)場(chǎng)商戶我公司將為其爭(zhēng)取相應(yīng)稅收減免優(yōu)惠政策，并協(xié)助辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照。特殊政策： 2012年7月份以前進(jìn)場(chǎng)的商家：一次性交清（合同）一年按7折收取租金；一次性交清半年則按8折收取租金。 2012年9月份之前進(jìn)場(chǎng)的商家：一次性交清（合同）一年按8折收取租金；一次性清交半年則按9折收取租金； 附加補(bǔ)充：主力品牌商家、特色業(yè)態(tài)、或經(jīng)營(yíng)面積在500平方米以上的商戶，免租期可根據(jù)實(shí)際招商情況而定，最多十個(gè)月；9月份之后進(jìn)場(chǎng)的商家優(yōu)惠政策，

17、待視之前的招商結(jié)果另議定。4、招商方式及調(diào)整拓展計(jì)劃立足東莞本地市場(chǎng)面向周邊城市，采取“內(nèi)外招商”相結(jié)合走出去請(qǐng)進(jìn)來的方式。圍繞石碣財(cái)富廣場(chǎng)重心業(yè)態(tài)調(diào)整和定位，以本地商家資源和增城、廣州、惠州、深圳等地資源為主。同時(shí)結(jié)合其它城市的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)和主力業(yè)態(tài)商品，進(jìn)行目的性的全方位招商邀請(qǐng)。目前開展招商工作仍重心將是針對(duì)石碣整個(gè)項(xiàng)目的招商業(yè)態(tài)進(jìn)行重新調(diào)整升級(jí)，引進(jìn)形象優(yōu)質(zhì)、具備實(shí)力以及核心競(jìng)爭(zhēng)能力的業(yè)態(tài)到場(chǎng)進(jìn)駐，引爆商業(yè)街的投資熱潮，穩(wěn)定消費(fèi)客源，工作表現(xiàn)在：調(diào)整客戶拓展方向：根據(jù)現(xiàn)有完成的石碣招商拓展客戶策略，指導(dǎo)員工根據(jù)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)不斷地發(fā)展拓展渠道，如網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、多媒體、上門拜訪、同行。

18、具體表現(xiàn)如下：充分利用公司現(xiàn)有資源平臺(tái)，進(jìn)行附帶性招商；聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)（比如：臺(tái)協(xié)會(huì)）、社會(huì)團(tuán)體，進(jìn)行項(xiàng)目合作性招商；根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的需求，發(fā)掘目標(biāo)客戶，全面進(jìn)行市場(chǎng)撒網(wǎng)式招商，針對(duì)性相關(guān)業(yè)態(tài)商家，派招商人員電話預(yù)約、上門拜訪招商。調(diào)整招商目標(biāo)：進(jìn)行業(yè)績(jī)考核制度績(jī)效考核，對(duì)部門負(fù)責(zé)人以及員工進(jìn)行獎(jiǎng)罰方案，對(duì)員工嚴(yán)格要求的同時(shí)也帶動(dòng)了員工的工作積極性。定時(shí)市場(chǎng)調(diào)研與監(jiān)控：根據(jù)客戶提出建議、要求和客戶流失情況，不間斷地對(duì)周邊商圈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)客戶提出的條件要求進(jìn)行驗(yàn)證。通過商家訪談，現(xiàn)場(chǎng)的商業(yè)部門咨詢，制定出相應(yīng)的招商策略，以應(yīng)付客戶不斷提出的需求，為招商成交做鋪墊。不定時(shí)進(jìn)行商業(yè)培訓(xùn)：

19、實(shí)時(shí)了解周邊城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)商圈，通過對(duì)其發(fā)展了解，參照其發(fā)展模式，再根據(jù)項(xiàng)目自身的軟硬條件，制定出相關(guān)招商手段，招商策略，通過學(xué)習(xí)其優(yōu)勢(shì)，優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的客觀條件，進(jìn)行優(yōu)化、學(xué)習(xí)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。建立及不間斷完善客戶資源庫(kù)：通過各成熟商圈的成功項(xiàng)目，發(fā)掘各大行業(yè)的實(shí)力客戶資源，如品牌主力店類、品牌奢侈品類、品牌餐飲類、高端娛樂休閑類、品牌名店服裝類、品牌社區(qū)配套類、高端品牌養(yǎng)生美容類。不間斷進(jìn)行大力推廣：運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，進(jìn)行網(wǎng)上項(xiàng)目推廣性招商；通過電話、短信、網(wǎng)絡(luò)推廣富盈商業(yè)，為富盈商業(yè)其它項(xiàng)目模式埋下伏筆。5、招商任務(wù)分解表區(qū) 域財(cái)富廣場(chǎng)（名店城）4號(hào)公寓富盈花園小木屋未租間數(shù)23(間)15(間)

20、11(間)15(間)面積（）1403.61885889.9 5月份45%46%41%6月份50%53%45.00%10%7月份60%60%55%20%8月份68%75%60%40%9月份78%83%75%60%10月份85%90%85%80%11月份93%95%93%90%12月份100%100%100%100%計(jì)劃完成率:100%100%100%100%五、廣告推廣策略財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目自去年多家商鋪撤場(chǎng)以來，給我項(xiàng)目帶來了巨大的負(fù)面影響，招商一直難有進(jìn)展，由于現(xiàn)存的正在經(jīng)營(yíng)的商鋪較少，商業(yè)氛圍缺失，現(xiàn)存商戶也難以支撐。在此種情況下，財(cái)富廣場(chǎng)已進(jìn)入二次招商的局面，二次招商給予客戶過多存在對(duì)我項(xiàng)目信

21、心不足，招商進(jìn)度非常緩慢。日常促銷宣傳活動(dòng)與招商推廣事不宜遲，現(xiàn)時(shí)推廣重點(diǎn)為招商推廣。目前我項(xiàng)目宣傳力度溥弱，任何多媒體與戶外都看不到我項(xiàng)目的招商宣傳廣告，這對(duì)招商極為不利?，F(xiàn)場(chǎng)包裝也欠缺：要讓客戶有良好的第一印象，最少讓客戶知道我項(xiàng)目重新規(guī)劃與重新開始招商。本次調(diào)整計(jì)劃做六月份后的招商推廣計(jì)劃，為未來招商工作做鋪墊，起到承前啟后和舉足輕重的作用。財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目目前主要規(guī)劃為米蘭酒吧街特色美食街、潮流時(shí)尚展示與生活服務(wù)配套街，部分已出租商戶，但進(jìn)場(chǎng)率非常低且已進(jìn)駐的商戶大部分有固定消費(fèi)人群，傳統(tǒng)的帶動(dòng)人氣型營(yíng)銷活動(dòng)已經(jīng)不合時(shí)宜?，F(xiàn)時(shí)招商推廣主要目標(biāo)為推動(dòng)招商進(jìn)程，提高項(xiàng)目知名度，為6月份重新規(guī)劃

22、后項(xiàng)目推廣做好前期鋪墊工作，并適時(shí)做大型招商推介活動(dòng)和促進(jìn)人氣的活動(dòng)提升現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍，增進(jìn)意向客戶進(jìn)駐信心。（1）推廣主題財(cái)富廣場(chǎng)（名店城）：潮流時(shí)尚展示與生活服務(wù)配套街四號(hào)公寓：特色餐飲美食街（2）推廣策略媒體啟動(dòng)造勢(shì)，形成關(guān)注焦點(diǎn)項(xiàng)目品牌形象聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)蓄水公關(guān)事件引爆，行銷活動(dòng)跟進(jìn)1） 媒體啟動(dòng)造勢(shì)，形成關(guān)注焦點(diǎn)選擇借用地產(chǎn)采用的強(qiáng)勢(shì)媒體如報(bào)媒或電視。東莞日?qǐng)?bào)+電視：東莞電視參考頻道（香港翡翠、本港臺(tái)插播），連續(xù)進(jìn)行對(duì)石碣崇煥路建立新城市中心、周邊商圈比較等連續(xù)性報(bào)道，以期引起政府、媒體、業(yè)內(nèi)、投資者以及社會(huì)大眾的關(guān)注熱點(diǎn)。2） 公關(guān)事件引爆，行銷活動(dòng)跟進(jìn) 在社會(huì)已廣泛形成對(duì)崇煥路關(guān)注熱點(diǎn)

23、后，即可啟動(dòng)引爆關(guān)注點(diǎn)的系列公關(guān)活動(dòng)，首先建議采取廣告配合：“石碣特色美食節(jié)”、“賀中秋、迎國(guó)慶”，并以此拉開項(xiàng)目公關(guān)及行銷的活動(dòng)序幕，重點(diǎn)以美食節(jié)活動(dòng)、廣告進(jìn)行配合，同時(shí)對(duì)可能處于商業(yè)樓層重點(diǎn)談判的客戶進(jìn)行行銷跟進(jìn)。3） 品牌形象聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)招商 在進(jìn)行美食節(jié)后，社會(huì)還將持續(xù)保持著對(duì)項(xiàng)目的高度關(guān)注，由此階段性形象廣告配合就應(yīng)由而生，行銷活動(dòng)全面正式拉開并展開客戶招商。（3）推廣計(jì)劃：（具體推廣計(jì)劃，另呈）富盈（商業(yè)）集團(tuán)商業(yè)中心2012年5月25日店名摩門特樹屋咖啡輕衫香動(dòng)潘朵拉城市行動(dòng)咖啡太丸小吃非嘗屋安柏夏咖啡湯米男孩店位置東城風(fēng)情步行街內(nèi)東城風(fēng)情步行街內(nèi)東城風(fēng)情步行街內(nèi)東城風(fēng)情步行街尾東

24、城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾經(jīng)營(yíng)類別咖啡、飲品咖啡、飲品咖啡、心理咨詢、培訓(xùn)奶茶、咖啡、飲品、面包、炒冰飲料、肉串、粉面、熱狗粉面、涼皮、麻辣燙、糖水甜品咖啡、飲品、面包奶茶、咖啡、飲品、面包規(guī)模面積商鋪三層140平方5個(gè)員工商鋪三層200平方3個(gè)員工商鋪三層147平方4個(gè)員工商鋪60平方小木屋10平方2個(gè)員工小木屋10平方2個(gè)員工商鋪單層60平方6個(gè)員工商鋪單層50平方4個(gè)員工店面形象良好良好良好良好一般一般良好良好客戶群周邊的商家住戶、休閑消費(fèi)者白領(lǐng)、情侶、熟客、學(xué)生消費(fèi)客戶群體均為特定的圈內(nèi)人士居多白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生周邊的商家住戶、休閑消費(fèi)者周邊的商家

25、住戶、休閑消費(fèi)者周邊的商家住戶、休閑者、學(xué)生、朋友熟客、白領(lǐng)、情侶周邊的商家住戶、休閑者、學(xué)生、白領(lǐng)、情侶人均消費(fèi)25-30元30元20-30元10-20元10元10-15元30元20元能承受的租金建議租金因地而定現(xiàn)商鋪月租5000多元建議租金因地而定現(xiàn)商鋪月租6000元要看商業(yè)氣氛而定現(xiàn)商鋪月租6000元要人流很旺的。無現(xiàn)小木屋月租2000元與她現(xiàn)在的月租差不多?，F(xiàn)小木屋月租1500元看位置定，要位置好的?？次恢枚ìF(xiàn)在的商鋪月租5000元對(duì)硬件的要求水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電水電到位，排水水電到位，排水水電到位，排水，三相電水電

26、到位，排水，三相電背景該街位于東城CBD商業(yè)中心與東莞富人區(qū)，所以周邊休閑消費(fèi)者極多，人氣雖然不及南城凱德廣場(chǎng)，但消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)水平遠(yuǎn)超于南城。附表：1、東城餐飲業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查店名摩門特樹屋咖啡輕衫香動(dòng)潘朵拉城市行動(dòng)咖啡太丸小吃非嘗屋安柏夏咖啡湯米男孩店位置東城風(fēng)情步行街內(nèi)東城風(fēng)情步行街內(nèi)東城風(fēng)情步行街內(nèi)東城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾東城風(fēng)情步行街尾經(jīng)營(yíng)類別咖啡、飲品咖啡、飲品咖啡、心理咨詢、培訓(xùn)奶茶、咖啡、飲品、面包、炒冰飲料、肉串、粉面、熱狗粉面、涼皮、麻辣燙、糖水甜品咖啡、飲品、面包奶茶、咖啡、飲品、面包規(guī)模面積商鋪三層140平方5個(gè)員工商鋪三層200平方

27、3個(gè)員工商鋪三層147平方4個(gè)員工商鋪60平方小木屋10平方2個(gè)員工小木屋10平方2個(gè)員工商鋪單層60平方6個(gè)員工商鋪單層50平方4個(gè)員工店面形象良好良好良好良好一般一般良好良好客戶群周邊的商家住戶、休閑消費(fèi)者白領(lǐng)、情侶、熟客、學(xué)生消費(fèi)客戶群體均為特定的圈內(nèi)人士居多白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生周邊的商家住戶、休閑消費(fèi)者周邊的商家住戶、休閑消費(fèi)者周邊的商家住戶、休閑者、學(xué)生、朋友熟客、白領(lǐng)、情侶周邊的商家住戶、休閑者、學(xué)生、白領(lǐng)、情侶人均消費(fèi)25-30元30元20-30元10-20元10元10-15元30元20元能承受的租金建議租金因地而定現(xiàn)商鋪月租5000多元建議租金因地而定現(xiàn)商鋪月租6000元要看商

28、業(yè)氣氛而定現(xiàn)商鋪月租6000元要人流很旺的。無現(xiàn)小木屋月租2000元與她現(xiàn)在的月租差不多。現(xiàn)小木屋月租1500元看位置定，要位置好的?？次恢枚ìF(xiàn)在的商鋪月租5000元對(duì)硬件的要求水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電水電到位，排水水電到位，排水水電到位，排水，三相電水電到位，排水，三相電背景該街位于東城CBD商業(yè)中心與東莞富人區(qū)，所以周邊休閑消費(fèi)者極多，人氣雖然不及南城凱德廣場(chǎng)，但消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)水平遠(yuǎn)超于南城。附表：2、南城餐飲業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查店名美女喜歡炒年糕香港小吃卡洛斯咖啡藍(lán)海冰歐麥咖工坊地下鐵嶺南第一鍋牛當(dāng)?shù)赖晡恢媚铣莿P德廣場(chǎng)小木屋第2間

29、南城凱德廣場(chǎng)小木屋第3間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第4間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第5間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第6間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第7間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第8間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第9間經(jīng)營(yíng)類別小吃、壽司、年糕油炸類小吃咖啡、奶茶、冷飲、小吃、酸奶、板粟臺(tái)灣小吃、雪糕、冷飲、熱狗、內(nèi)丸、珂仔煎面包、牛奶、酸奶果汁、咖啡、奶茶、休閑小吃牛雜、肉丸、蘿卜、豆腐干牛雜、肉丸、蘿卜、豆腐干規(guī)模面積9平方2個(gè)員工7平方2個(gè)員工15平方4個(gè)員工6平方2個(gè)員工30平方6個(gè)員工12平方4個(gè)員工16平方3個(gè)員工12平方2個(gè)員工店面形象良好良好良好良好良好良好良好良好客戶群周邊的商家住戶、寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青年周邊的商

30、家住戶、寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青年周邊的商家住戶、寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青年周邊的商家住戶、寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青年周邊的商家住戶、寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青年周邊的商家住戶、寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青年寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青少年、超市的員工寫字樓白領(lǐng)、情侶、中大學(xué)生、中青少年、超市的員工人均消費(fèi)5-10元6-10元6-18元5-15元15-20元7-15元6-15元8-16元能承受的租金看商業(yè)的成熟度，好的商業(yè)區(qū)3000元/月，現(xiàn)在的月租5000元需要人氣旺的地方可接受2000-3000元/月看人流2000元左右不怕租金高,就怕沒人氣現(xiàn)在的月租

31、12000元不提此事現(xiàn)在的月租4000-5000元看人流對(duì)硬件的要求三相電、水電到位，排水三相電、水電到位，排水三相電、水電到位，排水三相電、水電到位，排水三相電、水電到位，排水、公共廁所三相電、水電到位，排水水電到位，排水水電到位，排水背景該街位于嘉信茂凱德廣場(chǎng)與萊蒙商業(yè)中心的中間，憑借南城商業(yè)中心、CBD中心、中心廣場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì)，人氣鼎盛。店名咭多啦大口仔咕嚕咕嚕杏林春舞茶道胡子炒栗店卡優(yōu)第二站店位置南城凱德廣場(chǎng)小木屋第10間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第11間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第12間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第13間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第14間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第15間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第16-17間南城凱德廣場(chǎng)小木屋第18間經(jīng)營(yíng)類別蛋撻、壽司、拉面咖啡、奶茶、魚蛋、肉丸咖啡、奶茶、小吃涼茶咖啡、奶茶、甜品、小吃栗子、干果、堅(jiān)果小吃、奶茶小吃、果汁規(guī)模面積12平方4個(gè)員工12平方3個(gè)員工10平方4個(gè)員工12平方4個(gè)員工12平方6個(gè)員工10平方2個(gè)員工15平方6個(gè)員工15平方4個(gè)員工店面形象良好良好良好良好良好良好良好良好客戶群周邊的商家的員工、情侶、中大學(xué)生、中青年周邊的商家的員工、情侶、白領(lǐng)、中大學(xué)生、中青年周邊的商家的員工、情侶、白領(lǐng)、中大學(xué)生、中青年周邊的商家的員工、白領(lǐng)、老中青年周邊的商家的員工、情侶、白領(lǐng)、中大學(xué)生、中青年