華夏幸?；鶚I(yè)商業(yè)模式

1、業(yè)績“護城河”助力華夏幸福股價連創(chuàng)新高http:每經(jīng)記者王硯丹核心提示：一家原本基本面一塌糊涂的ST 公司，去年搖身一變轉(zhuǎn)型地產(chǎn)。乍一看，你會覺得它進入了一個正備受煎熬的“夕陽”行業(yè)。但是市場有時候往往出人意料。本周，原名 ST 國祥的華夏幸福（ 600340 , 收盤價24.72 元）進入主升浪，股價創(chuàng)出歷史新高，成為地產(chǎn)股中的 “另類”。而自從去年 11 月更名以來 , 華夏幸福漲幅已經(jīng)高達36.88% 。每經(jīng)記者王硯丹一家原本基本面一塌糊涂的ST 公司，去年搖身一變轉(zhuǎn)型地產(chǎn)。乍一看，你會覺得它進入了一個正備受煎熬的“夕陽”行業(yè)。但是市場有時候往往出人意料。本周，原名 ST 國祥的華夏幸福

2、（600340 , 收盤價24.72 元）進入主升浪 , 股價創(chuàng)出歷史新高 , 成為地產(chǎn)股中的 “另類”。而自 從去年 11 月更名以來 , 華夏幸福漲幅已經(jīng)高達36.88% 。是什么原因?qū)е氯A夏幸福的股民們?nèi)绱恕靶腋！蹦?？每日?jīng)濟新聞記者展開了調(diào)查。獨特的“園區(qū) +地產(chǎn) ”模式“簡單的說 , 華夏幸福不是一個單純靠修房子、賣房子過日子的公司。它最 大的價值來源于園區(qū)業(yè)務。它的園區(qū)業(yè)務背靠政府 , 且每簽一筆單子 , 基本能保證后續(xù)幾年的穩(wěn)定收入和現(xiàn)金流。這是華夏幸福受到市場追捧的根本原因。” 一1/ 5位不愿透露姓名的地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴每日經(jīng)濟新聞記者。根據(jù)公告，華夏幸福前身為廊坊市華夏房地

3、產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1998 年。早在2009 年 3 月，華夏幸福就籌劃借殼 ST 國祥上市，但直到去年 9 月才正式完成，后于 11 月完成更名。華夏幸福主營業(yè)務戰(zhàn)略非常清晰明了 工業(yè)園區(qū) +房地產(chǎn)開放兩條主線齊 頭并進。具體步驟如下：首先，公司與政府簽約，壟斷片區(qū)一級開發(fā)，公司墊資進行土地整理與配套設施建設；初始投資期一般12 年，成本約為4 億5 億元 /平方公里。隨后，公司代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務。公司還利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地；通過住宅銷售，公司可回籠資金并為政府提供GDP 和稅收。當政府實現(xiàn)稅收和賣地賺取收益后，返還基礎建設投資額（一般按照基建

4、成本加成 10% ），管委會可以一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不得超過 3 年。另外，在招商引資方面，公司可獲得落地投資額45% 的傭金返還；這部分收益管委會也是每年結(jié)算一次，費用支付可以選擇一次性，也可以選擇分期，但分期不能超過5 年。上述分析師指出，這種園區(qū)開發(fā)模式不但可以實現(xiàn)利潤上多面開花，能夠保證未來多年的穩(wěn)定現(xiàn)金流；更重要的是受市場環(huán)境影響較小。面對商業(yè)住宅開發(fā)低迷周期，依仗一級開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營，公司可獲得穩(wěn)定回報；周期上升時，利用一級開發(fā)成本優(yōu)勢獲取的大量土地儲備，又可以實現(xiàn)快速擴張。成功樣本：固安工業(yè)區(qū)華夏幸福上述模式已經(jīng)在河北固安工業(yè)園區(qū)取得了成功實踐。公司與當?shù)卣?

5、002 年簽約開發(fā)，但由于國家開展的清理整頓工作，因此固安工業(yè)區(qū)真 正開始發(fā)展是在 2006 年。2/ 5固安工業(yè)園區(qū)目前三大主導產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車零部件、現(xiàn)代裝備制造。由于地處大北京核心區(qū)，離市區(qū)僅有1 小時車程，在北京工業(yè)外遷的背景下，固安工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值增長迅速。根據(jù)公司收購報告書，近幾年固安工業(yè)園 GDP 年均增長為95.2% ，產(chǎn)值近3 年復合增長率達42% 。固安工業(yè)區(qū)的發(fā)展令當?shù)卣c公司獲得雙贏。2005 年，固安工業(yè)園區(qū)管委會的財政收入盈余只有 220 萬元，到 2009 年已經(jīng)增長至 7 億元。 2005 年， 固安工業(yè)園區(qū)支付給華夏幸福的金額為696.4 萬元，而到2009

6、 年已經(jīng)增加至5.64 億元，2010 年更是達到6.35 億元。除了 2006 年墊資進行基礎設施建設初期以及2008 年經(jīng)濟危機期間，固安工業(yè)園區(qū)項目給華夏幸福一直帶來了巨額現(xiàn)金凈流入；2009 年、 2010 年分別達到11.40 億元和12.99 億元。光大證券指出，固安的園區(qū)開發(fā)模式優(yōu)點非常明顯。首先，公司前期投入主要集中在基建和土地整理方面，成本較低，且非常固定，沒有彈性，大約只需要 5億元啟動資金；其次，與政府簽訂園區(qū)整體開發(fā)委托協(xié)議后，其他公司介入進行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性極小，基本上不可能會有競爭者。因此，公司擁有大規(guī)模的土地儲備，但投入極低。固安工業(yè)園區(qū)共接受委托面積60 平方

7、公里（30% 為住宅），協(xié)議簽訂即以低成本鎖定住宅土地儲備18 平方公里，即1800 萬平方米。由于地價極低，公司產(chǎn)品在市場上極具競爭力，去化速度極快。如2010 年，公司僅靠 4 個孔雀城銷售額就超百億，2011 年地產(chǎn)回款額更是達到128 億 元。3/ 5每股未結(jié)算業(yè)績或逾10 元巴菲特曾經(jīng)提出“經(jīng)濟護城河”這一著名概念，意思是企業(yè)抵御競爭對手攻擊的可持續(xù)性競爭優(yōu)勢，這些企業(yè)一般都擁有一頭能在未來若干年不懼競爭對手的“現(xiàn)金牛 ”。在股市低迷時，即使整個市場估值中樞下移，這種擁有護城河的公司往往仍能取得優(yōu)于市場的表現(xiàn)。對于華夏幸福來說，現(xiàn)有開發(fā)園區(qū)為公司已經(jīng)鎖定了未來幾年的巨額收益，這或許也

8、是公司受到市場追捧的重要原因。2 月 1 日，公司發(fā)布公告稱，經(jīng)過與河北香河縣人民政府、朗森汽車產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司友好協(xié)商，由公司與朗森汽車產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司合作進行區(qū)域整體開發(fā)，區(qū)域占地面積為40 平方公里。光大證券統(tǒng)計，截至目前，公司已簽約拓展的園區(qū)達到10 個，擁有的項目總占地面積達到475 平方公里，其中430 平方公里處于環(huán)首都經(jīng)濟圈。光大證券經(jīng)過測算后認為，目前華夏幸福有大量落地投資額待結(jié)算；在扣除相關稅費后，較為確定未結(jié)算的招商引資返還額未來7 年可貢獻凈利潤約35 億元，合每股5.95 元。另外，截至2011 年 9 月 30 日，公司房地產(chǎn)預收賬款 160 億元，按照 16% 凈利率計算，可貢獻凈利潤