商品房買賣合同注意事項

1、商品房買賣合同注意事項根據(jù)目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注總事項，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的國有丄地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設 匸程施匸許可證商品房銷售預售許可證及營業(yè)執(zhí)照；交房前應查看住宅質(zhì)雖保證書、住宅使用說明書及消防安 全合格證。2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。3、預皆的商品房的基木情況，傾售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū).座落、上地使用權(quán)證號.土地使用權(quán)取得方式. 房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu).房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。4、血枳。預售商品房的而積應以平方米為

2、單位計算，并明確是建筑血積.使用面枳還是其他面積。5、價款。即傾售商品房的價金，包括單價和總價.如每平方米多少元。6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由干一定的自然事件，如地震、洪水.惡劣天氣的影響， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房.辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屈干登記義務，辦理不應收取費用（除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的）9、物業(yè)管理條款，要明確物業(yè)費所收取的項目為哪些，交房時應提前繳納幾個丿J的物業(yè)費，10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或、"|事人約定的條款。12、注總開

3、發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致13、針對付款方式、核算方式與開發(fā)商達成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理J慎防開發(fā)商設置過重 義務，日后無法履行14、對于付款延期，付款延期的違約責任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責任書寫相同。15、商品房質(zhì)量.與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標準，應主要包括：房型、使用功能、用料、施工.配套等;對于房屋交付使用時. 其達不到質(zhì)量標準的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對于違約條款要明確到具體情況。對于商品房的質(zhì)量，應、”1提示:主要査看八證、兩書.一照，這關(guān)系到產(chǎn)權(quán)過戶問題。對于面枳的11算方法:1、設訃為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺相似的

4、均按陽臺投影面積的一半汁算浙積2、與陽臺相連，設計或?qū)嶋H建成為放宜空調(diào)機等設備的構(gòu)筑物，不汁算面積3、落地窗、凸窗.腆窗等，其規(guī)劃設計及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標高的，計算面積4、公攤面積的計算，商層公攤系數(shù)一般在0I 8-0.26之間：多層公攤系數(shù)在0. 1 T0. 16之間。5、國家規(guī)定商品房的面積誤差不得超過3紜6、而積差異應對實際面積與合同標明的而積的誤差作出詳細的規(guī)定，以免交付使用時，對于誤差面積的核算方式與開發(fā)商產(chǎn)生 糾紛。千萬不可僅以“多退少補、按實際面積為準” 一筆代之5、新房住房維修基金全國統(tǒng)一標準2%!提示對于面積主要注意公攤面積的il算.及公攤面枳的比率,公攤具體包括那

5、些。違約責任與解除合同的約定1、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時.按質(zhì)、按雖交房的責任。標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算（小心開發(fā)商寫成:按購房全款的萬分之三承擔違 約責任等相關(guān)文字23、雙方約定:如開發(fā)商交付房屋時.所交付的房屋達不到合同或補充協(xié)議的約定.購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā) 商因其違約行為所應支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標準, 購房人可以單方解除合同。并同時約定合同解除后的處理辦法,包括開發(fā)商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算 的方法。提示：對于違約的條

6、款.一定要說明具體的違約事件及違約金額等相關(guān)違約條件，不要傾向于開發(fā)商給予您補償多少，而要您解 決此問題的實際問題c簽訂認購書以及購房合同時應注意的事項了解商品房預售合同購買一套商品房對普通人來說是一件既?；ㄙM大址枳蓄.又要費心勞神的大事，坎I購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一 大煩心爭。因此，在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注總:事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商 品房預售和商品房現(xiàn)吿兩種，現(xiàn)在試分析購買偵售的商品房應注意哪些事項。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的匸程尚未竣丄前，將正在施匸的商品房傾先出售給購買者購買者交付定金或預 付款.在合同約定的

7、未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。處購買者在購買預倍的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件城市房地產(chǎn)管理法對商品房預宦的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了上地使用權(quán)證書。擁有合法的上地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和 預售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證. 以確保該房屋的合法性。2、持有建設匸程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開匸建設的前提房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設匸 程規(guī)劃許可證后才能開工建設。3、按照傾售的商品房訃算

8、.投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施丄進度和竣匚交付日期。 此規(guī)定是為了保障丄:程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā),防止無法如期交房損害購房者的利 益。4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預借登記.取得商品房預售許可證明（在木市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地 產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動宜于政府房地產(chǎn)管理部門 的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。二、了解商品房預售合同基木的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。2、預售的商品房的基木情況。傾售

9、合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū).座落、上地使用權(quán)證號、上地使用權(quán)取得方式、 土地使用性質(zhì)、建設1：程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖 等。3、而積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用血積還是其他而積。4、價款。即預倍商品房的價金.包括單價和總價.如每平方米箏少元。我國城市房地產(chǎn)管理法雖然對商品房預售的條件 和程序進行了規(guī)定,但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由干一定的自然事件，如地震、洪水.惡劣天氣的影響， 房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房.辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按雖交房的責任。8、房地產(chǎn)權(quán)屈登記義務。9、物業(yè)管理條款。1 0 .糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或、"|爭人約定的條款。購買現(xiàn)房的注意事項下面說說購買現(xiàn)房應注總的爭項：一、注總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2 001年彳丿J 4日，建設部發(fā)布了商品房銷售管理辦法該辦法自十年6 1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品 房應具備下列條件：（-）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應為具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)

11、企業(yè)資質(zhì)證書：（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設匸程規(guī)劃許可證和施匸許可證：（四）已通過竣工驗收;（五）拆遷安宜已經(jīng)落實；（七物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。1抵作房價款：當爭人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。二、f解商品房買賣合同中應、1i明確的內(nèi)容（-）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基木情況：（三）商骷房銷售方式;（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式.付款時間：（五）交付使用條件及日期：（八）裝飾、設備標準承諾；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屈；（九）面枳差界的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)爭宜：（十一）解決爭議的方法：（十二

12、）違約責任：（十三）雙方約定的其他爭項。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面枳計價的.十爭人應、1i在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記而枳發(fā)生誤差的處理方式。合同未約 定的按以下處理原則處理：1 . I&1積誤差比絕對值在詼以內(nèi)（含3%）.據(jù)實結(jié)算房價款；2、血積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應半在買受人提出退房之日起303%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足：超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面 積小于合同約定面枳時,面枳誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3弔）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分 的房價款由房地

13、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人°簽訂認購書流程簽定流程你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了.這個時候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時會把有關(guān)的資料和相關(guān)文 件交給你，并講淸項目進展情況。認購書主要內(nèi)容包括：1. 認購物業(yè)；2房價，包括戶型.面積、單位價格（幣種八總價等：3付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款：4認購條件，包括認購書應注總事項.定金、鑒定正式條約的時間、付款地點.帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放簽約須知,以便使購房者明白下一個細節(jié),購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利 簽定購房契約，其內(nèi)容包括:簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽

14、約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳 納有關(guān)稅費的說明。簽訂購房合同流程及注總事項簽定合同n銷售許可證"，而改為 辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批于續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。您一定要看清楚發(fā)展商的房屋 產(chǎn)權(quán)證是否包括了您想買的房子?一切檢査完畢后.您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是 等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題.而引起糾紛°發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大 意,任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如

15、果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議.審査稅費明細表、審核契約須知.制定 簽約后的付款進程表、審查付款悄況等等。（注意：還有可能會出現(xiàn)的情況是,購房者在交付r定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目r 解的加深而感覺不好.不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者 可以終止協(xié)議，拿回定金。簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者務必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如下：1、談妥價格后,購房者應簽訂認購書（附錄樣木），并交付一定額度的定金.雙方在協(xié)議中應明確購房者在什么情況下可終止協(xié) 議、索回定

16、金。認購書主耍內(nèi)容包括:認購物業(yè).房價（包括戶型、面枳.23、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購房合同了。內(nèi)容包括：（1）（2）房價.包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等：（3）付款約定，包括優(yōu)恵條件、付款時間、付款額、違約責任等；（4）交付約定,包括期限、邂期違約責任.設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;（5 ）質(zhì)雖標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)址爭議的處理等：（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責任；（8）購房人使用權(quán)限；（9 ）雙方認定的爭議仲裁機構(gòu):(10) 違約賠償責任；(11) 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋

17、平面圖.裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基木問題：1、購房合同的各項內(nèi)容婆盡可能全浙、詳細.各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突：文字表述 要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份.責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓.而應是項目立項批準 文件的投資建設笊位，也不能以上級主管氓位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表木人，或公司總程上授權(quán)的主要 負責人C2、合同上的項目名稱，一定要與項目位迓聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位迓時，一定耍具體.明確，如XX市XX區(qū) 乂街乂號乂花園號樓乂層乂乂房。近年來，購買商品房糾紛

18、呈上升趨勢.或因而積不符，或I大1價格有詐，或I大1交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精神上 的損失°大部分凍因是購房者在簽訂購房合同時粗心大總所致。許女購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上 簽字，使合同失去了它應有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業(yè)人七。I川證的審査和你對所購樓盤的實地察看. 你可以放心地簽訂正式的商品房買賣合同了。在簽訂購房合同時.一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文木，不要使用房地產(chǎn)開發(fā)商取方制定的合同文本，以防 在合同中出現(xiàn)期:詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄淸楚，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款

19、金額、付款方式等關(guān)鍵條 款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、而積不符問題.交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時 的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文木是由河南省匸商局和河南省建設廳共同監(jiān)制的 倆品房買賣合同。 正式的商品房買賣合同由開發(fā)商提供.是在十地房管部門登記過的格式合同C如何退定金對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程、“I中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾女 買房人定金不能退回的問題.引起眾女已購房者的憤怒，也引發(fā)了準備購房者的擔心與疑耀。那么對于購房定金問題.購房人是 如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的.對

20、購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下 不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購.偵定等方式向買受人收受定金。 如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致總見.大女數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定. 對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的侏力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款, 自己的真實總思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常 買東西一樣

21、.交了定金就是這個東西給我留著，我準備要r,如果東西我不要r,定金就算我給你的賂償.以此類推到房子上，認 為一旦簽訂了商品房認購書無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還匚有些人甚至自動放齊了取回定金,這其實 是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？二、定金的法律規(guī)定。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：合同法、擔保法S擔保法司法解祥、商品房買 賣合同糾紛司法解祥O部門規(guī)草有：商品房銷售管理辦法等。中華人民共和國合同法第一百一十五條對定金問題規(guī) 定如下:給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應十

22、雙倍返還定金。中 華人民共和國擔保法第八十九條規(guī)定：、勺事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。給付定金的一方不履行約定的債 務的，無權(quán)要求返還定金：收受定金的一方不履行約定的債務的，應半雙倍返還定金。中華人民共和國擔保法司法解釋第六 部分第一百一十五條規(guī)定：、勺事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的.給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定 金：收受定金的一方拒絕訂立合同的.應、勺雙倍返還定金C昴商人民法院關(guān)于審埋商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問 題的解釋第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的.如果因十事 人一方原因未能訂立商

23、品房買賣合同，應半按照法律關(guān)干定金的規(guī)定處理；伙I不可歸責于半事人雙方的爭由，導致商品房買賣合 同未能訂立的.出賣人應、“I將定金返還買受人。另外，建設部的商品房銷售管理辦法規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取傾訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時,所收費用應十抵作房價款， 、”I爭人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應X向買受人返還所收費用” O除門去律法規(guī)及部門規(guī)蘋的規(guī)定之外，北京 市房屋交易相關(guān)主管部門也做了一些的丄作，比如在2 0 05年3丿J 15日北京市建設委員會和北京市丄商行政管理局聯(lián)合制定r北京市商品房認購書格式合同，婆求開

24、發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認購書的格式條款內(nèi)容實際上是對合同法.擔 保法、擔保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋等具體法律法規(guī)的具體化。該認購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認 購人同總在支付定金之日起日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款（木款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限）。第六條規(guī)定：認購人在第I川條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一 致總見，自第I川條第二款約定的期限屈滿之次日起超過日的，木認購書自動解除：雙方也可以協(xié)商解除木認購書。出賣人應 、“I在木認購書解除之日起日內(nèi)將已收取的定金退還認購人°從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論:商品 房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款.是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時對守約方的保護和救濟。 然而，片雙方對正式的商品房買賣合同主硬條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的 定金條款就不適用C如果伙I十爭人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應、勺按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的 廉因放齊購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋.那么不履行約定的義務一方無權(quán)婆求返還定金：接受定 金的一方不履行約定的義務，應十雙倍