物業(yè)服務(wù)前期介入方案

1、物業(yè)服務(wù)前期介入方案 為了今后的物業(yè)服務(wù)工作順利進行， 物業(yè)服務(wù)的前期介入將會起到至關(guān)重要 的作用，我公司在正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，將根據(jù)實際情況，對“錦翠嘉園” 制定科學(xué)、 成熟、相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入工作計劃， 并按計劃和階段開展各項 工作，為將來的物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。一、規(guī)劃設(shè)計階段 在規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員和物業(yè)管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員 僅從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題， 往往忽略了小區(qū)以后的管理服務(wù)問題， 結(jié)果造成小 區(qū)建成后管理服務(wù)上的矛盾和漏洞很多， 整體布局上的缺陷往往很難彌補， 因此 在規(guī)劃設(shè)計之初，作為早期介入的物業(yè)管理人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討 論

2、，要從管理服務(wù)的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理， 力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)服務(wù)工作。1監(jiān)控和消控中心的設(shè)置：2小區(qū)人車分流的設(shè)計：3公共照明開關(guān)設(shè)置位置：4公共照明開關(guān)開閉形式：5物業(yè)服務(wù)用房的位置設(shè)計6小區(qū)垃圾房（桶）的設(shè)置：7公共洗手間的設(shè)置必要；8信報箱的設(shè)立；9公共告示欄的配置；10家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留二、建設(shè)施工階段“錦翠嘉園”建設(shè)施工階段的施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正 常發(fā)揮，在小區(qū)建設(shè)過程中，物業(yè)服務(wù)早期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、 施工情況， 在參與過程中逐步對物業(yè)的硬件增加了解， 對有些影響使用功能的問 題能夠早發(fā)現(xiàn)，早協(xié)調(diào)，早解決，為物業(yè)

3、服務(wù)工作奠定良好的基礎(chǔ)。1提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建設(shè)； 2分析物業(yè)建造選料及安裝、降低隱患、改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；4提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見：5提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； 6幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護， 以避免施工對材質(zhì)造成損傷； 7提前熟悉小區(qū)的各種設(shè)備、線路、管道等隱蔽工程，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、 管線布置及所用建材的性能；8了解工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定 期磁面會等）：9檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理

4、但又可以更改的部分提 出建議；10配合設(shè)備安裝、管線布置、進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 11提出工程遺漏項目的建議；12.對小區(qū)公建配設(shè)施設(shè)備的進行探討， 能夠使公建配設(shè)施設(shè)備滿足今后客 戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、協(xié)助銷售階段 在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)服務(wù)形象及物業(yè)服務(wù)品牌會吸引大量的購房 者，同時也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象， 物業(yè)服務(wù)早期介入人員將根據(jù)實際 情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動。1制定合理的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備 2售樓處及樣板房的秩序維護、保潔指導(dǎo)，以規(guī)范的服務(wù)和形象展示建立 良好的物業(yè)形象；3委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解

5、答客戶對小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的疑問 4對物業(yè)與銷售人員進行物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)工作： 5提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)服務(wù)資料。四、竣工驗收階段為保證物業(yè)入住后的物業(yè)服務(wù)工作順利開展， 必須對物業(yè)有全面的了解， 如 果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入管理， 就無法對物業(yè)情況了如指掌， 物業(yè)服 務(wù)前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場、 參與工程例會， 及時提出維護開發(fā)商利益 和保障施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議， 協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收， 對各種設(shè) 備、管線等逐一檢查。1參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并違立驗收檔案；2發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程項目； 3參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；4制訂物業(yè)驗

6、收流程； 5指出工程缺陷，就改良方案的可能性提出建議。五、制訂規(guī)章制度 為了使今后“錦翠嘉園”的物業(yè)服務(wù)工作更能有序進行，在物業(yè)正式交付驗 收前，物業(yè)服務(wù)早期介入人員將按照公司統(tǒng)一模式， 制訂相應(yīng)的規(guī)章制度及編制 有關(guān)文件，印制各種證件，進行機構(gòu)設(shè)置，人員聘用，人員培訓(xùn)等前期工作。1、業(yè)主臨時公約2、住戶手冊3、裝飾裝修管理協(xié)議4、裝飾裝修管理辦法5、裝修人員臨時出入證6、資料發(fā)放記錄7、提供特約服務(wù)委托書根據(jù)以上管理服務(wù)設(shè)想， 本公司將根據(jù)物業(yè)建造進度， 派出有經(jīng)驗的工程人 員，定期勘察及檢查施工現(xiàn)場， 及時發(fā)現(xiàn)存在的隱患及對維修保養(yǎng)的影響、 熟悉 隱蔽工程及收集工程資料等， 發(fā)現(xiàn)問題及時提

7、出書面報告。 特別在施工后期， 將 協(xié)助開發(fā)商及監(jiān)理單位， 認(rèn)真檢查施工質(zhì)量， 發(fā)現(xiàn)問題和缺陷及時請施工單位予 以解決和完善， 使開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)單位實現(xiàn)優(yōu)勢互補、 資源共享， 達到共贏目 標(biāo)。物業(yè)服務(wù)中心籌建方案本公司將督促物業(yè)服務(wù)中心按計劃認(rèn)真地完成各項物業(yè)服務(wù)籌備工作： 調(diào)整 年度物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算案、 調(diào)配和招聘合格的物業(yè)管理服務(wù)人員、 有計劃地對員 工進行入職培訓(xùn)、 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系、 制定各種管理方案、 定制員 工制服、 合理布置物業(yè)服務(wù)中心辦公用房、 購置辦公設(shè)備和物品、 熟悉物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、參與設(shè)備的調(diào)試和驗收、查驗等工作。一、籌備階段工作計劃“錦翠嘉園”物業(yè)服務(wù)籌備

8、階段工作計劃序號項目工作內(nèi)容計劃時間1組建機構(gòu)1）調(diào)配物業(yè)服務(wù)骨干；2）招聘空缺的崗位；3）對人員進行上崗前培訓(xùn)；4）人員正式上崗。接管前2辦公后勤籌備工 作1）確定與裝修物業(yè)服務(wù)用房；2）完成物品米購；3）訂制員工制服；4）配備物資裝備。接管前3制定完善管理規(guī) 早制度規(guī)范1）制定各項工作規(guī)章制度；2）制定各項工作規(guī)范；3）對各項工作制度進行調(diào)整完；4）引入公司IS09000質(zhì)量體系。接管前4物業(yè)驗收移交接 管1）對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進行驗收；2）對開發(fā)商所建造的物業(yè)，經(jīng)查 驗后有缺陷的，進行記錄，要求 其整改；3）督促施工單位完成整改；4）辦理物業(yè)移交手續(xù)；5）正式接管物業(yè)。正式接管、準(zhǔn)備各種物資

9、裝備本公司將根據(jù)“錦翠嘉園”的物業(yè)情況，利用開發(fā)商提供的前期開辦費用， 購置各種物業(yè)服務(wù)所需的物資裝備， 以保證物業(yè)服務(wù)中心的正常運作。 籌建物業(yè) 服務(wù)中心，需要準(zhǔn)備的物資裝備主要包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種 通訊器材、定制員工制服、購置安保用品、購置各種工具、清潔和維修用品等。三、制定物業(yè)服務(wù)各種方案本公司根據(jù)“錦翠嘉園”的周邊環(huán)境、居住刑象、商業(yè)配套和物業(yè)配置設(shè)施 等情況，制定一系列適合本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方案，使員工知道其所承擔(dān)的角色。 物業(yè)服務(wù)方案包括：物業(yè)驗收方案、小區(qū)秩序維護方案、小區(qū)清潔和消殺 方案、房屋及設(shè)備維修保養(yǎng)方案、財務(wù)運行方案、商戶服務(wù)方案、小區(qū) 的交通管理方案、

10、停車管理方案、小區(qū)社區(qū)活動方案等。四、招聘和培訓(xùn)管理人員本公司將根據(jù)實際需要， 制定詳細的人員招聘和培訓(xùn)計劃。 有關(guān)籌備期的人 事工作可包括： 制定人員架構(gòu)、 崗位配置及崗位職責(zé)要求、 制定人員薪金及福利 計劃、制定管理人員到崗計劃、 調(diào)配和招聘物業(yè)管理人員、 制定員工培訓(xùn)方案及 實施對員工進行入職培訓(xùn)。五、制定物業(yè)服務(wù)的各項規(guī)章制度本公司在物業(yè)竣工前， 將根據(jù)物業(yè)的實際情況， 結(jié)合國家和無錫市有關(guān)法規(guī)， 對本公司總部提供的物業(yè)服務(wù)規(guī)章、 制度及規(guī)范的基礎(chǔ)上， 制定“錦翠嘉園” 物 業(yè)服務(wù)中心完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，引入公司的 ISO9000 質(zhì)量體系。其中 部分需要印刷后發(fā)放給業(yè)主， 部分

11、需要裝幀上墻， 部分留存物業(yè)服務(wù)中心遵照執(zhí) 行。六、完成物業(yè)收費的準(zhǔn)備工作 根據(jù)“錦翠嘉園”的招標(biāo)文件的測算方案，向物價主管部門申報物業(yè)服務(wù)費 的報批核準(zhǔn)工作， 準(zhǔn)備好各種表單、 發(fā)票、收據(jù)及收費所需設(shè)備， 為業(yè)主入住收 費做好各項準(zhǔn)備工作。物業(yè)驗收方案 物業(yè)驗收是指物業(yè)在施工完畢后，開發(fā)、施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職 能部門綜合驗收合格的基礎(chǔ)上， 對物業(yè)設(shè)備運行安全、 是否滿足使用功能和建筑 設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收， 在驗收和移交過程中， 使物業(yè)服務(wù)中心員工 對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備有一個基本的了解， 物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙和物業(yè)公 司秩序維護上崗為標(biāo)志。一、政府有關(guān)職能部門綜合驗收

12、 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、 公安消防、規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、 房管局等部門到物業(yè)進行驗收， 具體的驗收程序為： 施工單位備妥物業(yè)建筑及公 用設(shè)備竣工圖紙、 報告；政府有關(guān)職能部門安排驗收； 政府有關(guān)職能部門初驗物 業(yè)，返回整改項目清單； 施工單位整改完成后， 通知有關(guān)政府部門在此驗樓， 并 重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。二、物業(yè)驗收首要條件在物業(yè)竣工后， 本公司將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)， 認(rèn)真記錄和督促整改物 業(yè)施工中的各種缺陷和不足， 以確保開發(fā)商和所有業(yè)主的利益， 物業(yè)驗收的首要 條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關(guān)職能部門綜合驗收、水電、

13、 燃氣正常供應(yīng)、電話開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、 驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。三、成立物業(yè)驗收小組 工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解小區(qū)設(shè)施設(shè)備，熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造、性能和 水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置、走向，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。1移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。2公共配套設(shè)施接管驗收表。3公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。4機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。四、物業(yè)驗收的資料 要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料： 政府職能部門綜合驗收文件或 證明、工程監(jiān)理驗收合格證明 、物業(yè)設(shè)施的竣工圖 （若尚未完成竣工圖， 應(yīng)提供最終的施工圖） 、設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明 、提

14、供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料其它有關(guān)技術(shù)資料：提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)：提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。五、公共區(qū)域的驗收和交接公共區(qū)域的驗收虛由物業(yè)服務(wù)中心、 開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同 參，交接以物業(yè)服務(wù)中心秩序維護正式上崗和接收物業(yè)鑰匙為標(biāo)志。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參 數(shù)等不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn) 公共區(qū)域驗收交接表 物業(yè)服務(wù)中心于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。六、各種機房和設(shè)備的驗收及交接各種機房驗收應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心、 開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等

15、單位的代表共同 參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。 機房和設(shè)備驗收 只對有表計量的讀數(shù)作驗收，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān) 理簽名確認(rèn)機房驗收表和設(shè)備驗收表。物業(yè)服務(wù)中心于初驗后發(fā)出整改 項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。七、房屋內(nèi)的驗收和移交住戶房屋的驗收由物業(yè)服務(wù)中心、 開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參 與，交接以接收住宅房屋鑰匙為標(biāo)志。 住宅房屋驗收只集中在可見的損壞、 缺陷 和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收， 驗收時由施工 單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)住宅房屋驗收交接表 。物業(yè)服務(wù)中心于初驗后發(fā)出 整改項目清單交施工單位整改， 并重復(fù)程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和 煤氣表具讀數(shù)。驗收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一在預(yù)備好 的鑰匙柜內(nèi)妥善保存。八、綠化的驗收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)服務(wù)中心、 開發(fā)商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共 同參加，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗收只集中在可見的外觀、造 型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及 監(jiān)理簦名確認(rèn)綠化驗收表。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍出原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、 修剪和澆水工作， 并需及時補種壞死的苗木， 物業(yè)服務(wù)中心需保護 綠化不受人為損壞。九、工程完善和工程遺留問題1工程完善在房屋本