土地估價師《土地估價實務(wù)》模擬考試試題(一)

1、土地估價師 土地估價實務(wù) 模擬考試試 題 （ 一） 第一部分 計算題 共 3題，各題分別為 30、30、40 分。要求 列出算 式、計算過程和計算結(jié)果， 計算結(jié)果保留兩位小數(shù)， 地價單價 的單位為“元 / 平方米”、總價單位為“萬元”。 一、某開發(fā)商擬投標(biāo)某 70 年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積 2000 平方米，根據(jù)規(guī)劃，最佳利用方式為修建住宅， 最大容積率為 4。 根據(jù)有 關(guān)調(diào)查研究顯示， 該項建設(shè)周期為 2 年，取得土地使用權(quán)后即 可動工， 建筑費和專業(yè)費預(yù)計每建筑平方米 2000 元，第一年投入 40% ， 第二年投 入 60% ，目前貸款年利率為 8%，建成后即可全部售出，售價 預(yù)

2、計為 4000 元/ 平方米，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的 6%，要求利潤不 低于不動產(chǎn)總價的 15% ，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為 地價的 2% 。估算該開 發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價。 二、某城市有宗地 F 因拍賣需要評估，現(xiàn)有 5 宗類似的土地交易 案例， 條件如下。 項目 A B C D E 待估宗地 成交價格（元 /m2） 500 600 950 1020 1300 交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招 標(biāo) 招標(biāo) 拍賣 拍賣 交易時間（年、月）2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 土地使用權(quán)年期 50 70 70 40 70 50 容積率 1

3、.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5 區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3% 基礎(chǔ)設(shè)施 0 +3% -1% +3% 0 交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2% 個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1% 宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0 臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1% 表中區(qū)域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較， 表中數(shù) 字為 正時，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負(fù)時， 表示交易 案例宗地條件比待估宗地的條件差， 數(shù)字表示對宗地地價的 修正幅度。根 據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議 0.6 ，招標(biāo) 0.

4、8 ，拍賣 1.0 ； 地價指數(shù)以 2002 年 1月為 100 ，以后平均每月遞增 1 個百分點；土地還 原率為 7% ；此類用地的最低容積率為 1，容積率 在 11.5 之間時， 容 積率每增長 0.1 ， 宗地單位地價比容積率為 1 時增長 5% ，超過 1.5 后容 積率每增長 0.1 ，單位地價比容積率為 1 時 增長 4% 。 根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算： （ 1 ） 編制地價指數(shù)表 （ 2 ） 編制容積率修正系數(shù)表 （ 3）計算宗地 F 在 2003 年 5 月 50 年期的單位地價（計算結(jié)果 保 留一位小數(shù)） 三、某市一綜合大廈 ,于 1995 年 10 月底建成 , 用

5、途為綜合 , 其中 13 層為商場 ,建筑面積為 4000 平方米;410 層為寫字 , 建筑面積為 7500 平 方米,建筑總?cè)莘e為 4.該大廈用地是在 1993 年 10 月底以出讓 方式獲得 50 年的土地使用權(quán) ,出讓地價為 1250 萬元 .1998 年該大廈 所有者擬進(jìn)行股份 制改制 ,請評估出該宗土地在 1998 年 10 月 31 日現(xiàn) 狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下 （ 基 礎(chǔ)設(shè)施條件略 ） 的土地使用權(quán)價格。 據(jù)調(diào)查 , 目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是 5.5 元/建筑 平方米. 日, 寫字樓的實際租金為 3.5 元/建筑平方米 .日; 同類物業(yè)的 平均租金水 平按可出租建筑面積計

6、算為 : 商場 5.0 平方米 . 日（可出 租面積占建筑面 積的 75% ）,出租空置率為 5%; 寫字樓為 40 元/日. 平 方米 （ 可出租面積 占建筑面積的 70% ） ,空置率平均為 20%, 各類物業(yè)出 租的費用一般為 : 年 管理費為租金的 5%,年維修費為重置價的 8%,每 年需支付稅費 30 元/ 建 筑平方米 ,年保險費為重置價的千分之二 , 該 大廈為框架結(jié)構(gòu) ,重置價為 3000 元/建筑平方米 , 經(jīng)濟耐用年限為 50 年,殘值率為 2%, 該城市從 1993 年至 1998 年物價指數(shù)每年上漲 9 個 百分點 , 當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為 8%, 綜原 率為 9% 。 第

7、二部分 案例分析 共 1 題，60 分。包括一個地價評估與土地 資產(chǎn) 管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。 四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機 構(gòu)對 所涉及的兩宗土地 A 和 B 進(jìn)行評估。 A 宗地為商業(yè)用地； B 宗地 為工業(yè)用 地，容積率為 0.6 。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列 問題： 1、A 宗地位于城市市區(qū)， 評估機構(gòu)同時選用了市場比較法和收 益還原 法進(jìn)行評估， 市場比較法的評估結(jié)果為 1320 元 / 平方米，收益 還原法的評估結(jié)果為 970 元 / 平方米。試問：有哪幾種方法可以確定 最終 的評估結(jié)果？并簡述理由。 2、 B 宗地位于城市郊區(qū)，

8、為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土 地后 劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。 請問：（ 1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機 構(gòu) 應(yīng)該收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)？ （ 2 ）運用成本逼近法評估該宗地 50 年期土地出讓使用權(quán)價格時， 基 本步驟應(yīng)有哪些？ 3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬 選擇 如下兩種處置方式： 對 A 宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手 續(xù)后租 賃給股份有限公司使用； 對 B 宗地采取以國家作價入股的方式 投入到股 份有限公司。 請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點， 并從產(chǎn)權(quán)關(guān) 系和經(jīng)濟關(guān)系上說明這兩種處置方式

9、對國家、國有企業(yè)、 股份有限公司的 利弊。 4、股份有限公司成立后， 由于城市的發(fā)展， B 宗地變?yōu)榕R街地， 所 在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為 1.5 。股份有限 公司擬 對該宗地上原有的建筑進(jìn)行改造， 增加建筑層數(shù)， 使該宗地的 容積率為 2， 并全部用于出租。 請問：（ 1）為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有 限 公司應(yīng)到政府部門辦理那些手續(xù)？ （2）如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估？ 簡述 估價思路及所用方法估價的基本程序 第三部分 土地估價報告改錯題 五、共 1 題， 40 分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存 在多 處錯誤，請指出報告中

10、的錯誤。 每指出一處錯誤并能簡述原因的， 得 3 分， 最高得分 40 分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。 土地估價技術(shù)報告 第一部分 總 述 一、估價項目名稱 W 企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估（ A 省 B 縣） 二、 委托估價方 W 企業(yè) 三、 受托估價方 （略） 四、 估價目的 W 企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家 經(jīng)濟 體制改革委員會“關(guān)于印發(fā) 股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行 規(guī)定的 通知“（ 1994 國土法字第 153 號）、原國家土地管理 局第 8 號 令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 等要求， W 企業(yè)特 委托 C 土地估價機構(gòu)對此次改制

11、上市所涉及的土地使用權(quán)價 格進(jìn)行評估， 為其改制上市提供土地價格依據(jù)。 五、 估價依據(jù) （ 1 ）中華人民共和國土地管理法 （ 2 ）中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 （ 3 ）國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關(guān)于印發(fā)股 東有 限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知（ 1994 國土法 字第 153 4）國家土地管理局關(guān)于印發(fā) 土地估價報告規(guī)范格式 （1996 ） 的 通知（ 1995 國土籍字第 180 號） （ 5 ）原國家土地管理局第 8 號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使 管理暫行規(guī)定 （ 6 ）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方 定 （7）估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資

12、料 （ 8 ）委托方提供的有關(guān)資料 六、估價基準(zhǔn)日 二00年十二月三A一日 七、估價日期 二 00 二年七月二十日至二 00 二年九月二十日 八、地價定義 待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。 九、需要特殊說明的事項 （一）假設(shè)條件 （ 1 ） 土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。 （ 2 ） 估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合， 能滿足目前經(jīng)營的正常 行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 號） 用權(quán) 性規(guī) （ 3 ）在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、 平等、自愿的交易市場。 4） 任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有 法律、法規(guī) （ 5 ） 委托方提供的資料屬實。 （二

13、）使用說明 （ 1）本報告評估價格僅為 W 企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù) , 不 作其他用途。 （ 2 ） 待估宗地的土地面積、 土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等 以 當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。 （ 3 ） 此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術(shù) 報 告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用， “土地估價技術(shù)報 告”供 委托方的上級主管部門使用。 （ 4 ） 評估報告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。 （ 5 ） 本評估報告由 C 土地估價機構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 十、土地估價師簽字 姓 名 估價師資格證書號 十一、土地估價機構(gòu) 土地估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （土地估價機構(gòu)公章

14、） 二 OO 二年九月二十日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1 土地登記狀況 待估宗地位于 B 縣光明路 XX 號，土地面積 2200. 8 平方米，用 途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表 2-1 。 2. 土地權(quán)利狀況 待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為 W 企業(yè)，土 地 使用證編號為 XX 國用（ 1999 ）字第 XX 號。無他項權(quán)利限制。 表 2-1 國有劃撥土地使用權(quán)狀況一覽表 宗地編號 估價期日的土地使用者 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積平方米 地號 他項權(quán)利狀況 1 W 企業(yè) 庫房 XX 國用（ 1999 ）

15、字第 XX 號 B 縣光明路 XX 號 工業(yè) 2200. 8 無 合計 2200 . 8 3. 土地利用狀況 待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫 1 座，建筑面積為 1790. 59 平方米， 建筑 容積率為 1. 2。 二、地價影響因素分析 （略） 第三部分 土地估價 一、 估價原則 （略） 二、 估價方法與估價過程 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及待估宗地的利 用狀況，我們選擇成 本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進(jìn)行評估。 具 體評估過程如下： ( 一 ) 成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)， 一定的利潤， 利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地 使用權(quán)價 格

16、的估價方法。其基本計算公式為： 土地價格=(土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)X 土地增值收 、 人 益 1 土地取得費及有關(guān)稅費 根據(jù) A 省土地管理法實施條例及 B 縣土地征用的有關(guān)規(guī)定， 待 估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗 (含 林木)補 償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費 等。 ( 1) 征地費：通過調(diào)查，依據(jù) B 縣土地管理局提供的有關(guān)征地 案 例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地， 征地費一般在 203 0 萬 元/ 畝。此次評估取待估宗地的征地費為 25 萬元 / 畝，即 375 元/ 平方 米。 ( 2) 有關(guān)稅費：由于待估

17、宗法周邊的土地類型主要為耕地，根 據(jù) A 省及 B 縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占 用 稅 45 元/ 平方米、耕地開墾費 8 元/ 平方米和新增建設(shè)用地有償 使用費 7 元/ 平方米，合計稅費為 195 元 / 平方米。 再 加上 ( 3) 土地管理費：根據(jù) A 省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定：土 地 管理費按征地費總額的 3%征收，則為 11 元/ 平方米。 上述三項合計，土地取得費為 581 元/ 平方米。 2 土地開發(fā)費 此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程序為宗地紅線外 “三通”（通路、 通 電、通訊）及宗地紅線內(nèi)地面平整。 通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū) 域“三通 一平”的平均

18、開發(fā)費用大致在 4060 元 / 平方米之間，根據(jù) 待估宗地的實 際開發(fā)水平，取待估宗時的開發(fā)費用為 50 元/ 平方米。 3 投資利息 根據(jù)待估宗地的開發(fā)程序及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按 1 年計， 設(shè)定 土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付， 土地開發(fā)費在開 發(fā)周期內(nèi) 均勻支付， 貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固 定資產(chǎn)貸款利 率 5 85%計，則投資利息 =（土地取得費及有關(guān)稅費 + 土地開發(fā)費） X 開發(fā)周期 x 5. 85% = （58. 1+50 ） X 1X 5. 85% =6 . 32（元/ 平方米） 4. 投資利潤 調(diào)查近期 B 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及 xx

19、企業(yè)所在行業(yè)的 土地開 發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為 12% ，則： 投資利潤 二（土地取得費及有關(guān)稅費 +土地開發(fā)費 +投資利息） x 開發(fā) 周期 x 12% = （ 58. 1+50+6 . 32） x 1x12% =13 . 7（元 /平方米） 5. 計算土地增值收益（土地所有權(quán)收益） 根據(jù) B 縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及 B 縣的 有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為 30% 。 故土地增值收益 =（征收費及有關(guān)稅費 +土地開發(fā)費 +投資利潤） x 10% =（58. 1+50+13. 7 ）x 30% =36 5 （元/ 平方米） 6. 計算待估宗地的土地使

20、用權(quán)價格 待估宗地的土地使用權(quán)價格 =58. 1+50+6 . 32+13 . 7+36. 5 =164 . 6（元 / 平方米） （二） 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價， 結(jié)合區(qū)域因素、 個性因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程序等因素 修正的調(diào)整， 即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于 B 縣基閃 地價覆蓋 范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及 B 縣 定級與 基準(zhǔn)地價評估報告，采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下： 宗地地價 二待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價 x Aix A2x A3x A4x A5 A1 - 區(qū)域條件修正系數(shù) A2 容積率修正系數(shù)

21、 A3 土地使用權(quán)年期修正系數(shù) A4 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) A5 期日修正系數(shù) 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下： 1 確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價 經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于 B 縣光明路，屬于 3 級地， 3 級地的 工業(yè) 用地基準(zhǔn)地價為 150 元/ 平方米。 2 確定區(qū)域條件修正系數(shù)（ A1） 經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為 10553 。 3 確定容積率修正系數(shù)（ A2 ） 待估宗地面積為 2200 8 平方米，建筑總面積為 1790 59 平方 米， 容積率為 12，根據(jù)容積率修正系數(shù)表（表 3-1 ），待估宗地容 積率修 正系數(shù)為 1 16。

22、表 3-1 容積率修正系數(shù)表 容積率 V 1. 0 2 3 4 5 6 容積率修正系數(shù) 1 0 1 8 2 4 3 2 3 5 4 4. 確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)（ A3） 待估宗是 W 企業(yè)于 1996 年 5 月 1 日出讓方式獲得，設(shè)定土地使 用年 限為 40 年，至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為 35. 67 年。根 據(jù)土地 使用年限修正公式： A3= 1-1/ （ 1+8% ）35.67/1-1/ （ 1 +8% ） 40 =0 . 948017/0 . 995426 =0 . 95237 5. 確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)（ A4 ） 根據(jù)此次評估設(shè)定待估宗 的的開發(fā)程度，參照

23、B 縣定及與基準(zhǔn) 地價評估報告 中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表， 確定待估宗地基礎(chǔ) 設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為 1 17。 6期日修正系數(shù) B 縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告是 1996 年 5 月經(jīng) A 省國土管 理 局審核驗收后開始使用的，調(diào)查 B 縣 1996 年 5 月至 1999 年 12 月 31 日 的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了 5% ，故取期日修正 系數(shù) A5=1 05。 7 確定待估宗地的土地價格 根據(jù)公式： 宗地地價 二基準(zhǔn)地價 x A1X A2X A3X A4X A5 =150X 1. 0553X 1. 16X0. 95237 X 1. 17X 1. 05 =185 2（元

24、/ 平方米） 三、地價的確定 1. 地價的確定 對于待估宗地， 分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法， 其 評 估結(jié)果分別為： 成本逼近法： 164. 6 元/ 平方米 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法： 185. 2 元/ 平方米 綜合分析兩種方法評估的 結(jié)果， 兩種方法所得結(jié)果相差較大， 故 以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均 值來確定最終結(jié)果： 待估宗地的土地價格 =185. 2X0. 7+164 . 6X0. 2 =162. 6（元/ 平方米） 2. 估價結(jié)果 待估宗地土地面積： 2200 8 平方米 單位面積地價： 162.6 元 / 平方米 總地價： 35 785 萬元 第四部分 附件 1委托估價函

25、 2待估宗地區(qū)域位置圖 3委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5 土地估價師證書復(fù)印件 參考答案： 第一題： 1、計算方法 根據(jù)題意，適宜采用剩余法估價 2、測算公式 地價 =不動產(chǎn)總價 -建筑費、專業(yè)費 -利息 -銷售稅費 -開發(fā)商利潤 3、計算步驟 (1) 不動產(chǎn)總價 =4000 X 2000X 4=3200 (萬元) (2) 建筑費及專業(yè)費 =2000 X 2000X 4=1600 (萬元) (3) 總利息 二地價 X (1+8% 2-1+16000000 X 40% ( 1+8% 1.5- 1 +16000000 X 60% ( 1+8% 0.5-1=R ( 元)( 結(jié)果含

26、有地價 未知數(shù) ) (4) 銷售稅費 =32000000X 6%=192( 萬元 ) (5) 開發(fā)商利潤 =32000000X 15%=480( 萬元 ) (6) 地價=不動產(chǎn)總價 -建筑費、專業(yè)費 -利息 -銷售稅費 -開發(fā)商 利潤二(1) - (2) - (3) - (4) - (5) - (6) =P (元) (7) 開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價 =P/ ( 1+2%二 P (元)(2% 為法律、估價等費用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除 ) 第二題： 1 、適用公式 待沽宗地價格 二比較案例宗地價格 x 交易形式修正 x 交易期日修 正 X 年期修正 X 容積率修正 X 區(qū)域因素修正

27、 X 個別因素修正 2、計算步驟 ( 1) 選擇計算方法：適用市場比較法 ( 2) 編制該城市地價指數(shù)表 日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 地價指數(shù) 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3 (3) 編制容積率修正系數(shù)表 容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0 修正指數(shù) 100 120 125 129 137 145 (4) 交易形式修正系數(shù)，題目已給定 (5) 計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù) 70 年期修正指數(shù)為： 100X 1-1/ ( 1+7%)70=99.1 50

28、年期修正指數(shù)為： 100X 1-1/ ( 1+7%)50=96.6 40 年期修正指數(shù)為：100X 1-1/ (1+7% 40=93.3 (6) 確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù) 項目A B C D E 區(qū)域因素條件指數(shù) 101 102 101 100 101 個別因素條件指數(shù) 102 99 101 98 100 (7) 計算各交易案例地價修正后的價格 交易案交易形交易期年期容積率區(qū)域因個別因比準(zhǔn) 例價格X式修正X日修正 X修正X修正X素修正X素修正 價格 1.0 117.3 96.6 125 100 100 A: 500 X - X X X X X =？ （元 /m2） 0.6 102.0 9

29、6.6 100 101 102 1.0 117.3 96.6 125 100 100 B: 600 X - X X X X X =？ （元 /m2） 0.6 仙1 99.1 129 102 99 1.0 117.3 96.6 125 100 100 C : 950 X X X X X X =？ (元 /m2) 0.8 108.3 99.1 137 101 101 1.0 117.3 96.6 125 100 100 D :1020 x x x x x x =？ (元 /m2) 0.8 110.5 93.3 120 100 98 1.0 117.3 96.6 125 100 100 E :130

30、0 x x x x x x =？ (元 /m2) 1.0 113.8 99.1 145 101 100 (8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價 采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價為： (A+B+C+D+ E/5 二 (元 /m2) 第三題： 1、 解題思路 先用收益還原法計算房地產(chǎn)總價，再用重置成本法計算 房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值就得到了土地價格。 2、 計算公式 計算房地產(chǎn)總價的公式：P=a/r x 1-1/ (1+r)n計算房屋現(xiàn)值的公式: 房屋現(xiàn)值=重置價格-折舊總額 3、計算步驟 （1） 房地年總收益 商場年總收益 =5.0 x 4000X 75% （1 -

31、 5%）X 365=520.125（ 萬元） 寫字 樓年總收益=4.0 x 7500X 70% （1 - 20%）x 365=613.200（ 萬 元） 房地年總收益 =520.125+613.200=1133.325 （ 萬元 ） （2）房地出租年總費用 年總管理費 =1133.325 X 5%=56.667 （萬元） 年總維修費 =3000 X （ 4000+7500 ）X 8%=276.000 （萬元） 年總稅費 =30X（ 4000+7500 ） =34.500 （萬元） 年保險費 =3000 X （ 4000+7500 ）X 0.002=6.900 （萬元） 年折舊費 =3000 X

32、 （ 4000+7500 ） /48=71.875 （萬元） 年總費用 =445.942 （萬元） （ 3 ）房地年純收益 1133.325-445.942=687.383 （萬元） （ 4 ）目前房地產(chǎn)總價值 總價值 =687.383/9% X 1-1/ （1+9% ）45=7479.500 （萬元） （ 5 ）大廈房產(chǎn)現(xiàn)值 重置價格 =3000 X（ 4000+7500 ） =3450 （萬元） 房產(chǎn)現(xiàn)值 =3450-71.875 X 3=3234.375 （萬元） 6）目前地價 總地價=房地產(chǎn)總價 -房產(chǎn)現(xiàn)值 =4245.175 (萬元) 單位地價 =4245.175/2875 X 10

33、000=14765.83 (元 / 平方米) 第四題： 1 、答題要點 (1) 簡單算術(shù)平 (2) 加權(quán)平均法 . (3) 直接取市場比較法的評估結(jié)果 . (4) 以市場比較法評估結(jié)果為主 , 以收益還原法做適當(dāng)減價修 正. 2、答題要點 (1) 收集的資料包括 : 國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標(biāo) 準(zhǔn)文件;當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設(shè)施開發(fā)費用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配 套費的 收取標(biāo)準(zhǔn)；征地的過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土 地管理費等； 土地出讓金或土地增值收益資料 ；國家或當(dāng)?shù)厥袌?的利率水平； 市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率 . (2) 基本步驟 : 求算土地取得費 (

34、或分別求算土地補償費、 安置補助費、青苗及 地上附著物賠償征地稅費等)；確定土地開發(fā)費；計算利息；計 算土地開發(fā)利潤；計算土地增值收益；計算有限年期土地使用 權(quán) 價格. 3、答題要點 (1) 不同點 : A 宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán) , 土地使用者為企業(yè)而 非股份公司 , 企業(yè)于股份公司是土地租貧關(guān)系 , 由股份公司向企 業(yè)支付租 金；B宗地的處置方式是國家作價入股，國家持有國家股，國家持有國 家股 , 土地使用者為股份公司 . (2) 從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系說明對國家、 國有企業(yè)、股份公司的 利弊 : A 宗地的處置方式 : 對國家而言 , 國家作為土地所有者 , 可以一次 收取土

35、地收益 , 風(fēng)險較小 , 但不能得到出讓后的土地增值部分 ; 對企業(yè) 而言 , 不能獲得土地使用權(quán) , 獲得較穩(wěn)定的租金收入 , 但需一次性支付數(shù) 額較大的出讓金 ; 對股份公司而言 , 可以獲得完整的土地 使用權(quán) ,可以不 必一次性支付數(shù)額較大的出讓金 , 但增加了國家股本 . 4、答題要點 (1) 辦理的手續(xù) : 股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù) ; 辦理有關(guān)規(guī)劃變 更、 審批手續(xù) ; 到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批 手續(xù); 辦 理補交土地出讓金的手續(xù) ; 到房屋管理部門辦理房屋用 途、容積率的變 更手續(xù) . (2) 評估方法選擇、估價思路及程序” : 可在以下方法中選擇兩

36、種 : 市 場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價 系數(shù)修正法、剩余法和路線價法 . 估價思路 ( 略). 市場比較法的估價程序 : 選擇市場比較案例 ; 確定比較因 素; 因素描述及比較分析 ; 確定比較因素的修正系數(shù) ; 求算比準(zhǔn) 地價 . 收益還原法估價程序 : 確定房地出租總收益 ; 確定房地出租 總費用 ; 計算房地出租純收益 ; 計算房屋純收益 ; 計算土地純收 益 ; 計算土地價格 . 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估的程序：確定土地及基準(zhǔn)地價；因素描述 及比較分析 ; 確定修正系數(shù) ; 計算地價 . 剩余法估價的程序 ： 計算房地出租總收益 ； 計算房地出租總 費 用；計算房地出租純收益；計算房地產(chǎn)總價格；計算房屋現(xiàn)值； 計算土地價格 . 路線價法評估的程序 ： 確定路線價 ； 確定宗地的臨街