土地增值稅清算與房地產(chǎn)企業(yè)稅收輔導(dǎo)50p

1、關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧1、2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號文）；2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）；3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國稅發(fā)2007132號）；4、2009年 5月 20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā) 200991號）；5、2010年5月19日，國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函2010220號）；6、2010年5月25日，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管

2、工作的通知（國稅發(fā)201053號）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)講解 第一部分第一部分 土地增值稅的清算概要土地增值稅的清算概要 第二部分土地增值稅清算程序第二部分土地增值稅清算程序 第三部分第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 第四部分第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定扣除項(xiàng)目金額的確定第一部分第一部分 清算概要清算概要 一、土地增值稅的清算，土地增值稅的清算，是指納稅人在符合是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫項(xiàng)目應(yīng)繳

3、納的土地增值稅稅額，并填寫土地土地增值稅清算申報表增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為 。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 二、土地增值稅的清算條件之一二、土地增值稅的清算條件之一必須清算必須清算 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土符合下列情形

4、之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、土地增值稅的清算條件之二二、土地增值稅的清算條件之二要求清算要求清算 符符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算人進(jìn)行土地增值稅清算 ： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)

5、登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。二、土地增值稅的清算條件之三二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算注銷清算 對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷三、清算的時間要求-必須清算 符合必須清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起9090日內(nèi)日內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)。（91號文件第11條第一款）流程：流程： 準(zhǔn)備清算申請及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的相關(guān)資料準(zhǔn)備清算申請及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的相關(guān)資料主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理杏

6、花嶺區(qū)地稅局土地增值稅杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見局務(wù)會局務(wù)會審定并作出清算結(jié)論審定并作出清算結(jié)論清算結(jié)果書面通知納稅人清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行執(zhí)行 三、清算的時間要求-要求清算 符合要求清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起9090日內(nèi)日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （91號文件第11條第一款） 要求清算流程： 清算通知書納稅人自行進(jìn)行清算，并報主管稅務(wù)部門主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見局務(wù)會審定并作出清算

7、結(jié)論清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行未清算的法律責(zé)任 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理四、土地增值稅清算單位的確定四、土地增值稅清算單位的確定1.1.土增稅實(shí)施細(xì)則土增稅實(shí)施細(xì)則第八條：第八條：2.2.國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號第一條：號第一條： 清算管理規(guī)程：對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 第二部分土地增值稅清算程序 一、土地增值稅清算的前期管理 二、清算資料的準(zhǔn)備 三、收到清算資料后 四、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核 五、核定征收

8、 六、尾盤處理一、土地增值稅清算的前期管理 1 1、臺賬管理：、臺賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步（9191號文件第號文件第6 6條）。條）。 2 2、成本費(fèi)用歸集：、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用（9191號文件第號文件第7 7條）。條）。二、納稅人清算

9、土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。三、收到清算資料后的處理方式 清算

10、管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種： 1、對符合清算條件的項(xiàng)目，且報送的清算資料完備的，予以受理。 2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。 3、對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。四、土地增值稅清算的審核 土地增值稅清算的審核部門 稅務(wù)機(jī)關(guān) 清算管理規(guī)程第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。五、土地增值稅的核定征收清算

11、管理規(guī)程第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書。國稅發(fā)201053號：六、清算結(jié)論 清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)

12、事項(xiàng)通知書，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序及時送達(dá)納稅人（9191號文件第號文件第3232條）。條）。 納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)事項(xiàng)通知書后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（9191號文件第號文件第3232條）。條）。七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按“清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算 清算時計算： 單位可售面積成本費(fèi)用開發(fā)總成本費(fèi)用總可售面積 清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時計算: 扣除項(xiàng)目的建造成本單位可售面積成本費(fèi)用銷售面積第三部分

13、土地增值稅計稅收入的確認(rèn) （一）預(yù)征時一般與營業(yè)稅保持一致。 注意代收費(fèi)用的問題 土地增值稅的稅務(wù)處理： 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費(fèi)用未計入房價中,而是在房價之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 營業(yè)稅的稅務(wù)處理： 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令540號）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。 價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、

14、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： （一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （三）所收款項(xiàng)全額上繳財政。國稅發(fā)200469號：國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心

15、、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計征營業(yè)稅。 （二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測量面積不一致，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 （三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房

16、地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定 要注意： 1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.各項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國稅函2010220號（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地

17、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。假定某開發(fā)企業(yè)用于回

18、遷安置的房產(chǎn)市場價格為1200萬元，則應(yīng)確認(rèn)的房產(chǎn)銷售收入為1200萬元，同時可確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)為1200萬元?，F(xiàn)用會計分錄表述如下： （1）取得拆遷用地時 借：開發(fā)成本土地使用權(quán) 12000000 貸：應(yīng)付賬款 12000000. （2）交付安置房時 借：應(yīng)付賬款 12000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 12000000. 同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品成本為10000000 借：主營業(yè)務(wù)成本 10000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 10000000例如：甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009年由于當(dāng)?shù)卣猩桃Y的原因，甲公司與當(dāng)?shù)氐囊患宜鄰S簽訂了合同，合同約定對水泥廠進(jìn)行拆遷，建設(shè)商住樓。建成后返還其

19、商業(yè)面積3萬平方米，除此沒有支付其他土地款。 （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0萬元。 （二）前期工程費(fèi)1000萬元。 （三）建筑安裝工程費(fèi)15000萬元。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬元。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)800萬元。 （六）開發(fā)間接費(fèi)200萬元。 總成本為20000萬元，總可售面積為10萬平方米。單位會計成本為2000元/平方米。甲公司同類房地產(chǎn)的平均價格為6000元/平方米。計算如下：第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本20000萬元。 第2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：300006000=18000萬元 （注意：這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶30000平米的，而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬

20、平方米中分?jǐn)偂＃?視同銷售收入：300006000=18000萬元 第3、單位可售面積計稅成本=（2000018000）1000003800元/平方米（注意：其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的，不能以7萬元平方米作為分母） 根據(jù)國稅函1995549號文、國稅函2007768號文件的規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅. 2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、

21、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 （1）甲供材料 （2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （3）建筑安裝發(fā)票應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積

22、金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按不超過分類房產(chǎn)單位面積建安造價表中公布的每平方米工程造價金額核定扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；（三）鑒證報告內(nèi)容不真實(shí)的，存在疑問的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)合計的每平方米建安成本扣除額，明顯高于太原市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積建安造價表中公

23、布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型竣工年代竣工年代核定單位成本（元核定單位成本（元/平方米）平方米）多層住宅及底商多層住宅及底商2001及以前及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高層住宅及底商高層住宅及底商2001及以前及以前2425200224352003262120042807200527692006279020072987200829975.公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)