【廣告策劃PPT】點(diǎn)傳媒營銷平臺

1、 隨著中國3g網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)的發(fā)展、智能手機(jī)銷量的劇增 ，人們生活品質(zhì)的逐步提高，時間與信息的碎片化，移動互聯(lián)網(wǎng)時代即將來臨。中國手機(jī)用戶超過8億中國手機(jī)上網(wǎng)用戶為 2.77 億每年新增1億用戶，增長率為40%手機(jī)上網(wǎng)人群占網(wǎng)民總數(shù)的60.8%平均每人每天攜帶手機(jī)時間為14小時同時47.3%的用戶平均每天通過手機(jī)上網(wǎng)2小時今天的手機(jī)帶給我們的不僅僅是通信方式的改變，更是生活方式的變革。3g技術(shù)讓手機(jī)成為我們獲取資訊、互動溝通、休閑娛樂、商務(wù)交易等方面的整合平臺。 ikea：虛擬照進(jìn)現(xiàn)實(shí) 把家具搬回房間nike：虛擬與現(xiàn)實(shí)訓(xùn)練同步進(jìn)行axe：iad廣告 用香水馴服天使 智能手機(jī)銷量將在2011年超

2、越pc，在5年之內(nèi)手機(jī)市場格局就將徹底顛覆，智能手機(jī)銷量將在2013年超越非智能手機(jī)，份額達(dá)51%，非智能手機(jī)將逐漸淡出市場，智能手機(jī)將成數(shù)字時代第一屏。 2010年 受到手機(jī)用戶/網(wǎng)民以及3g用戶的成長，手機(jī)上網(wǎng)資費(fèi)的進(jìn)一步下調(diào)，以及廣告主進(jìn)一步試水，移動互聯(lián)網(wǎng)廣告將保持3位數(shù)的高增長。 2011年移動互聯(lián)網(wǎng)廣告市場將增長101.5%是整體互聯(lián)網(wǎng)市場的2倍；眾多品牌掘金移動營銷。移動互聯(lián)網(wǎng)將成為第1媒體，是用戶1米范圍內(nèi)唯一觸手可及的媒體；30歲以上用戶高達(dá)8600萬；88.8%用戶每天使用手機(jī)上網(wǎng)；source：2010年7月cnnic中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展報告&艾瑞2010年移動互聯(lián)網(wǎng)民

3、行為統(tǒng)計(jì)57.6%用戶日均使用手機(jī)上網(wǎng)1小時以上；月收入3000元以上用戶高達(dá)4600萬；點(diǎn)信傳媒員工是一支充滿活力和朝氣的年輕精英團(tuán)隊(duì)，平均年齡為26歲。公司擁有：創(chuàng)意無限的策劃人才，激情亢奮的銷售團(tuán)隊(duì)，積極高效的運(yùn)營精英，經(jīng)驗(yàn)資深的技術(shù)支持，時刻打造最具競爭力的無線互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)精準(zhǔn)整合營銷方案并通力執(zhí)行。點(diǎn)信用戶年齡分布點(diǎn)信用戶每月收入分布點(diǎn)信用戶學(xué)歷分布點(diǎn)信用戶職業(yè)分布 點(diǎn)信傳媒的主要受眾大多是智能手機(jī)用戶，用戶更成熟，學(xué)歷更高，平均收入水平也很高，具有更高的廣告價值。全新溝通效果立體營銷方式優(yōu)質(zhì)媒介資源提供豐富選擇創(chuàng)新的盈利方案快速獲取高額穩(wěn)定的收益全方位的服務(wù)推廣最精準(zhǔn)的廣告投放最多樣的

4、展現(xiàn)方式最新穎的互動方式最優(yōu)惠的廣告費(fèi)用.我們能給您帶來什么我們能給您帶來什么 點(diǎn)信根據(jù)每個客戶的具體營銷目標(biāo)，定制優(yōu)勢的個性化營銷戰(zhàn)略解決方案，以更有目的性、更為有效的方式完成用戶有效溝通。策劃階段：品牌目標(biāo)用戶細(xì)化，并進(jìn)行針對性用戶研究；覆蓋度分析；成本效益分析（cpm）運(yùn)作模式確定；提報詳細(xì)策劃方案后期評估:根據(jù)數(shù)據(jù)反饋，提供廣告效果分析報告溝通階段：根據(jù)客戶需求進(jìn)行前期的信息搜集和定位高度自主 精準(zhǔn)投放 整合營銷深度互動 全面覆蓋 app創(chuàng)新體驗(yàn)發(fā)布、暫停、啟動一個廣告；調(diào)整您廣告的內(nèi)容和鏈接；查看您廣告的展示和點(diǎn)擊情況；查看您的消費(fèi)情況；給您的帳戶充值；提供廣告管理后臺按投放時間：小

5、時 / 天 / 周 / 月按媒體類型：網(wǎng)站 / 頻道 / 應(yīng)用程序按地域 / ip地址 / 省市按運(yùn)營商：移動 / 電信 / 聯(lián)通按創(chuàng)意 / 廣告形式按廣告頻次: 設(shè)定每日消費(fèi)上限按點(diǎn)擊效果：打電話 / 發(fā)短信 / 下載程序 .按手機(jī)型號：nokia / moto / 聯(lián)想 / 三星 根據(jù)需要進(jìn)行選擇性投放廣告互動歷史標(biāo)記每個用戶的ip/唯一標(biāo)識號,知曉發(fā)生過的廣告行為所在區(qū)域利用ip地址定位手機(jī)sm卡串號定位訪問行為追蹤用戶手機(jī)設(shè)備號、訪問ip內(nèi)容、關(guān)鍵字根據(jù)廣告內(nèi)容和性質(zhì)智能投放發(fā)布媒體 點(diǎn)信高端技術(shù)平臺實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶，針對他們進(jìn)行有效傳播。點(diǎn)信智能投放分析系統(tǒng)娛樂休閑類客戶端媒體游

6、戲類客戶端媒體閱讀類客戶端媒體門戶網(wǎng)站、搜索引擎快速消費(fèi)品所有上網(wǎng)人士有網(wǎng)絡(luò)購物習(xí)慣投放媒體投放媒體游戲推廣消費(fèi)品推廣汽車推廣 根據(jù)目標(biāo)用戶的群體特征，提供用戶感興趣關(guān)注的內(nèi)容和投放媒體來提升廣告的關(guān)注度和有效性。汽車面向比較有購買能力喜歡汽車類的人群android媒體平臺iphone媒體平臺財(cái)經(jīng)類客戶端媒體資訊類客戶端媒體體育類客戶端媒體財(cái)經(jīng)類門戶頻道新聞類門戶頻道投放媒體動漫游戲面向年輕潮人滿足娛樂需求投放媒體整合營銷，省時，省力，省錢，全面推廣！以搜索引擎為例一站式投放，點(diǎn)信將整合六家知名搜索引擎媒體進(jìn)行全面推廣；以門戶網(wǎng)站為例門戶首頁及相關(guān)熱門頻道輪番傳播，同時也可在多家媒體同步投放。

7、不僅為客戶節(jié)省了時間，而且也節(jié)省了大量資金，效率大大提高。最快捷的溝通！最親和的體驗(yàn)！最時尚的潮流！點(diǎn)擊手機(jī)廣告可以電話直接溝通點(diǎn)擊手機(jī)廣告直接在線購買,或者直接保存優(yōu)惠券點(diǎn)擊手機(jī)廣告直接在線注冊一鍵通話一鍵購買一鍵注冊突破地域界限影響波及八方用戶隨身攜帶信息瞬時即達(dá)兼容各類系統(tǒng)觸動完美體驗(yàn)攜手三大運(yùn)營全網(wǎng)無縫連接品牌app把品牌/產(chǎn)品動態(tài)資訊app裝進(jìn)用戶手機(jī)增強(qiáng)品牌與用戶間的粘性，以更加炫酷的方式展示品牌個性、產(chǎn)品特色；品牌互動主題app通過主題app，使品牌占領(lǐng)用戶的手機(jī)桌面，長期影響用戶，培養(yǎng)用戶對品牌的偏好。截止到3月24日 推廣周期：190天 總激活量：896349個日均激活：47

8、18日均下載量：15726日均點(diǎn)擊量：5242彩信群發(fā)總數(shù)：50萬人次彩信群發(fā)帶入用戶：56989人彩信群發(fā)效率：11.4%趕集網(wǎng)反饋，移動互聯(lián)網(wǎng)推廣成本較低，約為傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)的12%。在推廣時長45天內(nèi)，有效數(shù)據(jù)如下：推廣周期：155天總激活量：1572732個日均激活：10147個日均下載量：50735個日均點(diǎn)擊量：126837碩果累累！益盟操盤手每用戶成本僅為1.5元手機(jī)版益盟操盤手價格為998元用戶付費(fèi)率為5%軟件還可自動獲取用戶手機(jī)機(jī)型、分布地區(qū)、在線時長等寶貴統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用以二次營銷等商業(yè)進(jìn)程現(xiàn)益盟操盤手裝機(jī)量高達(dá)1600萬頂點(diǎn)財(cái)經(jīng)旗下系列客戶端程序“搖錢術(shù)”日下載量上升28.4%官方頁

9、面點(diǎn)擊量上升46.2%通過手機(jī)號碼二次營銷轉(zhuǎn)換率達(dá)10.6%地址 : 北京市朝陽東三環(huán)中路39號建外sohu西區(qū)18號樓1801電話 :傳真 :編 : 100023 網(wǎng)址 : http:/如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報告市場市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市

10、場環(huán)境評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評評估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些

11、作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個方面供給、需求 三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求

12、分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟

13、和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)

14、：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均

15、gdp（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/gdp0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)

16、投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.5518.9富裕型0.20.392

17、030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、

18、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水

19、平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對競爭市找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)場的機(jī)會點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）swot分析的價值要素s/w（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境

20、/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等o/t（機(jī)會/威脅）的價值要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。swot分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會

21、利用機(jī)會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢優(yōu)勢 s機(jī)會機(jī)會 o威脅威脅 t劣勢劣勢 w進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。

22、地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。excel表格示例1excel表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)如

23、何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報告市場市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評

24、評估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中

25、的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個方面供給、需求 三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察

26、整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步

27、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房

28、指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏

29、觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/gdp0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析

30、的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.5518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支

31、配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能

32、影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對競爭市找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)場的機(jī)會點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外