南京市房產(chǎn)面積測算細(xì)則(發(fā)文)2012

1、南京市房產(chǎn)面積測算實(shí)施細(xì)則為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)的南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則（2007年1月1日起實(shí)施），規(guī)范房產(chǎn)面積測算工作，根據(jù)規(guī)則中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際制定本實(shí)施細(xì)則。本實(shí)施細(xì)則是對規(guī)則中房產(chǎn)面積測算內(nèi)容的細(xì)化和補(bǔ)充。1 總則1.1 房屋建筑面積測算的目的房屋建筑面積測算是利用測繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。1.2 房屋建筑面積測算的內(nèi)容 房屋建筑面積測算的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測繪、房屋建筑面積計(jì)算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。 1.3 房屋建筑面積測算的類型 房

2、屋建筑面積測算的類型包括預(yù)售房屋建筑面積測算、竣工房屋建筑面積測算、變更房屋建筑面積測算。1.3.1預(yù)售房屋建筑面積測算根據(jù)政府行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷售和備案等。1.3.2 竣工房屋建筑面積測算根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)說明等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記。1.3.3 變更房屋建筑面積測算根據(jù)房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門核發(fā)的相關(guān)資料或申請人的申請資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記。1.4 房屋建筑面積測算的成果

3、房屋建筑面積測算的成果主要包括：房屋基本信息、測算依據(jù)、現(xiàn)場查勘記錄、處置方案、房產(chǎn)分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、審核意見、變更記錄等資料。 2 房屋測量的一般規(guī)定2.1 房屋測量的基本原則房屋以幢為單位進(jìn)行測量。測量點(diǎn)位可以是分隔墻、柱或界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。2.2 計(jì)算房屋面積的基本條件結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。房屋上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱的建筑材料以規(guī)劃核準(zhǔn)設(shè)計(jì)的材料為準(zhǔn)。2.3 房屋面積2.3.1 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。2.3.2 房屋的套內(nèi)建筑面積房屋的

4、套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。2.3.2.1 房屋套內(nèi)使用面積是指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。2.3.2.2 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2.3.2.3 套內(nèi)陽臺建筑面積是指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面

5、積計(jì)算。2.3.3 房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是指房屋套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)偟玫降墓灿胁课坏慕ㄖ娣e。2.4 房屋測量儀器設(shè)備和邊長丈量、面積計(jì)算數(shù)據(jù)取值要求房屋測量應(yīng)使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長丈量以米為單位。丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計(jì)算結(jié)果取位至 0.01 平方米。2.5 房屋邊長丈量、面積測算限差規(guī)定房屋復(fù)測結(jié)果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。2.5.1 房屋面積測算的精度要求房屋面積測算的精度，按房產(chǎn)測量規(guī)范面積精度的二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：限 差 ： 中誤差 ： 式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。2.5.2 房屋邊長、層高測量限差要求房屋邊長

6、、層高測量限差，按面積精度對應(yīng)測量邊長的要求D ±（0.02+0.001D） D ：限差。D ：相鄰界址點(diǎn)間的距離。單位為米。2.5.3 實(shí)測邊長與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)邊長實(shí)測邊長尺寸與規(guī)劃核準(zhǔn)圖上設(shè)計(jì)尺寸的較差值滿足2.5.2的限差時，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長與設(shè)計(jì)值相符。3 房屋邊長數(shù)據(jù)采集方式房屋邊長數(shù)據(jù)采集有兩種方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是實(shí)地丈量取得房屋邊長數(shù)據(jù)。3.1 房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對實(shí)地分段邊長和總長度進(jìn)行檢核。若實(shí)地丈量的尺寸與對應(yīng)圖紙上的尺寸之差符合規(guī)定時，該房屋的邊長可采用建筑施工

7、圖上標(biāo)注的尺寸。3.1.1 房屋外墻體的厚度以結(jié)構(gòu)厚度計(jì)算，設(shè)計(jì)有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計(jì)入外半墻。3.2 房屋邊長數(shù)據(jù)的實(shí)地采集3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規(guī)則形狀邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)算面積。3.2.2 當(dāng)房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)的總邊長值。3.2.3 按柱外圍計(jì)算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時，邊長以柱邊離地面2.20米處進(jìn)行測量。3.2.4 當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2

8、.10米或大于2.30米時，可只檢核測量一個層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時，應(yīng)在不同位置測量3個以上層高值取平均數(shù)作為實(shí)測層高值。3.2.5 在凈高測量時，應(yīng)在不同位置測量3個以上凈高值，取平均數(shù)作為實(shí)測凈高值。4 房屋總層數(shù)與所在層次4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計(jì)算層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計(jì)層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。 ±0標(biāo)高設(shè)計(jì)在房屋中間部位且±0以上的凈

9、高超過房間凈高1/2的層面計(jì)入自然層數(shù)。4.2 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。5 房屋邊長數(shù)據(jù)的采集5.1 房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求5.1.1 多產(chǎn)權(quán)房屋按戶室、共有部位進(jìn)行邊長數(shù)據(jù)采集。5.1.2 單產(chǎn)權(quán)房屋的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。5.1.3 測量邊長的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶補(bǔ)充或隨意涂改數(shù)據(jù)。5.2 房屋分戶建筑面積計(jì)算邊長量取規(guī)定5.2.1 戶室與戶室之間的共墻、戶室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計(jì)入相應(yīng)戶室的邊長或共有部位的邊長。5.2.2 電梯井周圍結(jié)構(gòu)墻體的內(nèi)外，規(guī)劃設(shè)計(jì)有隔音墻的，將

10、隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復(fù)合墻體，以復(fù)合墻體的中線量取半墻尺寸。5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽臺與戶室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計(jì)入相應(yīng)戶室或共有部位，另一半尺寸計(jì)入外半墻。5.2.4 以柱、墻體等構(gòu)成陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍量取尺寸，突出圍護(hù)結(jié)構(gòu)的構(gòu)造物不計(jì)入陽臺尺寸。5.2.5 地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長丈量時，因無法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設(shè)計(jì)值。5.2.6 斜屋面、墻體向內(nèi)或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無墻體的，丈量時無外半墻尺寸。5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計(jì)入房

11、屋邊長。5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。5.2.9 架空層的外側(cè)墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計(jì)算。當(dāng)層面內(nèi)有部分為架空空間時，架空部位外側(cè)墻體厚度按本層面相鄰?fù)鈮穸瘸叽缬?jì)算。6 房屋面積計(jì)算規(guī)定6.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍6.1.1 單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。6.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。6.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.4 樓梯間、電梯（觀光

12、梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計(jì)入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計(jì)算建筑面積。6.1.5 各種類型的樓梯，按其對應(yīng)的空間部位計(jì)算建筑面積。6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。6.1.7 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計(jì)算建筑面積。6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.9 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.11 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投

13、影計(jì)算建筑面積。6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.14 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.15 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按幕墻等計(jì)算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。6.1.16 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。6.1.18 與室內(nèi)

14、相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。6.1.20 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。6.1.21 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。6.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.2 獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.3 陽臺（無論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均

15、按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計(jì)算。6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。6.2.6 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。6.3 不計(jì)算建筑面積的范圍6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。6.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。6.3.4 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為

16、頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動房屋、臨時房屋。6.3.8 獨(dú)立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。6.3.9 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。6.3.13 設(shè)計(jì)上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。6.3.14 已計(jì)算建筑面積的樓梯下方空間。6.3.15 屋面上有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。6.3.16 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。7 房屋面積計(jì)算特別規(guī)定7.1 設(shè)計(jì)在陽臺內(nèi)的花池、管道及裝飾等部位均計(jì)入陽臺建筑面積。7.2 房屋內(nèi)

17、有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計(jì)算建筑面積。7.3 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套內(nèi)分隔墻劃分后計(jì)入各相關(guān)套內(nèi)面積。7.4 利用屋頂斜面結(jié)構(gòu)作陽臺頂蓋的，斜面結(jié)構(gòu)完全覆蓋陽臺，且陽臺地面距斜面結(jié)構(gòu)凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽臺計(jì)算面積7.5 建筑物內(nèi)由于自然層數(shù)不同，樓（電）梯間的層數(shù)按其所在部位的層數(shù)計(jì)算面積。7.6 機(jī)（非）動車等坡道下方規(guī)劃核準(zhǔn)的，且層高在2.20米以上的空間計(jì)算建筑面積。7.7 房屋內(nèi)走道兩端無論是否封閉均計(jì)算全部建筑面積。7.8 走道與大廳相接無明顯分界線的，若面積計(jì)算的分?jǐn)偟燃売兴顒e，應(yīng)以走道與大廳相接處為界，按各自分?jǐn)偟燃壏謩e計(jì)算

18、。7.9 建筑物內(nèi)門廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計(jì)算面積。8 共有面積的分?jǐn)?.1 共有面積分?jǐn)傋裱脑瓌t協(xié)議優(yōu)先原則。有合法的分割文件或協(xié)議時，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無分割文件或協(xié)議時，根據(jù)房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。分割文件或協(xié)議應(yīng)由共有面積的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協(xié)議。文件或協(xié)議對產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議。8.2 共有面積分?jǐn)倓澐值脑瓌t依據(jù)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖，劃分共有部位的使用功能和服務(wù)范圍

19、。設(shè)計(jì)圖上的共有部位使用功能和服務(wù)范圍反映不明確的，應(yīng)由設(shè)計(jì)、建設(shè)單位共同出具使用說明。8.3 共有面積分?jǐn)偲渌瓌t房屋建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為單位，本幢的共有建筑面積不分?jǐn)偟狡渌保钡墓灿薪ㄖ娣e也不分?jǐn)偟奖敬?。低一級共有面積參與高一級共有面積的分?jǐn)偂?.3.1 套內(nèi)建筑面積均參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?.3.2 共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈追课莘謹(jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e的界線。8.3.3 無法認(rèn)定使用功能和服務(wù)范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分?jǐn)偂?.3.4 竣工已經(jīng)過分?jǐn)偯娣e測算的房屋，由于部分拆除導(dǎo)致共有面積發(fā)生變化的，分?jǐn)偯娣e不再重新計(jì)算。8.3.5 房屋竣工已經(jīng)過分?jǐn)偯娣e測算，由于

20、局部變更導(dǎo)致共用部位發(fā)生變化的，原分?jǐn)偡绞奖３植蛔?。變更部位的原分?jǐn)偯娣e和新產(chǎn)生的共有面積，按相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。8.4 共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式Si = K·Si Si K = Si式中：K為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù))； Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米; Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米； Si為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米；Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分?jǐn)傤悇e一級分?jǐn)偯娣e：幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有部位的建筑面積。二級分?jǐn)偯娣e：功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

21、。是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有部位的建筑面積。三級分?jǐn)偯娣e：層分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分?jǐn)偺幚?.6.1 獨(dú)立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時，多層單元和小高層（或高層）單元劃分不同的分?jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。多層房屋指自然層?shù)在七層以下的房屋。規(guī)劃核準(zhǔn)為61層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。8.6.2 獨(dú)立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時，有電梯單元和無電梯單元劃分為不同的分?jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)

22、域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?.6.3 單身公寓按層設(shè)計(jì)具有層分?jǐn)偟墓灿胁课粫r，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。8.6.4 設(shè)計(jì)有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計(jì)算方法計(jì)算建筑面積。8.6.5 房屋中有物業(yè)、社區(qū)等附屬用房的，附屬用房與其所在區(qū)域劃為同一功能區(qū)或分?jǐn)倕^(qū)參與共有共用部位分?jǐn)偂?.6.6 多功能綜合樓根據(jù)設(shè)計(jì)功能，將多功能綜合樓中計(jì)入房屋分?jǐn)偯娣e的共有面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個分?jǐn)傤悇e，然后按此三個類別依次分?jǐn)?。同一功能區(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)倕^(qū)。8.6.7 辦公樓中每幾層設(shè)計(jì)有中庭的，這幾層視為一個整體，設(shè)為一個分?jǐn)倕^(qū)。8.6.8 商業(yè)功能區(qū)內(nèi)有商場和門

23、面房的，商場與門面房應(yīng)設(shè)為不同的分?jǐn)倕^(qū)。8.6.9 綜合樓中若規(guī)劃核準(zhǔn)的±0上下層面用途為商業(yè)，劃分功能區(qū)時±0上下的商業(yè)設(shè)為同一功能區(qū)?？筛鶕?jù)設(shè)計(jì)功能的不同或業(yè)態(tài)的不同設(shè)不同分?jǐn)倕^(qū)。8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內(nèi)有人防部位的，以±0分割將整幢樓設(shè)為兩個功能區(qū)，為整幢樓服務(wù)的共有部位在兩個功能區(qū)分?jǐn)偂?.6.11 房屋內(nèi)±0上下形成同一個產(chǎn)權(quán)單元，且只能從產(chǎn)權(quán)單元內(nèi)部樓梯上下層面的，該產(chǎn)權(quán)單元按其主出入口所在部位的功能區(qū)劃定。非整體地下室和地面上房屋合在一起進(jìn)行面積計(jì)算時，±0上下設(shè)計(jì)為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下

24、部分和地上部分劃為不同的功能區(qū)，共有共用部位分別由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?.6.12 地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)?。?guī)劃設(shè)計(jì)為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計(jì)算。8.6.13 位于底層房屋內(nèi)為地下室服務(wù)的通風(fēng)井，無論通風(fēng)井及其上部空間的高度為多少，該部位均按通風(fēng)井計(jì)算一層面積，由地下室分?jǐn)偂?.6.14 地下室車位按套內(nèi)面積計(jì)算，只參與樓梯

25、間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)?。地下室?nèi)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、集氣室、擴(kuò)散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計(jì)入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶室單獨(dú)計(jì)算面積。地下室內(nèi)既有車位又有商業(yè)用房時，為地下室服務(wù)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?.6.15 地下室內(nèi)的電梯基坑按戶室處理，只分?jǐn)倝w面積。9 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位9.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?0 可計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。10.1 電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、