房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

1、.一、如何提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須提升財(cái)務(wù)管理水平。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著

2、不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會(huì)計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公正性。（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于初始的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序沒能得到切實(shí)有效的貫徹，會(huì)計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上的內(nèi)

3、部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。2、財(cái)務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì)計(jì)信息。3、資金的籌措和使用沒有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視財(cái)務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財(cái)務(wù)背

4、景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作。二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對策（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn);.和市場經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、 創(chuàng)造性， 切實(shí)解決房地產(chǎn)企

5、業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、 機(jī)制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。1、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系。 （ 1）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級

6、明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（ 2）統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季

7、度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。3、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象，對項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編

8、制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。4、強(qiáng)化資金管理。 （ 1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈

9、利。（ 2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因;.素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程” 。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度

10、。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出解決問題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

11、水平。6、提高納稅籌劃水平，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。在稅法及相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃，是一項(xiàng)國家支持、企業(yè)得益的工作。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)不斷提高納稅籌劃水平，遵循一定的納稅籌劃原則，根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇、運(yùn)用適當(dāng)?shù)募{稅籌劃方法，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的現(xiàn)金流入，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤（價(jià)值）最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須提升財(cái)務(wù)管理水平。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)

12、務(wù)管理中的問題（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會(huì)計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公正性。（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地

13、產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于初始的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序沒能得到切實(shí)有效的貫徹，會(huì)計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上的內(nèi)部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。;.2、財(cái)務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì)計(jì)信息。3、資金的籌措和使用沒有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的

14、投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視財(cái)務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作。二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對策（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是

15、產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、 創(chuàng)造性， 切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、 機(jī)制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)

16、管理體系。1、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系。 （ 1）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（ 2）統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要

17、任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益;.等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。3、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作

18、為預(yù)算對象，對項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。4、強(qiáng)化資金管理。 （ 1）在資金的籌措管理方面，主要

19、應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（ 2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程” 。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短

20、，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制

21、定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出解決問題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。6、提高納稅籌劃水平，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。在稅法及相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃，是一項(xiàng)國家支持、企業(yè)得益的工作。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)不斷提高納稅籌劃水平，遵循一定的納稅籌劃原則，根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇、運(yùn)用適當(dāng)?shù)募{稅籌劃方法，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的現(xiàn)金流入，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤（價(jià)值）最大化的目標(biāo)。-;.二、如何

22、降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要有以下幾項(xiàng)組成：地價(jià)、資金成本、工程成本、銷售推廣費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、住宅使用專項(xiàng)基金等組成。作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)，地價(jià)、預(yù)備費(fèi)和住宅使用專項(xiàng)基金是不能控制的。所以本文從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費(fèi)等方面闡述一下項(xiàng)目的成本控制。所以降低開發(fā)成本工作應(yīng)從這三方面入手，重點(diǎn)做好控制資金成本、工程建設(shè)成本、銷售推廣費(fèi)用的工作。一、降低資金成本降低資金成本主要是要降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)的負(fù)債率

23、，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)加以回收，對于我們房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)，對此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排。必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的撥款計(jì)劃，在規(guī)定的時(shí)間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完

24、備的合法單證。對于任何不按計(jì)劃撥款的要求，要予以堅(jiān)決抵制。壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)需要準(zhǔn)備一定數(shù)額的現(xiàn)金，我們應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一律通過轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金的安全性，二可以有利于資金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形式，實(shí)行理性的短期投資組合，方可以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。加快在途資金的入帳。在途資金是指我們所取得的以支票、匯票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進(jìn)入我們帳戶的資金。 對這一類資金， 自我們?nèi)〉闷睋?jù)時(shí)起，所有權(quán)

25、已歸屬我們。因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時(shí)入帳，方能產(chǎn)生效益。二、控制工程成本;.開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)成本指開發(fā)商用于項(xiàng)目工程建設(shè)的所有費(fèi)用，我們可以從如下幾方面著手，控制工程成本。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟，項(xiàng)目管理問題。1、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的關(guān)鍵，對于工程項(xiàng)目的工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際上一些統(tǒng)計(jì)的數(shù)字計(jì)算，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)項(xiàng)目總投資的 1%以下，但正是這少于 1%費(fèi)用的設(shè)計(jì)工作對工程造價(jià)的影響程度且占 75%以上，由此可見設(shè)計(jì)工作是整個(gè)工程建設(shè)成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。將競爭機(jī)制運(yùn)

26、用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正，防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)的情況。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保

27、證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收造成作好的東西要拆掉，從而浪費(fèi)工程費(fèi)用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計(jì)院的責(zé)任是否能對其進(jìn)行處罰有待商討。建立獎(jiǎng)懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要項(xiàng)目管理者聯(lián)盟，項(xiàng)目管理問題。首先加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制，現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實(shí)

28、性和必要性，對其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每個(gè)公司都可以來參加投標(biāo)競價(jià)，再由評標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。做好工程竣工結(jié)算的審查。 工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查，施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)

29、性、完整性，對不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊，;.同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。三、合理使用銷售推廣費(fèi)用銷售推廣費(fèi)用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費(fèi)用對我們非常重要

30、， 因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少， 項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)。而銷售推廣費(fèi)用使用得好時(shí)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。所以我們要充分研究市場，講究銷售推廣策略，盡力讓所花的推廣費(fèi)用，產(chǎn)生最佳效果?？刂崎_發(fā)項(xiàng)目投資成本是從項(xiàng)目的策劃開始，直至項(xiàng)目投付使用、銷售完成的全過程的控制，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要我公司各個(gè)部門參與，并相互配合。要求我們努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部管理，讓我們的工作規(guī)范化、程序化、制度化。四、應(yīng)作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評價(jià)工作一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目的后評價(jià)工作，主要

31、包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費(fèi)用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成敗得失，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；一方面可以得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開發(fā)前期成本預(yù)測和成本控制提供參考依據(jù)。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展首先要有良好的經(jīng)濟(jì)效益，我們企業(yè)的工作也是圍繞如何提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)核心問題來開展的，而一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好壞直接取決于成本的有效控制，只有通過項(xiàng)目開發(fā)全過程和各個(gè)部門全方位的實(shí)施有效的成本控制，才能最終取得良好的收益，為企業(yè)創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，并為下一步企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，形成良性循環(huán)，所以，我認(rèn)為應(yīng)建立以成本控制為核心的項(xiàng)目管理體制。

32、-三如何降低房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本任何一家房地產(chǎn)公司都希望降低成本，但不同的企業(yè)卻有著不同的方向、不同的措施。有的企業(yè)在降低成本的同時(shí)提高了員工的收入，吸引了大量的優(yōu)秀人才；有的企業(yè)降低員工的收;.入以期降低成本反而使成本上升、效率下降、士氣低落；有的企業(yè)有條不紊地全面籌劃，有的企業(yè)則胡子眉毛一把抓。在市場競爭日趨激烈的今天，我想，除了差異化、品牌化、多元化等開發(fā)手段外，以正確的方法壓縮成本也應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)。但怎樣降低成本呢？我想首先要明白一個(gè)項(xiàng)目到底包含哪些方面的成本，然后才能條分縷析、對癥下藥。 我們看到很多企業(yè)是很沒有統(tǒng)籌考慮的， 有的環(huán)節(jié)死摳門， 既影響了質(zhì)量、又影響了聲譽(yù)、還耽

33、誤了工期；有的環(huán)節(jié)則懵懵懂懂，稀里糊涂地花了冤枉錢。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，大的方向劃分為投資支出、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。這其中投資支出是大頭，為了不引起混亂，本文只試著理一下投資支出這一塊，即項(xiàng)目的工程成本。其他幾個(gè)方面還有稅收問題，我也許會(huì)有時(shí)間單獨(dú)討論，也許會(huì)在其他題目下涉及到。1、土地費(fèi)用。過去地方政府經(jīng)常將拆遷安置補(bǔ)償責(zé)成開發(fā)商負(fù)責(zé)，隨著社會(huì)的進(jìn)步，這方面的事情會(huì)越來越少，開發(fā)商更希望拿到的是凈地，而政府也希望減少麻煩，在拆遷安置上多下功夫。因此，對這部分費(fèi)用就不再探討。土地出讓金目前似無商量的余地， 幾乎所有的土地都要招拍掛。 但是，從實(shí)際情況來看，招標(biāo)土地極其有限，除了兩限房時(shí)

34、搞了一陣子外，很少在房地產(chǎn)項(xiàng)目上使用；土地拍賣比較多，特別是那些惹眼的地塊，在拍賣會(huì)上出價(jià)最高者得，而出價(jià)最高者想必是經(jīng)營上最有把握者；掛牌其實(shí)是房地產(chǎn)商最有工作可做的事。一定要去主動(dòng)找地，主動(dòng)與“地主”商談且商談過程一直保密，等條件談好后申請掛牌，這時(shí)其他人是措手不及的，這樣就有可能以較低的價(jià)格取得。當(dāng)然掛牌過程中會(huì)有意外出現(xiàn)，公司要有預(yù)案且行動(dòng)迅速。取得的土地容積率是已經(jīng)定好了的，如果樓面地價(jià)較低，可以繼續(xù)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通提高容積率；最差也要充分利用容積率，充分利用地下、地上空間，以增加可銷售面積或提高房子的價(jià)值，當(dāng)然這種做法不能以降低樓盤檔次為代價(jià)。對于用地紅線外的土地也要考慮是否有利用的

35、可能，比如景觀營造方面的借景，公共綠地、公共交通、消防的借用，將與市政道路連接處的道路拓寬等等。城市建設(shè)配套費(fèi)一般按照建筑面積以固定單價(jià)繳納，在建筑面積的籌劃上要考慮，比如有些面積不好賣或根本沒人買，如果將它們分割贈(zèng)送就會(huì)極大地增加房子的附加值，那么就可以將這部分面積的層高定在2.2 米以下，既少交了土地出讓金、配套費(fèi)（當(dāng)然還包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審圖費(fèi)等等），又促進(jìn)了房子的銷售。注意，這部分增加的建設(shè)成本，每平方米也就幾百塊錢。在繳納配套費(fèi)時(shí)還要仔細(xì)研究政策細(xì)節(jié)，說不定能省一筆錢。比如，有的地方政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目配套費(fèi)比例為公布單價(jià)的 120%，但 10 萬以上的項(xiàng)目不漲價(jià)，這時(shí)動(dòng)動(dòng)腦子合理劃

36、分施工許可證上的面積（若分期開發(fā)）就可省掉許多錢，不動(dòng)腦子就可能多花 20%的錢。2、前期工程費(fèi)。水文地質(zhì)勘察要依規(guī)范進(jìn)行，事前開發(fā)商要了解地質(zhì)復(fù)雜程度，要審查勘察方案，通過招標(biāo)或比對確定合理的勘察價(jià)格。規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)院選擇要統(tǒng)籌考慮，無論如何，施工圖;.設(shè)計(jì)單位要在項(xiàng)目所在的地級市。 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)不一定貴的就是好的， 但價(jià)格太低一定不好，這也包括施工圖設(shè)計(jì)。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)第一看能力、業(yè)績，第二看地域，第三看價(jià)格。在設(shè)計(jì)費(fèi)的支付上，可考慮一般設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)費(fèi) 60%左右給了設(shè)計(jì)人員、 40%作為費(fèi)用、利潤和稅金這一情況，將一部分設(shè)計(jì)費(fèi)折抵房產(chǎn)。抵房是一個(gè)經(jīng)常使用而又

37、不可濫用的方法。它一方面減少了現(xiàn)金支出，另一方面促進(jìn)了房產(chǎn)的銷售，但不可濫用的理由是一旦服務(wù)商（包括承包商）的資金周轉(zhuǎn)不靈，則會(huì)影響到服務(wù)質(zhì)量和工程質(zhì)量，給開發(fā)商帶來損失。因此，開發(fā)商除了要了解房地產(chǎn)的知識外，還要了解相關(guān)行業(yè)的成本、利潤、管理等。施工場地的七通一平要很好地設(shè)計(jì)，在保證施工的前提下還要考慮管線的路由、選材是否節(jié)約，是否需要搬遷、是否利于保護(hù)等。施工隊(duì)伍的選擇和價(jià)格的確定也別馬虎。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線內(nèi)的供水、供電、供氣、排污、綠化、通信、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等的建設(shè)費(fèi)用。這一部分內(nèi)容處理起來比較復(fù)雜，因?yàn)闋可娴教鄩艛嘈袠I(yè)。對于有政府物價(jià)主管部門

38、明文定價(jià)的項(xiàng)目，主要考慮取費(fèi)基數(shù)是否正確，比如按建筑面積計(jì)算的，要想辦法減少建筑面積，按戶數(shù)計(jì)算的，要算清不需要某些設(shè)施的戶數(shù)。對于沒有政府定價(jià)、壟斷企業(yè)需要做預(yù)算的項(xiàng)目，則要從設(shè)計(jì)方案、施工方案、材料價(jià)格、定額套用等方面嚴(yán)格審查，同時(shí)利用一些表示友好的手段。對于非壟斷的項(xiàng)目，則按照正常的工程項(xiàng)目管理程序處理。4、建筑安裝工程費(fèi)。是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。對于這方面成本的控制，是許多教科書和企業(yè)規(guī)章制度的重點(diǎn)，我在其它文章里也多有述及，在這里，我只想強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)。第一點(diǎn)是必須從設(shè)計(jì)上考慮成本，一定要給設(shè)計(jì)人員充足的方案優(yōu)化時(shí)間，盡管設(shè)計(jì)人員

39、喜歡套用“老調(diào)子” ，但是只要你希望、只要你強(qiáng)調(diào)、只要你鼓勵(lì)，他們一定會(huì)想出更好的辦法。動(dòng)用你所有的人員和人緣，對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核，討論平面布置、結(jié)構(gòu)型式、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、材料用量、材質(zhì)、材料規(guī)格、設(shè)備、功能、施工、銷售、維修等等方面。這里面的問題實(shí)在太多了，相信任何一個(gè)做過工程的人都能說出設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)來。設(shè)計(jì)上的專業(yè)沖突、漏項(xiàng)、錯(cuò)誤在每一個(gè)工程上都有，引起的設(shè)計(jì)變更、返工和工期延誤比比皆是。所以，設(shè)計(jì)審核絕不能僅局限在用鋼量上。設(shè)計(jì)上比較難處理的是成本與銷售的矛盾。比如電梯選擇名牌還是一般的牌子？電梯的速度是 2.5 米 / 秒還是 1.75 米 / 秒？外窗選擇塑鋼還是鋁合金？外墻選擇涂料還是石

40、材？我想，這與產(chǎn)品的定位有關(guān)，也與開發(fā)商的責(zé)任心有關(guān)。無論如何，都不能在高檔住宅上使用哪怕一種低檔材料，也不能在中檔住宅上使用某種對售價(jià)毫無影響的高檔材料。在使用功能上要盡量滿足需要，并有一定的超前考慮。;.有些指標(biāo)是要慎用的，盡管它們對建造成本有明顯的影響，比如層高、 進(jìn)深、 外窗比例、山墻比例等。這些指標(biāo)在朝著有利于降低成本的方向變化的同時(shí)，也朝著不利于居住舒適的方向變化。有些低級的開發(fā)商依然在這些方面痛下殺手，好像他不是在建造住宅而是在建造監(jiān)獄。第二點(diǎn)是從技術(shù)角度考慮降低成本，這應(yīng)該成為房地產(chǎn)公司現(xiàn)場管理人員的最重要的成本控制手段，缺乏這方面知識和頭腦的人根本不配在房地產(chǎn)企業(yè)干。比如在深

41、基坑開挖及支護(hù)中你都有哪些見解？預(yù)制樁的樁長你怎么計(jì)算？內(nèi)外墻的混凝土、砌體、抹灰、保溫、涂料該如何綜合考慮？土建與精裝修的交接點(diǎn)在哪？等等。建安造價(jià)的控制一定要與工期、質(zhì)量、安全、付款方式等統(tǒng)籌考慮，只管一點(diǎn)不及其余也一定是管不好的。5、公共配套設(shè)施費(fèi)。是指項(xiàng)目內(nèi)部獨(dú)立建設(shè)的各種非贏利性的公共配套設(shè)施（如居委會(huì)、幼兒園、會(huì)所、物業(yè)用房、自行車棚等）的建設(shè)費(fèi)用。這方面的成本控制一要認(rèn)真研究配套項(xiàng)目是否必需，二要考慮建設(shè)規(guī)模是否恰當(dāng)，三要考慮所處位置是否合理且節(jié)約可銷售面積等。大部分項(xiàng)目在安排售樓處時(shí)首先考慮利用會(huì)所，即先把會(huì)所建起來當(dāng)售樓處，當(dāng)小區(qū)建成后再把售樓處搬出來。6、開發(fā)間接費(fèi)。是指房

42、地產(chǎn)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場組織管理而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用。這些費(fèi)用的控制屬于企業(yè)管理的范疇，在這里就不展開論述了，只是提及一點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)既不能把現(xiàn)場管理人員當(dāng)民工一樣對待，比如沒有空調(diào)，也不能放任自流，在用車、用水、用電等方面不加考核。7、其他費(fèi)用。主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、 施工圖預(yù)算和標(biāo)的編制費(fèi)、 工程預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等-;.-房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性

43、產(chǎn)業(yè), 是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、 回報(bào)豐厚、 具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性 , 具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高 , 投、融資金額均較大、 生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。 雖然其收益一般也較大 , 但面對的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大 , 特別是在快速擴(kuò)張過程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn), 因此 , 必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè) , 在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、 組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性 , 這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。1. 房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始 , 經(jīng)過可行性研究、 征地、拆遷

44、、安置補(bǔ)償、 建筑安裝、配套工程、 綠化環(huán)衛(wèi)工程、 產(chǎn)品上市等多個(gè)階段 , 經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。 周期越長、不確定因素越大, 風(fēng)險(xiǎn)也就越大。 首先 , 房地產(chǎn)開發(fā)周期越長, 各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大, 產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大; 如隨著政府土地政策的變化, 土地拍賣價(jià)格變化變動(dòng)越大, 房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大; 隨著利率水平的變動(dòng), 房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。其次, 隨著社會(huì)的進(jìn)步和生活水平的提高, 人們可支配收入增加 , 對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高, 房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn); 如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性 , 其適應(yīng)性能

45、和替代性也差 , 一些設(shè)計(jì)過時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇, 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性, 造成不同城市之間、 同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。 房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置, 而地理位置則取決于給城市、 區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢, 未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此 , 房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜, 有很多不確定的因素在起作用, 房地產(chǎn)的投

46、資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格, 可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比, 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大, 存貨的成本按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)算, 隨著土地成本的變化 ,建筑成本、房屋售價(jià)的變化 , 存貨成本隨之變動(dòng)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大, 資產(chǎn)價(jià)值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。3. 房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資, 房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金, 加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高 , 需要不斷地投入大量的資

47、金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說,預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高, 房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。 房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多 , 投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大 , 投資周期越長 , 資金周轉(zhuǎn)也越慢 , 資金流動(dòng)性也越差, 同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差, 房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜, 資金成本控制越困難, 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目資本化;.的經(jīng)營模式 , 通過對項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)

48、行融資, 而融資的方式多種多樣, 但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例 , 主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高 , 通常超過70%,也就是說 , 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開發(fā)中 , 自有資金不到 30%。所以 , 房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。4. 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。在組織結(jié)構(gòu)上 , 大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。 成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處 , 同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)。 總公司和項(xiàng)目公司也存在委托代理關(guān)系 , 項(xiàng)目公司是代理人 , 在空間上具有相對的獨(dú)立性 , 總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對稱 ,

49、總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性, 這削弱了總公司對項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營上 , 項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則, 在財(cái)務(wù)上 , 總公司也很難有效地對項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1. 融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評估、測度的基礎(chǔ)上, 為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn), 企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況, 制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先, 應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息 , 找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu) , 與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較 , 評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu) , 降低公司的綜合資本成本。同時(shí) , 公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源

50、、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn) , 以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。其次, 公司應(yīng)該對每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理 , 優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后, 公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理 , 比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng), 分析評估風(fēng)險(xiǎn)和成本。-淺談如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本近年來，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈。開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被開發(fā)商所重視，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的作用也隨之突出，在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因?yàn)?，在短期?nèi)，開發(fā)商所定位的產(chǎn)品價(jià)格受到市場的約束，市場需求也是企業(yè)發(fā)展的

51、外在因素，開發(fā)商無法左右，如何有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。一、投資決策階段時(shí)加強(qiáng)控制房地產(chǎn)開發(fā)成本;.投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理。1. 組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員、投資分析人員、經(jīng)營管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。2. 進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析（1）土地開發(fā)成本土地成本支出約占房地產(chǎn)開發(fā)成本總支出的20-30 ，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)