畢業(yè)論文-延吉邦盛地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略研究

1、延邊大學(xué)本科畢業(yè)論文學(xué)校代碼： 10184學(xué) 號： 延 邊 大 學(xué) 本科畢業(yè)論文本科畢業(yè)設(shè)計（題 目：延吉邦盛地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略淺析學(xué)生姓名：學(xué) 院： 專 業(yè)：工商管理班 級： 指導(dǎo)教師：二 一 五 年 五 月 摘 要伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場營銷越來越得到了房地產(chǎn) 發(fā)商的重視,房地產(chǎn)市場營銷的理論和實踐成為國內(nèi)有關(guān)人士研究的課題之一。而市場營銷是企業(yè)的生命線,制定適合本企業(yè)發(fā)展的、有潛力的市場營銷策略,是將企業(yè)勞動成果轉(zhuǎn)化為社會勞動的一種途徑。對于特定群體房地產(chǎn)企業(yè)而言,合理有效的市場營銷是企業(yè)獲取利潤和在市場競爭中制勝的法寶,其在投資方向、投資決策、解決開發(fā)中

2、遇到的問題等方面,被稱為房地產(chǎn)開發(fā)商解決問題的密胡,并且在銷售等有關(guān)問題的決策和技巧方面有著不可代替的作用。因此，本文首先闡述了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的相關(guān)理論問題，如房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)涵以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的理論基礎(chǔ)等問題；進而以延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，深入分析了該房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的現(xiàn)狀及存在的問題；最后，由點帶面，提出了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的若干對策建議。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷；銷售能力；策略AbstractAlong with the development of the real estate industry, by the seller's marke

3、t to a buyer's market, the real estate market marketing is more and more get the real estate business seriously, the real estate market marketing theory and practice to become domestic one of the topics concerned personage research. Marketing is the lifeline of enterprise, establish suitable for

4、 the development of the enterprise, has the potential to marketing strategy, is the enterprise work into a way of social labor. For specific groups - real estate enterprises, reasonable and effective marketing is the enterprise profit and success in the market competition, in the investment directio

5、n, investment decision, to solve the problems in the development of, etc., known as real estate developers to solve the problem of hu, and sales and related problems of decision making and skills has the effect that cannot replace. Therefore, this article first expounds the relevant theory about the

6、 real estate enterprise marketing problems, such as the connotation of the real estate marketing, and real estate such problems as the theoretical foundation of the enterprise marketing; Thus in yenji bond sheng real estate development company, for example, deeply analyzes the real estate enterprise

7、 marketing present situation and existing problems; Finally, the belt surface, and puts forward the ascension countermeasures to our country real estate enterprise marketing level.Keywords：Real estate; Marketing; Sales ability; strategy目 錄引言 1第一章 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的相關(guān)理論綜述 21.1 房地產(chǎn)的內(nèi)涵 21.2 房地產(chǎn)市場營銷概述 21.2.1 房地

8、產(chǎn)市場營銷的概念 21.2.2 房地產(chǎn)市場營銷的特征 31.3 理論基礎(chǔ) 31.3.1 4“C”理論 31.3.2 市場細分理論 3第二章 延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司市場營銷的現(xiàn)狀及存在問題 52.1 營銷理念落后，缺乏品牌意識 52.2 營銷渠道單一 62.3 目標市場不明，市場定位模糊 62.4 企業(yè)營銷隊伍整體素質(zhì)不高 6第三章 提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的對策建議 83.1 提升營銷理念，塑造房地產(chǎn)品牌 83.2 創(chuàng)新使用“綠色營銷” 83.3 制定明確的目標市場 83.4 提高營銷隊伍綜合素質(zhì)水平 9結(jié)論 10注釋 11參考文獻 12謝辭 13引 言近年來，隨著房地產(chǎn)項目市場的競爭激

9、烈化，房地產(chǎn)項目要想獲得可觀的利潤，快速回籠資本，必須推進房地產(chǎn)項目營銷速度和進度，因此就需要思考自己的競爭優(yōu)勢和營銷戰(zhàn)略制定，而現(xiàn)實的情況是以往對于運用營銷戰(zhàn)略管理理論來系統(tǒng)探討房地產(chǎn)項目營銷戰(zhàn)略制定的項目實施者還不夠，就導(dǎo)致外界對于房地產(chǎn)項目營銷一種不太好的看法，即認為房地產(chǎn)項目營銷總是在夸大事實，甚至有人認為房地產(chǎn)項目營銷就是做廣告，這就有必要將營銷戰(zhàn)略管理理論系統(tǒng)運用來解決這些難題，通過房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的實施設(shè)計，推動各方期望的實現(xiàn)，可以助推房地產(chǎn)項目的營銷與開發(fā)，從而刺激顧客作出購買決策，樹立顧客忠誠度，降低推廣成本，形成價格優(yōu)勢，增強房地產(chǎn)項目市場競爭力。第一章 房地產(chǎn)企業(yè)市場營

10、銷的相關(guān)理論綜述1.1 房地產(chǎn)的內(nèi)涵關(guān)于房地產(chǎn)的概念，本文主要從經(jīng)濟學(xué)與營銷學(xué)的角度進行分析研究。從經(jīng)濟學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指房屋建筑與建筑地塊有機組成的整體，在本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。由于房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上總是表現(xiàn)為房依地建、地為房載、房地不可分離以及難以移動等特征，通常又把房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn)。從營銷學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指通過交換土地、建筑物以及相關(guān)服務(wù)而得到的滿足，是房地產(chǎn)有形實體和無形權(quán)益的結(jié)合。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動主要表現(xiàn)為各種權(quán)益的運動過程。從房地產(chǎn)的自然屬性和經(jīng)濟屬性兩方面看，房地產(chǎn)主要具有以下幾個特征：（1）房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動性位置固定性或不可移動性是房地產(chǎn)最重要的特征

11、之一，主要是指建筑物建造在一定區(qū)域的土地上，一旦開發(fā)建成，就固定在了相應(yīng)的地理區(qū)位，不可移動。因此，在房地產(chǎn)交易中交換的不是房地產(chǎn)商品的實物形態(tài)，而是各種權(quán)益的轉(zhuǎn)移和交換。（2）房地產(chǎn)的單一性或差異性從實物形態(tài)上，房地產(chǎn)的單一性或差異性表現(xiàn)為房地產(chǎn)的地理區(qū)位、周圍環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、新舊程度、裝修等特征各異；從權(quán)益狀態(tài)上講，房地產(chǎn)的單一性或差異性主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等的差異性。（3）房地產(chǎn)的長期性房地產(chǎn)項目的長期性主要表現(xiàn)為開發(fā)經(jīng)營周期長和使用壽命周期長兩個方面。房地產(chǎn)項目從選擇投資機會、取得土地使用權(quán)、報批規(guī)劃設(shè)計方案、施工建設(shè)到最后銷售完畢，一般需要較長的時間和

12、較大的資金投入；由于土地的不可毀滅性和建筑物的耐久性，房地產(chǎn)具有比一般物品壽命周期長的特點，因此房地產(chǎn)投資是一種長期投資。1.2 房地產(chǎn)市場營銷概述1.2.1房地產(chǎn)市場營銷的概念房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)以消費者對房地產(chǎn)商品的需求為宗旨,有效地為其提供住宅樓、商業(yè)樓等成品建筑物以及相關(guān)配套服務(wù)來滿足消費者需求,從而獲取利潤的一種商務(wù)活動。房地產(chǎn)營銷的客體是地產(chǎn)物質(zhì),實體是依據(jù)物質(zhì)實體上的權(quán)益等。同時，市場營銷就是連接市場需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。1.2.2房

13、地產(chǎn)市場營銷的特征房地產(chǎn)市場營銷的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）復(fù)雜性：房地產(chǎn)市場營銷包含了從市場調(diào)研、地段選擇、土地征用、房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計、樓盤的命名、產(chǎn)品定價、銷售渠道選擇、促銷以及物業(yè)管理等一系列復(fù)雜的過程。這一過程涉及很多領(lǐng)域、牽扯到眾多部門，涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系，所以需要很多專業(yè)人士參與。（2）協(xié)同性：房地產(chǎn)的協(xié)同性非常強，需要多種行業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)、多個企業(yè)的共同經(jīng)營。從選擇設(shè)計施工、竣工、銷售到售后管理全程涉及到投資咨詢機構(gòu)、市場調(diào)研機構(gòu)、項目策劃機構(gòu)、建筑涉及機構(gòu)、建筑施工機構(gòu)、銷售推廣機構(gòu)、物業(yè)管理機構(gòu)等，所以房地產(chǎn)營銷貫穿于經(jīng)營的全過程。（3）創(chuàng)新性：房地產(chǎn)產(chǎn)品不像一般產(chǎn)品

14、可以通過格式化的生產(chǎn)方式大量制造出來,每一個房地產(chǎn)產(chǎn)品都是唯一的,它具有獨特、唯一的性質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的這種獨特特性,使得消費者的購買行為難以預(yù)測,消費者面對任何一個不同的產(chǎn)品,都要重新進行決策,而且,每個消費者的偏好也不同的。因此,無論從產(chǎn)品本身來講,還是從客戶來講,房地產(chǎn)營銷的手段和方法都應(yīng)當(dāng)有所創(chuàng)新。（4）差異性：房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性決定了消費者購買行為具有全新性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的昂貴性決定了房地產(chǎn)營銷人員面對的顧客是全新的。所以，房地產(chǎn)市場營銷是典型的一對一營銷，人員推銷的作用較其他商品人員推銷的作用要大得多。1.3 理論基礎(chǔ)1.3.1 4“C”理論4C理論是由美國營銷專家勞特朋教授在1990

15、年提出的，是以消費者需求為導(dǎo)向，重新設(shè)定了市場營銷組合的四個基本要素：即消費者（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和溝通（Communication）。它強調(diào)企業(yè)首先應(yīng)該把追求顧客滿意放在第一位，產(chǎn)品必須滿足顧客需求，同時降低顧客的購買成本，產(chǎn)品和服務(wù)在研發(fā)時就要充分考慮客戶的購買力，然后要充分注意到顧客購買過程中的便利性，最后還應(yīng)以消費者為中心實施有效的營銷溝通。 4C理論是在4P理論的基礎(chǔ)上，對4P理論的進一步發(fā)展。4P理論雖然也要研究消費者需求，提倡雙向溝通、消費者導(dǎo)向，但其思維基礎(chǔ)是以企業(yè)為中心，適合供不應(yīng)求或競爭不激烈的市場環(huán)境。以4P為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)營

16、銷策略組合轉(zhuǎn)變到以4C為基礎(chǔ)的營銷策略組合，極大地拓展了原有的營銷策略。1.3.2 市場細分理論市場細分最早是由美國市場經(jīng)濟學(xué)家溫德爾·史密斯在20世紀50年代中期提煉出來的。所謂市場細分的概念是指營銷管理者通過對市場的研究和總結(jié),根據(jù)消費者對產(chǎn)品消費的需求程度、購買行為分析及購買習(xí)慣分類等方面的差異,將某一產(chǎn)品的整個市場劃分成為若干個消費者群體的過程。每一個細分的市場都是由部分消費觀念、消費行為習(xí)慣都類似的群體所組成。市場細分理論要求將消費者進行細分管理,針對不同消費者的購買需求差異分門別類的展開各種營銷活動。市場細分的依據(jù)不再是產(chǎn)品的品種、類別等進行細分,而是針對消費者的消費習(xí)慣

17、進行劃分,是針對消費者的消費動機、需求及購買行為習(xí)慣等方面的差異性來進行劃分,通過市場細分不論對企業(yè)的生產(chǎn)管理還是對企業(yè)的營銷管理都起到了積極的推動作用,如有利于推動企業(yè)在目標市場選擇及市場營銷策略方面的制定；有利于挖掘市場機會,開拓全新市場；有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源投入到目標市場；有利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提升等等。第二章 延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司市場營銷的現(xiàn)狀及存在問題延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年10月16日，注冊資本3,168.6萬元。公司是集“房地產(chǎn)開發(fā)、大型批發(fā)市場開發(fā)經(jīng)營、物流中心”三大支柱產(chǎn)業(yè)為一體的多元化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東為吉林永寶盛集團有限公司

18、的控股最大的股東及董事長，該集團先后在吉林開發(fā)建設(shè)了吉林大型百貨城、吉林永豐家電五金城、延邊永豐商住城、邦盛國際水映長島、邦盛茶城、南城坊小區(qū)、延吉邦盛綜合樓、邦盛水岸御園等商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)項目，開發(fā)面積累計超過160萬平方米，商業(yè)管理面積累計超過60萬平方米。通過12年的商業(yè)市場、房地產(chǎn)等開發(fā)建設(shè)歷程，成就了延吉新派商業(yè)中堅力量的卓越傳奇。公司自成立以來，一直秉承“創(chuàng)造我們的共同價值”的核心理念和“主導(dǎo)本業(yè)、創(chuàng)造需求、至誠守信、適時發(fā)展”的經(jīng)營理念，不斷創(chuàng)新，銳意進取，從而實現(xiàn)“同邦共盛”。 同時，公司擁有自己的銷售部,自產(chǎn)自銷。在銷售過程中,主要以老帶新,口口相傳使越來越多的客戶選擇邦盛房

19、地產(chǎn)公司。最后，推廣直接影響公司的成功或失敗的銷售成功或失敗,所以推廣的作用是非常重要的。促進房地產(chǎn)企業(yè)最常用的廣告。通過廣告建立形象,定位、優(yōu)勢等快速、方便的信息傳遞給消費者,尤其是潛在消費者,最終促進購買。但是延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司只是以客戶口口相傳的方式,潛移默化的影響客戶來購買。同時配合銷售期間在延吉地方報紙刊登每日1/2版面的廣告,但是只是在有樓盤銷售之前的情況下會作平面廣告。除此之外,再沒有任何廣告。這就造成延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司促銷策略較為單一,效果收效甚微。總之，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)市場整體形勢嚴峻。雖然延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷策略在不斷發(fā)展

20、和改進，但在房地產(chǎn)營銷方面依然存在著較多問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：2.1營銷理念落后，缺乏品牌意識通觀近年來延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的營銷策劃不難發(fā)現(xiàn)，邦盛公司營銷理論有的簡單的套用市場營銷結(jié)論，有的以樓盤分析、運作例子堆砌而成，而對于市場信息的挖掘與分析、加工，運用國際一流的營銷策劃技術(shù)、方法等方面，可以說是沒有這方面的能力和工具，甚至邦盛公司有這方面意識的人也為數(shù)不多。造成這種局面主要是由于邦盛公司房地產(chǎn)營銷理念研究基礎(chǔ)薄弱，延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有專門結(jié)合自身特點來進行基礎(chǔ)營銷的研究，研究人員少，延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即使有搞房地產(chǎn)營銷研究的，要么是有過一兩個成功案例的代

21、理商，要么是學(xué)過市場營銷的學(xué)院派員工，前者未免偏重經(jīng)驗，后者卻又缺乏實戰(zhàn)，能將兩者結(jié)合起來的專業(yè)人員實在是鳳毛麟角。同時，品牌戰(zhàn)略的實施是全過程、全方位的一個連續(xù)行為,必須從項目選擇、商品定位和設(shè)計、商品研發(fā)和建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等方面出發(fā),以客戶需要和愿望為導(dǎo)向,最大限度地滿足顧客的愿望。而延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分領(lǐng)導(dǎo)他們的指導(dǎo)思想也很明確,就是趁著房地產(chǎn)市場火爆,趁機撈一筆。因此,這就造成了延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在市場營銷過程中過分地注重經(jīng)濟效益而忽視優(yōu)質(zhì)品牌的打造。2.2 營銷渠道單一延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司前些年采取“廣撒網(wǎng)”的方式,用各種各樣的營銷方式來爭取客戶。這類營銷

22、方式的弊端已經(jīng)顯而易見。因此，目前延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司采用自行開發(fā)自行銷售的操作模式。這樣的銷售模式有好有壞。有利的方面在于：首先,在公司設(shè)立相關(guān)的銷售部門可以安置一部分多余的員工；其次,在銷售的價格上彈性的空間比較大；最重要的是銷售最終的利潤都是歸自己的,不用分割出去。但是弊端也比較多：首先, 邦盛公司自己設(shè)立銷售部門這就造成銷售的專業(yè)性并不強,其操作的熟練程度也不夠,因此銷售的速度也比較緩慢；其次, 邦盛公司缺乏銷售商的參與會使房屋開發(fā)、設(shè)計、房型的定位定價這些方面與市場需求偏離；最后,由于要設(shè)立售樓處,刊登廣告,雇傭人員,這就造成有效性比較差,到了銷售后期也使掃尾的工作難度加大,使延吉

23、邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理成本增加。2.3 目標市場不明,市場定位模糊在延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司2014年營銷策劃報告中,對消費者的描述充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。邦盛公司開發(fā)商、策劃者將自己的目標消費群籠統(tǒng)定位局檔消費者,盲目興建高檔產(chǎn)品。隨著人民生活水平的提高,消費者對高檔住宅的需求雖在逐步增長,但由于消費者群體社會地位、收入水平和文化素養(yǎng)的差異,其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司并未全面充分地認識到這種市場需求的差異,沒有很好的依照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力，在有的項目中，沒有進行科學(xué)的市場定位，最

24、終導(dǎo)致部分樓盤滯銷。同時，在項目開發(fā)過程中延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現(xiàn)象。目前，延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司在建的項目中，適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。2.4企業(yè)營銷隊伍整體素質(zhì)不高延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司由于對營銷管理的片面理解，公司并不重視營銷專業(yè)人才的培養(yǎng)和素質(zhì)的提高。致使公司內(nèi)部市場營銷管理人員整體素質(zhì)低下，專業(yè)的營銷人才十分匾乏，普遍存在學(xué)歷不高、專業(yè)素質(zhì)良蕎不齊的問題。同時，公司營銷人員的入行門檻并不高，除高端項目外，但凡臉蛋、身材、形象還算不錯、不至于太內(nèi)向、能吃苦耐勞者大多能順利入行，即使初中畢業(yè)稍加培訓(xùn)也完全能夠

25、勝任普通的銷售工作。受營銷人員工作能力的影響，公司部分項目具體的營銷方案粗劣，創(chuàng)意不夠，而且營銷人員的執(zhí)行力不夠。第三章 提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的對策建議3.1提升營銷理念，塑造房地產(chǎn)品牌傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念將營銷活動簡單地理解為將制成品推銷出去,但隨著時代的變化,房地產(chǎn)告別了短缺時代,消費者需求在房地產(chǎn)市場中的地位越來越重要,老舊的營銷理念明顯適應(yīng)不了時代變化的要求。因此,在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中,必須將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到房地產(chǎn)的設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié),積極引入新的現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷理念。這就包括服務(wù)營銷理念、體驗營銷理念、文化營銷理念、綠色營銷理念、整合營銷理念、品牌

26、營銷理念、關(guān)系營銷理念、網(wǎng)絡(luò)營銷理念等。同時，在房地產(chǎn)市場,開發(fā)商利用品牌的積累來開發(fā)名牌,而名牌又會有效提升開發(fā)企業(yè)品牌的內(nèi)涵。品牌效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的價值觀念,聯(lián)系市場需求發(fā)展趨勢。通過確立、培養(yǎng)、推廣、鞏固和深化等環(huán)節(jié)配合一系列的創(chuàng)新手段,積極擴大企業(yè)品牌的影響力并提升其在消費者心目中的形象地位。3.2創(chuàng)新使用“綠色營銷”近幾年來,我國經(jīng)濟社會發(fā)展迅速,綜合實力不斷提升。隨之而來的是社會環(huán)境污染的不斷加重。國家和地方對環(huán)境保護日益重視,提出了越來越高的要求。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),必須改變以往見縫插針的開發(fā)模式,轉(zhuǎn)而充分考慮房地產(chǎn)商

27、品的空間、光線、綠化等,實施營造人與自然和諧共生的綠色模式。（1）確定公司綠色開發(fā)、綠色經(jīng)營的理念。加強對營銷人員的教育,讓企業(yè)員工成為綠色營銷的宣傳者；加大力度培訓(xùn)銷售代理商的工作人員綠色營銷策略方案；（2）房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行綠色產(chǎn)品的承諾。房地產(chǎn)企業(yè)對綠色產(chǎn)品的開發(fā)、建設(shè)要落實管理和監(jiān)督,從實質(zhì)上執(zhí)行綠色產(chǎn)品的承諾；（3）在促銷策略中使用綠色理念,在產(chǎn)品的廣告、新聞中使用綠色環(huán)保的宣傳畫面,給顧客灌輸企業(yè)綠色建筑的視覺理念,樹立企業(yè)綠色產(chǎn)品的形象,喚起顧客健康環(huán)保的共鳴。3.3制定明確的目標市場房地產(chǎn)企業(yè)在策劃工作中要加強企劃與案場、客戶的聯(lián)系,企劃工作要貫穿市場意識。應(yīng)該針對不同產(chǎn)品和項目特

28、性,準確定位目標客戶,找到合適的推廣通路和渠道,投其所好,制定系列的、有針對性的銷售策略和促銷手段,積極 展節(jié)點式營銷體驗式營銷,網(wǎng)絡(luò)營銷,整合各種傳統(tǒng)的、新興的有效媒體資源,樹立立體化的宣傳攻勢,把產(chǎn)品亮點轉(zhuǎn)換為市場熱點。例如，營銷人員必須認真做好市場分析、調(diào)研工作,充分研究消費者的欲望和需求,將其貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程并從人性化的角度出發(fā)。當(dāng)前,宏觀調(diào)控的目標之一是抑制投資需求應(yīng)重點加強面對剛性需求的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,大到特有的自然資源、節(jié)能住宅、精裝修、優(yōu)質(zhì)配套和環(huán)境貼心的物業(yè)管理。小到戶型的創(chuàng)新、公共部位的裝修等都需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場把握細節(jié),這樣不僅有利于營銷工作的有效 展,還有利

29、于樹立企業(yè)形象。3.4提高營銷隊伍綜合素質(zhì)水平房地產(chǎn)營銷隊伍是房地產(chǎn)品得以銷售的主力軍，房地產(chǎn)營銷隊伍管理得好，隊伍整體素質(zhì)高，戰(zhàn)斗力就強，房地產(chǎn)老總們都十分清楚，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員。加強營銷隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，切實做好以下幾點工作：房地產(chǎn)由于其工作性質(zhì)的特殊性，必須制訂詳細的規(guī)章制度和實施細則，以確定營銷主管，營銷人員的職責(zé)，約束營銷人員的一些不合理行為等，以保障營銷的各項工作得以順利開展。營銷主管是一個隊伍的指揮官，好的營銷主管才能指揮打好漂亮的營銷戰(zhàn)，帶好營銷隊伍。銷售隊伍的建設(shè)應(yīng)加強銷售人員的政治 思想、道德品質(zhì)、技術(shù)技能、組織管理教育。在公司產(chǎn)品

30、銷售實施過程中，營銷主管處于主導(dǎo)地位，營銷人員處于主力軍地位，只在兩者的素質(zhì)緊密結(jié)合統(tǒng)一，才能實現(xiàn)營銷業(yè)務(wù)的最佳效益。結(jié) 論總之，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堊⒁庀M者”的模式,房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費者，向消費者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費者和市場營銷的調(diào)研質(zhì)量，同時要重視消費者的行為研究做好房地產(chǎn)市場的營銷，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要意義。因此，本文首先闡述了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的相關(guān)理論問題，如房地產(chǎn)的概念及特征、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)涵以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的理論基礎(chǔ)等問題；進而以延吉邦盛房產(chǎn)為例，深

31、入分析了該房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的現(xiàn)狀及存在的問題；最后，由點帶面，提出了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的若干對策建議：提升營銷理念，塑造房地產(chǎn)品脾；創(chuàng)新使用“綠色營銷”；制定明確的目標市場；提高營銷隊伍綜合素質(zhì)水平。注 釋1鄧曉盈. 現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷理論和戰(zhàn)略J經(jīng)濟問題探索. 2010(07)：6-82謝羽,謝泗薪. 房地產(chǎn)企業(yè)營銷和諧四部曲J華東經(jīng)濟管理. 2007(02)：243韓麗萍,楊永清. 顧客導(dǎo)向的房地產(chǎn)營銷策略J經(jīng)濟管理. 2013(21)：524金長宏. 論房地產(chǎn)營銷理念與競爭方式J技術(shù)經(jīng)濟. 2009(06)：25-275周前鋒,馬智利. 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及展望.重慶工學(xué)院學(xué)

32、報J2011(01)：18參考文獻1 賈潔,陸沈杰. 房地產(chǎn)營銷策略研究J現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2012(24)：28-302 賀雪飛. 試論宏觀調(diào)控背景下中國房地產(chǎn)業(yè)的營銷趨勢J寧波大學(xué)學(xué)報(人文科學(xué)版). 2014(06)：173 譚衛(wèi)東. 基于宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略研究J經(jīng)濟師. 2013(10)：344 桑艷芳. 淺議企業(yè)房地產(chǎn)營銷J現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟和信息化. 2014(08)：15-165 周殿紅. 我國房地產(chǎn)市場中的綠色營銷研究J中國集體經(jīng)濟. 2012(10)：276 張亮,鄔喜春. 我國房地產(chǎn)營銷策劃研究J商業(yè)文化(下半月). 2011(03)：37-387 康浩. 淺談我國房

33、地產(chǎn)市場中的綠色營銷J長春師范學(xué)院學(xué)報. 2012(02)：16-188 王艷梅. 宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略創(chuàng)新J商業(yè)時代. 2014(22)：639 羅立剛. 淺談當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷幾點策略J經(jīng)營管理者. 2010(03)：2610 李華. 新形勢下如何創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略J科技信息. 2013(21)：13-1511 曾繁偉. 房地產(chǎn)營銷定位新概念J中國煤炭經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報. 2010(03)：36謝 辭本論文是在老師的精心指導(dǎo)下完成的，論文從選題到最終完成都得到了老師的熱心幫助和精心指導(dǎo)老師的細心分析、精益求精的精神深深的感染了我，并對我的工作和學(xué)習(xí)產(chǎn)生了很大的促進作用。在此特別要向老

34、師表示深深的感謝！在此，還要特別感謝其他任課老師。從他們所講授的課程中我學(xué)到了相關(guān)知識，這些在我的設(shè)計過程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能順利完成我的論文。通過這次畢業(yè)設(shè)計，我學(xué)會了綜合的運用大學(xué)多年學(xué)的東西，學(xué)會了用嚴謹?shù)乃枷雭碜龊妹總€事情，為我走向社會打下了一個不錯的基礎(chǔ)，從一開始的比較迷茫，到最后能成功完成了這次設(shè)計，這里面有老師和同學(xué)的幫助，也有自己努力。在畢業(yè)以后我會加倍努力，并堅信“我的明天會更好”。您好，為你提供優(yōu)秀的畢業(yè)論文參考資料，請您刪除以下內(nèi)容，O(_)O謝謝！A large group of tea merchants on camels and horses from No

35、rthwest China's Shaanxi province pass through a stop on the ancient Silk Road, Gansu's Zhangye city during their journey to Kazakhstan, May 5, 2015. The caravan, consisting of more than 100 camels, three horse-drawn carriages and four support vehicles, started the trip from Jingyang county i

36、n Shaanxi on Sept 19, 2014. It will pass through Gansu province and Xinjiang Uygur autonomous region, and finally arrive in Almaty, formerly known as Alma-Ata, the largest city in Kazakhstan, and Dungan in Zhambyl province. The trip will cover about 15,000 kilometers and take the caravan more than o

37、ne year to complete. The caravan is expected to return to Jingyang in March 2016. Then they will come back, carrying specialty products from Kazakhstan A small art troupe founded six decades ago has grown into a household name in the Inner Mongolia autonomous region. In the 1950s, Ulan Muqir Art Tro

38、upe was created by nine young musicians, who toured remote villages on horses and performed traditional Mongolian music and dances for nomadic families. The 54-year-old was born in Tongliao, in eastern Inner Mongolia and joined the troupe in 1975.He says there are 74 branch troupes across Inner Mong

39、olia and actors give around 100 shows every year to local nomadic people. "I can still recall the days when I toured with the troupe in the early '80s. We sat on the back of pickup trucks for hours. The sky was blue, and we couldn't help but sing the folk songs," Nasun says. The va

40、stness of Inner Mongolia and the lack of entertainment options for people living there, made their lives lonely. "The nomadic people were very excited about our visits," Nasun recalls. "We didn't have a formal stage. The audience just sat on the grass. Usually, the performances be

41、came a big party with local people joining in." For him, the rewarding part about touring isn't just about sharing art with nomadic families but also about gaining inspiration for the music and dance. Ulan Muqir literally translates as "red burgeon", and today's performers of

42、the troupe still tour the region's villages and entertain nomadic families, but their fame has spread around the world. On May 16 and 17, nearly 100 singers and dancers from the troupe performed at Beijing's Poly Theater. Their show, titled Ulan Muqir on the Grassland, depicted the history a

43、nd development of the art troupe. "Being from the region allowed me to embrace the culture of Inner Mongolia and being a member of the troupe showed me where I belonged," Nasun, the art troupe's president, who is also a renowned tenor, tells China Daily. During a tour in 1985, he went

44、to a village and met an elderly local man, who told him a story about his friendship with a solider from Shenyang, capital of Northeast China's Liaoning province, decades ago. The solider gave the old man a handmade saddle when they bid farewell. The story inspired Nasun to write Carved Saddle,

45、a song that later became one of his most popular numbers. Now, every year, Nasun recruits young singers and dancers for the troupe. The troupe has also designed a new repertoire, which is mostly based on the daily lives of Mongolian people, especially the lives of nomadic families, and has combined

46、contemporary musical elements with folk songs of the region. Haimu, a 25-year-old khoomei (a local variant of overtone singing) singer, joined the troupe three years ago. Along with a six-member band, he performs fast songs and soft ones that he writesall while playing the horse-head fiddle."Al

47、though I learned the piano since childhood and grew up listening to various kinds of music, to me, the folk music of Inner Mongolia is the root," he says. "Performing in remote villages is pleasant. I feel at home on the boundless grasslands, and the warm people there make me feel fulfille

48、d." The first round of spring auction season in Beijing ended last week, but it failed to create much spring in the art market. Although two pieces of Chinese painting fetched more than 100 million yuan, the decline in trading volume and sale rate showed a downturn this year. In the “Grand View

49、: Chinese Painting Highlight” session at China Guardian 2015 spring auctions, Pan Tianshous representative work Eagle, Rock and Flora hit a record auction price of 279 million yuan, while Li Kerans masterwork Jinggang Mountain fetched 126.5 million yuan, an unexpected high in recent years. However,

50、the trading volume fells to 1.87 billion yuan from 2.22 billion yuan in the same period the year before. The Huangchen 2015 Spring Auctions, which recorded 42.5 million yuan in total sales, experienced the same. The section number went down to 5 from 12 compared to last year. According to expert Sha

51、o Jianwu, the art market did not attract much excitement this year due to the booming stock market and the persistent problems of forgery and fake deals. The two pieces of Chinese painting notched up high price this spring due to their own value not due to a revival in the market. "The successf

52、ul transaction of two works with a hammer price of more than 100 million yuan once again confirms that valuable and rare works of high quality always earn the long-lasting high price. Chinese painting and calligraphy is still the pillar of the market. However, the overall sales rate has dropped slig

53、htly, which reflects the demand for the ordinary auction goods has weakened,” said the president of China Guardians Hu Yanyan. "Besides, the entry of new buyers also makes certain changes to the direction of purchasing. In a word, the overall market trend is very unpredictable. Although China G

54、uardian 2015 Spring Auctions has achieved remarkable results, it does not mean that the market has walked out of the predicament. We still have to wait for the big economic boom to invigorate the art market.” Even so, the hot pursuit of some special items appeared this spring. A special session of China Guardian Spring Auctions titled “Fine GiltBronze Buddhist Images” achieved a great deal with total sales volume of 41.89 million yuan and 92 percent sale rate. The 5th Shamar Rinpoche Statue from 16-17th century of