房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告.doc

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：上饒市信州區(qū)月泉花城1 號(hào)樓 2 單元 1002 號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估委托方: 郭邦年估價(jià)方：上饒市眾恒房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司估 價(jià) 人 員： *估價(jià)作業(yè)日期：二。一一年三月二日至三月五日*估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*一、致委托方函 - 1二、估價(jià)師聲明 - 2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 3-4四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 - 5-8（一）委托方（二）估價(jià)方（三） 估價(jià)對(duì)象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 9-17（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)域

2、分析（三）市場(chǎng)背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)方法選用（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（七）價(jià)格結(jié)果確定六、附件 - 18致委托方函*先生：受您委托，我公司對(duì)*擁有的位于上饒市信州區(qū)月城花泉 1號(hào)樓2單元 1002號(hào)住宅在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸 款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué) 的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì) 考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象（建筑面積146.36平方米） 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2

3、011年3月2日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：61.38萬(wàn)元大寫(xiě)金額：人民幣陸拾壹萬(wàn)叁仟捌佰元整單位價(jià)格：4194元/平方米順致商祺*法定代表人：*二。一一年三月五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 .我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 .本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn) 和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3 .我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有 個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4 .我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50291-1999)房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5

4、 .估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6 .沒(méi)有人對(duì)本報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。7 .本估價(jià)報(bào)告由*公司負(fù)責(zé)解釋。8 .本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用 途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委 托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以 任何形式公開(kāi)發(fā)表。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的假設(shè)和限制條件1 .產(chǎn)權(quán)方以商品價(jià)購(gòu)買(mǎi)委估房屋并取得房屋所有權(quán)及支付有關(guān)稅費(fèi)。2 .在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。3 .任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法 規(guī)。4 .

5、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然 力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5 .估價(jià)對(duì)象建筑面積、結(jié)構(gòu)等均以房屋所有權(quán)證（京房權(quán)證密私字第53357號(hào)）為依據(jù)。6 .本報(bào)告附件中的材料系報(bào)告的重要組成部分，本次評(píng)估中涉及的附件 均為委托方提供，我公司未向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)和調(diào)查。本報(bào)告是按附件中 的材料是真實(shí)、全面的前提下進(jìn)行評(píng)估的。如因材料不符、變更或委托方隱 瞞有關(guān)資料，對(duì)估價(jià)結(jié)果造成偏差，委托方應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)。7 .本報(bào)告估價(jià)目的為*先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方向北京農(nóng)村商業(yè)銀 行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款，確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參 考依據(jù)，不作其他評(píng)估目的之用。如

6、果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作 相應(yīng)調(diào)整。8 .本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)格，包括與 房屋有關(guān)的裝修工程等。如果房屋結(jié)構(gòu)及裝修發(fā)生損毀，其估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相 應(yīng)調(diào)整。9 .本次估價(jià)中假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于公平的交易市場(chǎng)中， 未來(lái)市場(chǎng)短期波動(dòng)， 短期變現(xiàn)和強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)值會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。10 .本估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有效期自估價(jià)報(bào)告完成日期起壹年，即二。九年二月十三日至二。一。年二月十二日，若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有效期相應(yīng)縮短。超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān) 責(zé)任由使用者承擔(dān)。*（* ） *Page 10 of18估價(jià)結(jié)果報(bào)告、

7、委托方:委托方姓名：寧天星委托方住址：河北省張家口市宣化縣王家灣鄉(xiāng)柏樹(shù)洼村公路西街32號(hào)二、估價(jià)方：?jiǎn)挝幻Q(chēng)：*單位地址：*房地產(chǎn)資格證書(shū)號(hào)：*房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：*法定代表人：*三、估價(jià)對(duì)象：1、基本情況估價(jià)對(duì)象位于上饒市信州區(qū)月泉花城 1號(hào)樓2單元1002號(hào)。根據(jù)房屋 所有權(quán)證（房權(quán)證上饒市第301817號(hào)），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。 月泉花城1號(hào)樓總層數(shù)為11層，框架結(jié)構(gòu)。估價(jià)對(duì)象位于第十層，總建筑面 積146.36平方米。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、 衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價(jià)對(duì)象整體為一般裝修。2、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)

8、域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到 “六通”（即通路、通電、供水、排水、 通訊、供氣）。四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；供電：市政220伏生活用電；供水：市政供水；排水：市政管網(wǎng)；通訊：由上饒市電話(huà)局接入；煤氣：接入小區(qū)。四、估價(jià)目的：本報(bào)告估價(jià)目的為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方，向南昌銀行股份 有限公司上饒市分行做抵押貸款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依 據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二。一一年三月二日六、價(jià)值定義：根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估采用的是公開(kāi) 市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象為產(chǎn)權(quán)方合法擁有，估價(jià)結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估 價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年3月2日，剩余

9、使用年限約為15年條件下的公開(kāi) 市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)：1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：*中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)） * 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999）*關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知【建住房20068號(hào)】2、委托估價(jià)方提供的資料（詳見(jiàn)附件）3、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。八、估價(jià)原則我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了合法原則、最高最佳使用原則、替代原則 和估價(jià)時(shí)點(diǎn)等原則。九、估價(jià)方法：估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì) 象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用市場(chǎng)比較法、收益還原

10、法作為本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià) 格的基本方法。1 .市場(chǎng)比較法定義將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些 類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或 價(jià)值的方法。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)x房 地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2 .收益還原法定義預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià) 時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。V -A- 1 (1g)tY g 1 Y其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g凈收益逐年遞增的比例t房地產(chǎn)的收益年限3、以上兩種方法進(jìn)

11、行綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué) 的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì) 考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象（建筑面積146.36平方米） 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年3月5日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：61.38萬(wàn)元大寫(xiě)金額：人民幣陸拾壹萬(wàn)叁仟捌佰元整單位價(jià)格：4194元/平方米十一、估價(jià)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師十二、估價(jià)作業(yè)日期：二。九年二月九日至二月十三日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：自估價(jià)報(bào)告完成日期起壹年，即二。九年二月十三日至二。一

12、。年二 月十二日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析1、基本情況估價(jià)對(duì)象位于上饒市信州區(qū)月泉花城 1號(hào)樓2單元1002號(hào)。根據(jù)房屋 所有權(quán)證（房權(quán)證上饒市第301817號(hào)），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。 月泉花城1號(hào)樓總層數(shù)為11層，框架結(jié)構(gòu)。估價(jià)對(duì)象位于第十層，總建筑面 積146.36平方米。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、 衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價(jià)對(duì)象整體為一般裝修。2、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到 “六通”（即通路、通電、供水、排水、 通訊、供氣）。四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；供電：市政220伏

13、生活用電；供水：市政供水；排水：市政管網(wǎng)；通訊：由上饒市電話(huà)局接入；煤氣：接入小區(qū)。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區(qū) 環(huán)境好，配套設(shè)施完善，周?chē)薪馀沙鏊?、中行江光分理處、上饒市西?街道辦、鳳凰超市、上饒市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等配套服務(wù)設(shè)施；在這里居住、購(gòu)物消 費(fèi)、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。三、市場(chǎng)背景分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，銷(xiāo)售形勢(shì)以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)拿 地信心明顯增強(qiáng)，土地市場(chǎng)成交繼續(xù)好轉(zhuǎn)。伴隨著土地市場(chǎng)成交的不斷轉(zhuǎn)好， 政府供地信心大增，各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)再創(chuàng)年度新高；開(kāi)發(fā)商頻頻 出手爭(zhēng)奪優(yōu)

14、質(zhì)地塊，土地成交日趨火爆，經(jīng)營(yíng)性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲， 五成以上城市本月經(jīng)營(yíng)性用地成交放量。但由于部分城市推出了較多地理位 置較偏遠(yuǎn)地塊，導(dǎo)致地塊流標(biāo)率出現(xiàn)小幅上漲。高溢價(jià)率地塊與上月相比繼 續(xù)增加；排行榜總價(jià)整體水平與上月基本持平，萬(wàn)科、綠地等知名企業(yè)頻頻 出手，推動(dòng)土地市場(chǎng)進(jìn)一步回暖?？傮w來(lái)看，在全國(guó)住宅市場(chǎng)成交利好刺激 下，土地市場(chǎng)已呈現(xiàn)全面回暖之勢(shì)，尤其是部分一線(xiàn)城市，市場(chǎng)成交堪稱(chēng)火 爆。在這種情況下，政府及企業(yè)應(yīng)保持理性態(tài)度，以維護(hù)土地市場(chǎng)的健康持 續(xù)發(fā)展。(2)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)初步核算，2008年北京市實(shí) 現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10488億元，比上年增

15、長(zhǎng)9%增速比上年回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值112.8億元，增長(zhǎng)1.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2693.2億 元，增長(zhǎng)2.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值7682億元，增長(zhǎng)11.7%。第三產(chǎn)業(yè)中，信息 傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)增長(zhǎng)16.8%,批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)15.6%,租賃和商 務(wù)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)23.9%,科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)增長(zhǎng) 23.1%,水利、 環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長(zhǎng) 28.3%,文化、體育和娛樂(lè)業(yè)增長(zhǎng)29.4%,增速均 超過(guò)第三產(chǎn)業(yè)平均水平；金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1493.6億元，增長(zhǎng)9.2%,增速 比上年回落13.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 610.8億元，下降11.4%。按常住

16、人口計(jì)算，全市人均GDPte到63029元(按年平均匯率折合9075 美元)，比上年增長(zhǎng)5.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 1.1:26.8:72.1 變化為1.1 : 25.7 : 73.2。(3)居住物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況09年上半年，全市共成交28塊土地，其中包括11宗住宅用地，全市規(guī) 劃建筑面積合計(jì)260.61萬(wàn)平米，環(huán)比上漲82.7%。一手住宅市場(chǎng)：09年5 月，北京一手住宅上市規(guī)模(面積)環(huán)比上漲了10.6%,上市套數(shù)環(huán)比上漲27.7%;成交面積環(huán)比下降9.4%;成交套數(shù)環(huán)比下降12.3%;成交均價(jià)環(huán)比上 漲5.7%。二手住宅市場(chǎng)：09年上半年，北京二手住宅成交面積環(huán)比下降 8.9%, 成

17、交套數(shù)環(huán)比下降8.3%;成交均價(jià)環(huán)比上漲4.4%。樓市總結(jié)：09年上半年， 北京土地市場(chǎng)交易十分活躍，一手住宅市場(chǎng)“供小銷(xiāo)大”、“價(jià)升量跌”，二手 住宅市場(chǎng)“價(jià)升量跌”。(4)其他土地市場(chǎng)新增供應(yīng)概述受近期樓市交易好轉(zhuǎn)的推動(dòng)，土地市場(chǎng)放量明顯 提速。北京市土地交易管理網(wǎng)顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地 多達(dá)56宗，總供應(yīng)面積621.5萬(wàn)平米，其中僅4月份計(jì)劃入市的土地總量就 高達(dá)335.6萬(wàn)平米。二季度京城土地尤其是住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)非常充足。北 京市近期加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作力度，為市場(chǎng)全面回暖儲(chǔ)備充足的土地供應(yīng)，主 要為預(yù)防避免因開(kāi)發(fā)商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房?jī)r(jià)。四、最高最佳使用

18、分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的 收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以 能滿(mǎn)足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以該房 地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上通行，經(jīng)過(guò)充分合 理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn) 狀用途(住宅)為最高最佳使用，測(cè)算其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象 的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用市場(chǎng)比較法、收益還原法作為本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格 的基本方法。1 .市場(chǎng)比較法定義將

19、估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià) 值的方法。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2 .收益還原法定義預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí) 點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。V 3 1 （-g）tY g 1 Y其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g凈收益逐年遞增的比例t房地產(chǎn)的收益年限3、以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)比

20、較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格（基本公式）比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)1、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)同類(lèi)用途項(xiàng)目交 易案例進(jìn)行比較。詳見(jiàn)表一。2、比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例實(shí)際情況，選用影響地價(jià)的比較因素，主要包 括：交易情況、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。詳見(jiàn)表二、表三。3、比較因素修正將交易案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易期日、區(qū)域因素和 個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。詳見(jiàn)表四。比較 案例項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置用途裝修情況所在 層數(shù)交易日期成交單價(jià)（元/m2）A龍華鳳凰 城位于

21、鳳凰中大 道住宅中檔裝修11/132011. 36800B匯景花園位于鳳凰中大 道住宅中檔裝修9/122011. 35000C綠景家園位于鳳凰中大 道住宅一裝修10/132011. 34500表一案例情況說(shuō)明表二 比較因素條件說(shuō)明表得估 士 ,比容較因估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C現(xiàn) 狀 用途住宅住宅住宅住宅交 易 日 期2011.032011.032011.032011.03交易價(jià)格（元/平方米）待估680050004500交 易 情況正常正常正常正常區(qū)域因素交 通 條 件道路通達(dá)度較好較好較好較好地理位置位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道商服繁華度較繁華繁華繁華較繁華基礎(chǔ)

22、設(shè)施狀況良好良好良好良好小區(qū)配套完善度較完善完善較完善較完善環(huán)境優(yōu)劣度好好好好個(gè)裝修狀況一裝修中檔裝修中檔裝修一裝修層 數(shù)十層/十層十 層/十二層九層/十二層十層/十三層別 因 素房屋成新度較好好較好較好表三比較因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)卷及比較案例 比較因素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C現(xiàn)狀用途100100100100交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū) 域 因 素交 通 條 件道路通達(dá)度100100100100地理位置100100100100商服繁華度100110115100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100小區(qū)配套完善度100112100100環(huán)境優(yōu)劣度100100

23、100100個(gè) 別 因 素裝修狀況100115109100層 數(shù)100101101100房屋成新度100115100100表四因素比較修正系數(shù)表一一一佶你對(duì)象及比較案例 比較因爰案例A案例B案例C現(xiàn)狀用 途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū) 域 因 素交 通 條 件道路通達(dá)度100/100100/100100/100地理位置100/100100/100100/100商服繁華度100/110100/115100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100小區(qū)配套完善度1

24、00/112100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè)別因素裝修狀況100/115100/109100/100層數(shù)100/101100/101100/100房屋成新度100/115100/100100/100修正后價(jià)格（元/平方米）4132394945004、比準(zhǔn)價(jià)格的確定因?yàn)楸容^案例與估價(jià)對(duì)象用途相同、位置相近，故取三個(gè)比較案例比準(zhǔn) 價(jià)格的算術(shù)平均值作為本次市場(chǎng)比較法評(píng)估測(cè)算結(jié)果：?jiǎn)挝粌r(jià)格=（ 4132+3949+450。+3=4194 （元/平方米）比準(zhǔn)總價(jià)=4194元/平方米X 146.36平方米+ 10000= 61.38 （萬(wàn)元）2、收益法，運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集