康養(yǎng)勝地周公山策劃報告

1、康養(yǎng)勝地·周公山策劃報告：總論一、項目名稱康養(yǎng)勝地·周公山二、策劃報告編制依據(jù)中央“十二五”規(guī)劃建議 ; 四川省雅安市溫泉旅游開發(fā)周公山溫泉公園的統(tǒng)一規(guī)劃 四川省雅安市國土資源管理局土資國字 200326 號文； 國家有關居住規(guī)劃設計和住宅設計規(guī)范； 本項目設計方案任務書綱要 ;四川周公山溫泉公園投資指南 ;成都市 2009 年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展狀況報告 ; 有關部門對規(guī)劃的設想、意見和建議；三、我國老齡化實情概述我國已進入老齡化社會據(jù)統(tǒng)計， 2010 年我國 60 歲以上的老年人口已經(jīng)達到 1776 億，占總人口的 %。2030 年我國的老年人口將達 248 億，

2、2050 年將達 437億，屆時老年人口的比重將達到總人 口的 312%，也就是說每 3 到 4 個人當中，就會有一個是老 年人。聯(lián)合國將“ 60 歲以上人口占總人口比例 10%，或 65 歲以上人口占總人口比重達到 7%”作為判斷一個國家是否進 入老齡社會的標準，我國在 90 年代末就已進入老齡化社會。作為西部最重要的城市之一，成都市已是嚴重的人口老 齡化城市。據(jù)成都市 2009 年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展 狀況報告顯示，截止 2009 年 12 月 31 日，全市戶籍人口人， 60 歲及以上老年人口 1968292 人，占總人口的 %。老年人口 中，6064歲老年人口 585088人；6

3、5 69 歲老年人口 467905 人；7074歲老年人口 348543人；75 79 歲老年人口 266434 人； 8089 歲老年人口 253860 人； 90 歲及以上老年人口 46462 人。十九個區(qū)（市）縣和高新區(qū)中，老年人口數(shù)排在 前三位的是雙流縣、彭州市和金牛區(qū)，分別為 153724 人、 134573 人和 132093 人。老年人口占該區(qū)（市）縣總人口比 例排在前三位的是成華區(qū)、崇州市和金牛區(qū)，分別為 %、 %和%。川內其他市、區(qū)沒有做出詳盡的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但就以上數(shù) 據(jù)顯示，全國包括四川地區(qū)已經(jīng)進入嚴重的老齡化社會階 段。老齡人群消費潛力巨大，但需求缺口巨大 老齡人群消費潛力

4、巨大，據(jù)中國老齡科學研究中心的一 項調查數(shù)據(jù)顯示：老年人收入不斷提高, 老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間 廣闊；城市老年人口中，有 %的人擁有儲蓄存款；就退休金 一項到 2010 年，總額就將增加到 8383 億元，到 2020 年為 28145 億元，到 2030 年為 73219 億元。面對這么大的消費潛力，而需求缺口卻很大。據(jù)全國老 齡工作委員會提供的 2009 年的數(shù)據(jù)顯示，我國老齡人市場 的年需求為 6千億元， 2010將達到一萬億元， 而我國每年為 老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元，老齡人市場的年需求缺口 約為 5 千億元，面對這么大的供需不平衡，呈現(xiàn)出巨大的商 機。四、政策精神索引根據(jù)中華人民共和國

5、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五 年規(guī)劃綱要 和中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃 指出， 自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展， 老年人口基數(shù)大、增長快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢。 近年來，黨和政府的高度重視下，各地出臺政策措施，加大 資金支持力度，養(yǎng)老體系發(fā)展迅速，但仍然處于起步階段， 還存在著與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題。主要 表現(xiàn)在老林人群供需不平衡， 其中康復養(yǎng)生是極為重要的一 個板塊。規(guī)劃還指出， 在老齡人問題上要以鄧小平理論和“三個 代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，以滿足老年人的養(yǎng)老服務需求為目標，從我國基本國情出發(fā)，堅持 政府主導、政策扶持、

6、多方參與、統(tǒng)籌規(guī)劃，在“十二五” 期間，初步建立起與人口老齡化進程相適應、與經(jīng)濟社會發(fā) 展水平相協(xié)調，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的 社會養(yǎng)老服務體系，讓老年人安享晚年，共享經(jīng)濟社會發(fā)展 成果。從“十二五”規(guī)劃和各地方的政策精神我們可以得到 如下結論：我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴峻，急需民 間資本進入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 從中央到各級地方政府均出 臺若干政策法規(guī)，鼓勵民營企業(yè)進入養(yǎng)生養(yǎng)老市場。五、養(yǎng)生地產(chǎn)概述養(yǎng)生歷史淵源 養(yǎng)生是中華民族的瑰寶，養(yǎng)生是中華民族傳統(tǒng)文化的一 個有機組成部分，養(yǎng)生是我們的先民在長期的生活實踐中認 真總結生命經(jīng)驗的結果。 從字面上看，所謂養(yǎng)生， “養(yǎng)”指 保

7、養(yǎng)、調養(yǎng)、頤養(yǎng)； “生”指生命、身體以及作為生命整體 所凝聚的精氣神。中國傳統(tǒng)養(yǎng)生指的是以調陰陽、和氣血、 保精神為原則，運用調神、導引吐納、四時調攝、食養(yǎng)、藥 養(yǎng)、節(jié)欲、辟谷等多種方法，以期達到健康、長壽的目的。 養(yǎng)生學在我國的歷史源遠流長，最初，人們從大自然中日月 經(jīng)天往復循環(huán)的現(xiàn)象受到啟發(fā)，于是師法自然、回歸自然， 以使生命永續(xù)。 作為養(yǎng)身保命的手段， 向來受到國人的重視， 以恬淡虛無為主導的精神養(yǎng)生或精神調養(yǎng)，源于老莊之學， 后來形成了以佛、道為主的養(yǎng)生理論體系。養(yǎng)生的基本方式養(yǎng)生的方式多種多樣， 大致可以劃分為五種： 環(huán)境養(yǎng)生， 從養(yǎng)生的角度來看，環(huán)境是最根本的因素，離開潔凈優(yōu)美、

8、空氣清新的環(huán)境去追求其他養(yǎng)生方式，是本末倒置，舍本求 末；藥食養(yǎng)生，藥食養(yǎng)生指的是通過服用藥餌、食物，達到 調理身心、平衡陰陽、延年益壽的效果；國外養(yǎng)生方式，西 方的養(yǎng)生方式側重身體鍛煉，通過體育運動達到增強體質、 提高抵抗力的效果，另外西方在通過藥物抗衰老方面技術也 很突出；理療養(yǎng)生，就是通過針灸、刮痧、拔罐、推拿、按 摩等技術，使堵塞的經(jīng)絡重新恢復暢通，血氣得以順暢流通 全身，從而消除疲勞、疼痛、酸麻等癥狀，保持身體健康， 提高生活質量；氣功養(yǎng)生，是指通過調心（控制意識，松弛 身心）、調息（均勻和緩、深長地呼吸） 、調身（調整身體姿 勢、輕松自然地運動肢體） ，使身心融為一體，營衛(wèi)氣血周

9、流，百脈通暢，臟腑和調，以達到強身保健目的的傳統(tǒng)養(yǎng)生 方法。從以上的方式可以看出，養(yǎng)生的核心是環(huán)境。養(yǎng)生與地產(chǎn)的組合養(yǎng)生的根本是環(huán)境，人們要達到養(yǎng)生、健康的目的，對 環(huán)境的要求必將提高?，F(xiàn)代社會最能夠提供優(yōu)質的生活環(huán)境 的是什么呢？無可置疑，房地產(chǎn)。人們除了上班出差，大部分的時間都在居室里度過，沒有良好的居住環(huán)境，養(yǎng)生無從 談起。因此養(yǎng)生地產(chǎn)呼之欲出 。千百年來，人們一直渴望能歸隱山林，在雨霧繚繞的山 居生活中尋覓長壽之道?，F(xiàn)代社會，人們總是希望能歸于沉 靜，在靜謐清凈的優(yōu)雅環(huán)境里感悟人生真諦。按照世界聯(lián)合 國健康組織的調查顯示商業(yè)社會中的人群中有20%的人是患者、 75%為亞健康人群、只有

10、5%是健康人，不難想象現(xiàn)代社 會的快節(jié)奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負，提 前透支了自己的生命。生態(tài)環(huán)境惡化和環(huán)境污染造成的疾病 和生態(tài)資源枯竭也在不斷威脅著人們的生存安全，全球范圍 內的生態(tài)移民趨勢越發(fā)明顯。伴隨著人們物質生活水平的提 高，養(yǎng)生地產(chǎn)所營造的健康人居理念，越發(fā)受到各界追捧。 科學規(guī)范的市場引導，也使得以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開 發(fā)形式逐漸走進了人們的視野并逐步崛起。所謂養(yǎng)生地產(chǎn)，就是憑借優(yōu)越的生態(tài)景觀資源和氣候條 件，在具備宜居條件的區(qū)域將養(yǎng)生、保健理念滲透在房地產(chǎn) 開發(fā)中去，通過生態(tài)環(huán)境、建筑科學、服務設施和物業(yè)管理 的資源整合，開發(fā)建設具有對身心健康有改善和促進意義

11、的 房地產(chǎn)開發(fā)形式，我們概括稱之養(yǎng)生地產(chǎn)。一個好環(huán)境的地 產(chǎn)項目不一定是養(yǎng)生地產(chǎn)，但養(yǎng)生地產(chǎn)必須要有一個好環(huán) 境。養(yǎng)生地產(chǎn)的四大主題養(yǎng)生地產(chǎn)須有多種支撐性主題，其中尤以四個主題最為 重要，分別是：旅游主題、休閑主題、文化主題、健康主題。 主題型養(yǎng)生地產(chǎn)允許同時出現(xiàn)多種主題，也可以只有一個主 題為核心， 兼容其他功能出現(xiàn)。 而常見的主題性養(yǎng)老地產(chǎn)有： 溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)、中醫(yī)養(yǎng)生地產(chǎn)、農業(yè)休閑養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游區(qū) 養(yǎng)生地產(chǎn)、度假區(qū)養(yǎng)生地產(chǎn)，一個養(yǎng)生性地產(chǎn)可以兼容幾個 主題，這更能突出其競爭優(yōu)勢。: 規(guī)劃及區(qū)位條件概況一、周公山歷史淵源周公山古時候叫蔡山。據(jù)諸葛亮集引南中志記 載：“蔡山在雅州城東五里。武侯

12、征西南夷經(jīng)此，而夢見周 公，故名周公山；因封為文憲王廟，復敕境內俱祀周公。 ” 又引蜀志記載： “雅州有周公山，相傳孔明于此夢見周 公，因立廟為文憲廟，號周公山。 ”又據(jù)太平寰宇記卷 七十七記載： “周公山在嚴道縣 （唐雅安市境內置嚴道縣 ） 東 南畔，山勢屹然，上有龍穴，常多陰云。耆老傳云： 昔諸 葛亮征南，于此夢周公，遂立廟。 '州縣以靈驗聞。偽蜀乾 德六年，封顯圣王之廟。 ”根據(jù)這些記載，周公山應該是諸 葛亮南征經(jīng)過的地方周公山自漢唐以來逐漸成為中國歷史名山，山上廟宇眾 多，古建筑鱗次櫛比，風光秀麗?，F(xiàn)在山頂有周公廟遺址， 山麓有澄清庵，山間到處分布著許多歷代名人摩崖題刻，歷 史

13、文化氛圍相當濃厚。山上還有一處龍洞石開花古景，就是 太平寰宇記所記載的“龍穴”古跡?，F(xiàn)在周公山已被辟 為森林公園，是遠近聞名的旅游勝地。據(jù)山海經(jīng)記載，是大禹治水旅條的名山。相傳三國 蜀漢諸葛亮南征時，于山麓夜夢周公授計，從而征戰(zhàn)獲勝， 更名周公山。漢、唐迄清，山上建廟甚多，歷來名山古剎招 引游人?，F(xiàn)山頂有周公廟遺址，漢代遺留求雨祈晴的“八卦 石”和明、清石廟、石獸、石坊等。歷代名人書法石刻留于 崖壁、石巖、石碑之上，山麓還有澄清庵等人文景觀。周公 山素有“頂霧有雨、霧散天睛”的氣候征兆，故稱“雅安晴 雨表”。隨著云、雨、霧、晴的氣候變化，山峰、深壑、森 林、流水也隨之千姿百態(tài)。山腰萬畝人工林郁

14、郁蔥蔥。山麓 周公河如玉帶縈繞。河中特產(chǎn)“丙穴魚” ，又名“雅魚” ，古 今馳名，唐代詩圣杜甫吟有“魚知丙穴由來美”的詩句。 歷史悠久的文化傳承，可以起到支撐周公山打造養(yǎng)生地產(chǎn)的 重要主題之一。二、周公山區(qū)位環(huán)境概述雅安周公山溫泉公園位于四川省雅安市雨城區(qū)東南風 景秀麗的周公河畔，距雅安市 6 公里，距成都市車程小時。 青衣江與雅安河 （或稱周公河 ） 之間，屬邛崍山南段余脈。呈 南北走向，長 9 公里，寬 3 公里，面積約 15 平方公里，主 峰金船山海拔 1721 米。三、溫泉水資源情況雅安周公山溫泉，于 2000 年 3 月地勘單位鉆探出自噴 溫泉。井深 3475 米，出口水溫 78-8

15、1 攝氏度，井壓兆帕， 日產(chǎn)水量 5076 立方米。按照國家地質勘察規(guī)范要求，經(jīng)一 個水文地質年對溫泉的動態(tài)監(jiān)測和放水試驗， 其流量、 水溫、 水位、水質、 井壓等動態(tài)指標穩(wěn)定。 經(jīng)中國地質科學院檢測， 周公山溫泉系成因于 3 萬年前古水。經(jīng)四川省國土資源廳組 織專家評審，通過省級鑒定，有 8 種礦物質及微量元素同時 達到國標礦水命名濃度，其水化學組成與礦物含量之豐富實 為罕見， 有極高的醫(yī)療價值， 對多種皮膚病、 風濕性關節(jié)炎、 婦科疾病、心血管神經(jīng)系統(tǒng)等多種疾病具有特殊療效和保健 功能，經(jīng)地質、衛(wèi)生等部門專家綜合評價，定名為含硫、硅 酸、硼酸、鋰、鍶、溴、氟、鐳的復合型等滲中性SO42-、

16、Cl- Na+型高溫優(yōu)質醫(yī)療熱礦水，具有很高的醫(yī)療保健價 值。為此，周公山溫泉結合所處優(yōu)越的交通與生態(tài)環(huán)境等優(yōu) 勢，被專家們譽為“蜀地溫泉之冠” ，從各方面綜合評價， 周公山溫泉極具開發(fā)前景，有望成為“西部第一湯”四、孔坪鄉(xiāng)區(qū)位概述孔坪鄉(xiāng)為號稱“天府第一湯”的周公山溫泉所在地，位 于雅安市區(qū)以南，幅員面積平方公里，共轄 12 個行政村、 75 個村民小組。人口總戶數(shù) 2966 戶、總人口 10593 人。耕 地面積 6613 畝，其中：田 5557 畝，地 1056 畝，退耕還林 畝，退耕還茶 5506 畝。鄉(xiāng)政府距市中心 11 公里， 1950 年建 制。2006 年 6 月孔坪鄉(xiāng)與李壩鄉(xiāng)合

17、并成立新孔坪鄉(xiāng)， 現(xiàn)有二 個集中場鎮(zhèn)， 孔坪場中心人口 600 余人，逢 1、4、7 日趕集， 李壩場中心人口 400 余人，逢 3、6、9 日趕集，全鄉(xiāng)共有中 小學 5 所，衛(wèi)生院 2 所?？灼亨l(xiāng)擁有豐富的林竹資源，目前 有 10 個村通村道，移動和聯(lián)通網(wǎng)絡覆蓋全鄉(xiāng)通訊便捷，是 一個集旅游、度假、商住和農副產(chǎn)品加工為一體的重點鄉(xiāng)。依托周公山溫泉，鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，目前已形成 四家星級溫泉賓館、三戶農家樂，四戶個體餐飲的立體接待 模式，自 2001 年營業(yè)已累計接待游客 62 萬人次。五、周公山規(guī)劃概述2001 年 3 月，由美國 . 設計集團對周公山溫泉建設發(fā) 展作出規(guī)劃，其規(guī)劃目標是：

18、建造中國西部一流的國際化、 生態(tài)化、主題化山居溫泉度假勝地。周公山溫泉公園的規(guī) 劃控制面積 5 平方公里，開發(fā)區(qū)面積平方公里 （3800 畝） ， 可征用土地平方公里 （1620 畝） ?？偨ㄖ娣e 168000 平方 米，總溫泉利用量 5000 立方米 / 日，總床位 4200 床，年總 旅游規(guī)模 180 萬人次 / 年。預計總投資 12 億元，擬開發(fā)建 設項目 16 個。其中，由四川省政府批準成立的四川雅安溫 泉旅游開發(fā)股份有限公司 （ 成都倍特集團下屬公司 ） 投資進 行溫泉園區(qū)的“七通一平”的基礎設施及示范性科普與招 商引資展示工程等建設項目，其余項目將采取招商引資方 式開發(fā)建設。由于

19、原規(guī)劃面臨到期調規(guī)，所以此項目建設 既有機遇也有風險。項目建設的必要性分析一、完善周公山休閑旅游業(yè)態(tài)，提升景區(qū)品質 根據(jù)實地調查，周公山的開發(fā)建設目前主要圍繞“泡溫 泉”和承載“泡溫泉”的酒店（ 天府溫泉賓館、夢溫泉賓館、 楠水閣酒店、熱地溫泉酒店） ，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，接待人流稀少， 難以達到預期的效益。從上文周公山溫泉規(guī)劃方案可知，周公 山產(chǎn)品的開發(fā)遠遠落后于規(guī)劃方案，其中 2012 年 7 月以后的 規(guī)劃方案：大面積開發(fā) 旅游房地產(chǎn)和高檔老年公寓等項目； 配套發(fā)展保健養(yǎng)生等項目恰好符合養(yǎng)生公寓的性質 。如，項目順利開工建設，會豐富周公山溫泉景區(qū)的業(yè)態(tài)，完善其配套設施，提升景區(qū)品質 ，讓旅游者

20、的休閑度假生活 內涵得到最大提升，達到游者有其樂的目標。 養(yǎng)生公寓與景 區(qū)互動，既能促進景區(qū)的收益，也帶來一大部分常駐中高級顧 客。伴隨著項目的營銷宣傳，二者相互影響、補充，周公山造 就了養(yǎng)生公寓， 同時，養(yǎng)生公寓也提升了周公山景區(qū)的知名度。二、養(yǎng)生產(chǎn)品供需不平衡，滿足社會需求以 2009 年的調查數(shù)據(jù)來看，當前我國的老齡人市場的 需求缺口約 5 千億元，而老齡人群的消費潛力卻是非常巨大。 從成都市 2009 年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展狀況報告顯 示，成都市已是嚴重的人口老齡化城市。而雅安市東距成都 市 120 公里，距雙流國際機場 100 公里，成雅高速公路、國 道 318 線和建設中的雅

21、（安）攀（枝花） 、雅（安）樂（山） 、 名（山）邛（崍）高速、即將開建的雅（安）自（貢） 、雅 （安）瀘（沽） 、雅（安）康（定）高速公路以及川藏鐵路、 成昆鐵路復線貫穿全境，距離成都 150Km以內的距離，且擁 有便捷的交通條件，使項目定位為養(yǎng)生公寓有了可能性，其 他地區(qū)，特別是成都地區(qū)老齡人群和關注養(yǎng)生的人群到周公 山地區(qū)休閑旅游、或購買養(yǎng)生公寓提供了條件。這樣的產(chǎn)品 面市可以緩減成、雅地區(qū)以及周圍縣市老齡人群對養(yǎng)生追求 方面的供需矛盾。三、有效帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展項目建設過程中可吸收大量的企業(yè)和吸收大量資金進 入孔坪鄉(xiāng)， 帶動當?shù)氐慕ㄖI(yè)、 工業(yè)、 服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展， 并未孔坪地區(qū)居民提

22、供大量的工作機會。項目將成為孔坪與 外部鏈接的又一重要窗口，通過周公山溫泉、周公山康復養(yǎng) 生公寓的品牌效應，帶動各種衍生行業(yè)不斷興起，帶動眾多 關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目建成后， 能有效填補孔坪遠期規(guī)劃建設包含 “養(yǎng)生、 休閑、旅游”的三大主題。完善孔坪鄉(xiāng)關于打造周公山溫泉 公園的規(guī)劃業(yè)態(tài)，同時項目內的配套設施還可以服務孔坪鄉(xiāng) 的居民，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展的需要。項目建設的可行性分析從最初的療養(yǎng)院到現(xiàn)在的溫泉綜合體，我國溫泉開發(fā)緩 慢的走過了半個世紀。但是隨著溫泉項目的進一步開發(fā)，溫 泉開發(fā)競爭的加劇和同質化現(xiàn)象的日益凸顯。作為一種特殊 的房地產(chǎn)新形態(tài)，目前業(yè)界對養(yǎng)生地產(chǎn)的定義也還沒有一個 權威、明確的

23、界定，但既然已經(jīng)作為一種既存的現(xiàn)象，總有 與眾不同的特征。我們認為，尋求溫泉主題概念的突破是實 現(xiàn)特色化差異化經(jīng)營、建立獨家優(yōu)勢、塑造品牌價值的關鍵所在根據(jù)對以往典型的溫泉開發(fā)項目案例分析，康復養(yǎng)生地 產(chǎn)有以下幾個要素：自然環(huán)境優(yōu)越，養(yǎng)生地產(chǎn)對自然環(huán)境的 要求相當高，最好是原生態(tài)環(huán)境，而且有青山綠水，空氣清 新，寧靜幽雅， 這些也是最吸引人的賣點； 養(yǎng)生文化的營造， 所以養(yǎng)生地產(chǎn)還需要培育獨特的養(yǎng)生文化，以彰顯養(yǎng)生地產(chǎn) 的價值；規(guī)模相對較大，養(yǎng)生地產(chǎn)一般規(guī)模相對較大，這里 的規(guī)模主要針對項目用地面積而言；現(xiàn)代化配套齊全 ，養(yǎng) 生地產(chǎn)，不是隱居地產(chǎn)，而是在現(xiàn)代生活、后工業(yè)時代的背 景下來觀照的，

24、所以在符合區(qū)位、自然資源條件，現(xiàn)代生活 配套設施完備，還要依托發(fā)達的交通系統(tǒng)，與現(xiàn)代都市生活 達到無縫融合，體現(xiàn)出高度現(xiàn)代化的養(yǎng)生生活方式，做到從 容不迫，張弛有度，悠閑而不封閉，自在而不出世；地域限 制性，由于自然生態(tài)環(huán)境的稀缺性，養(yǎng)生地產(chǎn)在地域或地區(qū) 上受到比較大的限制。以上幾點總結，周公山地區(qū)打造養(yǎng)生地產(chǎn)大部分優(yōu)勢點 都是符合的，甚至更為突出。故打造周公山養(yǎng)生地產(chǎn)是極具 市場前景與可行性的?？祻宛B(yǎng)生度假地產(chǎn)盈利點分析康復養(yǎng)生度假公寓產(chǎn)權收益，直接出售康復養(yǎng)生地產(chǎn)的產(chǎn) 權； 康復養(yǎng)生度假公寓使用權、入住權收益，如出售 15 年、 20 年的使用權、入住權； 康復養(yǎng)生度假公寓物業(yè)持有增值收益

25、； 開展康復養(yǎng)身活動經(jīng)營收益，比如康復養(yǎng)生知識培訓班、戶 外活動等；康復養(yǎng)生度假器械、保健品經(jīng)營銷售收益； 康復養(yǎng)生度假俱樂部經(jīng)營收益，可成立相應俱樂部，俱樂部 負責組織成員開展活動；社區(qū)配套物業(yè)經(jīng)營管理或經(jīng)營權轉讓收益； 提供社區(qū)服務的收入，如家政服務、按摩理療服務、娛樂服 務收入（如 KTV、麻將、棋牌等）項目初步定位業(yè)態(tài)定位養(yǎng)生酒店 +社區(qū)醫(yī)療服務站 +養(yǎng)生護理中心 +養(yǎng)生俱樂部 +養(yǎng) 生公寓 +社區(qū)商業(yè)配套功能定位居家養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療保健、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導培訓、 養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護理、休閑、娛樂、購物、社 區(qū)配套服務客群定位 有一定經(jīng)濟實力的離、退休國家干部、人民教師、企

26、事業(yè)工 作人員等老人群體；適合溫泉療養(yǎng)的病人和孕婦； 為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金令、白領人士； 有休閑度假置業(yè)需求的部分金領、白領階層等?？腿簛碓囱虐彩?、成都市及其周邊區(qū)縣人群設計方案說明一、項目簡介（一）、項目概況：周公山康養(yǎng)勝地位于四川省雅安市雨城區(qū)東南風景秀 麗的周公河畔周公山溫泉入口，距雅安市6 公里，距成都市車程小時。該康養(yǎng)勝地地理位置優(yōu)越，交通方便。這里有充 沛的陽光，清新的空氣，靜謐的氛圍，還有青山碧水，綠樹 紅花，本身已是一處休養(yǎng)生息的寶地， 屬于中國西部國際化、 生態(tài)化、主體化山居溫泉度假勝地周公山溫泉公園范疇。無 疑將成為中國西部一處宜居休閑度假養(yǎng)生的好去處。工程占地

27、40 余畝，規(guī)劃建筑面積（ ）?？叼B(yǎng)勝地擬 建有品質高雅的歐式“四加一”花樣洋房或帶有異國風情的小別墅；擬建有大眾活動場所、溫泉洗浴池、體育健身器材 等基礎設施， 配套頂級設備的康療健身中心、 休閑度假中心； 擬建有營業(yè)額面積總和達 () 以上的超市及便利店；擬建有小型飲酒吧、水吧、書吧、咖啡廳及美容美發(fā)店等基礎服 務設施；擬建有特色風味的小吃店、烤肉店、中餐廳及西餐 廳。住宅常年供應熱水， 冬季供暖， 夏天配套家庭制冷系統(tǒng)， 小區(qū)綠化率達到國家規(guī)定的要求，讓人感受到生活在綠色的 大自然中，使人們擁有一個四季如春的家。二、設計意向 周公山康養(yǎng)勝地的方案設計理念為：以人為本，以業(yè)為 榮，人無我有

28、，人有我優(yōu)。周公山康養(yǎng)勝地的方案設計宗旨為：一流的外觀，一流 的內涵，一流的生活設施，一流的物業(yè)管理。周公山康養(yǎng)勝地的方案設計主題為： 休閑、 養(yǎng)生、人文、 境界、舒適、安全。三、規(guī)劃設計要求1、本項目一次規(guī)劃設計，可分兩期實施。每期均具備 獨立完整的實施方案，以利于分期投入及靈活的滾動銷 售模式。2、根據(jù)開發(fā)意向，需重點體現(xiàn)康養(yǎng)勝地住宅人無我有、 人有我優(yōu)的特點，使人一見即想入住，激發(fā)人們的購房的欲望根據(jù)所取得的地塊歷史背景，地形地貌等制定有排它性的 整個社區(qū)的規(guī)劃設計方案，以形成獨特的風格和形象（建議 歐式花樣洋房或者小別墅） 。在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實用和充分 利用的前

29、提下出奇、出新。戶型設計在順應市場的同時還要引導市場需求，指導人們 的新生活、新思維。在住宅智能化或綜合配套設施方面采納最好的或最有特 色的規(guī)劃，增加模仿難度，突出唯一性。四、道路系統(tǒng)一、康養(yǎng)勝地主大門布置注意不要與主干道沖突，公 寓內場地水流流向布置，要求雨，污分流；二、康養(yǎng)勝地內道路應考慮消防的要求和人車分流， 部分可考慮架空室內停車；三、康養(yǎng)勝地內的房屋布置朝向應充分考慮到當?shù)爻?年盛行風向及光照長短。五、建筑布局及構造一、住宅樓以歐式“ 4+1”花樣洋房為主，底層為室內停車庫和商業(yè)網(wǎng)點，建筑上部可采用復式結構，屋頂設私家屋 頂花園，以提高綠化面積，增加賣點，增加觀景陽臺面積給 人以舒適

30、開闊的感覺；以適量東南亞或地中海式的風情小別 墅為輔， 如此標新立異與小區(qū)花樣洋房相得益彰， 增加亮點， 提升小區(qū)整體檔次；二、宜采用歐美、 地中海及東南亞現(xiàn)代建筑風格為主流形 式，線條流暢，富有詩意和個性；三、建筑布局及結構應體現(xiàn)人無我有，人有我優(yōu)的特點， 同時考慮降低造價的問題，真正體現(xiàn)房美價廉品質高；四、戶型要求： 設計單位應根據(jù)市場對戶型的需求及其消 費能力的具體情況，安排好大、中、小戶型和復式結構的比 例數(shù)量（建議 30-35 的標準間， 45 左右的小套間為主） ； 風情小別墅的建造規(guī)格應在充分考慮到客戶經(jīng)濟承受能力 又不失高雅的生活品質范疇內打造出更多的 90 精品小別 墅（通過贈送等一系列優(yōu)惠措施， 客戶實得面積可達 120-150 ）；五、陽臺建議采用異形內、 外結合式 （分觀賞和休閑用） ， 外陽臺大于內陽臺，外觀造型別致美觀，陽臺尤其要體現(xiàn)人 無我有，人有我優(yōu)的特點，以增加賣點；六、采用凸窗、 拐角窗、 陽臺內的連窗門可考慮大玻璃的 連門窗、外觀造型活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗 窗；七、水電要求： 供水不考慮自來水變頻供水加壓