房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告范本

1、FSP用范本 | DOCUMENT TEMPLATE房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告Record the situation and lessons learned, find out the existing problems and form future countermeasures.姓名：單 位：時 間：編號：FS-DY-20665房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告說明：本報告資料適用于記錄基本情況、過程中取得的經(jīng)驗教訓、發(fā)現(xiàn)存在的問題 i,以及形成今后的應對措施。文檔可直接下載或修改，使用時請詳細閱讀內(nèi)容。J以下這篇房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告范文由中國 人才網(wǎng)提供，希望能幫到您。一總論1

2、.項目建設背景南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98圭園住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為 滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住 宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境 進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢， 選擇靠近c民族園，與“98圭園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠 區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔 佳園二期”住宅，與 佳園一期”連成 貨， 建設繼“98圭園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于 佳園二

3、期”與98佳園僅一 墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃 要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同 A市b廠以定點拆遷的方式達 成協(xié)議，獲得該廠 33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設用地 及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A市土地管理局和市規(guī)劃局辦 理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。該項目初步方案設計已經(jīng)完成，佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼 開展。2 .項目概況(1)項目名稱：佳園二期”項目。(2)建設地點：A市白龍路。(3)建設單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。(4)企業(yè)性質(zhì)：

4、國有。(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。(6)公司類別：專營企業(yè)。(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中 心區(qū)宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積 24萬平方米，形成 一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)生了 佳園小區(qū)品牌效應，在 A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司 帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。(9)工程概況：佳園二期”項

5、目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅 50960平方米，聯(lián)排 低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算， 工程總投資17623萬元，每平方米造價 2316元。(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為19.8%,財務凈現(xiàn)值 (Ic=15%)517萬元，投資回收期 2.9年。投資利潤率17.8%, 利稅率26.2%,計算期內(nèi)國家稅收 2629萬元。財務分析結(jié)果 表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。3 .可行性研究報告編制依據(jù)(1)省計委計投20xxX X號文

6、關(guān)于 佳園二期”項目建議 書的批復；(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與 A市D廠簽定的國有土地轉(zhuǎn)讓 造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同以及國有土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；(3)A市規(guī)劃設計院白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃；(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院 佳園二期” 項目初步規(guī)劃方案；(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料；(6)A市城市規(guī)劃局A市土地使用變更通知書；(7)省審計事務所驗資證明；(8)A市城市合作銀行資金證明；(9)國家計委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)» ;(10)建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法。4 .可行性研究報告研究范圍根據(jù) 佳園二期”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研 究工作范

7、圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功 能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目 經(jīng)濟效益評價等。5 .研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理， 建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結(jié) 果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 有明顯的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品

8、住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突由，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功 能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品 房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作由更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。6 .主要經(jīng)濟技術(shù)指標佳園二期項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表31。表3-1佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率 1.44小區(qū)綠化率 40以上5戶均面積 多層住宅 平方米/戶A型100、B型160聯(lián)排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位 3

9、0平方米/車位500個15000平米7綜合售價 多層住宅 元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米38508地下停車庫 元/位75009建設投資萬元1762310每平方米建設投資元231611投資利潤率 17.712全部投資財務內(nèi)部收益率(稅前) 18.713全部投資財務凈現(xiàn)值(稅前)萬元37914全部投資投資回收期(稅前)年2.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1、當前住宅市場現(xiàn)狀進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層 革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn) 發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至 1

10、995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投 資一度由現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步 增加，1998年，在國民生產(chǎn)總4固增長的 7.8%中，住宅建設的 貢獻率達到1個百分點以上。(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了 居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突生，三級市場漸趨活 躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐， 房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的

11、一個熱點。2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積 1998年達到了 10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商 品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面 積還比較小。從 A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅 市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是 單位借房工約39%屬房改房”， 19%是 私房”，只有16%的住房是居民 購買的商品房從以 上現(xiàn)象可以看由，目前商品房在 A市市民住宅構(gòu)成中所占的 比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很 大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住 房消費

12、信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居 民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米（指建筑面積，下同）以下的占38.96%,6080平方米的占33.8%, 81100平方米的占14.82%, 101120平方米的占 8.02%, 121140平方米和 141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%,有近87.58%的家庭住房面積在 100平方米以下。隨 著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求 住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積 在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的 升級換代蘊藏巨大的消費潛力。3.精品住宅”的市場

13、需求及發(fā)展人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的 呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著 A市 城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居 住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、 品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率 低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。精品住宅的表現(xiàn)為：3.1 住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市 場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天， 一個樓盤吸

14、引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換 句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推由高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推由就賣 掉60%以上，銷售火爆。從中可以看由，住宅市場的一個發(fā) 展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要 求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質(zhì)量的 敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。3.2 商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場 品牌商品房的由現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的 今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具

15、體全面，不僅要 求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、 今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房由現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅 開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高 品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開 發(fā)商的品牌。 佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是 一個最好的例子。商品房市場由現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主 要有：(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速 發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費 居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)

16、計，富裕家庭約占 3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將 進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大， 形成先富者市場潛力。沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集 了眾多先富起來的人士， 下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先 富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城 市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博 覽會的成功舉辦，提高了 A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市 城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來

17、前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的 住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅 可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市 場需求，像98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論 是銷售或由租都有較大的市場潛力。(3)項目區(qū)位市場潛力。佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得 的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具 有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包 含新型

18、居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設施的安 排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新 換代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi) 容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超 過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品 牌和價值。3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者 首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一 是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設備安全。二是功能性方 面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最 好的住宅。三是舒適性方面，

19、包括衛(wèi)生、日照、通風、室外 環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的 家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即 期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是 消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售 后服務內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要 求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模 偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個,除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小， 不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄

20、抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠 的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地 產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要 求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都 在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā) 展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā) 展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看由這一變化，一 批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌 現(xiàn)由來，并占市場主導地位。3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房

21、除直接居住或自用外，有近 15%是用于投資保值、增值或由租， 這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到 5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支由中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%,最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由溫飽型”向小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支由的平均比重將由5.1

22、%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%10%,中高收入家庭為 13%-16% 一富裕家庭占20%-30%,加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由 八五”時期的28%增加到1997年的32%,目前這一比例已超過 50%,并保持逐步上升的勢 頭。從以上分析可以看由，佳園一期”、北辰小區(qū)”、陽光小區(qū)“、金康園等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換 代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。4,當前住宅市場面臨的矛盾和問題目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著 一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、

23、體制性供給過剩的現(xiàn) 象突生，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：(1)商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有 關(guān)資料統(tǒng)計，A市空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工 質(zhì)量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率 還將進一步增加。(2)住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實 未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長 的形成過程。(3)市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不 平衡。佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。 雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居 民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基 礎

24、，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分 突由，加上政府在 20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適 用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影 響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。5.營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：5.1 確定項目整體形象佳園二期與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 A市市民和政府的認同，在 A市房地 產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人 際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，

25、從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突由該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98圭園”之后又一個精品住宅小區(qū)。5.2 賣點”分析佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢， 小區(qū)住宅銷售的賣點”主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按 園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突由的環(huán)境特點。止匕外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型 和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的賣點”或銷售的熱點”就在于此。(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費 者生活居住多方面的需求與溝通。(2)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更 加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3)小區(qū)住宅設

26、計引入 智能化”新概念，使住宅小區(qū)按精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。5.3 營銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需 要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和 管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù) 本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：(1)廣告宣傳策略。由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和賣點集

27、中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、 電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等， 具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣 告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。(2)促銷策略。1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進銷售階段；掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的消費 者;駐A市辦事機構(gòu)商用或商??；其他消費者。最佳銷售 時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及

28、市場情況而定。3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括： 廣告宣傳；內(nèi)部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認 購；有針對性（銷售對象）的舉辦展銷會；靈活多樣的付款 方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷（佳園小區(qū)效果很好）；其他促銷手段。5.4 定價策略（1）價格定位。1）根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2o表3-2樓盤銷售價格情況表（20xx 年 1、2 月）序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價（元/平方米） 最高價（元/平方米）1紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 28802陽光花園高檔商住市南區(qū)滇池路

29、2480 38803星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁3380 38804寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園316037305盛達花園多層住宅市南區(qū)春城路北段2650 30206鉆石豪苑三層住宅市東北C民族園3200 3900從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在 24803880元之間；別墅式高級住宅每平方 米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有 差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。2)98佳園第一期銷售價為 2030-2580元/平方米，最高 價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2380元/平 方米，框架結(jié)構(gòu)為 2580-308

30、8元/平方米。 佳園二期”價格 定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米 定在28003000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 35003900元之間，可研中分別取 2950元和3850元，地下 停車位每個75000元。(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略： 付款方式優(yōu)惠； 集團購買優(yōu)惠：選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu) 惠;其他優(yōu)惠措施。(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價：正常銷售期段浮動價；其 他浮動措施。(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購 買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突生 小區(qū) 賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地

31、段位置、樓層及朝向等購 房因素的差異。三、項目選址及建設條件1 .項目選址1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水， 環(huán)境得天獨厚，今后 A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建 設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商競相爭奪的寶地，不可多得。佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā) 建設條件。2 .建設條件2.1 位置優(yōu)越佳園二期”項目建設地塊位于 C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路， 主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，

32、是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬人），商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁 榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形 成鮮明的對比。隨著 人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立， 中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu) 勢。2.2 交通方便已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍 路連接環(huán)城東路和白塔路延長線， 緊接春城路直

33、達 A市機場。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動脈- 北京路，并以東西方面交通干線 一人民路交匯，往南是火車 站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。2.3 建設廠區(qū) 直通”條件具備C民族園片區(qū)市政設施有；道路工程、排水工程、供水管 網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工 程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。供水；設施自來水管網(wǎng)供水。 接入干管為DN300-DN800。 從佳園一期預留口引入。供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A),電源不需重新 引入。煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層 建筑做過地質(zhì)

34、勘探。通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入場地：建設場地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆 遷。2. 4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全佳園二期"與9桂園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界 花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。2. 5 土地征用情況開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設規(guī)模及功能標準1 .建筑面積和內(nèi)容根

35、據(jù)省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。2 .功能設施標準2.1 建筑使用功能20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！? 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距 離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求 ；公共服務設施逐步 完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，

36、設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，具舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序 勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃 分。套型基本面積達到國家預定的目標。根據(jù)這一趨勢，佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。2.2 設施標準住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合X X省城市住宅建設標準和有關(guān)規(guī)范，并 按中高檔住宅有關(guān)標準設計。(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外墻：高級外墻涂料：內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為 彩釉面磚，其余為雙飛粉：頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂， 其余為飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地被，其余為無砂地坪： 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門

37、：復合防盜門；戶內(nèi)門：實木 鑲板門，實木填芯蒙板門；廚房設施：洗滌盆；衛(wèi)生間設 施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽臺：鋁合金封閉式 陽臺；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。（2）小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休 息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、 電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng) 以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。2.3 住宅戶型規(guī)劃根據(jù)佳園二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。多層住宅A、B

38、兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消（費對象需求,綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、 儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間）、 起居室（廳卜廚房、衛(wèi)生間）的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排3 .工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，佳園二期主要工程項目見表 3-3表3-3主要工程量一覽表序號項目名稱說明1 土建工程建筑面積76100m21.1 1.2 1.3多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅地下停車庫建筑面積50960m2建筑面積10

39、140m2建筑面積15000m22給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強電）配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程 普通中話配線（端子接單元口）7火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設方案1 .建設場地環(huán)境1.1 地形建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西 南窄，地形平坦。根據(jù) 佳園一期”地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和 高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41 1902.42米，高程差為1米左右O1.2 場地自然條件(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積 成

40、因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況 為建筑物及回填土層。(2)水文地質(zhì)：根據(jù) 佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地 下水位高程為1900.601901.76米，地下水埋深-1.82 -0.81 米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的 化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼 筋無腐蝕性。(3)地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號關(guān)于執(zhí)行 中 國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗(1993)44號關(guān)于抗震設防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為8度。(4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范(GB50021 9與

41、建筑地基基礎設計規(guī)范(GBJ 7 89)建筑抗震設計規(guī)范(GBJll -89)土的分類標準(GBJl4590)， 根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填 土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般 或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場 地土，場地類別為喊建筑場地。2 .總體規(guī)劃布局2.1 片區(qū)規(guī)劃A市規(guī)劃局已對白龍路沿線 C民族園片區(qū)做過控制性詳 細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片 區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則(1)高綠化低密度；(2)綜合服務配套設施齊全；(3)戶型設計適應 升級換代”居

42、住要求；(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。2.3 總平面布局佳園二期”總平面略呈“昵布局，由4個地塊形狀較為 規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置 在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場 和休息廳，小區(qū)設南北兩個主由人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范 圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98圭園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應，風格相協(xié)調(diào)。2.4 交通組織小區(qū)交通由小區(qū)由入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組 成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地 下停車由口和人口分別設于小區(qū)北面主由人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。2.5 規(guī)劃指標根據(jù) 佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表

43、3-4 o3 .建筑方案設計本工程設計涉及建筑、 結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵 循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強 制性標準的規(guī)定。表3-4佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目指標1總用地面積 33333.5平方米2總建筑面積？6100平方米3地下建筑面積（地下停車場）15000平方米4地上建筑面積 61100平方米其中：多層住宅 50960平方米聯(lián)排低層高檔住宅10140平方米5建筑層數(shù)地上 27層地下1層6建筑總高722米7建筑層高地上 2.84米地下3.6米8建筑容積率1.4米 9綠地率40%以上10停車地上不停車

44、地下500輛3.1 建筑方案總體構(gòu)思建設地塊緊連“98專園小區(qū)”，背靠C民族園，位置居 園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代 化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)”相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨 之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提 由了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受 傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建 筑的時代息和21世紀新的居住理念。3.2 平面設計(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局， 條

45、式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面 空構(gòu)成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有 關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表3-5 o表3-5佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標序號指標名稱單位指標1套內(nèi)使用面積 平方米/套80、128、2082住宅標準層總使用面積平方米488803住宅標準層總建筑面積平方米611004住宅標準層使用系數(shù) 805套內(nèi)建筑面積5.15.25.3多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住 宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套100 160 2606戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.27居住戶數(shù)戶4318居住人數(shù)人1379(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車

46、庫，地下車庫 由人口均為小區(qū)北面主由人口，地下車庫的采光、通風、防 潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫建筑 設計規(guī)范(JGJl00的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休 息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場 和庭院綠化帶、建筑小品等。3.3 立面設計立面造型設計突生現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與 佳園一期和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū) 建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧 靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4 .結(jié)構(gòu)設計根據(jù) 佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結(jié)構(gòu)設計擬采用以下類型：4.1 基礎選型及處理(1

47、)樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁 的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成 樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基， 并按規(guī)定養(yǎng)護、 測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。4.2 上部結(jié)構(gòu)佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋 住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停 車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。5 .公用設施方案本住宅區(qū)因與98圭園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套 設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。5.1 供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200-DN800 ,由佳園小區(qū)預

48、留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范 要求設計如下：(1)用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升/人日，K=1.4;初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。(2)給水。1)設300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺, 自動消防水泵2臺。建設區(qū)內(nèi)已有水泵房。2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。3)城市自來水進水管不小于DNl50,設一組水表裝置。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，13層由城 市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1）

49、室內(nèi)污水排放量按供水量的85390%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。2）室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水 量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。5.2 供電（1）供配電系統(tǒng)。1）負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路 照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。2）供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電 室增容后接由，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。3）主要電力供應指標：設備容量2155kW,計算負荷1657kW,變壓器總裝機容量 2134kV 7目前廠內(nèi)配電室變壓 器裝機容量為 2X 315kVA4）計量方式：l0kV系統(tǒng)進

50、線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表（2）照明及電力設計。1）配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段 供由回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電 每戶戶內(nèi)設分戶箱，按 5kW/戶計算。2）照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準 GB 13390的中值選取。主要光源 為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用 建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置， 設安全由口標志燈； 在通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志燈。3）電力設計：消防設備按消防中心指令開停機 ；通風空調(diào) 系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。 所有 遠程控制設備均設置手

51、動控制功能。5.3 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月4050立方米），從98佳園小區(qū)預留口接人。5.4 通風空調(diào)（1）住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器 （桂璧式 或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管 道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為46次/小時(變配電房按10次/小時計算)。5.5 弱電設計(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。(2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳

52、輸方式，用五類傳輸 線。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設 CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入 口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶 設23個電視用戶盒。(6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6 .消防(1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。(3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設置防火分區(qū)。(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防

53、的要求。7 .環(huán)境保護本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、 固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取 以下措施進行治理：、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理 排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3)噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。六、項目實施進度安排本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：20xx年1月20日：項目建議書批復。20xx年2月23日20xx年3月：編制可行性研究報告 并報批

54、。20xx年5月一20xx年7月：建筑方案設計。20xx年8月：綜合管網(wǎng)設計。20xx年9月20xx年11月：施工圖設計。20xx年12月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。20xx年1月：工程開工。20xx年3月：完成投資25%,開始預售。20xx年8月：主體工程斷水。20xx年12月一20xx年2月：單體工程驗收。20xx年1月一20xx年3月：分項工程驗收。20xx年6月：正式人住。七、投資估算與資金籌措1 .投資估算根據(jù)建設單位提供的佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設標準，以及可行性研究財務評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1 o表3-6佳

55、園小區(qū)”項目投資估算 單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成本1 2 3 41 土 地費用 4500 45002前期工程費 647 6473基礎設施建設費 2054 600 14544建筑安裝工程費 7132 1090 5400 6425公共配套設施建設費280 50 100 1306開發(fā)間接費 109 25 35 35 147管理費用 285 90 90 90 158 銷售費用 713 50 250 250 1639開發(fā)期稅費130 13010其他費用 544 90 90 36411不可預見費 1230 400 500 330合 計 17623 7142 7949 20xx 5222 .資金籌措本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房 銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動 開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表 3-2 o八、經(jīng)濟效益分析1 .住宅銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢 預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多 層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，