房產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告

1、房產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)回遷房一處的價(jià)值評估委 托 人：圍場滿族蒙古族自治縣人民法院估 價(jià) 方：承德永興房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員：范國智 方 敏估價(jià)作業(yè)日期： 2018 年 6 月 21 日至 2018 年 6 月 26 日估價(jià)報(bào)告編號：承永興估字 2018 第 163 號承德永興房地產(chǎn)評估有限公司承永興估字2018第163號目 錄一、 致委托人函2二、 估價(jià)師聲明3三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6五、 附件11地址：承德市永興大廈寫字樓七層1承德永興房地產(chǎn)評估有限公司承永興估字2018第163號致委托方函圍場滿族蒙古族自治縣人民法院：受貴院委托

2、，承德永興房地產(chǎn)評估有限公司遵照中華人民共和國城市 房地產(chǎn)管理法、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等法律法規(guī)和技術(shù)要求，遵循 獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照科學(xué)、公允的評估方法進(jìn)行了分析和測算， 對位于承德市圍場滿族蒙古族自治縣四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)回遷房一處涉案 的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)人員對委估的房產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，同時進(jìn)行了必要的調(diào)研、核對，在此基礎(chǔ)上撰寫了房產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告估價(jià)對象位置：四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)1號樓3單元501室設(shè)計(jì)用途：住宅實(shí)際用途：住宅建筑面積：依據(jù)承德卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永和家園小區(qū)項(xiàng)目出具的證明，永和家園小區(qū)項(xiàng)目1號樓3單元501 室的建筑面積為78.29平方

3、米，2號樓后22號車庫 面積41.81平方米估價(jià)目的：為圍場滿族蒙古族自治縣人民法院委估王通訴程義 延民間借貸糾紛一案涉及的房屋進(jìn)行評估房地產(chǎn)市 場價(jià)值估價(jià)時點(diǎn)：2018年6月21日估價(jià)方法：市場比較法市場價(jià)值：小寫金額（人民幣）大寫金額（人民幣）501室總價(jià)24.70萬元（取整）貳拾肆萬柒仟元（取整）501室單價(jià)3155元/平方米每平方米叁仟壹佰伍拾伍兀整22號車庫總價(jià)9.06萬元玖萬零陸佰兀整評估價(jià)值總計(jì)33.76萬元叁拾叁萬柒仟陸佰元整承德永興房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：2018年6月26日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、

4、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和 結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成 意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5. 本報(bào)告估價(jià)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，委托人提供了“ 房屋拆遷回遷安置協(xié)議書” 復(fù)印件；承德卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永和家園小區(qū)項(xiàng)目出具的產(chǎn)權(quán)證明。6. 本次估價(jià)所依據(jù)的資料由委托人提供，委托人對其所提供資料的真實(shí)性 負(fù)責(zé)，由于委托人提供資料不實(shí)造成的失誤，受托人不承擔(dān)責(zé)任。7. 本次估價(jià)是以估價(jià)對象分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在評估范圍之內(nèi)

5、為前提。8. 估價(jià)人員對該房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘察， 并對房產(chǎn)現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí) 性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估房產(chǎn)的勘察，限于房產(chǎn)的外觀和使 用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查 的責(zé)任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工程，其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn) 行檢視的責(zé)任。此外評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其它設(shè)備等服務(wù)性設(shè) 施進(jìn)行測試的責(zé)任。9. 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘 ，并對估價(jià)對象現(xiàn)狀 與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照 ，全面、細(xì)致地了解了估價(jià)對 象。10. 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。11. 報(bào)告使用者收到此報(bào)告后，如對

6、評估結(jié)論有疑義，請?jiān)谑諆?nèi)以書面形式提交法院。12. 本次參加估價(jià)的人員：中國房地產(chǎn)估價(jià)師(1320090011 )中國房地產(chǎn)估價(jià)師(1320170106)助理人員承德永興房地產(chǎn)評估有限公司2018年6月26日地址：承德市永興大廈寫字樓七層5承德永興房地產(chǎn)評估有限公司承永興估字2018第163號估價(jià)的假設(shè)和限制條件1. 本次估價(jià)是以估價(jià)對象應(yīng)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為估價(jià)前提。2. 市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?yōu)楣?價(jià)前提。3. 本次估價(jià)是以估價(jià)對象合法取得為假設(shè)前提。4. 報(bào)告中估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在 2018年6月21日的市場價(jià)格。5. 本報(bào)告評估結(jié)果是：根據(jù)估價(jià)原則確

7、定的房產(chǎn)價(jià)值，未考慮國家宏觀經(jīng) 濟(jì)政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)狀況及價(jià)格的影響。6. 本報(bào)告在有效期內(nèi)為評估目的服務(wù)， 不得用于其他目的，未經(jīng)評估機(jī)構(gòu) 同意，評估報(bào)告書不得向委托人和評估報(bào)告審查部門之外的單位和個人提供。7. 本報(bào)告在估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)、 規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn) 狀成新率的房地產(chǎn)正常市場價(jià)格，未考慮未來房地產(chǎn)市場變化對房地產(chǎn)值實(shí) 現(xiàn)的影響。8. 遵循國際評估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價(jià)報(bào)告僅按既定目的提供給委托人使 用。評估人員對委托人負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價(jià)人員，他將熟 練地運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，仔細(xì)、勤奮地編制估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告書一式五份，委托人四份

8、，本機(jī)構(gòu)存檔一份。地址：承德市永興大廈寫字樓七層6承德永興房地產(chǎn)評估有限公司承永興估字2018第163號房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人委托方：圍場滿族蒙古族自治縣人民法院二、估價(jià)方承德永興房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：范國智三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象坐落位置此次委估的房產(chǎn)坐落于圍場滿族蒙古族自治縣四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)。（二）實(shí)物狀況1公共部分永和家園小區(qū)1號樓3單元501室，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)地 上5層，樓房外墻抹水泥砂漿，刷防水涂料，單層塑鋼窗。步行梯，樓梯間 內(nèi)墻刮膏，室外硬化地面。2戶內(nèi)部分永和家園小區(qū)1號樓3單元501室，委估房屋所在樓層為5層，建筑面 積78.29平方米，2室

9、1廳戶型，南北通透，己安裝入戶門，室內(nèi)毛坯，水、 電、暖設(shè)施齊全。2號樓后22號車庫，建筑面積41.81平方米，安裝普通車庫門。（三）區(qū)位狀況1. 交通便捷度道路通達(dá)性較好。2. 自然人文質(zhì)量估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)環(huán)境良好，自然人文環(huán)境質(zhì)量良好。3. 居住社區(qū)成熟度居住小區(qū)規(guī)模適中。四、估價(jià)目的為圍場滿族蒙古族自治縣人民法院受理的王通訴程義延民間借貸糾紛一 案，需對四合永鎮(zhèn)永和家園小區(qū)回遷房一處的房地產(chǎn)價(jià)值提供參考而評估房 地產(chǎn)市場價(jià)值。五、價(jià)值時點(diǎn)2018年6月21日六、價(jià)值定義本報(bào)告所確定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對象在在公開的房地產(chǎn)市場上最可能形 成的客觀合理價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1國家法律法規(guī)(1) 中華人

10、民共和國城市房地產(chǎn)管理法；(2) 中華人民共和國城市規(guī)劃法；2. 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章；3. 省、市及有關(guān)部門頒布的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估法律、法規(guī)及政策性文件;4. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【國標(biāo)GB/T50291-2015 ;5. 委托人提供的相關(guān)資料(1) 圍場滿族蒙古族自治縣人民法院(2018)冀0828委評28號委托書;(2) 委托人提供的委估房產(chǎn)的其他資料；6. 估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地查勘所獲取的資料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則前提下，具體依據(jù)如下 原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場上

11、評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。2、合法原則:房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對象的合法使用、合法抵押、合法交易、合法處 分、等為前提進(jìn)行估價(jià)。3、價(jià)值時點(diǎn)原則估價(jià)時點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個特定時間的價(jià) 值。4、替代原則循序替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的 正常價(jià)格。5、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià) 值，體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，通告的估價(jià)方法有市場比較法、收益法、成本 法、假設(shè)開發(fā)法、基本地價(jià)修正法等，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的， 應(yīng)選用市場比較法為主要方法，有收益

12、的房地產(chǎn)應(yīng)采用收益法作為其中的一 種方法進(jìn)行估價(jià)。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜用市場比較法、 收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法進(jìn)行估價(jià)。因估價(jià)對象所在區(qū)域住宅成交案例較多，且與估價(jià)對象具有可比性，所 以本次評估采用市場比較法作為其估價(jià)方法，確定其最終價(jià)格。市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做出適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對 象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過詳細(xì)計(jì)算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn) 2018年6月21日的評估價(jià)值如下:市場價(jià)值：小寫金額（人民幣）大寫金額（人民幣）501室總價(jià)24.70萬元（取整）貳拾肆萬柒仟元整（取整）501室單價(jià)3155元/平方米每平方米叁仟壹佰伍拾伍兀整22號車庫總價(jià)9.06萬元玖萬零陸佰元整評估價(jià)值總計(jì)33.76萬元叁拾叁萬柒仟陸佰兀整1一、估價(jià)人員中國房地產(chǎn)估價(jià)師（1320090011）中國房地產(chǎn)估價(jià)