控規(guī)編制技術(shù)探索

1、00控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)探索-安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范解讀與思考汪堅(jiān)強(qiáng)2011.0511 目目 錄錄第一部分第一部分 控規(guī)主要問題探討控規(guī)主要問題探討第二部分第二部分 安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范解讀解讀第三部分第三部分 控規(guī)編制技術(shù)探索控規(guī)編制技術(shù)探索22p 控規(guī)若干重要術(shù)語介紹控規(guī)若干重要術(shù)語介紹 容積率：容積率：指某地塊的地上總建筑面積與用地面積的比值，是衡量開發(fā)強(qiáng)度的主要指標(biāo)之一。 建筑高度：建筑高度：建筑物由室外散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。 建筑密度：建筑密度：指地塊內(nèi)各類建筑的基底占地面積的總和與該地塊的用地面積的比率（%）。綠地率：綠地率：指地塊內(nèi)各類

2、綠地面積的總和與該地塊的用地面積的比率（%）。綠地應(yīng)包括: 公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，其中包括滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。33第一部分第一部分 控規(guī)主要問題探討控規(guī)主要問題探討 控規(guī)是什么控規(guī)是什么 控規(guī)作什么用控規(guī)作什么用 當(dāng)前的新規(guī)定當(dāng)前的新規(guī)定 控規(guī)問題與成因控規(guī)問題與成因 控規(guī)如何編控規(guī)如何編44一、控規(guī)是什么一、控規(guī)是什么55 控規(guī)是以城市總規(guī)或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度度的控制指標(biāo)、道路和工程管線道路和工程管線控制性位置

3、以及空間環(huán)境控制空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 -城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 5028098） 控規(guī)產(chǎn)生于1980年代，是隨著土地有償使用、市場經(jīng)濟(jì)的建立，借鑒國外土地分區(qū)管制的原理，根據(jù)中國的實(shí)際情況，對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定位、定量、定定位、定量、定性和定環(huán)境性和定環(huán)境的引導(dǎo)和控制。 -城市規(guī)劃資料集（2002年）控規(guī)，需根據(jù)總體規(guī)劃的要求，是土地出讓的前提性條件土地出讓的前提性條件和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)。 -城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年） 控規(guī)是規(guī)劃主管部門作出規(guī)劃行政許可、實(shí)施規(guī)劃管理的依據(jù)規(guī)劃行政許可、實(shí)施規(guī)劃管理的依據(jù)。國有土地使用權(quán)的劃撥、出讓應(yīng)

4、當(dāng)符合控規(guī)。 -城市、鎮(zhèn)控規(guī)編制審批管理辦法（2011） 1.1 1.1 相關(guān)規(guī)定與表述相關(guān)規(guī)定與表述66政府政府市場市場1.2 1.2 我國城鄉(xiāng)規(guī)劃體系我國城鄉(xiāng)規(guī)劃體系城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)總體規(guī)劃控規(guī)控規(guī)全國國土規(guī)劃全省土地利用總體規(guī)劃全國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃全省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃市縣鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃市縣鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃修建性詳規(guī)修建性詳規(guī)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)鄉(xiāng)規(guī)劃村莊規(guī)劃詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃771）對(duì)象：市場開發(fā)行為-無序發(fā)展和短視自利的決策；2）特點(diǎn)：個(gè)體私利最大化，忽視社會(huì)公利。二、控規(guī)作什

5、么用？二、控規(guī)作什么用？武漢的濱江花園2.1 2.1 控規(guī)作用的對(duì)象及其特點(diǎn)控規(guī)作用的對(duì)象及其特點(diǎn)占山建設(shè)(阻隔了城市道路與自然山體之間的空間聯(lián)系）882.2 2.2 控規(guī)的作用控規(guī)的作用 控規(guī)，是政府干預(yù)政府干預(yù)建設(shè)開發(fā)市場市場的規(guī)劃手段，其作用：1 1）保障總規(guī)實(shí)施：）保障總規(guī)實(shí)施：確保城市的整體和長遠(yuǎn)利益。2 2）提供）提供“公共產(chǎn)品公共產(chǎn)品”（城市發(fā)展所必需）。3 3）提供正確預(yù)期，防止開發(fā)之間的不利影響及公共利益受損。4 4）規(guī)范政府行為）規(guī)范政府行為，防止政府缺位、越位，約束規(guī)劃管理的自由裁量權(quán)。99三、當(dāng)前有關(guān)控規(guī)的新規(guī)定與新要求三、當(dāng)前有關(guān)控規(guī)的新規(guī)定與新要求3.13.1城鄉(xiāng)規(guī)

6、劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法（20082008）建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目選址選址意見書意見書建設(shè)建設(shè)用地用地規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證建設(shè)建設(shè)工程工程規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證第36條：按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，劃撥土地的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見書。其他建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見書。 我國建設(shè)管理實(shí)行的是“一書兩證”的規(guī)劃許可制度1010（1 1）控規(guī)是）控規(guī)是“國有土地使用許可國有土地使用許可”的法定依據(jù)的法定依據(jù) 劃撥用地的項(xiàng)目：劃撥用地的項(xiàng)目：由城市、縣人民政府規(guī)劃主管部門依據(jù)控規(guī)依據(jù)控規(guī)核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃

7、許可證核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （第37條） 出讓土地的項(xiàng)目：出讓土地的項(xiàng)目：土地出讓前，城市、縣人民政府規(guī)劃主管部門依據(jù)控規(guī)，依據(jù)控規(guī)，提出規(guī)劃條件提出規(guī)劃條件（包括出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等），作為土地出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地。 （第38條） 出讓土地的，由建設(shè)單位向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施后，控規(guī)成了規(guī)劃實(shí)施管理最直接的法律依據(jù)，是國有土地出讓、開發(fā)和建設(shè)管理的法定前置條件。-全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)1111（2 2）控規(guī)是）控規(guī)是“建設(shè)工程許可建

8、設(shè)工程許可”的法定依據(jù)的法定依據(jù)第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控規(guī)和規(guī)劃條件的，對(duì)符合控規(guī)和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鎮(zhèn)人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1212 經(jīng)費(fèi)來源：經(jīng)費(fèi)來源：各級(jí)政府應(yīng)將城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制和管理經(jīng)費(fèi)納入

9、本級(jí)財(cái)政預(yù)算。S6 編制組織：編制組織：市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制市、縣的控規(guī)；鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控規(guī)。S1920 編制單位：編制單位：組織機(jī)關(guān)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位承擔(dān)規(guī)劃編制工作。S24 批前公告：批前公告：規(guī)劃報(bào)批前，組織機(jī)關(guān)應(yīng)將規(guī)劃草案予以公告（不得少于30日），并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾的意見。組織機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)充分考慮專家和公眾的意見，并在報(bào)批的材料中附具意見采納情況及理由。 S26 審批機(jī)構(gòu)：審批機(jī)構(gòu)：城市、縣控規(guī)，經(jīng)本級(jí)政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)政府備案；鎮(zhèn)控規(guī)，

10、報(bào)上一級(jí)政府審批。 S1920 實(shí)施管理：實(shí)施管理：依據(jù)控規(guī)和規(guī)劃條件，進(jìn)行國有土地使用與建設(shè)工程的規(guī)劃許可。 控規(guī)公布：控規(guī)公布：規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。S8 (3)(3)城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法確立的控規(guī)運(yùn)作的框架與內(nèi)容確立的控規(guī)運(yùn)作的框架與內(nèi)容13城市、縣城控規(guī)運(yùn)作的一般程序規(guī)劃主管部門市、縣總體規(guī)劃組織編制控規(guī)公示市、縣政府批準(zhǔn)市縣人大常委會(huì)備案上一級(jí)政府備案專家與公眾意見及采納情況公布控規(guī)S19、20實(shí)施控規(guī)14鎮(zhèn)控規(guī)運(yùn)作的一般程序鎮(zhèn)人民政府鎮(zhèn)總體規(guī)劃組織編制控規(guī)公示縣政府批準(zhǔn)專家與公眾意見及采納情況公布規(guī)劃S19、20實(shí)施控規(guī)1515 修改論證：修改論證：修改

11、控規(guī)的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，并征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見。利害關(guān)系人的意見。 專題報(bào)告：專題報(bào)告：向原審批機(jī)關(guān)原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原其同意后，方可編制修改方案。 批前公告、批前公告、 審批、公布、實(shí)施審批、公布、實(shí)施(4) (4) 城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)控規(guī)修改的規(guī)定有關(guān)控規(guī)修改的規(guī)定 控規(guī)修改涉及總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總體規(guī)劃控規(guī)修改涉及總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總體規(guī)劃p 總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容：總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容：規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及

12、防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容。S171616控規(guī)修改的程序控規(guī)修改的程序組織論證必要性征求利害關(guān)系人意見專題報(bào)告原審批機(jī)關(guān)修改控規(guī)方案修改總體規(guī)劃進(jìn)入總規(guī)修改程序同意修改進(jìn)入審批程序涉及總規(guī)強(qiáng)制性內(nèi)容不涉及總規(guī)強(qiáng)制性內(nèi)容S48批后公布組織編制機(jī)關(guān)17規(guī)劃條件的變更的一般程序規(guī)劃條件的變更的一般程序S43規(guī)劃條件控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)單位申請(qǐng)變更規(guī)劃部門審查原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)變更新規(guī)劃條件土地部門公示拒絕同意備案1818 組織編制控規(guī)：組織編制控規(guī)：市、縣規(guī)劃規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制市、縣的控規(guī)；鎮(zhèn)政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控規(guī)。 S1920 組織審批規(guī)劃：組織審批規(guī)劃：市、縣控規(guī)，經(jīng)

13、本級(jí)政府批準(zhǔn)后，并報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)政府備案；鎮(zhèn)控規(guī)，報(bào)上一級(jí)政府審批。 S1920 組織實(shí)施控規(guī)：組織實(shí)施控規(guī)：地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，量力而行，尊重群眾意愿，有計(jì)劃、分步驟地組織實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃(S28)。地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)向本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民代表大會(huì)報(bào)告城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施情況，并接受監(jiān)督。S52 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查：負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查：縣級(jí)以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實(shí)施、修改的監(jiān)督檢查。S51(5)(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)政府有關(guān)控規(guī)職責(zé)的規(guī)定對(duì)政府有關(guān)控規(guī)職責(zé)的規(guī)定1919(6) (6) 對(duì)政府及其部門違法的處分規(guī)

14、定對(duì)政府及其部門違法的處分規(guī)定-城市人民政府城市人民政府 程序違法：程序違法：未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。 未依法在國有土地出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權(quán)出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件的土地管理土地管理規(guī)劃管理規(guī)劃管理土地管理土地管理 對(duì)未依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位劃撥國有土地使用權(quán)的。 項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 對(duì)未依法取得選址意見書的建設(shè)項(xiàng)目核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的(6) (6) 對(duì)政府及其部門違法的處分規(guī)定對(duì)政府及其部門違法的處分規(guī)定政府相關(guān)部門政府相關(guān)部門 由本級(jí)政府或者上級(jí)政

15、府有關(guān)部門責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)； 對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分 2020（6 6） 對(duì)政府及其部門違法的處分規(guī)定對(duì)政府及其部門違法的處分規(guī)定-市縣規(guī)劃主管部門或鎮(zhèn)政府市縣規(guī)劃主管部門或鎮(zhèn)政府違規(guī)委托編制 規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)委托不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的 由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)； 對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。 由本級(jí)政府、上級(jí)政府規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)； 對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分 行政不行政不作為作為 未依法組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃 對(duì)符合法定條件的申請(qǐng)人未在法定期限內(nèi)核發(fā)規(guī)劃許可

16、 發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)不查處或者接到舉報(bào)后不依法處理違規(guī)許違規(guī)許可可 超越職權(quán)或者對(duì)不符合法定條件的申請(qǐng)人核發(fā)規(guī)劃許可程序違程序違法法 未依法公布經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖 同意修改修建性詳規(guī)、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖前未聽取利害關(guān)系人意見21 超越資質(zhì)等級(jí)編制規(guī)劃超越資質(zhì)等級(jí)編制規(guī)劃無資質(zhì)、或欺騙手段取得資質(zhì)取得資質(zhì)后實(shí)際條件不再具備有資質(zhì)但超越等級(jí)（6 6） 對(duì)對(duì)規(guī)劃編制單位規(guī)劃編制單位違法的處分規(guī)定違法的處分規(guī)定 違反國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編違反國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃：法律采用制城鄉(xiāng)規(guī)劃：法律采用了了“必須必須”而不是一般而不是一般采用采用“應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)”（S24S24） 處分：處

17、分：責(zé)令限期改正、停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書規(guī)劃編制費(fèi)1-2倍罰款造成損失的，依法賠償2222p城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法（20082008）有關(guān)控規(guī)的規(guī)定總結(jié)）有關(guān)控規(guī)的規(guī)定總結(jié)1 1）編制組織、審批與備案）編制組織、審批與備案（第19條）2 2）公告、意見征詢）公告、意見征詢（第26條）3 3）國有土地使用許可：）國有土地使用許可：劃撥用地，依據(jù)控規(guī)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。出讓土地，依據(jù)控規(guī)，提出規(guī)劃條件，作為土地出讓合同組成部分。（第37、38條）4 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可：）建設(shè)工程規(guī)劃許可：對(duì)符合控規(guī)和規(guī)劃條件的修建性詳細(xì)規(guī)劃，由規(guī)劃主管部門或者鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

18、（第40條）5 5）控規(guī)修改：）控規(guī)修改：組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。修改后的控規(guī)，應(yīng)當(dāng)依照第19、20條規(guī)定的審批程序報(bào)批?？匾?guī)修改涉及總規(guī)強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總規(guī)。(第48條）6 6）違法責(zé)任）違法責(zé)任 2323p 城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)控規(guī)的影響對(duì)控規(guī)的影響1 1）控規(guī)成為規(guī)劃體系核心，法律地位空前提升，但意味更大責(zé)任）控規(guī)成為規(guī)劃體系核心，法律地位空前提升，但意味更大責(zé)任 控規(guī)成了規(guī)劃實(shí)施管理最直接的法律依據(jù)，是國有土地使用的法定前置條件 控規(guī)法律地位空前提升，迫切要求提高控規(guī)的控規(guī)的

19、“科學(xué)性科學(xué)性”-既要能實(shí)施總規(guī)，又要能適應(yīng)市場開發(fā)需要。-城鄉(xiāng)規(guī)劃法“將項(xiàng)目管理的法寶押在控規(guī)上”2 2）分區(qū)規(guī)劃被取消，增加了控規(guī)與總規(guī)的銜接困難）分區(qū)規(guī)劃被取消，增加了控規(guī)與總規(guī)的銜接困難3 3）控規(guī)修改的難度加大，避免隨意調(diào)整）控規(guī)修改的難度加大，避免隨意調(diào)整24243.23.2城市、鎮(zhèn)控規(guī)編制審批管理辦法城市、鎮(zhèn)控規(guī)編制審批管理辦法（20112011）第第1010條條控規(guī)應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容基本內(nèi)容：（一）土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)；（三）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施控制，地下管線控制；（四）基礎(chǔ)設(shè)施（黃線）、

20、各類綠地（綠線）、歷史文化保護(hù)（紫線）、水域（藍(lán)線）等“四線”及控制要求。第第1111條條大、特大城市的控規(guī)，可將建設(shè)地區(qū)劃分為若干規(guī)劃控規(guī)劃控制單元制單元，編制單元規(guī)劃。鎮(zhèn)控規(guī)可適當(dāng)簡化，或與鎮(zhèn)總規(guī)相結(jié)合。第第1919條條應(yīng)建立控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)和評(píng)估、維護(hù)制度動(dòng)態(tài)維護(hù)和評(píng)估、維護(hù)制度。25253.3 3.3 安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例（20112011）的新規(guī)定和新要求）的新規(guī)定和新要求第十六條控規(guī)的強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：第十六條控規(guī)的強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括： 各地塊的土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建設(shè)高度、綠地率； 公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的具體配置要求； 歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)以及涉及文

21、物保護(hù)單位附近的建、構(gòu)筑物控制指標(biāo)等。第四十二條第四十二條 控規(guī)有下列情形之一的，可依法組織修改：控規(guī)有下列情形之一的，可依法組織修改：（一）總體規(guī)劃修改對(duì)用地布局和功能產(chǎn)生重大影響的；（二）實(shí)施國家或者省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要修改的；（三）實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)工程等民生工程建設(shè)需修改的；（四）規(guī)劃審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。26四、控規(guī)的主要問題及其成因四、控規(guī)的主要問題及其成因1 1）控規(guī)技術(shù)理性不足：）控規(guī)技術(shù)理性不足：指標(biāo)不科學(xué)、內(nèi)容繁雜、雷同。4.1 4.1 控規(guī)的主要問題控規(guī)的主要問題262 2）忽視城市整體調(diào)控：）忽視城市整體調(diào)控：以建設(shè)項(xiàng)目為導(dǎo)向，偏重于地塊控

22、制， 控規(guī)與總規(guī)銜接不足，總規(guī)意圖在各分散控規(guī)編制或調(diào)整中被“肢解”， 分地塊控制指標(biāo)累積后突破上一層次規(guī)劃要求，造成宏觀上的失控。3）控規(guī)缺乏必要彈性：）控規(guī)缺乏必要彈性：較難適應(yīng)市場開發(fā)的調(diào)控需要。4）控規(guī)調(diào)整頻繁：）控規(guī)調(diào)整頻繁：調(diào)整中就“地塊論地塊”，造成整體無序和城市發(fā)展戰(zhàn)略的落空。27 沒有理解市場環(huán)境下城市開發(fā)的特點(diǎn)沒有理解市場環(huán)境下城市開發(fā)的特點(diǎn)-投資項(xiàng)目在空間選址、開發(fā)時(shí)間、項(xiàng)目內(nèi)容空間選址、開發(fā)時(shí)間、項(xiàng)目內(nèi)容上具有的不確定性 沒有區(qū)分政府和市場的界限沒有區(qū)分政府和市場的界限 控規(guī)技術(shù)理性不足、制度不完善控規(guī)技術(shù)理性不足、制度不完善4.2 4.2 控規(guī)問題的成因控規(guī)問題的成因

23、2728281 1）編制組織上：）編制組織上：“大躍進(jìn)”式全覆蓋與編制計(jì)劃隨意并存2 2）編制主體上：）編制主體上： 編制單位“企業(yè)化”，編制人員專業(yè)能力不足3 3）編制技術(shù)上：）編制技術(shù)上：規(guī)劃體系不暢、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏、編制技術(shù)不足等 5.1 5.1 控規(guī)編制中的問題控規(guī)編制中的問題 現(xiàn)狀研究不夠：產(chǎn)權(quán)、相關(guān)信息獲取不充足等。 不分地區(qū)差異，采用雷同化、無差別的控制模式 控規(guī)指標(biāo)普遍存在科學(xué)性不足，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和彈性。 控規(guī)對(duì)城市宏觀控制乏力，整體性控制不足。 控制內(nèi)容的繁雜和重點(diǎn)不突出。 城市設(shè)計(jì)理念薄弱、控制手段欠缺。五、控規(guī)如何編？五、控規(guī)如何編？ 控規(guī)編制技術(shù)不足控規(guī)編制技術(shù)不足 29

24、1 1）編制組織：）編制組織：劃分管理單元、制定通則，“近細(xì)遠(yuǎn)粗”有序編制2 2）編制主體：）編制主體：建設(shè)穩(wěn)定的控規(guī)編制隊(duì)伍5.25.2 控規(guī)編制改進(jìn)控規(guī)編制改進(jìn)3 3）編制技術(shù)：）編制技術(shù)： 確定城市開發(fā)的確定城市開發(fā)的“剛性剛性”控制控制-“以不變應(yīng)萬變” “五線+公益性公共設(shè)施”控制 構(gòu)建分層分級(jí)的控制體系構(gòu)建分層分級(jí)的控制體系 整體性控制-單元控制-地塊控制“通則通則+圖則圖則”式控制式控制 引入綜合用地和引入綜合用地和X類用地類用地 公益性公共設(shè)施規(guī)模適當(dāng)提高公益性公共設(shè)施規(guī)模適當(dāng)提高293030第二部分第二部分 安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范解讀解讀安徽省城市控制性

25、詳細(xì)規(guī)劃編制規(guī)范（DB34/T547-2005) 2005.11.14發(fā)布實(shí)施。3131p控規(guī)編制技術(shù)探索控規(guī)編制技術(shù)探索1)控制體系與控制層次-整體性控制、街區(qū)控制整體性控制、街區(qū)控制 2)控制指標(biāo)體系-指標(biāo)控制、要素控制 3)土地兼容性p安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范安徽省城市控規(guī)編制規(guī)范構(gòu)成構(gòu)成1 總則 2 術(shù)語 3 3 街區(qū)控制街區(qū)控制 4 4 地塊控制地塊控制 5 規(guī)劃管理技術(shù) 6 編制成果3232以地塊作為控規(guī)的控制單以地塊作為控規(guī)的控制單元：元：由規(guī)劃師在指定規(guī)劃范圍內(nèi)，根據(jù)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，以景觀和環(huán)境景觀和環(huán)境（以道路分割為主）以及（以道路分割為主）以及“擺房子擺房子”等作為依據(jù)等

26、作為依據(jù)，來進(jìn)行地塊的劃分，指定建筑紅線, 以供將來出讓土地之用?，F(xiàn)行做法現(xiàn)行做法 一、用地控制單位一、用地控制單位 1.1 1.1 現(xiàn)行做法及存在問題現(xiàn)行做法及存在問題 存在問題存在問題1）地塊劃分隨意地塊劃分隨意，忽視土地權(quán)土地權(quán)屬屬，違背土地市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律土地市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，造成控規(guī)可操作性差2）僅以地塊作為控制單位，在地塊變更時(shí)，往往存在“是啟動(dòng)控制指標(biāo)重定程序還是運(yùn)用自由裁量權(quán)裁定”的分歧與爭議造成控規(guī)靈活性差控規(guī)靈活性差。33331.2 1.2 對(duì)策：街區(qū)控制與產(chǎn)權(quán)地塊控制對(duì)策：街區(qū)控制與產(chǎn)權(quán)地塊控制 1 1）美國）美國ZoningZoning的做法：的做法：地塊的三個(gè)基本要素就是:

27、街道、街區(qū)、地塊( lot )。 產(chǎn)權(quán)地塊都是土地買賣、批租、開發(fā)的基本單元。 34342 2）我國城市建設(shè)開發(fā)制度環(huán)境的重大變化）我國城市建設(shè)開發(fā)制度環(huán)境的重大變化 1987年土地有償使用制度建立，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到釋放。2004年憲法修正案：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國家依法保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)和繼承權(quán)?！保☉椃ǖ?3條）。2004年行政許可法、2007年物權(quán)法實(shí)施。 一系列的制度無不顯示，關(guān)于財(cái)產(chǎn)概念的明了以及立法已是勢(shì)在必行財(cái)產(chǎn)概念的明了以及立法已是勢(shì)在必行?？刂菩栽敿?xì)控制性詳細(xì)規(guī)劃作為社規(guī)劃作為社會(huì)資源的分會(huì)資源的分配的重要規(guī)配的重要規(guī)劃手段劃手段房地產(chǎn)所有者的經(jīng)濟(jì)利益房地產(chǎn)所有者

28、的經(jīng)濟(jì)利益與地方政府的利益密切相與地方政府的利益密切相關(guān)關(guān)公眾的健康、安全和福利公眾的健康、安全和福利地塊權(quán)屬在地塊權(quán)屬在控規(guī)中必將控規(guī)中必將得到更多的得到更多的關(guān)注關(guān)注3535產(chǎn)權(quán)地塊控制產(chǎn)權(quán)地塊控制 3 3）用地控制單位）用地控制單位街區(qū)控制與產(chǎn)權(quán)地塊控制街區(qū)控制與產(chǎn)權(quán)地塊控制保護(hù)土地權(quán)屬人合法利益、約束政府行政行為。 國有土地上房屋國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例征收與補(bǔ)償條例第八條：為保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益公共利益的需要的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。（六類情形）3636街區(qū)控制街區(qū)控制 規(guī)范規(guī)范：街區(qū)一般是以城市支路或河流等自然界線劃分

29、的城市建設(shè)用地修正：修正：1）老城區(qū)：老城區(qū)：街區(qū)一般是以城市支路、巷道或河流等自然界線劃分的城市建設(shè)用地。2）新區(qū)：）新區(qū)：街區(qū)一般是以城市次干道（或重要支路）、河流等自然界線劃分的城市建設(shè)用地，用地規(guī)模相當(dāng)于居住小區(qū)規(guī)模（10-25公頃）。363737p 街區(qū)控制的作用：街區(qū)控制的作用： 地塊指標(biāo)制定的依據(jù)地塊指標(biāo)制定的依據(jù)，避免地塊指標(biāo)確定隨意； 街區(qū)相當(dāng)于居住小區(qū)規(guī)模，是配套設(shè)施配置的依據(jù)配套設(shè)施配置的依據(jù)； 有些配套設(shè)施在街區(qū)內(nèi)進(jìn)行“定量不定位”控制，保持控制彈性保持控制彈性； 街區(qū)內(nèi)地塊變動(dòng)及地塊指標(biāo)調(diào)整的上位控制，鼓勵(lì)成街成坊開發(fā)鼓勵(lì)成街成坊開發(fā)； 街區(qū)控制：街區(qū)控制：核心在于用

30、用地性質(zhì)地性質(zhì) 容積率容積率 建筑高建筑高度度指標(biāo)控制。3838 規(guī)定：規(guī)定： 控規(guī)必須依據(jù)并符合總規(guī)控規(guī)必須依據(jù)并符合總規(guī) 分區(qū)規(guī)劃被取消，控規(guī)與總規(guī)的銜接困難；城市規(guī)劃編制辦法：中心城總規(guī)中應(yīng)確定建設(shè)用地的空間布局、土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)控制指標(biāo)(建筑密度、建筑高度、容積率、人口容量) 現(xiàn)實(shí)：控規(guī)與總規(guī)相脫節(jié)現(xiàn)實(shí)：控規(guī)與總規(guī)相脫節(jié) 只有地塊控制而無整體性控制 城市開發(fā)總量的確定與分配，如何密度分區(qū) 如何對(duì)不同地區(qū)實(shí)施不同控制 后果：局部地區(qū)控規(guī)指標(biāo)累積后導(dǎo)致宏觀整后果：局部地區(qū)控規(guī)指標(biāo)累積后導(dǎo)致宏觀整體上的失控體上的失控?，F(xiàn)存問題現(xiàn)存問題對(duì)策探討對(duì)策探討構(gòu)建分層分級(jí)控制體系分層分級(jí)控制

31、體系： 規(guī)劃地區(qū)整體性控制規(guī)劃地區(qū)整體性控制: :從整體發(fā)展調(diào)控角度，明確地區(qū)發(fā)展定位，制定規(guī)劃地區(qū)整體的土地利用開發(fā)的控制框架，并對(duì)地區(qū)內(nèi)“五線及公益性”公共設(shè)施進(jìn)行強(qiáng)制性控制。 街區(qū)控制街區(qū)控制: :將規(guī)劃地區(qū)的整體性控制落實(shí)到地區(qū)內(nèi)的各個(gè)街區(qū)，轉(zhuǎn)化、提出街區(qū)的規(guī)劃控制指標(biāo)與控制要求。 地塊控制地塊控制: :以地區(qū)整體性控制和街區(qū)控制為指導(dǎo)，具體制定分地塊的控制指標(biāo)和控制要求。二、二、 控制體系與控制層次控制體系與控制層次39392.1 2.1 規(guī)劃地區(qū)的整體性控制規(guī)劃地區(qū)的整體性控制 規(guī)劃地區(qū)：規(guī)劃地區(qū)：一般是控規(guī)編制的地域范圍。（修正為：修正為：是依據(jù)總規(guī)劃定的城市發(fā)展分區(qū)或管理單元）

32、。規(guī)范規(guī)范將城市劃分為八類地區(qū)，將城市劃分為八類地區(qū)，以突出地域差異。 舊城區(qū)，細(xì)分為一般地區(qū)、中心區(qū)、歷史保護(hù)地區(qū)， 新區(qū)，細(xì)分為一般地區(qū)、中心區(qū)， 城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，細(xì)分為一般綜合地區(qū)、生態(tài)敏感地區(qū)， 特殊功能區(qū) 規(guī)劃地區(qū)整體性控制：規(guī)劃地區(qū)整體性控制：依據(jù)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃，對(duì)規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展定位與規(guī)模、土地利用總體布局、土地利用的總量構(gòu)成與總量平衡、土地利用的強(qiáng)制性控制、建設(shè)開發(fā)的總?cè)萘?、建設(shè)高度分區(qū)、建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)等進(jìn)行研究，為街區(qū)控制制定提供依據(jù)。4040(1) (1) 規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位與空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位與空間結(jié)構(gòu) 2.1 2.1 規(guī)劃地區(qū)的

33、整體性控制規(guī)劃地區(qū)的整體性控制 分析規(guī)劃地區(qū)在城市發(fā)展中的地位和作用，明確不同地區(qū)建設(shè)發(fā)展的調(diào)控重點(diǎn)?？刂瓶刂颇康哪康目刂瓶刂苾?nèi)容內(nèi)容規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、開發(fā)容量和空間結(jié)構(gòu)等。 控制控制依據(jù)依據(jù) 城市發(fā)展目標(biāo) 城市總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃規(guī)劃 現(xiàn)狀基礎(chǔ)404141(2) (2) 土地利用的總體布局控制土地利用的總體布局控制 明確規(guī)劃地區(qū)內(nèi)土地利用布局的結(jié)構(gòu)關(guān)系及土地利用重點(diǎn)?？刂瓶刂颇康哪康目刂瓶刂苾?nèi)容內(nèi)容規(guī)劃地區(qū)土地利用的總體布局規(guī)劃，用地細(xì)分至中類，特殊情況細(xì)分至小類，及至細(xì)分類（強(qiáng)制性控制的用地）?？刂瓶刂埔罁?jù)依據(jù) 總規(guī)、專項(xiàng)規(guī)劃、相關(guān)規(guī)劃 規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位與空間結(jié)構(gòu) 4

34、242(3) (3) 土地利用的總量構(gòu)成與總量平衡土地利用的總量構(gòu)成與總量平衡 依據(jù)規(guī)劃地區(qū)土地利用布局，統(tǒng)計(jì)確定規(guī)劃地區(qū)內(nèi)各類用地確定規(guī)劃地區(qū)內(nèi)各類用地的總量的總量及人均指標(biāo)?？偭繕?gòu)總量構(gòu)成控制成控制總量平總量平衡控制衡控制在不改變規(guī)劃地區(qū)發(fā)展目標(biāo)和功能定位的前提下，為保證規(guī)劃地區(qū)土利用的彈性和總量平衡，確定規(guī)劃地區(qū)中各類用地的最確定規(guī)劃地區(qū)中各類用地的最大可增減的兼容量大可增減的兼容量。 統(tǒng)計(jì)并繪制統(tǒng)計(jì)并繪制規(guī)劃地區(qū)用地計(jì)算表規(guī)劃地區(qū)用地計(jì)算表4343(4) (4) 土地利用的強(qiáng)制性控制土地利用的強(qiáng)制性控制 保障地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的空間落實(shí)?？刂瓶刂颇康哪康目刂瓶刂苾?nèi)

35、容內(nèi)容“五線五線”控制：控制：干道紅線、綠化綠線、水系藍(lán)線、文保紫線、基礎(chǔ)設(shè)施黃線市級(jí)及居住區(qū)級(jí)的公益性公共設(shè)施市級(jí)及居住區(qū)級(jí)的公益性公共設(shè)施市政公用設(shè)施市政公用設(shè)施其他大型市政通道用地其他大型市政通道用地控制控制依據(jù)依據(jù)城市總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位與空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃地區(qū)土地利用的總體布局4444(5) (5) 建設(shè)開發(fā)總?cè)萘靠刂平ㄔO(shè)開發(fā)總?cè)萘靠刂?包括包括人口發(fā)展規(guī)模人口發(fā)展規(guī)?？刂坪涂刂坪透黝惤ㄖ慕ㄔO(shè)開發(fā)總?cè)萘扛黝惤ㄖ慕ㄔO(shè)開發(fā)總?cè)萘靠刂瓶刂仆ㄟ^確定各通過確定各街區(qū)的控制指標(biāo)街區(qū)的控制指標(biāo)來實(shí)現(xiàn)來實(shí)現(xiàn) 依據(jù)街區(qū)所在的區(qū)位、街區(qū)的主導(dǎo)用地性質(zhì)、街區(qū)在規(guī)劃地區(qū)

36、及至城市中的地位和作用、街區(qū)的土地利用現(xiàn)狀等，確定街區(qū)的人口發(fā)展規(guī)模街區(qū)的人口發(fā)展規(guī)模和街區(qū)的容積率街區(qū)的容積率指標(biāo)，以指導(dǎo)街區(qū)內(nèi)各個(gè)地塊的建設(shè)開發(fā)。 4545(6) (6) 建設(shè)高度分區(qū)控制建設(shè)高度分區(qū)控制 合理布局高層建筑創(chuàng)造良好城市景觀輪廓線保證城市景觀視廊保證歷史文化保護(hù)保證城市的機(jī)場凈空保證微波通道等控制控制目的目的控制控制內(nèi)容內(nèi)容將規(guī)劃地區(qū)劃定不同的建設(shè)高度控制分區(qū)，確定各建設(shè)高度控制分區(qū)的建筑限高，并將其落實(shí)轉(zhuǎn)化為各個(gè)街區(qū)的建筑高度控街區(qū)的建筑高度控制指標(biāo)制指標(biāo)。 4646(7) (7) 建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)控制建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)控制加強(qiáng)城市建設(shè)開發(fā)與自然環(huán)境的有機(jī)協(xié)調(diào)；保證必要的土地

37、利用價(jià)值等?？刂瓶刂颇康哪康目刂瓶刂苾?nèi)容內(nèi)容將規(guī)劃地區(qū)劃定為不同的建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度控制分區(qū)，提出不同建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)控制要求。 如：可根據(jù)情況以容積率為指標(biāo)，將規(guī)劃地區(qū)劃分為：超低強(qiáng)度、低強(qiáng)度、中強(qiáng)度、高強(qiáng)度、超高強(qiáng)度等幾類不同的開發(fā)強(qiáng)度控制分區(qū)。4747（8 8） 道路交通控制道路交通控制落實(shí)上位規(guī)劃，細(xì)化、組織地區(qū)的道路交通系統(tǒng)控制目標(biāo)控制目標(biāo)控制內(nèi)容控制內(nèi)容道路系統(tǒng)控制道路交通設(shè)施控制道路工程控制道路交通特殊控制控制依據(jù)控制依據(jù) 城市總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃 城市道路交通專項(xiàng)規(guī)劃 48484949（9 9） 配套設(shè)施配套設(shè)施落實(shí)上位規(guī)劃，細(xì)化、配置規(guī)劃地區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè) 施和市政公用

38、設(shè)施?？刂颇康目刂颇康目刂苾?nèi)容控制內(nèi)容公共服公共服務(wù)設(shè)施務(wù)設(shè)施配置配置確定各類公共服務(wù)設(shè)施的具體項(xiàng)目內(nèi)容、建筑與用地規(guī)模、布局及管理規(guī)定。繪制公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃一覽表（表3.6.2 P16）公共服務(wù)設(shè)施必須用標(biāo)準(zhǔn)圖例(見附錄B)標(biāo)注市政公市政公用設(shè)施用設(shè)施配置配置確定各類市政公用設(shè)施的具體項(xiàng)目內(nèi)容、建筑與用地規(guī)模、布局及管理規(guī)定。繪制市政公用設(shè)施規(guī)劃一覽表（表3.6.3 P32）市政公用設(shè)施必須用標(biāo)準(zhǔn)圖例(見附錄B)標(biāo)注50505151（1010） 特別控制特別控制 針對(duì)規(guī)劃地區(qū)特點(diǎn)和規(guī)劃要求，依據(jù)規(guī)劃地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位與空間結(jié)構(gòu)，還可對(duì)規(guī)劃地區(qū)內(nèi)的城市設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)、地下空間利用、歷史文

39、化遺產(chǎn)保護(hù)、環(huán)境分區(qū)以及其他地下空間利用、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、環(huán)境分區(qū)以及其他特殊土地利用特殊土地利用等提出相應(yīng)的特別控制要求。 5252p 城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)控制內(nèi)容控制內(nèi)容確立規(guī)劃地區(qū)總體的城市設(shè)計(jì)框架確立規(guī)劃地區(qū)總體的城市設(shè)計(jì)框架，劃定城市設(shè)計(jì)框架的用地范圍，制定規(guī)劃地區(qū)城市設(shè)計(jì)的目標(biāo)、控制重點(diǎn)及相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)指引。劃定需進(jìn)行進(jìn)一步城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制街區(qū)劃定需進(jìn)行進(jìn)一步城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制街區(qū)。該類地塊應(yīng)單獨(dú)作城市設(shè)計(jì)研究，然后將其城市設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的規(guī)劃控制要求，并入該類地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃要求之中。 53535454p 地下空間的開發(fā)控制地下空間的開發(fā)控制 對(duì)地下空間進(jìn)行合理的開發(fā)利用

40、控制目標(biāo)控制目標(biāo)控制內(nèi)容控制內(nèi)容地下空間的利用性質(zhì)地下空間的利用范圍地下空間的通道出入口位置地下設(shè)施(通道出入口等設(shè)施)與地面建筑 物的關(guān)系等5555p 歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)控制歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)控制 落實(shí)上位規(guī)劃，細(xì)化規(guī)劃地區(qū)內(nèi)歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)控制目標(biāo)控制目標(biāo)控制內(nèi)容控制內(nèi)容文物保護(hù)單位文物保護(hù)單位的保護(hù)原則、保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶等控制要求。歷史文化保護(hù)區(qū)歷史文化保護(hù)區(qū)（歷史地段、歷史街區(qū)）的保護(hù)原則、保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶等控制要求。形成歷史文化名城的城市總體空間格局構(gòu)成要素形成歷史文化名城的城市總體空間格局構(gòu)成要素的保護(hù)原則、保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶等控制要求。 56561）以規(guī)劃地區(qū)為控規(guī)

41、編制基本單元，對(duì)規(guī)劃地區(qū)的定位進(jìn)行研究。 2）制定整體的土地利用開發(fā)的控制框架。 3）對(duì)城市“公益性”用地的強(qiáng)制性控制。 街區(qū)控制技術(shù)思路街區(qū)控制技術(shù)思路將規(guī)劃地區(qū)的整體性控制研究的內(nèi)容落實(shí)在各規(guī)劃街區(qū)，轉(zhuǎn)化、提出街區(qū)規(guī)劃控制指標(biāo)與控制要求。問題問題 1）規(guī)劃地區(qū)的整體性控制缺乏 2）總規(guī)的宏觀控制與控規(guī)的微觀控制相脫節(jié)。 對(duì)策研究：研究：規(guī)劃地區(qū)規(guī)劃地區(qū)的整體性控制的整體性控制落實(shí)：落實(shí)：街區(qū)控制街區(qū)控制“規(guī)劃地區(qū)土地利用性質(zhì)細(xì)化 具體地塊控制” 現(xiàn)行編制模式現(xiàn)行編制模式 2.2 2.2 街區(qū)控制街區(qū)控制-規(guī)劃地區(qū)整體性控制的落實(shí)規(guī)劃地區(qū)整體性控制的落實(shí)5757 在規(guī)劃地區(qū)整體性控制研究的基

42、礎(chǔ)上，確定街區(qū)建設(shè)開發(fā)的控制指標(biāo)與控制要求，繪制街區(qū)控制指標(biāo)一覽表。街區(qū)編號(hào)控制指標(biāo)備注用地面積(公頃)用地性質(zhì)容積率建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(米)居 住 人口 (人)可兼容用地最 大 兼容量(公頃)X X 街區(qū) 其中R1C3M2街區(qū)控制指標(biāo)一覽表街區(qū)控制指標(biāo)一覽表注：兼容性控制中，可以允許有2種以上的兼容性控制，兼容的用地類型不同，其相應(yīng)的最大兼容量亦不同。5858（1 1） 現(xiàn)存問題與對(duì)策現(xiàn)存問題與對(duì)策地塊控制體系缺乏側(cè)重 地塊劃分缺乏研究 控制連續(xù)性與彈性不足現(xiàn)存問題現(xiàn)存問題解決策略解決策略引入街區(qū)指標(biāo)控制系統(tǒng) 構(gòu)建“地域+指標(biāo)”的地域化控制體系指標(biāo)化條文化圖則化現(xiàn)行地塊現(xiàn)行地

43、塊控制手法控制手法2.3 2.3 地塊控制地塊控制5959（2 2） 地塊劃分及編碼地塊劃分及編碼- - 地塊劃分：地塊劃分：根據(jù)用地性質(zhì)、權(quán)屬、界線劃分的最小城市用地單元。 - 地塊編碼地塊編碼 根據(jù)地塊的劃分，在街區(qū)編碼系統(tǒng)內(nèi)，對(duì)各個(gè)地塊進(jìn)行編號(hào)，使每個(gè)地塊有一個(gè)特定的編號(hào)與之對(duì)應(yīng)。 規(guī)劃地區(qū)完整的控制編碼系統(tǒng)，一般分三個(gè)層次標(biāo)注，即“規(guī)劃地區(qū)(X)街區(qū)(Y)地塊(Z)”。 60(3)(3)控制體系構(gòu)成控制體系構(gòu)成從表達(dá)方式上可以分為： 指標(biāo)控制體系 要素控制體系（圖3.1.11 P42） 606161(4) (4) 指標(biāo)控制體系指標(biāo)控制體系以量化指標(biāo)量化指標(biāo)控制地塊的開發(fā)建設(shè)和環(huán)境質(zhì)量。

44、由土地使用強(qiáng)度指標(biāo)、環(huán)境控制指標(biāo)、交通控制指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益土地使用強(qiáng)度指標(biāo)、環(huán)境控制指標(biāo)、交通控制指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益控制指標(biāo)控制指標(biāo)構(gòu)成分為：強(qiáng)制性和引導(dǎo)性強(qiáng)制性和引導(dǎo)性兩種控制指標(biāo)土地使用強(qiáng)度指標(biāo)土地使用強(qiáng)度指標(biāo)容積率、建筑密度和居住人口等 綠地率、 建筑高度、建筑退讓、建筑間距等。環(huán)境控制指標(biāo)環(huán)境控制指標(biāo)交通出入口方位及數(shù)量、停車泊位等 交通控制指標(biāo)交通控制指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益控制指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益控制指標(biāo) 土地投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出效益等 6262城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和地域環(huán)境特征；城市總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃的控制要求；街區(qū)控制的要求；規(guī)劃地區(qū)、街區(qū)和地塊所在城市中的區(qū)位和環(huán)境特點(diǎn)；規(guī)劃用地的性質(zhì)和

45、控制對(duì)象的自身特點(diǎn)；規(guī)劃控制的強(qiáng)制性和引導(dǎo)性相結(jié)合的特點(diǎn)。 地域控制指標(biāo)體系的建立（表地域控制指標(biāo)體系的建立（表4.4.14.4.1）6363 對(duì)地塊配套設(shè)施、公共開放空間、建筑建造、文物保配套設(shè)施、公共開放空間、建筑建造、文物保護(hù)、地下空間開發(fā)和環(huán)境保護(hù)護(hù)、地下空間開發(fā)和環(huán)境保護(hù)等內(nèi)容，通過文字進(jìn)行定性描述而提出控制要求。 分為：強(qiáng)制性和引導(dǎo)性強(qiáng)制性和引導(dǎo)性兩種控制要素 地塊要素控制也因所處區(qū)位和環(huán)境不同，存在著要素控制側(cè)重有所差異，一般要素控制體系建立也需要考慮與指標(biāo)控制體系構(gòu)建相同因素。 地域控制要素地域控制要素體系的建立體系的建立(5) (5) 要素控制體系要素控制體系6464 根據(jù)地

46、域特點(diǎn)和控制重點(diǎn)，在一定條件下，引導(dǎo)性指標(biāo)根據(jù)地域特點(diǎn)和控制重點(diǎn)，在一定條件下，引導(dǎo)性指標(biāo)（要素）和強(qiáng)制性指標(biāo)（要素）可以相互轉(zhuǎn)化。（要素）和強(qiáng)制性指標(biāo)（要素）可以相互轉(zhuǎn)化?？刂浦笜?biāo)應(yīng)根據(jù)區(qū)位特征和控制對(duì)象特點(diǎn)，選取合理的上限值，下限值或上、下限幅度值進(jìn)行控制?？刂浦笜?biāo)上、下限選取的宜遵循一定原則?？刂浦笜?biāo)上、下限選取的宜符合表4.4.2。上、下限上、下限值控制值控制 強(qiáng)制性控制是必須嚴(yán)格必須有的指標(biāo)和要素；引導(dǎo)性控制是參照?qǐng)?zhí)行的內(nèi)容，一般具有一定的靈活性和彈性，屬于推薦、鼓勵(lì)執(zhí)行的，在規(guī)劃管理中需要根據(jù)具體情況進(jìn)行自由裁量控制。 強(qiáng)制性和強(qiáng)制性和引導(dǎo)性引導(dǎo)性相相結(jié)合控制結(jié)合控制 (6) (6

47、) 控制方法控制方法6565(7) (7) 控制內(nèi)容控制內(nèi)容用地用地性質(zhì)性質(zhì)細(xì)分細(xì)分 根據(jù)規(guī)劃地區(qū)整體性控制和街區(qū)要求，進(jìn)行用地劃分和用地性質(zhì)確定。（表4.2.1 P23） 6666地塊地塊兼容性兼容性控制控制兼容原則兼容原則與周邊用地不產(chǎn)生相互環(huán)境影響提高土地經(jīng)濟(jì)效益； 促使相關(guān)功能建筑集中布置； 符合規(guī)劃地區(qū)整體性控制與街區(qū)控制中的用地兼容量的控制要求促進(jìn)公益性設(shè)施的實(shí)施和城市環(huán)境的改善。兼容性兼容性控制控制確定可兼容的用地性質(zhì)范圍及兼容的條件確定可兼容的用地性質(zhì)范圍及兼容的條件確定不可兼容的的用地性質(zhì)范圍確定不可兼容的的用地性質(zhì)范圍 可兼容時(shí)，按照公益性公共設(shè)施優(yōu)先和環(huán)境質(zhì)量提升的原則進(jìn)

48、行兼容，提出地塊用地性質(zhì)優(yōu)先兼容順序。兼容先后兼容先后幅度控制幅度控制6767控制控制指標(biāo)指標(biāo)地域地域控制指標(biāo)控制指標(biāo)舊城區(qū)（一般地區(qū)、中心區(qū)、歷史保護(hù)區(qū)），新城區(qū)（一般地區(qū)、中心區(qū)），城鄉(xiāng)邊緣區(qū)（一般綜合地區(qū)、生態(tài)敏感地區(qū)）特殊功能區(qū)宜符合表4.4.1（P31）控制控制指標(biāo)指標(biāo)取值取值土地使用強(qiáng)度指標(biāo)容積率、建筑密度環(huán)境控制指標(biāo)綠地率、建筑高度、建筑間距交通控制指標(biāo)交通出入口方位及數(shù)量、停車泊位（停車率）等經(jīng)濟(jì)效益控制指標(biāo)土地投資強(qiáng)度6868控制控制要素要素配套設(shè)施配套設(shè)施進(jìn)一步明確地塊各類配套設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、位置和建設(shè)控制要求制定地塊配套設(shè)施控制一覽表（表4.5.1） 建筑體量、建筑

49、色彩、建筑形式、建筑空間組合、屋頂形式、檐口高度、沿街立面、空間界面、建筑小品設(shè)置、商業(yè)標(biāo)志設(shè)置.城市城市設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 文物保護(hù)單位、地下空間、環(huán)境保護(hù)等 特殊控制特殊控制控制要素控制要素地域化地域化舊城區(qū)（一般地區(qū)、中心區(qū)、歷史保護(hù)區(qū)），新城區(qū)（一般地區(qū)、中心區(qū)），城鄉(xiāng)邊緣區(qū)（一般綜合地區(qū)、生態(tài)敏感地區(qū)）特殊功能區(qū)6969第三部分第三部分 控規(guī)編制技術(shù)探索控規(guī)編制技術(shù)探索 分層分級(jí)控制分層分級(jí)控制 控規(guī)通則（城市整體性控制）控規(guī)通則（城市整體性控制） 分單元控規(guī)（地塊圖則）分單元控規(guī)（地塊圖則） 地塊指標(biāo)賦值地塊指標(biāo)賦值7070u 分層分級(jí)控制分層分級(jí)控制7171 編制計(jì)劃隨意，圍繞開發(fā)而編制；

50、 一哄而上的控規(guī)“全覆蓋”； 城市整體上缺乏統(tǒng)一的控規(guī)編制地域范圍的劃分； 缺乏城市總體控制及統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不同單位編制出的成果“五花八門”。 1.1 1.1 控規(guī)編制組織粗放，缺乏統(tǒng)一的控規(guī)編制控規(guī)編制組織粗放，缺乏統(tǒng)一的控規(guī)編制“地域單位地域單位”劃分劃分1 1、控規(guī)若干問題思考、控規(guī)若干問題思考-整體性控制缺失整體性控制缺失7272上海：上海：中心城242個(gè)控制性編制單元，每個(gè)約為1個(gè)居住區(qū)，人口容量3-5萬人。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，1個(gè)街道為1-2個(gè)編制單元，每個(gè)單元1-3平方公里；內(nèi)外環(huán)線之間，一個(gè)街道為2-3個(gè)規(guī)劃單元，每個(gè)單元3-5平方公里。武漢：武漢：主城678km2，按總規(guī)的結(jié)構(gòu)完成

51、19個(gè)綜合分區(qū)的分區(qū)規(guī)劃指引，隨后分解到8888個(gè)個(gè)控規(guī)編制單元控規(guī)編制單元?？匾?guī)編制單元1-2平方公里，每個(gè)控規(guī)編制單元再劃分為若干控規(guī)管理單元，面積50公頃左右（舊城20公頃，新區(qū)70公頃）。73731.2 1.2 控規(guī)與總規(guī)相脫節(jié)，偏重于地塊控制控規(guī)與總規(guī)相脫節(jié)，偏重于地塊控制 控規(guī)是“承上啟下”的規(guī)劃層次，它與總規(guī)銜接十分重要 控規(guī)編制的用地范圍越劃越小，整體協(xié)調(diào)性大大降低； 指標(biāo)制定依據(jù)不足，局部地區(qū)指標(biāo)累積后造成整體失控?？匾?guī)與總規(guī)相脫節(jié)控規(guī)與總規(guī)相脫節(jié)74741.3 1.3 控規(guī)指標(biāo)擬定的上位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)擬定的上位依據(jù)相互相互校核校核 對(duì)策思考：對(duì)策思考：從城市整體出發(fā)，依據(jù)總規(guī)

52、，研究密度分密度分區(qū)區(qū)，運(yùn)用分級(jí)方法，將總規(guī)人口總量從整體到局部，由粗到細(xì)，層層夯實(shí)，逐步落實(shí)到開發(fā)地塊。 實(shí)踐探索：實(shí)踐探索：北京、廣州、深圳、濟(jì)南“分區(qū)片區(qū)（或規(guī)劃編制單元）街區(qū)（或街坊）地塊”的分級(jí)指標(biāo)控制，及深圳的密度分區(qū)。自下而上自下而上指標(biāo)測(cè)算自上而下自上而下密度分配 控規(guī)指標(biāo)制定問題：控規(guī)指標(biāo)制定問題：1）形體模擬法、經(jīng)驗(yàn)參照法、調(diào)查分析法、經(jīng)濟(jì)測(cè)算法及綜合法等，均有各自缺陷。2）均“就地塊談地塊”定指標(biāo)，缺乏上位依據(jù)。75752.4 2.4 不分地區(qū)差異，雷同化、無差別的控制模式不分地區(qū)差異，雷同化、無差別的控制模式 理念：理念：應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)特性，制定不同側(cè)重的控規(guī)。問題：問

53、題：如何劃定城市發(fā)展分區(qū)、由誰來劃定、分區(qū)控制重點(diǎn)是什么?2.5 2.5 控規(guī)調(diào)整導(dǎo)致控制總量的不斷突破控規(guī)調(diào)整導(dǎo)致控制總量的不斷突破 控規(guī)調(diào)整就項(xiàng)目論項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整就項(xiàng)目論項(xiàng)目、缺乏對(duì)地區(qū)容量及總規(guī)的研究； 控規(guī)指標(biāo)調(diào)整多控規(guī)指標(biāo)調(diào)整多“由低調(diào)高由低調(diào)高”，地塊開發(fā)量增加，使得城市人口和環(huán)境容量可能失控，給公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施的承載帶來挑戰(zhàn)。u如何從城市整體出發(fā)，考慮城市整體性控制，城市開發(fā)的總量如何從城市整體出發(fā)，考慮城市整體性控制，城市開發(fā)的總量控制，指導(dǎo)分地區(qū)控規(guī)編制，合理確定控規(guī)調(diào)整的幅度控制，指導(dǎo)分地區(qū)控規(guī)編制，合理確定控規(guī)調(diào)整的幅度。 76762.1 2.1 整體性控制的概念內(nèi)涵整體

54、性控制的概念內(nèi)涵 分層分級(jí)的控制體系分層分級(jí)的控制體系，“城市編制單元街區(qū)地塊”有序控制。 整體觀和系統(tǒng)觀整體觀和系統(tǒng)觀，貫穿于控規(guī)編制、實(shí)施、調(diào)整全過程。它強(qiáng)調(diào)從不同層次地域來研究開發(fā)控制。 特指“控規(guī)通則控規(guī)通則”，探索 “控規(guī)通則控規(guī)通則+ +分單元控規(guī)分單元控規(guī)”的編制體系。 開放、動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)控制開放、動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)控制，而不是計(jì)劃思維下單一遞進(jìn)地將開發(fā)規(guī)模進(jìn)行逐級(jí)分配的控制，它是可以反饋調(diào)整、實(shí)行總量動(dòng)態(tài)平衡的控制體系。2 2、整體性控制思路探索、整體性控制思路探索77772.2 2.2 制度變革：構(gòu)建制度變革：構(gòu)建分層的控制體系與分級(jí)的控規(guī)編制模式 進(jìn)行進(jìn)行“總規(guī)控規(guī)通則分單元控規(guī)總規(guī)

55、控規(guī)通則分單元控規(guī)”的規(guī)劃編制體系改革：的規(guī)劃編制體系改革： 分層控制體系：分層控制體系：城市整體性控制單元控制街區(qū)地塊控制 分級(jí)控規(guī)編制：分級(jí)控規(guī)編制：控規(guī)通則控規(guī)通則+ +分單元控規(guī)分單元控規(guī) 控規(guī)通則控規(guī)通則( (城市整體問題全覆蓋城市整體問題全覆蓋)+)+分單元控規(guī)分單元控規(guī)( (地區(qū)問題分單元覆蓋地區(qū)問題分單元覆蓋) )： 避免控規(guī)“全覆蓋”的尷尬和“大躍進(jìn)”式編制造成研究倉促、整體性控制缺失、不同地段控規(guī)不對(duì)接等弊??； 控規(guī)編制分期推進(jìn)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)。7878控規(guī)分層控制體系和分級(jí)編制模式控規(guī)分層控制體系和分級(jí)編制模式7979北京：北京：街區(qū)控規(guī)（300個(gè)街區(qū)，每個(gè)2-3平方公里）

56、+地塊控規(guī)天津：天津：單元控規(guī)（市內(nèi)單元1-2平方公里，市外2-4平方公里）+地塊控規(guī)上海：上海：控制性編制單元規(guī)劃單元規(guī)劃（人口3-5萬人，1-3KM2）+控規(guī)武漢：武漢：控規(guī)導(dǎo)則（編制單元5-10KM2）+控規(guī)細(xì)則（管理單元50公頃）廈門：廈門：街區(qū)控規(guī)+社區(qū)控規(guī)廣州：廣州：規(guī)劃管理單元控制+分地塊控制（管理單元基本與社區(qū)規(guī)模相當(dāng)，舊城中心區(qū)0.20.5平方公里，新區(qū)0.81.5平方公里）p 各地不約而同地探索和嘗試各地不約而同地探索和嘗試“分層分層”控制，主要目的：控制，主要目的：一是解決控規(guī)與總規(guī)銜接的問題，一是解決控規(guī)與總規(guī)銜接的問題，二是協(xié)調(diào)維護(hù)公共利益的剛性與滿足具體管理的彈性之

57、間的矛盾。二是協(xié)調(diào)維護(hù)公共利益的剛性與滿足具體管理的彈性之間的矛盾。3 3、各地控規(guī)的分層分級(jí)控制探索、各地控規(guī)的分層分級(jí)控制探索8080u 控規(guī)通則控規(guī)通則( (城市整體性控制城市整體性控制) )81811）促進(jìn)控規(guī)與總規(guī)的銜接，加強(qiáng)城市的整體性控制。2）簡化控規(guī)內(nèi)容：控規(guī)編制中共性內(nèi)容如果均以個(gè)案形式進(jìn)行表達(dá)，易造成圖面繁瑣；3）規(guī)劃管理的效率：快速城市化背景下城市建設(shè)管理的需要；4）規(guī)劃管理的公平：減少人治；5）規(guī)劃管理規(guī)定的法制化途徑。1 1、技術(shù)管理通則的作用、技術(shù)管理通則的作用8282p 成都：成都：成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（紅皮書），對(duì)容積率、土地兼容性、建筑退界、建筑高度、道路開

58、口等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。該規(guī)定可代替控規(guī)直接指導(dǎo)規(guī)劃審批管理。通則中已有規(guī)定的，控規(guī)編制不再重復(fù)表述，除非控規(guī)認(rèn)為有必要突破“通則”的特殊需求，這種情況以控規(guī)為準(zhǔn)。該“通則”的編制、審批、修訂程序同控規(guī)，且根據(jù)需要，每年修訂1次。p“通則通則+ +個(gè)案個(gè)案”做法，做法，北京、天津、上海、南京、武漢、深圳北京、天津、上海、南京、武漢、深圳等制定了與控規(guī)配套的技術(shù)規(guī)定，它不單指導(dǎo)規(guī)劃編制，更與控規(guī)一道作為行政許可依據(jù)。通則也可針對(duì)某一類特殊問題制定，如公共服務(wù)設(shè)施配套。p 深圳：深圳：法定圖則專項(xiàng)指引：法定圖則編制容積率確定技術(shù)指引、法定圖則中城市更新內(nèi)容編制指引、深圳市法定圖則土地混合使用指引、深圳市

59、城中村（舊村）改造規(guī)劃指引等。2 2、各地有益探索、各地有益探索8383用地性質(zhì)總建筑密度綠地率總?cè)莘e率第一分區(qū)第一分區(qū)二類住宅為主導(dǎo)性質(zhì)的用地25%25%基準(zhǔn)容積率5.0，并結(jié)合表.6確定第二分區(qū)第二分區(qū)二類住宅為主導(dǎo)性質(zhì)的用地根據(jù)容積率查表.2或表2.2.2.3確定25%基準(zhǔn)容積率4.0，并結(jié)合表.6確定第三分區(qū)第三分區(qū)二類住宅為主導(dǎo)性質(zhì)的用地根據(jù)容積率查表.4或表.5確定30%基準(zhǔn)容積率3.0，并結(jié)合表.6確定198198地區(qū)地區(qū)二類住宅為主導(dǎo)性質(zhì)的用地22%30%符合有關(guān)規(guī)劃要求且不大于3.0住宅用地、住宅兼容公共設(shè)施用地規(guī)劃控制指標(biāo)表住宅用地、住宅兼容公共設(shè)施用地規(guī)劃控制指標(biāo)表 臨道

60、路條數(shù)用地面積12345000以下1.01.11.21.255000100000.951.01.11.210000200000.850.951.01.1200000.80.850.951.0容積率折算系數(shù)容積率折算系數(shù) p 成都成都8484p 武漢：武漢：武漢市主城區(qū)用地建設(shè)武漢市主城區(qū)用地建設(shè)強(qiáng)度管理技術(shù)規(guī)定強(qiáng)度管理技術(shù)規(guī)定,設(shè)立五個(gè)等級(jí)的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)，確定每個(gè)單元的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)和居住、辦公、商業(yè)金融、其他公共設(shè)施和工業(yè)倉儲(chǔ)等五類建設(shè)用地的基準(zhǔn)容積率、建筑密度、容積率調(diào)整系數(shù)等，由此進(jìn)行容積率綜合測(cè)算。指標(biāo)類指標(biāo)類型型用地類型用地類型強(qiáng)度強(qiáng)度一區(qū)一區(qū)強(qiáng)度強(qiáng)度二區(qū)二區(qū)強(qiáng)度強(qiáng)度三區(qū)三區(qū)強(qiáng)度強(qiáng)度四