賓館裝修改造可行性報告

1、-公司貴賓館裝修改造可行性報告一、貴賓館現(xiàn)狀1 、年久失修，影響形象賓館房屋1988 年使用，距離最近一次裝修已逾10 年。賓館由于使用時間長，設(shè)施、設(shè)備老化，維護(hù)和保養(yǎng)非常困難，費(fèi)用很高。客房入住率很低，不到30% 。且已經(jīng)嚴(yán)重影響公司對外形象。2、對內(nèi)為主，開源不夠貴賓館現(xiàn)有兩個會議室，18 個包間（ 9 個 10 人包間， 4 個 3 人包間和 5 個大包間），有50 間客房，有兩間被占用，三件待維修，可供對外出租45 間。貴賓館一直以來以服務(wù)公司為主，未全面對外開放，餐飲主要客源是公司主要領(lǐng)導(dǎo)、部門接待和基地游。包間午餐晚餐上座率平均不到50% ；客房主要客源是公司部門安排的客人，散客

2、很少。賓館給外面的印象一直是不對外開放。加上賓館客房的設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，影響客人使用。故多年以來收入徘徊在100 多萬左右，最近五年沒有明顯增加。餐飲和客房的收入形成了倒掛（正常情況應(yīng)該是客房占總收入的60%-70% ，餐飲占 30%-40% ）。二、裝修改造的定位1、具有蘇酒集團(tuán)洋河股份特色的三星級主題酒店（融入洋河企業(yè)文化）根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項(xiàng)目定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來洋河旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。增加西餐廳。三、改造后餐飲和客房銷售預(yù)測1、貴賓館客房價格和出

3、租率2 個套間，大標(biāo)23 間，小標(biāo)10 間，單間 13 間，貴賓館客房價格平均150 元/間，如果100% 出租，每天客房營收7000 元，每月21 萬，每年250 萬。目前出租率連續(xù)5 年維持在 40% 左右， 2016 年客房營收 120 萬，包括鐘點(diǎn)房（過夜房收入 108 萬， 12 點(diǎn)到 6 點(diǎn) 80 元，超過算全天房價，2016 年12 萬。），入住率達(dá)到 50%，即增加 10% ，每天增加750 元，每個月增加22500 元，每年增加27 萬，如果入住率增加至80% ，則每年增加108 萬， 90% ，增加 135 萬。利潤增加86 萬（前提是基地游優(yōu)先安排在貴賓館）本星級酒店的價

4、格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2003 2004 年的情況，-在考慮團(tuán)隊客人折扣因素后，本三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價格旺季約在240 元間左右，平季約在 200 元間左右，淡季約在160 間左右，全年平均價格約在190 元間左右。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計，本酒店出租率應(yīng)在60 62 左右，其中在7、 8、9三個月旺季酒店出租率在95 左右，在5、 6、10 三個月平季中酒店出租率約在65 左右，在 114 月六個月淡季中出租率約在40 左右。2、貴賓館餐飲價格和入住率貴賓館餐飲平均 70-80元/人，如果100% 上座率，約 259200人，每年餐飲營收1814 萬2070 萬。目前出租率連

5、續(xù)5 年維持在 40% 左右， 2016年餐飲營收763 萬，如果上座率增加至 50% ，每年餐飲收入增加180 萬左右，利潤可增加60 萬（增加服務(wù)員和廚師6 名，成本20 萬）。2016 年2015 年2014 年營業(yè)收入1067.38998.521019.15其中：客房部120.14128.59130.01餐飲部763.38746.41659.92商品部164.28110.86228.62門票15.578.960.6紀(jì)念品4.013.70三、改造費(fèi)用和投資回收期預(yù)測1、改造投資費(fèi)用酒店投資計算形式有多種，常用的有：“按酒店實(shí)際功能項(xiàng)目進(jìn)行投資計算”；“按酒店每平方米面積進(jìn)行投資估算”；“

6、在酒店正常經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)施的配比情況下，按客房數(shù)量進(jìn)行投資估算”等形式(在第二、三種形式計算時另需附加銀行貸款利息或財務(wù)費(fèi)用)?！鞍淳频陮?shí)際功能項(xiàng)目進(jìn)行投資計算”主要內(nèi)容有：政府規(guī)費(fèi)、勘察、二程監(jiān)理、各類設(shè)計 (含：建筑、裝修、園藝綠化、環(huán)境藝術(shù)、弱電設(shè)施、強(qiáng)電設(shè)施等)、基建設(shè)備安裝、土建工程、園林工程、裝修工程、勞務(wù)用工、招標(biāo)代理、工程審計、工程質(zhì)檢、酒店前期開辦費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等等。由于酒店業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力情況和酒店星級要求的不同，從而使投入酒店建設(shè)的資金也有所不同，差異較大。-“按酒店每平方米面積進(jìn)行投資估算”、“在酒店正常經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)施的配比情況下按客房數(shù)量進(jìn)行投資估算”的計算方式，是目前大多數(shù)

7、酒店業(yè)主常用的投資估算方式。在不計財務(wù)費(fèi)用和土地成本費(fèi)用的情況下：根據(jù)旅游飯店星級的劃分及評定標(biāo)準(zhǔn)，酒店星級標(biāo)準(zhǔn)的不同，內(nèi)部的各類設(shè)施，設(shè)備要求也大不相同，其前期的投資和經(jīng)營業(yè)績也有所不同。酒店大堂面積從150 到 400平方米，分設(shè)為五級；客房面積從14 到 30 平方米，分六個評分級差；客房的數(shù)量、酒店其他配套設(shè)施、酒店的管理軟件也會由于星級的不同而變化。依據(jù)旅游飯店星級的劃分及評定標(biāo)準(zhǔn)，以酒店普通客房(含衛(wèi)生間和小走廊)為例，來說明多層標(biāo)準(zhǔn)型酒店客房的前期投資情況：低星級酒店18 平方米每套客房直接投資在4-6萬元之間，三星級酒店20 平方米每套客房直接投資在710 萬元之間，高星級酒店

8、30 平方米每套客房直接投資在12-18 萬元之間。貴賓館建筑面積4000 平方米，按低星級酒店2000元 /平方米，每套客房投資4 萬元，直接投資約800 萬。2、投資回收期預(yù)測通常酒店的投資回收期在7-12年不等，投資利潤率約在7 14 左右。新浙江賓館的投資利潤率可達(dá)10 一 14 左右，高于銀行同期利率。改造后的賓館按照客房入住率達(dá)80% 和餐飲上座率50% ，總營收可達(dá)到1280萬元，每年營收預(yù)計增加280 萬元，營業(yè)利潤預(yù)計增加146 萬，投資利潤率18.2% ，遠(yuǎn)高于銀行同期利率。預(yù)計改造后的賓館投資回收期5-6 年。式中項(xiàng)目總投資是包括項(xiàng)目建設(shè)期間借款利息的總投資。年收益額是項(xiàng)目投產(chǎn)后達(dá)到設(shè)計年產(chǎn)量后第一個年度所獲得收益額和計提的折舊額、無形資產(chǎn)攤銷額。年收益額可按稅前利潤和稅后利潤計算，目前一般都按年稅前利潤計算。在計算投資回收期時所以在年收益額外還要加上計提折舊