賓館裝修改造可行性報告

1、-公司貴賓館裝修改造可行性報告一、貴賓館現(xiàn)狀1 、年久失修，影響形象賓館房屋1988 年使用，距離最近一次裝修已逾10 年。賓館由于使用時間長，設施、設備老化，維護和保養(yǎng)非常困難，費用很高?？头咳胱÷屎艿?，不到30% 。且已經嚴重影響公司對外形象。2、對內為主，開源不夠貴賓館現(xiàn)有兩個會議室，18 個包間（ 9 個 10 人包間， 4 個 3 人包間和 5 個大包間），有50 間客房，有兩間被占用，三件待維修，可供對外出租45 間。貴賓館一直以來以服務公司為主，未全面對外開放，餐飲主要客源是公司主要領導、部門接待和基地游。包間午餐晚餐上座率平均不到50% ；客房主要客源是公司部門安排的客人，散客

2、很少。賓館給外面的印象一直是不對外開放。加上賓館客房的設施設備老化嚴重，影響客人使用。故多年以來收入徘徊在100 多萬左右，最近五年沒有明顯增加。餐飲和客房的收入形成了倒掛（正常情況應該是客房占總收入的60%-70% ，餐飲占 30%-40% ）。二、裝修改造的定位1、具有蘇酒集團洋河股份特色的三星級主題酒店（融入洋河企業(yè)文化）根據地區(qū)經濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標準酒店，設置設施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來洋河旅游的人員，即酒店根據客戶群體定位于商務、旅游、會議酒店。增加西餐廳。三、改造后餐飲和客房銷售預測1、貴賓館客房價格和出

3、租率2 個套間，大標23 間，小標10 間，單間 13 間，貴賓館客房價格平均150 元/間，如果100% 出租，每天客房營收7000 元，每月21 萬，每年250 萬。目前出租率連續(xù)5 年維持在 40% 左右， 2016 年客房營收 120 萬，包括鐘點房（過夜房收入 108 萬， 12 點到 6 點 80 元，超過算全天房價，2016 年12 萬。），入住率達到 50%，即增加 10% ，每天增加750 元，每個月增加22500 元，每年增加27 萬，如果入住率增加至80% ，則每年增加108 萬， 90% ，增加 135 萬。利潤增加86 萬（前提是基地游優(yōu)先安排在貴賓館）本星級酒店的價

4、格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據2003 2004 年的情況，-在考慮團隊客人折扣因素后，本三星級酒店標準間實際價格旺季約在240 元間左右，平季約在 200 元間左右，淡季約在160 間左右，全年平均價格約在190 元間左右。根據本酒店業(yè)人士估計，本酒店出租率應在60 62 左右，其中在7、 8、9三個月旺季酒店出租率在95 左右，在5、 6、10 三個月平季中酒店出租率約在65 左右，在 114 月六個月淡季中出租率約在40 左右。2、貴賓館餐飲價格和入住率貴賓館餐飲平均 70-80元/人，如果100% 上座率，約 259200人，每年餐飲營收1814 萬2070 萬。目前出租率連

5、續(xù)5 年維持在 40% 左右， 2016年餐飲營收763 萬，如果上座率增加至 50% ，每年餐飲收入增加180 萬左右，利潤可增加60 萬（增加服務員和廚師6 名，成本20 萬）。2016 年2015 年2014 年營業(yè)收入1067.38998.521019.15其中：客房部120.14128.59130.01餐飲部763.38746.41659.92商品部164.28110.86228.62門票15.578.960.6紀念品4.013.70三、改造費用和投資回收期預測1、改造投資費用酒店投資計算形式有多種，常用的有：“按酒店實際功能項目進行投資計算”；“按酒店每平方米面積進行投資估算”；“

6、在酒店正常經營項目設施的配比情況下，按客房數(shù)量進行投資估算”等形式(在第二、三種形式計算時另需附加銀行貸款利息或財務費用)?！鞍淳频陮嶋H功能項目進行投資計算”主要內容有：政府規(guī)費、勘察、二程監(jiān)理、各類設計 (含：建筑、裝修、園藝綠化、環(huán)境藝術、弱電設施、強電設施等)、基建設備安裝、土建工程、園林工程、裝修工程、勞務用工、招標代理、工程審計、工程質檢、酒店前期開辦費用、財務費用等等。由于酒店業(yè)主的經濟實力情況和酒店星級要求的不同，從而使投入酒店建設的資金也有所不同，差異較大。-“按酒店每平方米面積進行投資估算”、“在酒店正常經營項目設施的配比情況下按客房數(shù)量進行投資估算”的計算方式，是目前大多數(shù)

7、酒店業(yè)主常用的投資估算方式。在不計財務費用和土地成本費用的情況下：根據旅游飯店星級的劃分及評定標準，酒店星級標準的不同，內部的各類設施，設備要求也大不相同，其前期的投資和經營業(yè)績也有所不同。酒店大堂面積從150 到 400平方米，分設為五級；客房面積從14 到 30 平方米，分六個評分級差；客房的數(shù)量、酒店其他配套設施、酒店的管理軟件也會由于星級的不同而變化。依據旅游飯店星級的劃分及評定標準，以酒店普通客房(含衛(wèi)生間和小走廊)為例，來說明多層標準型酒店客房的前期投資情況：低星級酒店18 平方米每套客房直接投資在4-6萬元之間，三星級酒店20 平方米每套客房直接投資在710 萬元之間，高星級酒店

8、30 平方米每套客房直接投資在12-18 萬元之間。貴賓館建筑面積4000 平方米，按低星級酒店2000元 /平方米，每套客房投資4 萬元，直接投資約800 萬。2、投資回收期預測通常酒店的投資回收期在7-12年不等，投資利潤率約在7 14 左右。新浙江賓館的投資利潤率可達10 一 14 左右，高于銀行同期利率。改造后的賓館按照客房入住率達80% 和餐飲上座率50% ，總營收可達到1280萬元，每年營收預計增加280 萬元，營業(yè)利潤預計增加146 萬，投資利潤率18.2% ，遠高于銀行同期利率。預計改造后的賓館投資回收期5-6 年。式中項目總投資是包括項目建設期間借款利息的總投資。年收益額是項目投產后達到設計年產量后第一個年度所獲得收益額和計提的折舊額、無形資產攤銷額。年收益額可按稅前利潤和稅后利潤計算，目前一般都按年稅前利潤計算。在計算投資回收期時所以在年收益額外還要加上計提折舊