二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析e

1、二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析主題:二三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析主講人:吳永康北京天安偉業(yè)董事長(zhǎng)時(shí)間:2011年11月26日上午地點(diǎn):北郵科技大廈四層多功能廳主持人:今天非常榮幸地把北京天安偉業(yè)董事長(zhǎng)吳永康邀請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng),吳總之前是北京華聯(lián)商廈副總經(jīng)理,憑著多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),服務(wù)全國(guó)30多個(gè)城市100多個(gè)項(xiàng)目,下面以熱烈的掌聲歡迎吳總!吳永康:各位領(lǐng)導(dǎo),學(xué)員來(lái)自各個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo),還有來(lái)自建筑設(shè)計(jì)院的建筑師以及一些零售商,大家能夠在百年建筑這個(gè)平臺(tái)上有這樣一個(gè)聚會(huì)的機(jī)會(huì),我覺(jué)得是非常難得的。今天是星期六大家都放棄休息的時(shí)間,大家有這樣一個(gè)機(jī)會(huì),

2、共同探討今天的主題,國(guó)內(nèi)二三線城市商業(yè)都市綜合體的一些現(xiàn)狀、發(fā)展和生意模式,我覺(jué)得這也是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。我今天是臨時(shí)客串,坦率的講我昨天晚上八點(diǎn)鐘從唐山回到北京,然后接到百年建筑領(lǐng)導(dǎo)的電話,剛好在今年清華大學(xué)百年校慶有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的論壇,我主旨發(fā)言是討論中國(guó)二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展和生意模式。目前我自己經(jīng)營(yíng)一家商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷、策劃、設(shè)計(jì)公司,叫做北京天安偉業(yè)商業(yè)管理有限公司,大家以后有機(jī)會(huì),可能在座同事有合作,也有一些未來(lái)有機(jī)會(huì),我們也可以多多交流,在今天這個(gè)溝通學(xué)習(xí)的平臺(tái)上,沒(méi)有植入廣告的任何嫌疑。我是北京人,今年39歲,94年畢業(yè)于北京理工計(jì)算機(jī)科學(xué)系,第一家工作參與了北京燕莎友誼商

3、城的開(kāi)業(yè)籌備工作,當(dāng)時(shí)任職燕莎友誼商城的信息技術(shù)部的工作,1996年我進(jìn)入國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的三家外資企業(yè)與中國(guó)合資的零售商之一來(lái)自荷蘭的萬(wàn)客隆,這家公司大家可能比較熟悉的,還有一個(gè)兄弟公司叫做麥德龍,仍然在今天中國(guó)零售市場(chǎng)活躍。當(dāng)時(shí)萬(wàn)客隆在中國(guó)廣東、北方市場(chǎng),麥德龍?jiān)谥袊?guó)的長(zhǎng)江三角洲進(jìn)行發(fā)展。2008年萬(wàn)客隆被韓國(guó)的樂(lè)天瑪特收購(gòu),我在荷蘭萬(wàn)客隆工作三年,1998年進(jìn)入北京華聯(lián)控股集團(tuán),在北京華聯(lián)控股集團(tuán)服務(wù)了七年, 2004年歷任的時(shí)候,我是北京華聯(lián)集團(tuán)的副總裁,負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的拓展,并且也是深交所822上市的北京華聯(lián)商廈的副總經(jīng)理,也任北京地區(qū)的總經(jīng)理。離開(kāi)北京華聯(lián)零售商以后,我在上市公司中科集團(tuán)任

4、商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)事業(yè)部的總經(jīng)理,負(fù)責(zé)在北京拓展中科旗下的紫荊系列的產(chǎn)品,像五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館的旁邊的紫荊長(zhǎng)安,和五棵松的商業(yè)配套設(shè)施,蘇州街上的紫荊長(zhǎng)河,還有學(xué)院路上的紫荊數(shù)碼園以及在萬(wàn)柳的紫荊外貿(mào)購(gòu)物中心等等,從2007年開(kāi)始,目前我自己運(yùn)營(yíng)的一個(gè)商業(yè)營(yíng)銷規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司,到目前為止我們也擁有了上百人的隊(duì)伍,服務(wù)于中國(guó)主要北方地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商,我今天提供案例分享主要來(lái)自河北、河南、山西、山東、內(nèi)蒙、天津等地區(qū),因?yàn)橐劦蕉€城市,我們選擇盡量多的屬于二三線城市的案例。今天看到學(xué)員的名單,有來(lái)自唐山的同事,今天我也介紹唐山的項(xiàng)目,有秦皇島的同事,我今天也帶來(lái)了秦皇島的案例,有滄州的同事,我今天

5、也帶來(lái)了滄州的案例,還有遼寧錦州、葫蘆島、天津的案例等等。我本人的精力40不惑,有十六五年的職業(yè)生涯經(jīng)驗(yàn),應(yīng)該蠻多元化。2002年-2003年受北京華聯(lián)委派在英國(guó)米德?tīng)査_斯攻讀MBA的學(xué)位,當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)受中國(guó)百貨聯(lián)合協(xié)會(huì)的委托,在北京華聯(lián)控股集團(tuán)的基礎(chǔ)上,從國(guó)外引進(jìn)了國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),來(lái)解決當(dāng)時(shí)中國(guó)百貨店簽店同質(zhì)化的形象,比如說(shuō)大家在北京看到非常多的一個(gè)咖啡品牌costa,我本人當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)談判引進(jìn)的,以及HM,都是當(dāng)時(shí)我們參與引入的。這十五六年工作下來(lái),既在開(kāi)發(fā)商工作過(guò),做過(guò)甲方,也在零售行業(yè)從事管理工作多年,更重要的是我現(xiàn)在是服務(wù)方,作為乙方來(lái)為在座各位服務(wù)的企業(yè)進(jìn)行支持服務(wù),我們這樣的團(tuán)隊(duì)跟

6、在座很多建筑設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等等都有密切的合作,今天與大家交流起來(lái)會(huì)比較的直接。這兩天培訓(xùn)的內(nèi)容,大家都來(lái)自各個(gè)城市,放棄休息日,百年建筑聘請(qǐng)的講師盡心盡力把我們所得所知與各位共享,能夠讓大家在未來(lái)工作中有所啟示。這兩天的培訓(xùn),后面兩位講師的背景主要是來(lái)自于甲方開(kāi)發(fā)商,比如有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的同事,還有一個(gè)是中糧集團(tuán)的同事,后面的講師可能會(huì)更多的把自己服務(wù)的企業(yè),都是國(guó)內(nèi)一線的知名大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)心得體會(huì)、規(guī)范原則與各位同事他們成功的經(jīng)驗(yàn)或者失敗的教訓(xùn),接下來(lái)的培訓(xùn)可能更加的專業(yè)或者更加的專一,基于此利用三個(gè)小時(shí)時(shí)間,給各位描繪一下二三線城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨

7、勢(shì)、生意模型,我們開(kāi)發(fā)的一些要點(diǎn),我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)一些要點(diǎn)等等,更多的我們希望能夠從兩個(gè)層面來(lái)剖析二三線城市大家服務(wù)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些點(diǎn)。我們也比較一下很流行北上廣深一些都市綜合體的成功或者失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),與二三線城市有什么不同。我們更多的從案例分析,來(lái)看到二三線城市目前都市綜合體發(fā)展的瓶頸或者發(fā)展的無(wú)奈,或者發(fā)展的機(jī)遇。我們今天提供的所有二三線城市案例,都是我本人親自操作過(guò)的,也是有親身感受,與各位很多城市很多都是一致的。唯一的目的,就是希望大家通過(guò)上午的交流,比較清晰的了解二三線城市都市綜合體的發(fā)展未來(lái),以及作為開(kāi)發(fā)商或者建筑設(shè)計(jì)公司,或者商業(yè)團(tuán)隊(duì),我們的使命是什么?我們要認(rèn)清現(xiàn)實(shí),我本人風(fēng)格更

8、加實(shí)干一點(diǎn),國(guó)內(nèi)情況與國(guó)外的情況是有區(qū)別的,一線城市與二三線城市是有區(qū)別的,很難簡(jiǎn)單的把二三線城市的明天認(rèn)為是北京的今天,有的時(shí)候不見(jiàn)得如此,各個(gè)地方的人文、文化、價(jià)值觀等等都是不盡相同的。今天特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),我跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況,可能更多的適合于北方城市,我看到一些同事來(lái)自于湖南或者南方,不是說(shuō)沒(méi)有借鑒的作用,但是中國(guó)太大了,南方和北方差異也非常之大,不見(jiàn)得能完全照單全收。比如距離100公里左右的唐山、秦皇島都有很大的差異,這都是要實(shí)事求是的,不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的跟風(fēng),萬(wàn)達(dá)怎么做,我們就跟風(fēng)做,我們學(xué)不了萬(wàn)達(dá)。最近有一本書海底撈你學(xué)不會(huì),很多東西不能照搬召做,根據(jù)實(shí)際情況來(lái)發(fā)揮,

9、我盡力與各位分享,我給大家盡量留出時(shí)間互動(dòng),所謂的答疑還是交流,可能比我一個(gè)人講起來(lái)更加有作用。接下來(lái)跟各位探討一下國(guó)內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀,然后再講講國(guó)內(nèi)一線城市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的生意模式與盈利模型。中國(guó)劃分北上廣深叫做一類城市,大多數(shù)同事屬于國(guó)內(nèi)二三線城市,二線城市更多的是省會(huì)城市,三線的城市是某些弱一點(diǎn)的省會(huì)城市或者地級(jí)城市,還有一些不是地級(jí)城市,例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。目前國(guó)內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展怎么樣?我們的發(fā)展期我個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該是從2008年奧運(yùn)會(huì)開(kāi)始,二三線城市有了都市綜合體的概念,因?yàn)?008年之前中國(guó)都在大興土木改造北京,因?yàn)橛袏W運(yùn)會(huì)

10、,北京改的非常令人瞠目結(jié)舌,不能說(shuō)好也不能說(shuō)不好,總之用外國(guó)人兩三天時(shí)間評(píng)價(jià)說(shuō)了不起,然后人家走了,剩余城市怎么樣,我們還要慢慢體會(huì)。不管怎么樣,這種大興土木的都市綜合體要知道,單獨(dú)2007年的商業(yè)地產(chǎn)的放量是550萬(wàn)平米,2008年商業(yè)地產(chǎn)的放量是850萬(wàn)平米。08年之前都是在北京,比如上海的世博會(huì)等等在大興土木,中國(guó)城市化建立的一種起點(diǎn)熱潮都來(lái)自于奧運(yùn)會(huì),奧運(yùn)會(huì)后,中國(guó)的各個(gè)省會(huì)城市,省里的領(lǐng)導(dǎo)下大力氣進(jìn)行各自省里七八個(gè)地級(jí)市的都市化進(jìn)程,來(lái)自河北唐山、秦皇島、張家口、滄州、邯鄲、保定、邢臺(tái)方方面面的同事都能感受到,河北說(shuō)三年大變樣,遼寧說(shuō)三年要大大變樣,所以城市在不斷的拆,原來(lái)的老城區(qū)全

11、部像唐山大地震一樣拆掉了,現(xiàn)在各自城市都是如此,很多原來(lái)繁華的市中心都要建立起現(xiàn)代都市的標(biāo)志。這也是從08年,各個(gè)二三線城市才開(kāi)始風(fēng)起云涌向著一種地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,在此之前,主要是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形勢(shì)。今天又發(fā)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)對(duì)住宅市場(chǎng),政府已經(jīng)嚴(yán)厲控制一年多的時(shí)間,最近大家都說(shuō)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)了,昨天我看新浪網(wǎng)上講北京已經(jīng)有兩個(gè)房子都很有名,一個(gè)是在通州北京橡塑11600降到了底點(diǎn),我今天早上看短信合生創(chuàng)展世界花園在通州9980,現(xiàn)在房地產(chǎn)的寒冬來(lái)了,消費(fèi)者的春天開(kāi)始到來(lái)了。這個(gè)房地產(chǎn)的打壓限購(gòu)導(dǎo)致了大家都持幣觀望,今天的二三線城市雖然住宅的開(kāi)發(fā)仍然比北京、上海一線城市開(kāi)發(fā)商更有信心一點(diǎn),但是價(jià)格已經(jīng)明顯的在

12、今年頂多不降價(jià)或者已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)了,北上廣深降得很厲害,在二三線城市住宅還沒(méi)有完全探底,但是也沒(méi)有漲。這種情況下,大家突然發(fā)現(xiàn)在二三線城市干都市綜合體劃算,因?yàn)槟軌蛸u商鋪,大家不愿意想回避又想回避,二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么要開(kāi)發(fā)?一是為了要面子,一般開(kāi)發(fā)商在二三線城市的老大或者前三名,跟政府關(guān)系稱兄道弟,要面子,拿到核心地方的土地,一定要給政府領(lǐng)導(dǎo)面子,蓋唐山第一高,秦皇島第一高,滄州第一大等等。二是發(fā)現(xiàn)商鋪不限購(gòu),政府可以支持,商鋪可以包裝,住宅如果能賣五千,商鋪搞不好能賣一萬(wàn)五,蓋十平米住宅還不如蓋兩到三平米商鋪劃算,在利益的驅(qū)使下二三線城市都市綜合體開(kāi)始風(fēng)起云涌。08年到現(xiàn)在短短三年

13、時(shí)間,各個(gè)地級(jí)市在市中心或者在新區(qū),這兩個(gè)地方最容易有都市綜合體,一是老城市的更新,一是所謂的新區(qū)新政中心,政府都搬了,經(jīng)常在北方或者南方一帶都會(huì)看到一些現(xiàn)象,政府很愛(ài)搬家,蓋一個(gè)新區(qū)市政府搬去了,有的省政府都搬過(guò)去了,要托舉新區(qū),新區(qū)往往也有這樣一個(gè)特點(diǎn)。到今天為止二三線城市每個(gè)城市的都市綜合體都可圈可點(diǎn),規(guī)模不算小,10-20萬(wàn)平米居多,少一點(diǎn)七八萬(wàn)的,也有更大一點(diǎn)的。都市綜合體的組成是什么?為什么要有都市綜合體?我覺(jué)得全中國(guó)和世界都一樣,都市綜合體的組成主要是幾個(gè)產(chǎn)品:1.購(gòu)物中心,我們還不如叫商場(chǎng)更通俗易懂;2.商業(yè)街,不如叫做商鋪;3.寫字樓,還不如叫l(wèi)oft、soho;4.公寓;5

14、.酒店;6.廣場(chǎng);7.停車場(chǎng)。這是建筑產(chǎn)品,一般來(lái)講都市綜合體都有一個(gè)比較大的廣場(chǎng),各種小的不同的主題廣場(chǎng)組合,以及停車場(chǎng),原來(lái)二三線城市到今天二三線城市的老百姓、消費(fèi)者也不喜歡把車停到地下,覺(jué)得地上方便,一停車就走,其實(shí)北京何嘗不如此,誰(shuí)也不愿意把車開(kāi)到底下,都愿意停在地上,由于地上沒(méi)有車位,現(xiàn)在管理想進(jìn)入這個(gè)樓宇,地上沒(méi)有停車,不隨著物業(yè)管理的進(jìn)入,不下停車場(chǎng)也得下,停車場(chǎng)需要導(dǎo)向,對(duì)于二三線城市的停車場(chǎng)也很關(guān)鍵,也是地下的一部分。更多的購(gòu)物中心可以延伸出來(lái)很多產(chǎn)品,比如1.主力租戶,比如百貨公司、大型超市、電器行等等,還有餐飲娛樂(lè),電影院、KTV、電子游戲、健身游戲、網(wǎng)吧、兒童、保齡球。

15、2.精品租戶,各種店鋪。購(gòu)物中心可能有百貨店、超市、國(guó)美電器、運(yùn)動(dòng)家具類的專業(yè)大店,還有餐飲,國(guó)際快餐麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客,國(guó)內(nèi)的永和大王、面包房,大型的中餐、西餐、茶餐廳、茶館、酒吧等等餐飲娛樂(lè)。大家回顧一下我們的都市綜合體是不是這樣一些組成,都市綜合體的來(lái)歷是怎么樣的?這個(gè)都市綜合體的開(kāi)發(fā)不是個(gè)人主觀臆斷不是大的結(jié)合在一起,往往隨著都市化的發(fā)展來(lái)進(jìn)行的,城市越來(lái)越發(fā)達(dá),人口密度越來(lái)越多,交通越來(lái)越不便利,人的活動(dòng)半徑很急促,時(shí)間效率需要提高,環(huán)境又不斷的污染,都市綜合體應(yīng)運(yùn)而生,都市進(jìn)行不斷發(fā)展的時(shí)候,一個(gè)城市不斷的擴(kuò)大,會(huì)必然的帶來(lái)有各自的社區(qū)或者各自的一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心,作為城市級(jí)的

16、商業(yè)中心可能只有一個(gè)或者兩個(gè),但是作為這個(gè)城市的東南西北中的商圈、區(qū)域性的商圈,由于都市化不斷擴(kuò)大,人口不斷增加,消費(fèi)能力不斷增強(qiáng),變得需要各自的都市綜合體。這種都市綜合體能夠讓消費(fèi)者在一個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目里面,完成了第三生活空間的概念,所謂第三生活空間的概念,我們自己每天吃飯、睡覺(jué)、溫馨的家庭是第一時(shí)間空間,單位、辦公室是第二生活空間,我們也希望能夠讓各自朋友開(kāi)發(fā)的都市綜合體能夠成為這個(gè)城市的核心商圈,是第三生活空間,在這里完成商務(wù)聚會(huì)、家庭聚餐、周末的休閑娛樂(lè)購(gòu)物,可以在這里租買寫字樓,在這里辦公,甚至在這里商戶利用酒店進(jìn)行住宿,還有各種各樣的商業(yè)活動(dòng),這樣就能夠縮小你的交通上所帶來(lái)的時(shí)間浪費(fèi)

17、和污染的環(huán)境,在集中的都市綜合體里夏天很涼爽、冬天很溫暖,在室內(nèi)和局部的室外進(jìn)行生活。像歐美這樣都市不斷發(fā)展,由于生活模式,工作、家庭,在城市里生活,定期的到國(guó)外、大自然進(jìn)行度假,他們習(xí)慣于都市綜合體的概念。在歐洲一些小城市,比如荷蘭首都阿姆斯特丹有很多的都市綜合體都是一個(gè)連一個(gè),地下都是聯(lián)通的,美國(guó)紐約大都會(huì)會(huì)看到摩天大樓的地下,或者上面有連廊溝通,每一個(gè)都市綜合體都有聯(lián)通,這個(gè)都市綜合體的發(fā)展產(chǎn)生的根本原因就在于都市化的發(fā)展,而都市化的發(fā)展,對(duì)于國(guó)內(nèi)二三線城市來(lái)講,2008年以后,隨著國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)內(nèi)需的宏觀背景,政府都非常強(qiáng)力的在各自所管轄的省內(nèi)大力的推廣各個(gè)地級(jí)市的都市化進(jìn)程,這樣的話

18、,隨著各個(gè)地級(jí)市的老城區(qū)的翻遷改建或者新區(qū)建立就應(yīng)運(yùn)而生了,每一個(gè)城市的都有若干個(gè)大小規(guī)?；?0-20萬(wàn)平米的都市綜合體。由于這樣歷史背景,發(fā)展到今天,客觀的說(shuō)在我們所熟悉的二三線城市真正能夠開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的,真正寫字樓入住、公寓入住、酒店開(kāi)張、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的都市綜合體非常少,而更多的都是在建工程、在售工程,因?yàn)榧幢銖?8年就開(kāi)始做,到今年第四年才有第一批的都市綜合體的開(kāi)業(yè),更多的還都是在籌備中、建設(shè)中、招商中、銷售中和準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)中。所以二三線城市商業(yè)地產(chǎn),尤其是都市綜合體未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì),就變得非常一個(gè)敏感話題。一方面實(shí)際成功案例很少,我從2007年進(jìn)入這個(gè)行業(yè),服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,專注于商業(yè)地產(chǎn)都

19、市綜合體的開(kāi)發(fā),到今天五年多過(guò)去了,我能各位提供的整體開(kāi)幕的案例也只有兩三個(gè)而已,更多的都是在籌備開(kāi)業(yè)、馬上開(kāi)業(yè)或者是在籌建之中。從我知道的范圍內(nèi),也并不很多,一是我們沒(méi)有什么成功的先例可以學(xué)習(xí),二是大家看到了國(guó)內(nèi)一線城市北上廣深這四個(gè)大的中國(guó)的國(guó)際化都市的商業(yè)地產(chǎn),尤其是都市綜合體的發(fā)展,現(xiàn)在的情況也是非常的堪憂。大家能夠感覺(jué)到,可能在北京看很多的大型都市綜合體都空租率非常高,人氣非常淡,也給二三線城市的開(kāi)發(fā)商,或者在座的各位同事感覺(jué)我們的未來(lái)會(huì)不會(huì)也是如此。再加上由于房地產(chǎn)政策的嚴(yán)苛打壓,政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有某種意義上在二三線城市成為一個(gè)新鮮事物,所以在營(yíng)銷過(guò)程中,無(wú)論是招商還是銷售過(guò)程中,

20、都會(huì)遇到這樣那樣的,連政府也不知道該怎么解決,更不用說(shuō)開(kāi)發(fā)商不知道怎么解決的問(wèn)題。很多時(shí)候發(fā)現(xiàn),如果一個(gè)都市綜合體想引進(jìn)一個(gè)電影院,咱們國(guó)家消防沒(méi)有這樣的規(guī)范,三層以上不能做電影院,但是在看全中國(guó)、全世界的都市綜合體把電影院放到五六層,消防也沒(méi)有具體的法律。比如溜冰場(chǎng),在都市綜合體里引進(jìn)也是挺時(shí)髦,但是消防局說(shuō)這個(gè)溜冰場(chǎng)不能在三層以上做,消防分區(qū)的問(wèn)題,有一次開(kāi)會(huì),一個(gè)開(kāi)發(fā)商就說(shuō)溜冰場(chǎng)怎么著火呢?都是冰。消防也不知道該怎么答。比如銷售或者招商的時(shí)候,遇到一個(gè)很大問(wèn)題,測(cè)繪面積的問(wèn)題,到底用建筑面積還是用使用面積,都暈了頭,不知道用什么來(lái)標(biāo)準(zhǔn)。都市綜合體在發(fā)展,在中國(guó)范圍內(nèi),政府的法律法規(guī)沒(méi)有健

21、全,搞得開(kāi)發(fā)商丈二和尚摸不著頭腦。總之,造成目前二三線城市的都市綜合體開(kāi)發(fā)商還有點(diǎn)像在座各位一樣,有機(jī)會(huì)聽(tīng)聽(tīng)人家怎么講,有機(jī)會(huì)看看別人怎么做就看一看,有機(jī)會(huì)了解看別人怎么干的,我們就了解,因?yàn)檎娴氖菬o(wú)計(jì)可施,但是二三線城市的都市綜合體又必須要發(fā)展,因?yàn)檫@是一個(gè)趨勢(shì),利潤(rùn)也都頗高,又怎么樣規(guī)避開(kāi)發(fā)商變成騙子?二三線城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)我們要賣,人家說(shuō)我們是騙子,如果不賣,錢又不夠,美國(guó)時(shí)代周刊說(shuō)中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)億去博十個(gè)億,一億的資金干十億的事情,資金不太充分,現(xiàn)在銀根緊縮,貸款非常困難,造成國(guó)內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀迷茫,但又不得不發(fā)展。怎么打破這個(gè)怪圈呢?我沒(méi)有靈感妙藥,我只能給大家分析,首

22、先要明確自己的定位,我們二三線城市都市綜合體第一個(gè)要走出的誤區(qū)不要盲目的向北上廣深一線城市綜合體學(xué)習(xí),不要盲從。北上廣深的都市綜合體,有幾個(gè)特點(diǎn)是二三線城市開(kāi)發(fā)商學(xué)不了的。1.開(kāi)發(fā)商實(shí)力跟你們是不可同日而語(yǔ)的,北上廣深的都市綜合體往往開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)都是非常好的黃金地段,地價(jià)都是天價(jià),開(kāi)發(fā)商不是帶有國(guó)際背景,就是國(guó)字頭的開(kāi)發(fā)商,或者幾個(gè)民營(yíng)的巨頭,萬(wàn)達(dá)、富力等等,我們首先要認(rèn)清自己,由于實(shí)力的問(wèn)題,所以就造成了在開(kāi)發(fā)的理念、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)營(yíng)銷進(jìn)度方方面面,物業(yè)管理的思路、原則等等都不盡相同,所以不能盲從。不能說(shuō)萬(wàn)達(dá)這么做,我就得這么做。更不能盲從的是北上廣深的都市綜合體的銷售的價(jià)格利潤(rùn)空間

23、,或者租賃價(jià)格的利潤(rùn)空間,很多開(kāi)發(fā)商都覺(jué)得都市綜合體,北京都市綜合體一層能租到60/天/平米,我們租10元還不行,有時(shí)候連10元也租不到,要根據(jù)自己實(shí)際情況。2.了解北上廣深這樣大型都市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品,往往是商業(yè)運(yùn)作為輔,資產(chǎn)運(yùn)作為主,在北京、上海很多大型都市綜合體是不賣的,北京比較典型的案例,我曾經(jīng)在北京華聯(lián)最后做的一個(gè)項(xiàng)目新光天地,我們跟臺(tái)灣新光集團(tuán)合作的,華貿(mào)集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的,有三棟華貿(mào)寫字樓,有六棟商務(wù)樓,有9萬(wàn)平米的購(gòu)物中心,組成華貿(mào)中心,這個(gè)華貿(mào)中心商業(yè)是一平米不賣的,寫字樓是不賣的,酒店是不賣的,酒店式公寓不賣的,僅僅賣了六棟商務(wù)樓,當(dāng)時(shí)只賣到24000多,為什么華貿(mào)在投入上

24、百億一平米不賣呢?因?yàn)樵诮裉煊泻芏嗟幕鹬С?他所要做的是資產(chǎn)運(yùn)作,別的不知道,我可以負(fù)責(zé)任的講,一個(gè)新光天地9萬(wàn)平米購(gòu)物中心目前市值評(píng)估已經(jīng)超過(guò)40億人民幣,它的運(yùn)作方式不一樣。二三線城市的開(kāi)發(fā)商客觀的說(shuō),我們能扛住嗎?我們扛不住,因?yàn)槲覀兎?wù)的對(duì)象有一個(gè)億就干都市綜合體,我見(jiàn)到的可能60%不到一億就干都市綜合體。因此就造成了在開(kāi)發(fā)中,今天聽(tīng)課的老板不多,都是執(zhí)行層面的,我們要慢慢學(xué)會(huì)與老板對(duì)話,與老板溝通,我們老板很愿意學(xué)習(xí)北京、上海,經(jīng)常會(huì)讓你們?nèi)ケ本┛匆豢慈思以趺醋龅?但是事實(shí)上是把自己的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、銷售標(biāo)準(zhǔn)能夠跟北京、上海學(xué)習(xí),但是物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)很難合在一起,更

25、重要的是能不能百分之百的持有它來(lái)運(yùn)作,這是很關(guān)鍵。我們跟北上廣深來(lái)比較,我們很難,不要盲目的比較。深圳的華潤(rùn)集團(tuán)的萬(wàn)象城,北京的大悅城,這兩年特別風(fēng)光的都市綜合體,我可以負(fù)責(zé)任的講不賺錢,每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在做的,不賺錢,賺錢的不是每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),而是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體量、規(guī)模品牌價(jià)值在不斷增值,所持有的酒店、購(gòu)物中心在不斷的增值,在不斷的融資,在不斷的與基金合作,無(wú)論寒冬酷暑這樣的團(tuán)隊(duì)不能停腳步,要不斷的擴(kuò)張,因?yàn)橥顿Y人不斷需要看到新的項(xiàng)目成長(zhǎng),他們是評(píng)估出來(lái)的利潤(rùn)。我們所在的開(kāi)發(fā)商是投三億賺六億的開(kāi)發(fā)商,二三線城市開(kāi)發(fā)商的想法往往靠項(xiàng)目本身賺取實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金,不光是現(xiàn)金流,還要賺到

26、錢。這幾年開(kāi)發(fā)商都會(huì)跟我們講,希望在沒(méi)開(kāi)工的時(shí)候就把投資收回來(lái),挖完坑沒(méi)有出土地要收回投資,再不收回來(lái)點(diǎn)后面的錢就沒(méi)了,我很坦率的說(shuō),我看今天來(lái)自各個(gè)二三線城市的開(kāi)發(fā)商,基本上也是如此。也有一些開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始很陽(yáng)春白雪,孩子已經(jīng)在美國(guó)、加拿大、澳大利亞,自己經(jīng)常在香港、新加坡一帶游移回來(lái)跟我們交流非?？?他認(rèn)為持有最好,他認(rèn)為自己有星巴克,可能二三線城市連麥當(dāng)勞都沒(méi)有,談著談著就講,不行,趕緊把錢先收回來(lái),因?yàn)檫@個(gè)是矛盾,我說(shuō)的沒(méi)有任何貶低二三線城市開(kāi)發(fā)商的意思。因?yàn)槲覀兌际菑囊稽c(diǎn)一滴做起來(lái)的,即便萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林董事長(zhǎng)也會(huì)跟你講他的發(fā)展心路歷程,也是從賣商鋪開(kāi)始的,所以他也會(huì)有長(zhǎng)春、哈爾濱、沈

27、陽(yáng)被小業(yè)主圍攻的時(shí)候,他今天可能已經(jīng)發(fā)展到第五代萬(wàn)達(dá)系列的產(chǎn)品,所以他不會(huì)賣商鋪了,也不會(huì)賣購(gòu)物中心了,但是他仍然靠賣住宅、公寓起家,他在各地拿的土地幾乎成本是零,這是萬(wàn)達(dá)的生意模式。但是對(duì)于二三線城市小開(kāi)發(fā)商來(lái)講,雖然可能在邢臺(tái)是老大,在整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)可能算不上什么,在這個(gè)時(shí)候,一定要認(rèn)清自己有幾斤幾量,在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中,我們要學(xué)習(xí)北上廣深的一些建筑理念、經(jīng)營(yíng)理念、管理特色,但是不能盲從。因?yàn)槲覀兊慕?jīng)營(yíng)本質(zhì)是完全不一樣,國(guó)內(nèi)二三線城市的地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀本質(zhì)就是要自我生存,要單項(xiàng)目產(chǎn)生利潤(rùn),如果這個(gè)項(xiàng)目本身沒(méi)有賺到錢。我們舉例10萬(wàn)平米都市綜合體,地上地下,5萬(wàn)平米的商業(yè),2萬(wàn)平米寫字

28、樓,2萬(wàn)平米的公寓,連土地再建筑安裝、財(cái)務(wù)費(fèi)用、規(guī)劃等等,一個(gè)都市綜合體在二三線城市土地即便再便宜,全按成本,都需要6000-7000/平米,土地成本、建安成本、營(yíng)銷、推廣、設(shè)計(jì)方方面面的財(cái)務(wù)費(fèi)用,得6000-7000/平米,10萬(wàn)平米投入六七億。如果是在北上廣深的開(kāi)發(fā)商,不是需要六七個(gè)億放進(jìn)去,2008年投入,然后到2011年或者2012年開(kāi)業(yè),然后就要收回利潤(rùn)。而對(duì)于二三線城市的開(kāi)發(fā)商這六七億,頂多有15%、20%的自有資金,一億往里投入,要滾動(dòng)式發(fā)展,開(kāi)業(yè)四年以后,各位老板的期許都是項(xiàng)目開(kāi)業(yè),總投資收回或者基本收回,這是最基本的,不然轉(zhuǎn)不動(dòng)。二三線城市都市綜合體的盈利模式什么?我認(rèn)為銷售

29、額合理的銷售和持有比例進(jìn)行分配,銷售的總金額要等于項(xiàng)目總投入的正負(fù)10%,好比我投6個(gè)億,我要賣5.5億-6.5億,但是我投6億蓋10萬(wàn)平米,可能只能拿出一半或者60%或者40%的面積賣到6個(gè)億。只有這樣的形式,才符合二三線城市都市綜合體的發(fā)展的一個(gè)現(xiàn)狀,才能夠保證二三線城市都市綜合體的一個(gè)良性發(fā)展,很少有在二三線城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō),我們總投資6個(gè)億,我可以在開(kāi)業(yè)前放4.5億擱進(jìn)去,因?yàn)椴荒苋Y(jié)算,我一平米不賣,開(kāi)業(yè)后三年到五年,我們一評(píng)估總投入6億,開(kāi)業(yè)三年到五年可能值18億,我們?cè)龠M(jìn)行融資,再進(jìn)行銷售來(lái)賺錢,很少有,北上廣深的都是這么干,而我們現(xiàn)在干不了。一開(kāi)始就沒(méi)有4.5億或者5億,如果總投

30、資6億的話,我覺(jué)得國(guó)內(nèi)二三線城市開(kāi)發(fā)商80%現(xiàn)在手上有個(gè)把億,還有銀行劃著巨大問(wèn)號(hào)的授信可能性,往往過(guò)程中都沒(méi)有,會(huì)產(chǎn)生借高利貸。國(guó)內(nèi)二三線城市都市綜合體的生意模式,就被逼要變成了今天很多行業(yè)人士嗤之以鼻或者不愿意提的銷售。任何一個(gè)理論上的商業(yè)地產(chǎn)的培訓(xùn)師,我本人是世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的會(huì)員,也是中國(guó)購(gòu)物中心連鎖協(xié)會(huì)的專家評(píng)委,我們每三年也有購(gòu)物中心的專業(yè)培訓(xùn),我們也都會(huì)講,因?yàn)橛薪鹑跈C(jī)構(gòu),不能賣,賣了就完蛋了或者是怎么樣,但是今天我覺(jué)得百年建筑這個(gè)平臺(tái),都是給實(shí)操的同事們來(lái)做的,我給你們講一些有用的東西,而不是理論的東西,理論去網(wǎng)上看一看,買點(diǎn)錄像帶就可以了,但實(shí)際發(fā)生的不是如此。希望大家通過(guò)半

31、天了解老板怎么想的,了解項(xiàng)目問(wèn)題在哪里,了解未來(lái)出路在哪里,目前的二三線城市的都市綜合體的生意模式,就變成了今天老在談的敏感話題,就是租售比例,10萬(wàn)平米到底賣多少,賣什么產(chǎn)品賣多少,總投資6,一般在營(yíng)銷推廣上或者在開(kāi)發(fā)商老板嘴里都不愿意說(shuō)賣,都知道全留在自己手里最好最升值,但是資金又不夠,所以猶抱琵琶半遮面,真正賣的時(shí)候惡狠狠的趕緊賣,在國(guó)內(nèi)二三線城市賣商業(yè)地產(chǎn),無(wú)論是賣商鋪,還是賣公寓,還是賣寫字樓, 90%,可能更高的10個(gè)盤里或者9個(gè)或者9.5個(gè)銷售手續(xù)不到位的,很少有銷售手續(xù)全到位開(kāi)始賣的。為什么?兩個(gè)字“差錢”,你能跟萬(wàn)達(dá)比嗎?能跟中糧比嗎?也許作為老板本人的生活質(zhì)量跟摩根斯坦利的

32、高管沒(méi)什么區(qū)別了,也可以坐游艇、頭等艙,問(wèn)題是資產(chǎn)不一樣,企業(yè)規(guī)模不一樣,所以往往我們做執(zhí)行層面的,一定要提醒老板,因?yàn)椴豢赡芩腥硕荚谌f(wàn)達(dá)工作,要提醒他,我們一定要腳踏實(shí)地實(shí)事求是,因此賣什么,賣多少?這個(gè)租售比例就變成了二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)命脈,也就是說(shuō)我們?cè)谧暮芏嘟ㄖO(shè)計(jì)師非常困惑的是開(kāi)發(fā)商最開(kāi)始不講清楚,如果建筑設(shè)計(jì)師我希望在未來(lái)與二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的時(shí)候,在建筑設(shè)計(jì)理念探討之前,產(chǎn)品研發(fā)之前,就要講清楚是想賣還是想持有,賣多少,賣什么產(chǎn)品,因?yàn)橘u和持有在建筑設(shè)計(jì)理念上都有巨大的區(qū)別,不要蒙混。昨天我在唐山簽了一個(gè)項(xiàng)目,整個(gè)體量六七萬(wàn)平米,有商業(yè)、住宅,開(kāi)發(fā)商聊的非常

33、好,歸根結(jié)底開(kāi)發(fā)商還是一句話快進(jìn)快出快點(diǎn)賣掉,跟保留的概念一樣嗎?為了快點(diǎn)賣掉,這個(gè)項(xiàng)目要有包裝,要有主力店,可以為此不惜一切代價(jià)要保證停車的數(shù)量。昨天我從10:45一直吵到13:00,一直在吵停車場(chǎng)的事,我明確告訴他180個(gè)車位做不了大賣場(chǎng),必須保證300個(gè)車位,沒(méi)有大賣場(chǎng),商鋪6000也賣不出去,有了大賣場(chǎng)12000也能賣出去。一定要了解二三線城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初衷,必須單項(xiàng)目賺錢,所以要有租售比例。一定要強(qiáng)調(diào),二三線城市開(kāi)發(fā)商,如果在座的是北京的或者一些大的國(guó)有開(kāi)發(fā)商或者實(shí)力很強(qiáng)的,可能不一樣,你是中鐵還是中冶的,還是城建的,我們二三線城市民營(yíng)企業(yè),商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展租售比例,什么樣的是

34、合理?不要單純弄比例,我們給出的建議是銷售額=總投資(正負(fù)90-110%,投資6億元,需要賣5.5億或者6.5億,既不能多賣也不能少賣,合理的盈利模式,比如10萬(wàn)平米6個(gè)億,想賣到5.5億-6.5億,唐山、滄州、秦皇島、邢臺(tái),比如商業(yè)地產(chǎn)就拿1萬(wàn)/平米,我要賣5萬(wàn)5千平米,剩下4萬(wàn)5千平米,如果要是10萬(wàn)平米的體量,好比地下2萬(wàn),地上8萬(wàn),4萬(wàn)5是2萬(wàn)地上,2萬(wàn)5地下,這2萬(wàn)5地下一半是停車場(chǎng)或者大賣場(chǎng),上面2萬(wàn)是餐飲、電影院,用持有的面積來(lái)解決主力用戶,剩下的面積打散賣給小業(yè)主。持有的面積,我們要2萬(wàn)5地上面積解決主力用戶,加上1萬(wàn)平米,一般購(gòu)物中心七大類,都市綜合體最好賣的是商鋪,商鋪分兩

35、類:一是產(chǎn)權(quán)式商鋪;二是門市房,都是有產(chǎn)權(quán)的,門市房可以24小時(shí)獨(dú)立經(jīng)營(yíng),不受購(gòu)物中心控制的,作為都市綜合體來(lái)講,最好賣的產(chǎn)品,在二三線城市是商鋪,再其次是公寓,那已經(jīng)下滑得很厲害了,作為二三線城市如果商鋪可以賣到1萬(wàn)或者1萬(wàn)5,公寓就剩下5千的可能性。最不好賣的在二三線城市是寫字樓,一般來(lái)講,目前國(guó)內(nèi)的非省會(huì)城市地級(jí)市都市綜合體最慎重的就是寫字樓,地上的建筑產(chǎn)品首推,購(gòu)物中心在地級(jí)市的都市綜合體作為群樓部分,最多五層,最合適三層,蓋四層局部五層也行,單層面積1萬(wàn)平米,8千-1萬(wàn)2最合適。都市綜合體在二三線城市10萬(wàn)-15萬(wàn)體量最合適,不宜更大,地上除了5萬(wàn)商業(yè)以外,再拔起來(lái)的高樓首推的是公寓

36、,在三線城市叫SOHO,商住兩用,中小型企業(yè)既住也辦公。在三線城市第三個(gè)贊同是星級(jí)酒店,根據(jù)地理位置或者酒店競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)檔次,四星級(jí)的、純五星級(jí)的,慎用五星級(jí)的,盡可能不做五星級(jí)的,四星級(jí)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多有很好的品牌,我們最不建議在三線城市做寫字樓,因?yàn)閷懽謽鞘袌?chǎng)在二三線城市是非常沒(méi)機(jī)會(huì)的,只有個(gè)別的二三線城市都市綜合體在市中心非常繁華的,可以考慮部分寫字樓,第一個(gè)案例唐山的新華貿(mào)有這么一個(gè)寫字樓,現(xiàn)在在唐山還不算,最好的企業(yè)都進(jìn)去,與我們?cè)瓉?lái)預(yù)估整整差了三成,現(xiàn)在均價(jià)只能到8千-8千5,預(yù)估是1萬(wàn)2千5,我們參與唐山所有的一線項(xiàng)目,新華貿(mào)商鋪均價(jià)賣到2萬(wàn)以上,寫字樓一半都做不到,這都是

37、我們能夠想象得到。最理想的,寫字樓、公寓、酒店都不考慮賣,我們就賣商鋪,把資金收回來(lái),因?yàn)橘u公寓能賣多少呢,賣一萬(wàn)平米5千,根本微乎其微。還有一個(gè)問(wèn)題,就是公寓或者寫字樓非得拿到預(yù)售許可證,因?yàn)榇蠹叶际歉呒?jí)經(jīng)理,不用1+1的教學(xué),消費(fèi)心理是什么概念?都市綜合體的產(chǎn)品銷售商鋪一定是最快最早,商鋪買的是預(yù)期,商鋪買的是地段,買的是管理,買的是主力用戶,買的是跟風(fēng),總之商鋪買的是預(yù)期,寫字樓、酒店式公寓像住宅一樣,買的是看得見(jiàn)的現(xiàn)房,高層的酒店、寫字樓、公寓很難賣樓,但是商鋪千萬(wàn)別賣現(xiàn)樓,尤其二三線城市,二三線城市在中國(guó),尤其北方城市,不管哪個(gè)城市跟風(fēng)非常嚴(yán)重,因?yàn)槌鞘行?親戚朋友站在大街上,很多人

38、互相認(rèn)識(shí),商鋪又是高單價(jià)低總價(jià),大概四五十萬(wàn)一個(gè),變得比住宅總價(jià)還要便宜,付一半把鋪拿到了,十萬(wàn)就拿到了,像買輛車,這種東西一定搶才值錢,都市綜合體為什么有吸引力呢?二三線城市的開(kāi)發(fā)商為什么都鉆牛角尖要做呢?就是因?yàn)橄胍谌逄靸?nèi)收幾千萬(wàn)現(xiàn)金,做住宅很難,只有商鋪?zhàn)龅玫?因?yàn)樯啼佡u預(yù)期的。只有通過(guò)都市綜合體的商業(yè)街、產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售,才能夠有可能實(shí)現(xiàn)總投資的持平,這種銷售又是在前銷售,售樓中心裝修到了,銷售小姐、平面圖、挖了坑,我們老說(shuō)挖了坑,坑里有幾百號(hào)人,有主力租戶一起簽約,那個(gè)時(shí)候就可以賣了,那個(gè)時(shí)候大包進(jìn)場(chǎng)可能僅僅付了5%或者10%的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)而已,土地在二三線城市還真沒(méi)見(jiàn)過(guò)誰(shuí)開(kāi)工的時(shí)候,

39、土地出讓金全交了,可能交一半,政府領(lǐng)導(dǎo)批個(gè)條就可以開(kāi)了,整個(gè)6億投資,可能就1個(gè)億,交點(diǎn)土地出讓金,交個(gè)進(jìn)場(chǎng)費(fèi),裝修售樓處,付設(shè)計(jì)單位一兩百萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi),請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝,說(shuō)一定自己兜里的錢花的七七八八,再不收錢就下不去了,可能空調(diào)、電梯等等設(shè)備簽約了,這個(gè)時(shí)候可以開(kāi)始賣,賣不了寫字樓、公寓,只能賣商鋪,這是二三線城市都市綜合體實(shí)實(shí)在在的運(yùn)作。如果能夠通過(guò)商業(yè)的面積銷售,完成總投資的90%,甚至80%,開(kāi)發(fā)商就活下來(lái)了,就可以繼續(xù)推動(dòng)、銷售、招商、裝修、報(bào)手續(xù),二三線城市的開(kāi)發(fā)商都說(shuō),今天在這個(gè)地可能有個(gè)土地協(xié)議,到開(kāi)業(yè)按18個(gè)月算,就是一年半,二三線城市開(kāi)發(fā)商非常有效率的,今天拿了地要蓋20萬(wàn)平米

40、,一年半以后開(kāi)業(yè),趕緊找設(shè)計(jì)院,最后通常要四年,48個(gè)月。一個(gè)10多萬(wàn)平米的綜合體做兩年半到三年很正常,中間耽誤一點(diǎn),四年也是可以,都市綜合體開(kāi)發(fā)周期比較合理的是30個(gè)月,兩年半,10萬(wàn)平米,其實(shí)10萬(wàn)、15萬(wàn)問(wèn)題不大。唐山新華貿(mào),我接這個(gè)項(xiàng)目是2008年奧運(yùn)會(huì)后一個(gè)月,那時(shí)候土地已經(jīng)拿下,拆遷已經(jīng)結(jié)束了,原來(lái)是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),2011年5月開(kāi)業(yè),開(kāi)發(fā)商是唐山實(shí)力非常強(qiáng)的非常規(guī)范的開(kāi)發(fā)商,是北京2007年的銷售狀元,當(dāng)年賣到37億,北京的第一名,有雄厚的資金,聘請(qǐng)的都是非常規(guī)范的設(shè)計(jì)院,造成了資金鏈漫長(zhǎng)使用階段,必須在這個(gè)項(xiàng)目一年到一年半之間,把這個(gè)資金收回來(lái),否則以我個(gè)人經(jīng)驗(yàn),開(kāi)發(fā)商就會(huì)減速了,也

41、就是12個(gè)月-18個(gè)月要開(kāi)盤銷售。我們剛才講了在二三線城市都市綜合體的租售比例,以10萬(wàn)平米來(lái)講,10萬(wàn)平米全是商業(yè)地產(chǎn),不含停車場(chǎng),不含室外廣場(chǎng),假設(shè)商業(yè)中心5萬(wàn),公寓2萬(wàn),酒店1.5萬(wàn),寫字樓1.5萬(wàn),商業(yè)里的50%,希望能夠有3%是銷售,2%是持有的,公寓是都賣的,酒店是持有的,寫字樓是持有的,也是可以賣的,如果能不做寫字樓,我們寧愿把這個(gè)寫字樓放給酒店,然后剩下的都作為商業(yè)。對(duì)于三線城市寫字樓市場(chǎng)非常不看好,短期內(nèi)沒(méi)有什么機(jī)會(huì),中國(guó)的二三線城市的企業(yè)兩極分化非常嚴(yán)重,要不是大型國(guó)有事業(yè)單位,有自己的辦公樓宇,要不中小民營(yíng)企業(yè),都習(xí)慣當(dāng)?shù)赝恋乇容^便宜,土地來(lái)源比較多元化,都可以自己蓋個(gè)院

42、子或者自己開(kāi)發(fā)小的住宅小區(qū)有兩層底商,寫字樓的需求實(shí)在太小。這樣的寫字樓裝修級(jí)別檔次又比較低,電梯比較少,公共區(qū)裝修比較弱,開(kāi)間不行,這個(gè)寫字樓未來(lái)增值也很困難,寫字樓如果生意不錯(cuò),又帶來(lái)了停車位的壓力非常過(guò),在二三線城市都市綜合體停車是老大難的問(wèn)題,市中心土地拿來(lái)以后,還是比較貴,舍不得充分的停車場(chǎng),該挖地下三層的弄兩層,還要弄出一層商業(yè),廣場(chǎng)沒(méi)有更多的停車場(chǎng),再有寫字樓,就會(huì)擠得很厲害。對(duì)于二三線城市來(lái)講,不提倡寫字樓。如果今天在談北京,我們的概念完全不一樣,我們現(xiàn)在希望的是北京商業(yè)做3,寫字樓做3,酒店做2,公寓做2,大家都知道,在今年北京的寫字樓非常之紅火,為什么呢?給大家講個(gè)笑話,也

43、是挺有道理的,中國(guó)現(xiàn)在股市一塌糊涂,沒(méi)人炒股了,黃金不好買,房地產(chǎn)又嚴(yán)苛了,大家自己開(kāi)個(gè)公司吧,有錢不能買股票不能買黃金不能買住宅,車也有了,北京車也限號(hào)了,就開(kāi)公司,就得租個(gè)寫字樓或者買個(gè)寫字樓,所以寫字樓在北京、天津、一些省會(huì)城市租金都非常好,又不限購(gòu),寫字樓就起來(lái)了。商業(yè)在北京趨于飽和,在北京想賣商鋪真的很不容易,因?yàn)楸本┑氖裁礃I(yè)態(tài)都有,想一枝獨(dú)秀不可能了,在二三線城市08年以后,開(kāi)發(fā)了一些商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品,我經(jīng)歷很多這個(gè)城市第一個(gè)、第二個(gè),真的很新鮮,北京1986年肯德基在前門開(kāi)業(yè),大家排隊(duì)吃炸雞,現(xiàn)在1300多家店了,有個(gè)嘗鮮的過(guò)程,北京商業(yè)不要這么多了。在二三線城市商業(yè)要足夠的面積,從

44、業(yè)務(wù)上來(lái)講,在二三線城市主力租戶的作用是至關(guān)重要的,不可或缺的,在北京、上海已經(jīng)不需要主力租戶了,已經(jīng)不讓主力租戶進(jìn)來(lái)了,因?yàn)檎嫉拿娣e太大,給的租金太低,在北京太多了,所以完全不需要。主力租戶有七大業(yè)態(tài),商業(yè)里的商業(yè)中心,商業(yè)中心有主力租戶,有七大業(yè)態(tài)在二三線城市最火:1.首選大賣場(chǎng),1萬(wàn)平米以上的大型綜合超市,現(xiàn)在在二三線城市全部都有了,從08年以來(lái),隨著二三線城市都市綜合體的快速發(fā)展,開(kāi)發(fā)商快速引進(jìn)大型租戶,也有像我們這樣的團(tuán)隊(duì)做貢獻(xiàn),現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)二三線城市沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)世界零售前三名都進(jìn)入了,在秦皇島也是如此,樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福也都簽約了,萬(wàn)達(dá)也進(jìn)秦皇島了,滄州樂(lè)購(gòu)簽約了,家樂(lè)福也簽約了,

45、邢臺(tái)的樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、沃爾瑪也都進(jìn)了,石家莊沃爾瑪、家樂(lè)福都進(jìn)了,東北的城市都有了,大賣場(chǎng)是購(gòu)物中心里最需要的。大賣場(chǎng)在購(gòu)物中心里需要的面積在8千-1.5萬(wàn)平方米,最好是負(fù)一層再加一層的3千平米左右。2.百貨公司,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)二三線城市多起來(lái),尤其省里的連鎖,比如河北省的北國(guó)東購(gòu)、唐百都在連鎖,浙江的銀泰在全國(guó)做連鎖,遼寧的興隆大家園,內(nèi)蒙古的維多利,這些省里的都有,全國(guó)的進(jìn)入主力百貨公司像北京王府井、北京華聯(lián)、香港新世界、馬來(lái)西亞百盛。這種百貨公司租賃面積大概在3萬(wàn)平米左右。3.專業(yè)賣場(chǎng),比如電器類,蘇寧、國(guó)美、大中;家具類;在二三線城市除了電器比較多,現(xiàn)在紅星美凱龍這種建材比較多的,居然之家、東

46、方家園。4.娛樂(lè)主要指電影院和KTV,娛樂(lè)現(xiàn)在越來(lái)越重要,電影院中國(guó)將來(lái)必然會(huì)超過(guò)美國(guó),會(huì)成為世界最大的電影市場(chǎng),只要盜版的問(wèn)題慢慢解決了就OK,現(xiàn)在二三線城市看電影,目前應(yīng)該已經(jīng)基本解決可以跟北京、上海同步,但是電影院數(shù)量稍微少一點(diǎn),但基本都有。比如葫蘆島原來(lái)沒(méi)有,就引進(jìn)了電影院的。KTV,年輕人越來(lái)越需要。5.餐飲,主力租戶在二三線城市和一線城市來(lái)比,北京對(duì)于餐飲主要指5千平米以上,像海底撈、大宅門、俏江南、權(quán)金城,在地級(jí)市除了一些全國(guó)連鎖的餐飲,可能是當(dāng)?shù)氐倪B鎖,比如秦皇島的海天一色,唐山的鳳凰園有很多連鎖,餐飲的面積大概3千平米。在三線城市麥當(dāng)勞、肯德基也變成了主力用戶,我們也可以理解

47、。6.兒童,兒童是非常關(guān)鍵的,兒童主題樂(lè)園,現(xiàn)在最容易賺錢的,咱們國(guó)家的消防規(guī)定兒童不能上三層,基本80%在三層以上,開(kāi)發(fā)商這方面都有本事,我們做業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候,會(huì)發(fā)現(xiàn)很多事情還要跟政府溝通?，F(xiàn)在兒童配合的主題有寓教于樂(lè)的項(xiàng)目,兒童是主力租戶。7.小吃城,為什么把小吃城單獨(dú)作為七大業(yè)態(tài)劃分呢?因?yàn)樾〕猿菍?duì)于餐飲的要求,在建筑上和大的餐飲有很大不同。從建筑設(shè)計(jì),在最開(kāi)始建筑平面量身訂作,比如電影院層高,兒童的層高,小吃城方方面面,都需要在建筑設(shè)計(jì)時(shí)候要跟進(jìn)的,這一點(diǎn)很關(guān)鍵,要提前做好。很多商鋪劃個(gè)隔斷,就簡(jiǎn)單了,但是對(duì)于這七大類是很重要的。對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心來(lái)講,這七大類百分之百最合理的,起碼希望

48、能夠做到有一個(gè)大賣場(chǎng)可以不要百貨公司,專業(yè)店沒(méi)有,娛樂(lè)一定要有,餐飲沒(méi)有大的,一定要有大的連鎖快餐,小吃城沒(méi)有,可以規(guī)模小一點(diǎn)?，F(xiàn)在在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,如果在產(chǎn)品研發(fā)階段或者商業(yè)規(guī)劃階段,每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃階段,就需要馬上跟主力租戶接觸,這些是購(gòu)物中心的主力租戶。酒店的主力租戶一樣,比如有建國(guó)飯店、皇冠假日、如家、漢庭等等,只有酒店和商業(yè)中心有主力租戶,公寓是散售,寫字樓也可以有,比如冠名的一起賣掉,但是這都是小概率的可以,可遇不可求的,最開(kāi)始如果能量身訂作,那當(dāng)然是最好的。二三線城市都市綜合體的盈利模式,需要靠商業(yè)中心里的60%的面積銷售,從整體上來(lái)講,用我們商鋪的銷售能夠達(dá)成我們整體的投資,90

49、%-100%,這是最理想。我們有的時(shí)候也可以以小博大,也許可以變成1萬(wàn)8,面積就會(huì)越來(lái)越小,不是說(shuō)賣得越多越好,我們完全強(qiáng)調(diào)不是全賣掉,很多開(kāi)發(fā)商到最后都賣了,這樣掙錢就走了,這也不是我們提倡的。因?yàn)橹挥兄髁ψ鈶舫料聛?lái),這個(gè)場(chǎng)子才能活下來(lái),怎么能夠在挖坑的時(shí)候就賣掉,賣兩萬(wàn),怎么收回來(lái)?小業(yè)主怎么放心,怎么不認(rèn)為我們開(kāi)發(fā)商是個(gè)騙子,我們這種營(yíng)銷模式,是接下來(lái)跟各位介紹的。第一個(gè)階段我跟大家說(shuō)了一下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況,尤其是在二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀,跟國(guó)內(nèi)的一線大都市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)的都市綜合體的生意模式、盈利模型做了一些比較互動(dòng),在這樣的情況下,我們又介紹了一下二三線城市都市

50、綜合體的一些盈利模式,開(kāi)發(fā)商都想些什么,目標(biāo)愿景是什么,都市綜合體的組合、產(chǎn)品的構(gòu)成以及基本的生意模式。接下來(lái)我們就大家關(guān)注的都市綜合體在二三線城市,我們?cè)谝粋€(gè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)主要工作方面,比如說(shuō)開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、招商運(yùn)營(yíng)管理的各條線該如何把握,在兩年或者兩年半的時(shí)間內(nèi),怎么能夠合理的運(yùn)作下去。另外也會(huì)給各位介紹一下在營(yíng)銷模式上如何能夠快速銷售、快速回款,同時(shí)又能夠讓業(yè)主放心,形成開(kāi)發(fā)商業(yè)主租戶、品牌顧客、政府、金融機(jī)構(gòu)和媒體的良好互動(dòng)關(guān)系。然后再介紹一些北方地區(qū)二三線城市的案例,然后再做一些互動(dòng)。剛才大連的學(xué)員講如果是新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)如何開(kāi)發(fā)?銷售和招商的矛盾該如何協(xié)調(diào)?方方面面都挺有意思,大家

51、就各自工作中面臨的困惑進(jìn)行交流。在都市綜合體實(shí)際運(yùn)作的基礎(chǔ)上,把操作流程理一遍,再說(shuō)營(yíng)銷怎么賣?推廣、宣傳、招商怎么結(jié)合?一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都市綜合體通常來(lái)講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)問(wèn),是以銷售為核心,還是以設(shè)計(jì)為核心,一個(gè)產(chǎn)品有兩條主線:一是建筑設(shè)計(jì);一是銷售,其實(shí)我覺(jué)得還不如叫市場(chǎng),市場(chǎng)里面有銷售和招商,設(shè)計(jì)是建筑或者叫產(chǎn)品,這里有設(shè)計(jì)、有施工。這兩條主線是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩條生命線,相輔相成、平行的、交集的都有,也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司各個(gè)部門之間博弈、纏打,都是來(lái)自于市場(chǎng)和建筑設(shè)計(jì)。這兩條線中間有一個(gè)相輔相成的就是推廣、宣傳,我們叫企劃或者策劃。還有一個(gè)很重要的相輔相成的是手續(xù)報(bào)批,大家都明白,有一些手續(xù)沒(méi)

52、有也沒(méi)法進(jìn)入,兩條主線就是建筑的產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工和市場(chǎng)類的銷售招商,兩條輔線是企劃推廣和手續(xù)報(bào)批。很重要的原則,第一階段是產(chǎn)品研發(fā)階段,我們需要手續(xù)起碼要完成土地的協(xié)議,比較規(guī)范的應(yīng)該有規(guī)劃局的規(guī)劃要點(diǎn),就是我們俗稱的紅線圖,建筑密度、容積率、綠化率、建筑高度,這些才能提供給設(shè)計(jì)進(jìn)行基本的研發(fā),這是關(guān)于手續(xù)報(bào)批。在產(chǎn)品研發(fā)階段,第一階段有了土地手續(xù)、規(guī)劃要點(diǎn),我們建議應(yīng)該聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃管理團(tuán)隊(duì),或者你們自己的市場(chǎng)研發(fā)團(tuán)隊(duì),來(lái)進(jìn)行這個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位的研發(fā)工作,這個(gè)市場(chǎng)定位的研發(fā)工作,包含哪些內(nèi)容呢?1.基礎(chǔ)調(diào)研是必須的,就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、基礎(chǔ)商圈、交通、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來(lái)趨勢(shì)等等。

53、2.這個(gè)產(chǎn)品的定位,講清楚三件事,就是做生意的真諦,誰(shuí)是我的顧客,他有什么需求,如何滿足他。3.產(chǎn)品組合,有了定位,怎么滿足,就是產(chǎn)品組合,這個(gè)都市綜合體到底要購(gòu)物中心多大面積,里面有什么組合,要不要餐飲,要不要娛樂(lè),要不要有大賣場(chǎng),要不要有寫字樓等等。4.一個(gè)基本的設(shè)計(jì)規(guī)劃。5.財(cái)務(wù)測(cè)算,損益分析。這是市場(chǎng)定位研發(fā),不是一般的市場(chǎng)調(diào)研,市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)、商圈的基本情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、交通道路、未來(lái)城市發(fā)展、GDP,都是在基礎(chǔ)調(diào)研里,更重要的是由它推出來(lái)這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該在唐山、滄州,還是在河南鄭州、信陽(yáng),然后做出基本概念規(guī)劃,再做出財(cái)務(wù)測(cè)算,這個(gè)時(shí)間需要2-3個(gè)月。得出來(lái)的一個(gè)產(chǎn)品就是設(shè)計(jì)任務(wù)

54、書,這是規(guī)范的,有的開(kāi)發(fā)商自己就有設(shè)計(jì)單位,不用設(shè)計(jì)任務(wù)書,設(shè)計(jì)單位在最開(kāi)始參與產(chǎn)品定位研發(fā)工作,如果沒(méi)有設(shè)計(jì)院,先通過(guò)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、研發(fā),得出設(shè)計(jì)任務(wù)書,進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo),在產(chǎn)品研發(fā)階段,我們希望能夠確認(rèn)設(shè)計(jì)單位,一直進(jìn)入到產(chǎn)品研發(fā)階段,到完成建筑設(shè)計(jì)方案的報(bào)批。從市場(chǎng)定位研發(fā)要2-3個(gè)月選擇設(shè)計(jì)院到完成建筑設(shè)計(jì)方案通常來(lái)講3-4個(gè)月,這一段時(shí)間,加上前面的市場(chǎng)定位研發(fā)時(shí)間,大概有6個(gè)月時(shí)間,這6個(gè)月,一般開(kāi)發(fā)商非常著急,但這6個(gè)月時(shí)間非常希望讓大家告訴老板,必不可少。非常重要,如果著急,可以在拿土地之前,認(rèn)為十拿九穩(wěn)開(kāi)始進(jìn)行研發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)、住宅都有一個(gè)真理,前面的工作策劃、籌備、設(shè)計(jì)、規(guī)劃定位

55、最重要,一旦這些規(guī)劃都到位了,真正蓋房子、賣房子都是水到渠成的事情,任何事情都是兩頭難,開(kāi)頭難,等賣完了招商了,開(kāi)業(yè)管理,中間是很容易的事情,不要覺(jué)得一個(gè)房地產(chǎn)賣不難,招商不難,蓋房子不難,都不是高科技,最重要的是前面研發(fā)和后期的管理,第一階段基本是6個(gè)月,就是能夠讓開(kāi)發(fā)商拿到一套可以向規(guī)劃局報(bào)規(guī)的圖紙,同時(shí)這6個(gè)月確定商業(yè)合作團(tuán)隊(duì)和建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。第二階段,對(duì)于建筑設(shè)計(jì)來(lái)講,你們要進(jìn)入施工圖階段,10萬(wàn)平米的都市綜合體,應(yīng)該在3-6個(gè)月之間,精雕細(xì)刻施工圖。選定大包方,進(jìn)場(chǎng)施工。對(duì)于市場(chǎng),我們首先要做主力租戶的招商,配合主力租戶的招商做這個(gè)產(chǎn)品的VI包裝,這個(gè)項(xiàng)目叫什么名字,叫國(guó)貿(mào)還是叫新光天

56、地,然后做LOGO,只有做了這個(gè)包裝,才能談上做樓書、招商手冊(cè),把案場(chǎng)包裝。主力租戶招商,比如大賣場(chǎng)、百貨公司、電影院等等。主力租戶的招商進(jìn)入,需要做一個(gè)大型推廣活動(dòng),宣傳造勢(shì),然后進(jìn)入銷售客戶積累階段。我們的尾檔突出主力租戶,突出商業(yè)定位,我們主力租戶有哪些,就是不提賣,因?yàn)樘舾?實(shí)際上是為了造勢(shì)。銷售的廣告,一般在報(bào)紙上、網(wǎng)絡(luò)上、短信上進(jìn)行宣傳的,這些需要3-4個(gè)月,施工圖也是需要3-4個(gè)月。第二階段的標(biāo)志是什么?建筑標(biāo)志是開(kāi)工,我們市場(chǎng)標(biāo)志是銷售中心或者招商中心,就是售樓處開(kāi)放,推廣活動(dòng)舉辦。我們從明年1月1日起,某一個(gè)項(xiàng)目,春節(jié)開(kāi)始是含進(jìn)去的,我們要到明年的1月、2月、3月,2012

57、年1月1日-4月15日完成第一階段,出了設(shè)計(jì)任務(wù)書,確定設(shè)計(jì)院,定位完成了,第二階段從4月15日-8月15日銷售中心裝修完畢,客戶開(kāi)始積累,項(xiàng)目確定大包方,8月底開(kāi)工,因?yàn)殚_(kāi)工有施工圖報(bào)批,要有建筑施工手續(xù),很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有,得有圖,像土地勘測(cè)圖。第三階段,開(kāi)始客戶積累了,我們叫有效的客戶積累,希望大概有3-5個(gè)月,看客戶積累的情況,這個(gè)客戶積累買2萬(wàn)抵4萬(wàn),看房班車、旅游,各種各樣的手段,最后把客戶變成有效客戶。這一階段,招商部分把主力租戶合同確立下來(lái),同時(shí)洽談其他的招商工作。工程進(jìn)入第三階段,就是開(kāi)工后的階段,我們希望從開(kāi)工到項(xiàng)目出地面正負(fù)零,希望3個(gè)月,到封頂希望有10個(gè)月到一年,我們有效

58、客戶積累,第三階段8月15-12月15日,這個(gè)時(shí)間按自然年算的,開(kāi)盤時(shí)間不是年底最好,是4月份、9月份、10月份開(kāi)盤最好。第四階段銷售期,可能就要到12月15日,12月18日開(kāi)始認(rèn)購(gòu)銷售,項(xiàng)目可能剛剛出地面,甚至沒(méi)出地面,已經(jīng)開(kāi)始賣了,這個(gè)時(shí)候不可能有銷售許可手續(xù),采取選房的活動(dòng)而不是購(gòu)房的活動(dòng),付一半的定金等等這種手段,總之開(kāi)始銷售。招商這種工作也要到明年,2012年開(kāi)始進(jìn)行招商,如果從2012年元月來(lái)算,最快2013年12月份的時(shí)間,兩年的時(shí)間,最晚到2014年的五一。我們分三期銷售,每?jī)蓚€(gè)月做一期,這個(gè)銷售工作是到2013年的十一前,通過(guò)3-4期的銷售完成銷售整個(gè)工作,到2013年中旬銷

59、售許可手續(xù)可以辦理,銀行按揭可以跟上。這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以建筑為核心,還是以銷售市場(chǎng)為核心呢?我們講客觀的,從我的角度,我的強(qiáng)勢(shì)是一些市場(chǎng),所以市場(chǎng)的工作我更熟悉一點(diǎn),但是沒(méi)有辦法回避的是,如果建筑跟不上,不可能招到主力租戶,也不可能開(kāi)盤,永遠(yuǎn)沒(méi)有施工圖、沒(méi)有大包方,永遠(yuǎn)不開(kāi)工,我也永遠(yuǎn)不可能有主力租戶,永遠(yuǎn)不能宣傳,也不能客戶積累銷售。所以工程的進(jìn)度跟市場(chǎng)的進(jìn)度必須要合拍的,我們談到開(kāi)業(yè)就更復(fù)雜了,因?yàn)殚_(kāi)業(yè)前沒(méi)有消防驗(yàn)收、沒(méi)有電也不行,在中國(guó)一個(gè)都市綜合體真的是不容易,作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)來(lái)講,在任何一個(gè)二三線城市操作10萬(wàn)、20萬(wàn)平米,拿地到開(kāi)業(yè)兩年半的時(shí)間,真的是一個(gè)折磨人的過(guò)程。但是對(duì)于職業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)講,確實(shí)是鍛煉了。如果說(shuō)能夠順利的達(dá)成拿出一半的面積完成了整體投資,剩下的面積持有的租金就是純收入,將來(lái)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候,就不得了。大興火神廟國(guó)際購(gòu)物中心,銷售面積不到50%,銷售不但完成了總投資,還略有盈余,現(xiàn)在留下了一個(gè)王府井百貨、一個(gè)樂(lè)購(gòu)、一個(gè)影院、一個(gè)溜冰場(chǎng)、一個(gè)