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1、 中國高新技術(shù)企業(yè)文/余民忠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本控制分析【摘要】本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本控制的原則,提出了如何控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的措施,供大家參考。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)成本控制經(jīng)濟(jì)效益設(shè)計(jì)階段1前言成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中十分重要的工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地.取得良好的經(jīng)濟(jì)效益,就必須高度重視成本控制工作,切實(shí)提高成本管理水平。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本控制的原則(1目標(biāo)成本原則目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,并來確定一個(gè)總的成本控制目標(biāo)一目標(biāo)成本,而是錢花到哪算哪這就會(huì)導(dǎo)致成本的失控,無法為成本控制提供明確的努力方向。所以成本控制必須遵循
2、目標(biāo)成本原則,在開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,通過市場預(yù)測并考慮所處地段,確定開發(fā)類型,確定目標(biāo)成本,這是成本控制的首要前提;(2全員全過程控制原則許多人認(rèn)為,成本控制是財(cái)務(wù)部門的事.這是一種偏見。成本控制決非是一個(gè)部門所能完成的工作,它要求各個(gè)部門各司其職,各負(fù)其責(zé)的前提下通力合作。成本控制也并非控制好某一環(huán)節(jié)就可以了,而是要控制好各個(gè)環(huán)節(jié),控制好全過程。(3權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則企業(yè)應(yīng)賦予各部門控制的權(quán)限,并明確其對(duì)控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí),對(duì)其成本控制的結(jié)果加以考核,予以獎(jiǎng)懲,使權(quán)、責(zé)、利三者有利地結(jié)和起來,這樣,才能充分調(diào)動(dòng)各部門成本控制的積極性,實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控
3、制措施3.1加強(qiáng)企業(yè)造價(jià)資料信息庫的建設(shè)和管理建立系統(tǒng)完善的造價(jià)資料信息庫是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ),如果沒有這一基礎(chǔ),造價(jià)管理人員在成本控制中的作用也就無法充分發(fā)揮。發(fā)達(dá)國家的項(xiàng)目造價(jià)信息庫主要是依靠政府有關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會(huì)去管理和維護(hù)的,我國目前的造價(jià)管理工作還處于市場化的初級(jí)階段,政府有關(guān)部門與行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)這方面的管理還處于探索之中。因此,現(xiàn)階段建立有效及時(shí)的造價(jià)資料信息庫,主要是依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的力量。在目前階段,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于開發(fā)的項(xiàng)目類型比較單一(不外乎住宅和商用兩大類,完全可以建立一套有特色的造價(jià)資料信息庫。這可以從三方面著手:對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)整理分析;運(yùn)用多種手段,盡
4、可能地收集市場中項(xiàng)目的造價(jià)資料情況;熟練掌握統(tǒng)計(jì)分析的方法。3.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制有資料表明:在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為75%一95%;在技術(shù)設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為35%一75%;在施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為25%一35%;而到了施工階段,影響工程造價(jià)的可能性只有10%。由此看來,初步設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目投資控制中最關(guān)鍵的階段。搞好設(shè)計(jì)階段的成本控制應(yīng)做好以下幾方面工作:1.實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制,通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo),可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案,組織設(shè)計(jì)方案競選,選擇能保證較高設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位。2.實(shí)
5、行限額設(shè)計(jì)。在滿足投資者所要求達(dá)到的產(chǎn)品功能或使用功能的前提下,推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算,用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相_結(jié)合的數(shù)據(jù)說話,明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo),特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較,提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性,防止“三超”(概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算,并將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程。3.要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前,以避免將設(shè)計(jì)的缺陷帶到施工階段。3.3加強(qiáng)建設(shè)階段的成本控制項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制是傳統(tǒng)意義成本控制的主要內(nèi)容。這一階段是項(xiàng)目的實(shí)施階段,主要是控制施工過
6、程中增加的新的工程費(fèi)用。規(guī)范和完善項(xiàng)目實(shí)施過程的管理制度是項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制的保證。否則會(huì)使成本控制工作處于被動(dòng),增加后期結(jié)算工作的難度,嚴(yán)重的甚至?xí)斐烧麄€(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的失控。施工階段的成本控制應(yīng)做好以下幾方面工作:1.積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制。通過招投標(biāo),擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位,是降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。2.實(shí)行目標(biāo)成本管理。首先,明確管理人員工作的管理控制目標(biāo)。按階段、專業(yè)把整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制分解,在每一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中明確具體管理人員的職責(zé)和權(quán)利,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的跟蹤管理。其次,把造價(jià)計(jì)算和造價(jià)分析管理的工作職能劃分開來
7、。大量圖紙計(jì)算工作由普通預(yù)算人員來完成,有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)造價(jià)管理人員主要對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行審核和統(tǒng)計(jì)分析,并協(xié)調(diào)合同、簽證和設(shè)計(jì)變更等因素對(duì)成本的影響。3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。項(xiàng)目在進(jìn)行過程中不可避免地會(huì)有許多變更產(chǎn)生,這些變更因素會(huì)直接對(duì)工程成本產(chǎn)生影響,是項(xiàng)目進(jìn)行過程中成本控制工作的重點(diǎn)之一。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起??刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,嚴(yán)格按照洽商變更程序辦事,建立健全工程洽商簽證各項(xiàng)管理制度,明確各部門有關(guān)人員的權(quán)限、職責(zé)與分工,確保洽商簽證質(zhì)量。首先,規(guī)范設(shè)計(jì)變更和簽證的管理。每一次的會(huì)審和簽證討論,都應(yīng)有具
8、體項(xiàng)目造價(jià)管理人員的參與和認(rèn)可,并按照規(guī)范的程序把書面確認(rèn)資料及時(shí)提供給投資控制管理部門。其次,投資控制管理部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)變更因素進(jìn)行有關(guān)的造價(jià)測算,并定期對(duì)設(shè)計(jì)變更因素而造成的造價(jià)影響進(jìn)行匯總分析,并提出報(bào)告。4.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。要廣泛掌握建材行情,嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作,合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購的材料,屬于指定價(jià)范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨;屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的,應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與(不包辦代替、推薦廠家(不指定廠家、監(jiān)督質(zhì)量(采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位、合理限價(jià)(不是不顧產(chǎn)管理創(chuàng)新37- 中國高新技術(shù)企業(yè)(上接36頁外部市場和競爭對(duì)手以及企業(yè)自身,有關(guān)人員收集與
9、企業(yè)柔性化戰(zhàn)略相關(guān)的內(nèi)外部信息,通過會(huì)計(jì)人員運(yùn)用專門方法,對(duì)信息進(jìn)行加工,分析和整理,向企業(yè)管理當(dāng)局提供與柔性化戰(zhàn)略制定、實(shí)施以及業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)有關(guān)的決策信息,以幫助企業(yè)通過正確的柔性戰(zhàn)略管理獲取競爭優(yōu)勢。作為戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)的理論分支,柔性戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)具有戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)理論基礎(chǔ)未有的一些特點(diǎn):靈活性。由于柔性戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)是以柔性化的戰(zhàn)略管理適應(yīng)市場的瞬息萬變,無論是從柔性化組織生產(chǎn)還是以人為本的企業(yè)文化熏陶,都在強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)和經(jīng)營方式的靈活性和適應(yīng)性,所以相對(duì)于戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)而言,柔性戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)更加重視靈活性的運(yùn)用,以適應(yīng)復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境。精神性?!叭嵝詰?zhàn)略管理”強(qiáng)調(diào)“人本精神”,使柔性戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)帶著
10、濃厚的精神色彩,注重從人的精神出發(fā),分析和滿足人的各個(gè)層次的需求,強(qiáng)調(diào)精神的中心地位,都是柔性戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)不同與普通戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)的特點(diǎn)。從“軟”的角度(精神性,研究成本效益比,在“硬件”相同的情況下,為如何獲取更大的競爭優(yōu)勢提供強(qiáng)有力的決策支持。參考文獻(xiàn)1鄭石橋,李宇立.關(guān)于管理會(huì)計(jì)研究的若干思考J.財(cái)會(huì)月刊(理論,2006;22劉黎.戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)在中國的應(yīng)用J.遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版,2005,9.3祝鳳梧.戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)與企業(yè)價(jià)值鏈之改進(jìn)J.會(huì)計(jì)之友,2005,9.(作者單位系亞太中匯會(huì)計(jì)師事務(wù)所云南分所(上接34頁較分析,以評(píng)價(jià)企業(yè)在應(yīng)收賬款管理工作中的成績和不足。3、建立回款責(zé)
11、任制,加大對(duì)資金回收的考核力度制訂嚴(yán)格的資金回收考核制度,專人對(duì)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)從簽訂合同到回收資金全過程負(fù)責(zé),明確風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),加強(qiáng)資金的回收,防止內(nèi)外勾結(jié)私吞公款、應(yīng)收賬款喪失法律時(shí)效等問題的產(chǎn)生,如:對(duì)到期款項(xiàng)不能收回的,從次月起,按拖欠金額月息0.5%進(jìn)行考核,在崗位工資及部門費(fèi)用中扣除??紤]收賬費(fèi)用,權(quán)衡利弊,平衡關(guān)系,制定正確的收款制度和債權(quán)管理制度。實(shí)行誰的項(xiàng)目誰收收款制度,凡是賒欠的,一律辦理賒欠手續(xù),以個(gè)人名義打欠條,到期不能收回的,從工資和應(yīng)得提成中逐月扣回。4、加大對(duì)應(yīng)收賬款的催收管理力度針對(duì)應(yīng)收賬款的長期沉淀問題,利用多種措施積極催收欠款,打電話,派專人催收,雙方協(xié)商解決,借助于
12、有權(quán)威的第三者,訴諸法律等。企業(yè)對(duì)于少數(shù)逾期不付款的客戶,在多次上門追討無效的情況下,可以向法院提起訴訟,通過法律手段予以追討,收回欠款。參考文獻(xiàn)1財(cái)政部施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法2國資委中央企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理暫行辦法,2007年5月25日3肖華文,沈燕,施工企業(yè)管理,2005年第4期4中國鋁業(yè)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理辦法,2005年;中國鋁業(yè)公司資金管理辦法,中國鋁業(yè)公司資本性項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理辦法,2007年(作者單位系山東鋁業(yè)公司財(cái)務(wù)部(上接32頁茍、鐵面無私。(四強(qiáng)化內(nèi)部控制的監(jiān)督與約束機(jī)制一是充分發(fā)揮政府對(duì)企業(yè)在建立內(nèi)部控制方面的監(jiān)督作用。在管理者內(nèi)部控制觀念普遍淡薄的情況下,應(yīng)當(dāng)依靠政府的權(quán)威性,按照有
13、關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范企業(yè)建立健全內(nèi)部控制并使之有效實(shí)施。發(fā)現(xiàn)有違反內(nèi)部控制給國有資產(chǎn)造成損失的,要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;二是依靠社會(huì)審計(jì)和內(nèi)部審計(jì),加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的審計(jì)監(jiān)督,通過一定的審計(jì)方法對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià),及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞,有針對(duì)性地提出改進(jìn)措施和建議,不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系。(五加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的教育工作,提高他們的職業(yè)道德水平和法制意識(shí),把內(nèi)部控制工作落到實(shí)處內(nèi)部控制制度不論如何健全,最終都要受到行為人的管理素質(zhì)和道德品行制約,使他們由被動(dòng)的執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制到主動(dòng)地發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部控制方面的薄弱環(huán)節(jié),并積極地提出合理化建議,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員思想認(rèn)識(shí)水平上的質(zhì)的
14、飛躍。同時(shí)還要使他們認(rèn)識(shí)到不僅要根據(jù)會(huì)計(jì)法、國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和單位內(nèi)部規(guī)章制度賦予的職權(quán),嚴(yán)把會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)關(guān),有效的防范違反會(huì)計(jì)行為的發(fā)生,而且應(yīng)當(dāng)通過建立賬簿、款項(xiàng)和實(shí)物核查制度,保證賬賬相符、賬實(shí)相符、賬表相符,保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整和企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全。(六理順財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)企業(yè)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)控制得好壞,關(guān)鍵取決于其組織是否有效。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)既是發(fā)展變化的,又是相對(duì)穩(wěn)定的,企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)模,內(nèi)部條件和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略,決定其適宜的組織體制,從而提高財(cái)務(wù)管理效率,充分利用企業(yè)資源,減少內(nèi)部摩擦和降低組織成本,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)價(jià)值最大化。按管理控制成本與效率相適應(yīng)原則確定合理的組織結(jié)構(gòu),進(jìn)行科學(xué)
15、的職務(wù)分工,嚴(yán)格的職位設(shè)置和嚴(yán)密的授權(quán)管理,建立明確的責(zé)任制度,確保內(nèi)部控制制度的有效運(yùn)行。參考文獻(xiàn)1沈紅黃衛(wèi)霞.完善我國的企業(yè)內(nèi)部控制.中國石油財(cái)會(huì), 2007;32董輝張永凱.建立和完善國有企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的幾點(diǎn)建議.中國石油財(cái)會(huì),2007;5(作者單位系中國石油吉林石化公司品質(zhì)量的片面壓價(jià)”的原則。5.加強(qiáng)竣工結(jié)算審核工作。結(jié)算必須在大工程按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成后,按竣工驗(yàn)收單結(jié)算,如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明,結(jié)算中予以扣除。做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理,重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作,凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn),并實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。3.4成本控制貫徹實(shí)施的組織保證成本控制者應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子中的重要成員。他們從投標(biāo)估價(jià)開始,直至工程終止音同的全過程中.要參與編制成本計(jì)劃推行各種成本控制的規(guī)章鉗度.還要搜集和整理已完成工程的實(shí)際成本資料同計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比分析。提出調(diào)整成本計(jì)劃的意見。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制.應(yīng)設(shè)立招標(biāo)小組和制度檢查與成本考核小組,其中,招標(biāo)小組是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的重要決策機(jī)構(gòu)。其成員可由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、及策劃部、工程部、預(yù)算部和財(cái)務(wù)部經(jīng)理組成制度檢查與成本考核小組成員則由總經(jīng)理、副總經(jīng)理及各部門經(jīng)理組成。每季度至少舉行一次會(huì)議,逐項(xiàng)
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