藍光深度研究報告

1、藍光企業(yè)深度研究匯報（精華版）藍光企業(yè)深度研究匯報（精華版）2013年8月說明：說明：1、本報告所呈現的內容完全脫離了之前銳理提供的藍光深度研究報告，是專門為最后一次高層匯報所準備的，全部都是“干貨”沒有“水分”；2、之前銳理提供的藍光深度研究報告在后繼已做了補充完善，尤其是對貴司所關心的一些問題做了大量的補充分析，本報告就不再另行補充。帶著問題帶著問題看藍光：看藍光：帶著問題帶著問題看藍光：看藍光：藍光的藍光的核心核心競爭力競爭力n 藍光藍光通過建立通過建立“三會制度三會制度”：“經濟技術委員會、戰(zhàn)略管理委員會、財務預算及投經濟技術委員會、戰(zhàn)略管理委員會、財務預算及投資管理委員會資管理委員會

2、”對所有的戰(zhàn)略、經營及重大管理事務進行評審和決策對所有的戰(zhàn)略、經營及重大管理事務進行評審和決策。帶著問題帶著問題看藍光：看藍光：四川藍光實業(yè)集團有限公司組織架構圖四川藍光實業(yè)集團有限公司組織架構圖（20122012年年1212月版本）月版本）本報告重點本報告重點本報告次重點本報告次重點藍光集團產業(yè)結構現由四大板塊構成：房地產開藍光集團產業(yè)結構現由四大板塊構成：房地產開發(fā)板塊、資產管理板塊、綠色健康飲品板塊和生發(fā)板塊、資產管理板塊、綠色健康飲品板塊和生物藥業(yè)板塊。物藥業(yè)板塊。四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖（全圖）（全圖）第一層級第一層級第二層級第二層

3、級 第三層級第三層級四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖（第一層級）（第一層級）最高權利及決策機構體系最高權利及決策機構體系四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖（第二層級）（第二層級）第二層級中，總裁下轄第二層級中，總裁下轄1111個中心；個中心；藍光集團的藍光集團的“中心制中心制”將所有責、權、利高度集中，負責具體執(zhí)行及目標達成；將所有責、權、利高度集中，負責具體執(zhí)行及目標達成；這也是藍光集團總部人員少，而工作高效的一個原因；這也是藍光集團總部人員少，而工作高效的一個原因；1111個工作決策中心個工作決策中心四川

4、藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖四川藍光和駿實業(yè)股份有線公司組織架構圖（第三層級）（第三層級）第三層級為分公司層級；第三層級為分公司層級；即使是分公司，也分為兩類：即使是分公司，也分為兩類：“區(qū)域公司區(qū)域公司”及及“城市公司城市公司”；區(qū)域公司所管項目分布較為廣泛，根據項目所在區(qū)域及屬性進行分類管理（如文旅公司）；區(qū)域公司所管項目分布較為廣泛，根據項目所在區(qū)域及屬性進行分類管理（如文旅公司）；城市公司只負責管理當地所屬項目，且項目個數較少，產品體系較為簡單；城市公司只負責管理當地所屬項目，且項目個數較少，產品體系較為簡單；所有分公司只負責項目后期具體的所有分公司只負責項目后期具體的“執(zhí)行執(zhí)行

5、”，而無前期，而無前期“決策決策”的職能及權利；的職能及權利；四川藍光實業(yè)集團有限公司組織架構圖四川藍光實業(yè)集團有限公司組織架構圖（20122012年年1212月版本）月版本）本報告重點本報告重點本報告次重點本報告次重點藍光集團產業(yè)結構現由四大板塊構成：房地產開藍光集團產業(yè)結構現由四大板塊構成：房地產開發(fā)板塊、資產管理板塊、綠色健康飲品板塊和生發(fā)板塊、資產管理板塊、綠色健康飲品板塊和生物藥業(yè)板塊。物藥業(yè)板塊。四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖（全圖）（全圖）藍光集團總部藍光集團總部四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架

6、構圖（決策及權利層級）（決策及權利層級）嘉寶集團負責藍光集團物管、商管、高爾夫球會等三大板塊的運營管理；嘉寶集團負責藍光集團物管、商管、高爾夫球會等三大板塊的運營管理；第一層級是嘉寶集團的最高決策層級；第一層級是嘉寶集團的最高決策層級；下設三個管理委員會及一個客戶研究院；下設三個管理委員會及一個客戶研究院；總裁直接向總部董事長（楊鏗）匯報工作?？偛弥苯酉蚩偛慷麻L（楊鏗）匯報工作。管理委員會管理委員會四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖（管理及后臺支持層級）（管理及后臺支持層級）本層級為嘉寶集團的管理及后臺支持部門；本層級為嘉寶集團的管理及后臺支持部門；

7、嘉寶也下設嘉寶也下設6 6個中心，分管商業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略、品質管理、財務和監(jiān)察審計；個中心，分管商業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略、品質管理、財務和監(jiān)察審計；嘉寶的嘉寶的“商業(yè)規(guī)劃中心商業(yè)規(guī)劃中心”要配合和駿前期拿地的考察、商業(yè)定位及規(guī)劃、產品設計建議等；要配合和駿前期拿地的考察、商業(yè)定位及規(guī)劃、產品設計建議等；嘉寶的嘉寶的“品質管理中心品質管理中心”主要為保障后期的物管服務品質；主要為保障后期的物管服務品質；6 6個工作中心個工作中心四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖四川嘉寶資產管理集團有限公司組織架構圖（業(yè)務板塊）（業(yè)務板塊）嘉寶的業(yè)務板塊只保留了嘉寶的業(yè)務板塊只保留了三個：三個：觀嶺休閑公司（高觀嶺休閑公司

8、（高爾夫球會）、住宅物管公爾夫球會）、住宅物管公司、商管公司；司、商管公司；營銷代理公司名存實亡，營銷代理公司名存實亡，人員已經劃歸和駿實業(yè)；人員已經劃歸和駿實業(yè)；自主商業(yè)品牌還在實驗中，自主商業(yè)品牌還在實驗中，主要是為了自己的自有資主要是為了自己的自有資產增值而增設；產增值而增設；問題：問題：藍光如此多的藍光如此多的“中心中心”，如此龐大的機構，是如何高效運轉的？，如此龐大的機構，是如何高效運轉的？藍光和駿藍光和駿總部現僅有總部現僅有200200多人多人；負責全國接近負責全國接近4646個項目超過個項目超過900900萬方萬方的開發(fā)運作及管理；的開發(fā)運作及管理；所有的研究、決策、策劃、運營、

9、管理都集中在總部進行；所有的研究、決策、策劃、運營、管理都集中在總部進行；楊鏗語錄：從楊鏗語錄：從“強人政治強人政治”到去個人化到去個人化“法制法制”n楊鏗：楊鏗：藍光的執(zhí)行能力很強，基礎文化很好。我們提出了“只用志同道合的人只用志同道合的人”，也就是說，作為企業(yè)、公民，在現代社會要發(fā)展生存，就要有適應社會發(fā)展的價值觀。擋道的，肯定不行。一個企業(yè)，如果想快，有人快不起來，那就掉隊了，如果已經成為障礙，就只有淘汰。n楊鏗：楊鏗：我認為最根本的東西，還是對戰(zhàn)略的把握。還有管理基礎、企業(yè)根深蒂固的文化、企業(yè)的價值觀。藍光堅持的是市場化，所有項目，都公開拿地，產品能力得到了市場充分的認同。在現在的市場

10、環(huán)境下，我們仍能做到供不應求。另外，藍光的團隊有很強的執(zhí)行力，藍光提供有競爭力的薪酬，設置有效的激勵機制、公平機制，我們今天的團隊能打硬仗，能干大事，我相信你們走進這個公司就可以感受到蓬勃的生機。n楊鏗：楊鏗：法治，而不是人治，主要是靠規(guī)則。培養(yǎng)制度權威，而不是個人權威。我們講究正文化，正能量，這個概念，我是五六年前就提出的。n楊鏗：楊鏗：管理去個人化，一個企業(yè)如果純粹只靠老板忽悠，永遠不是一個好企業(yè)。如果有很好的機制、團隊，有很好的戰(zhàn)略，即使老總出差幾個月，公司還能很好地發(fā)展，這一定是個好公司。如果老板半個月一周不在就亂套，即使企業(yè)表現還可以，那也是假象。n楊鏗：楊鏗：我已經有五六年不管財務

11、，財權全部下放，我只看指標，看凈利潤。我已經有五六年不管財務，財權全部下放，我只看指標，看凈利潤。我的主要心思是關注戰(zhàn)略和我的主要心思是關注戰(zhàn)略和團隊團隊。藍光管理解讀藍光管理解讀初探初探“藍光管理藍光管理”之之人力資源管理人力資源管理n藍光總部人員相對精簡，工作效率非常高，基于對藍光總部人員相對精簡，工作效率非常高，基于對“藍光速度藍光速度”及及“藍光內源性動力藍光內源性動力”的研的研究，我司深訪了藍光集團總部究，我司深訪了藍光集團總部HRHR中心總經理，以下是對深訪部分中心總經理，以下是對深訪部分精華的總結：精華的總結：企業(yè)文化：企業(yè)文化：藍光所倡導的企業(yè)文化就是藍光所倡導的企業(yè)文化就是高

12、效率、奉獻、令行禁止、以結果為導向高效率、奉獻、令行禁止、以結果為導向。藍光的企業(yè)藍光的企業(yè)文化文化就是楊老板就是楊老板要要的文化的文化，企業(yè)什么樣的特質，什么樣的氛圍，企業(yè)什么樣的特質，什么樣的氛圍，都跟楊老板有關都跟楊老板有關。掛到。掛到墻上的口號要落實到人身上墻上的口號要落實到人身上，核心管理團隊的一把手就要符合企業(yè)文化。核心管理團隊的一把手就要符合企業(yè)文化。在在選人選人用人上用人上，藍光藍光都是都是“只用志同道合的人只用志同道合的人”，用，用愿意加班的人，愿意跟企業(yè)一起成長的人，新愿意加班的人，愿意跟企業(yè)一起成長的人，新員工員工會會受受公司公司氛圍影響，受部門一把手影響氛圍影響，受部門

13、一把手影響，都會努力加班不調休不要加班費，一切工作以工作結，都會努力加班不調休不要加班費，一切工作以工作結果為導向果為導向；倡導獎罰分明，沒有任何的例外也不講倡導獎罰分明，沒有任何的例外也不講“所謂的人情所謂的人情”，一切以制度為準則。，一切以制度為準則。藍光高效運轉的藍光高效運轉的核心是核心是藍光所倡導的藍光所倡導的企業(yè)文化企業(yè)文化及及獎懲、晉升淘汰制度。獎懲、晉升淘汰制度。藍光管理解讀藍光管理解讀初探初探“藍光管理藍光管理”之之人力資源管理人力資源管理n如何如何制定業(yè)績增長目標制定業(yè)績增長目標？ 縱向對比，跟去年縱向對比，跟去年自己的業(yè)績自己的業(yè)績對比對比。 橫向對比，和行業(yè)內優(yōu)秀的標桿企

14、業(yè)對比。橫向對比，和行業(yè)內優(yōu)秀的標桿企業(yè)對比。 同行業(yè)、同產品之間對比，提高效能是必須的。同行業(yè)、同產品之間對比，提高效能是必須的。藍光的增長速度很快，去年藍光的增長速度很快，去年增長了增長了百分之六百分之六十，而十，而今年今年較去年又較去年又增長了增長了百分之百分之七十。七十。 20132013年年藍光藍光的主題是的主題是“突破、創(chuàng)新、亮劍精神突破、創(chuàng)新、亮劍精神”。藍光的用人理念：藍光的用人理念： 只用志同道合的人只用志同道合的人，希望自己的團隊是個精干高效的團隊，而不是很臃腫的團隊。希望自己的團隊是個精干高效的團隊，而不是很臃腫的團隊。 員工必然希望做事的人越多越好，但作為企業(yè)管理者，肯

15、定希望企業(yè)員工是優(yōu)秀的員工必然希望做事的人越多越好，但作為企業(yè)管理者，肯定希望企業(yè)員工是優(yōu)秀的。 用人方式是用人方式是“3 3個人拿個人拿4 4個人的工資個人的工資，做做5 5個人的工作個人的工作”。藍光管理解讀藍光管理解讀初探初探“藍光管理藍光管理”之之人力資源管理人力資源管理 內部競聘制：內部競聘制： 現階段現階段因因藍光藍光業(yè)務擴張業(yè)務擴張?zhí)炜?，需要，需要大量的大量的管理人員，管理人員，公司實行公司實行公開競聘公開競聘制制，連連總經理都拿出來競聘總經理都拿出來競聘。 開放公平，只要有能力開放公平，只要有能力就就上上，杜絕關系文化，杜絕關系文化、政治政治文化文化，藍光也是沒有裙帶，藍光

16、也是沒有裙帶關系的私企。關系的私企。藍光管理解讀藍光管理解讀初探初探“藍光管理藍光管理”之之人力資源管理人力資源管理n 職務晉升制：職務晉升制：n 每位員工每位員工每年每年都有一次都有一次晉級加薪晉級加薪的機會，只要每次考核都達到優(yōu)秀，就會被升的機會，只要每次考核都達到優(yōu)秀，就會被升職加薪，員工對此非?？粗兀紩Φ母冻鰻幦?。職加薪，員工對此非?？粗兀紩Φ母冻鰻幦?。n 考核的末尾淘汰制：考核的末尾淘汰制：n 所有部門的人員都會每半年進行一次考核，強行排序，對于最后一名原則上是所有部門的人員都會每半年進行一次考核，強行排序，對于最后一名原則上是降職降薪。年終考核實行末位淘汰制，年終若還排

17、末位就只能辭退。降職降薪。年終考核實行末位淘汰制，年終若還排末位就只能辭退。連各中心連各中心總經理也會被如此考核?？偨浝硪矔蝗绱丝己?。“三起三落三起三落”的高管在藍光都很正常。的高管在藍光都很正常。n 高額獎勵及懲罰：高額獎勵及懲罰：n 藍光每個新項目開盤成功就會有藍光每個新項目開盤成功就會有幾十萬的團隊獎勵幾十萬的團隊獎勵，分到每個部門每個人的頭，分到每個部門每個人的頭上也就幾千塊，但是讓每個員工都感到付出就有收獲。但如果開盤失敗，就會上也就幾千塊，但是讓每個員工都感到付出就有收獲。但如果開盤失敗，就會有相應的懲罰，責任人有相應的懲罰，責任人被罰被罰1 1萬萬2 2萬萬都都很正常很正常，而

18、所有獎懲都會在，而所有獎懲都會在OAOA上都上都被被公示公示出來。出來。藍光管理解讀藍光管理解讀【企業(yè)文化企業(yè)文化】藍光的企業(yè)文化帶有很強藍光的企業(yè)文化帶有很強楊鏗個人的痕跡楊鏗個人的痕跡，重賞，重賞重罰，末位淘汰重罰，末位淘汰藍光管理解讀藍光管理解讀藍光較早確立了企業(yè)管理體系，并嘗試走市場化發(fā)展道路，但本身脫離不了楊鏗個人的痕跡。企業(yè)在重大問題上由老板或一把手拍板，是很多企業(yè)存在的問題。藍光是一個有老板的企業(yè)，它的文化就是老板的文化，但在市場化程度和內部管理機制等方面與市場化程度同樣很高的萬科有相似之處。公開競聘領導帶頭獎勵機制經常宣講末位淘汰 所有崗位進行公開競聘，包括總經理崗位，杜絕關系

19、文化、政治文化； 房產公司人員流動性較強，需在各公司經常性進行企業(yè)文化宣講； 企業(yè)文化依靠各公司各層領導帶領營造氛圍，員工受氛圍和領導影響，而非空喊大話； 根據業(yè)務完成情況派發(fā)獎勵，如開盤獎勵等，必要的激勵機制是企業(yè)文化建立的保障；每半年部門內部、部門之間、公司總經理考核排序，末位進行淘汰。帶著問題帶著問題看藍光：看藍光：問題：問題：藍光快速的擴張，資金問題是如何解決的？藍光快速的擴張，資金問題是如何解決的？藍光現在監(jiān)控考察了藍光現在監(jiān)控考察了5050多個城市多個城市；準備繼續(xù)準備繼續(xù)布局布局3030個城市個城市；20122012年投入年投入100100億億拿地，拿地，20132013年投入年

20、投入150150億億拿地；拿地；藍光的資金渠道主要來自以下幾個方面：藍光的資金渠道主要來自以下幾個方面：1 1、自有資金、自有資金：靠快銷項目回款，占比靠快銷項目回款，占比35%35%左右；左右；2 2、銀行貸款、銀行貸款：部分戰(zhàn)略合作銀行提供低息貸款，占比部分戰(zhàn)略合作銀行提供低息貸款，占比10%10%左右；左右；3 3、合資開發(fā)（近兩年才啟動）、合資開發(fā)（近兩年才啟動）：現階段能查到的項目現階段能查到的項目有有5 5個，合作方提供的資金占比個，合作方提供的資金占比5%5%左右；左右；4 4、對賭基金、對賭基金：近幾年主要的資金來源，占比近幾年主要的資金來源，占比50%50%左右；左右；n 可

21、以說藍光現階段基本上是在玩可以說藍光現階段基本上是在玩“別人的錢別人的錢”；n 藍光的資金渠道一直為人詬病，可能會成為它邁向藍光的資金渠道一直為人詬病，可能會成為它邁向“中國藍光中國藍光”的制約瓶頸，因為藍光并未成為的制約瓶頸，因為藍光并未成為“資資本社會化本社會化”的藍光，這也是所有民營企業(yè)的通病的藍光，這也是所有民營企業(yè)的通??；藍光投資解讀藍光投資解讀藍光多方融資，創(chuàng)建融資平臺，解決資金瓶頸問題。藍光多方融資，創(chuàng)建融資平臺，解決資金瓶頸問題。已知融資額高達已知融資額高達120120億，總資產億，總資產212212億元，負債率億元，負債率65%65%以上。以上。l20102010年年3 3月

22、，藍光與一家名為月，藍光與一家名為美國普凱的私募股權投資基金美國普凱的私募股權投資基金簽署合作協議，共同投資位于成都南門簽署合作協議，共同投資位于成都南門CBDCBD核心核心區(qū)域的區(qū)域的“公館公館1881”1881”項目；項目；l2010 2010 年年6 6月，藍光將旗下上市子公司月，藍光將旗下上市子公司“迪康藥業(yè)迪康藥業(yè)”的的10001000萬流通股質押萬流通股質押予予“中鐵信托中鐵信托”，以這部分流通股的，以這部分流通股的收益權為基礎的信托基金宣告成立，得到收益權為基礎的信托基金宣告成立，得到1 1年期年期50005000萬元萬元資金；同時，中鐵信托資金；同時，中鐵信托2 2年期約年期約

23、2 2億元億元人民幣信托基人民幣信托基金，用于投資藍光地產位于自貢新城區(qū)的項目；金，用于投資藍光地產位于自貢新城區(qū)的項目；l20122012年年1111月，與月，與歌斐資產管理有限公司歌斐資產管理有限公司合作，成立合作，成立 “歌斐藍睿歌斐藍?！钡禺a股權基金地產股權基金，計劃三年內為藍光募資，計劃三年內為藍光募資100100億元億元以上，助力加速擴張。首期以上，助力加速擴張。首期1515個億個億已到位，專門支持已到位，專門支持COCOCOCO金沙項目二期；金沙項目二期；l20122012年年1212月，與月，與中鐵信托中鐵信托合作，成立了合作，成立了2020億億元的集合資金信托計劃，期限元的集

24、合資金信托計劃，期限2 2年，預期年收益率年，預期年收益率10%12%10%12%；l20122012年至今，一直在與年至今，一直在與金石投資金石投資等金融機構接洽，但未傳出具體的合作信息；等金融機構接洽，但未傳出具體的合作信息；l20132013年藍光地產專門成立了一個年藍光地產專門成立了一個資金管理中心資金管理中心，就是為了推進，就是為了推進“地產地產+ +金融金融”戰(zhàn)略戰(zhàn)略，通過多種創(chuàng)新模式實現，通過多種創(chuàng)新模式實現資本介入拿地，運用資本杠桿，提升公司的拿地能力，并與資本介入拿地，運用資本杠桿，提升公司的拿地能力，并與諾亞財富、平安信托、中鐵信托諾亞財富、平安信托、中鐵信托等機構結成合等

25、機構結成合作聯盟；作聯盟；藍光投資解讀藍光投資解讀截至今年截至今年3 3月藍光地產月藍光地產總資產總資產212212億億元，總負債元，總負債139139億元，億元，負債率負債率65%65%，賬面賬面資金資金2222億元億元，短期還款壓力不大。，短期還款壓力不大。20122012年二季度末，藍光地產負債年二季度末，藍光地產負債率僅率僅58%58%，不到一年負債率已提高了，不到一年負債率已提高了7 7個百分點。個百分點。藍光歷年融資額統(tǒng)計（不完全）藍光歷年融資額統(tǒng)計（不完全）融資時間融資時間合作方合作方融資金額融資金額融資條件融資條件備注備注2010年3月美國普凱的私募股權投資基金不詳項目合作公館

26、1881項目2010年6月中鐵信托1年期5000萬迪康藥業(yè)的1000萬流通股質押2年期2億項目合作自貢新城區(qū)的項目2012年11月歌斐資產管理有限公司3年100億成立 “歌斐藍睿”地產股權基金首期15億支持COCO金沙項目2012年12月中鐵信托2年20億成立集合資金信托計劃預期年收益率10%12%2013年年初諾亞財富、平安信托、中鐵信托等機構不詳結成合作聯盟推進“地產+金融”戰(zhàn)略合計合計122.5122.5億以上億以上藍光投資解讀藍光投資解讀【藍光迪康藍光迪康】迪康藥業(yè)對于藍光而言，更像是迪康藥業(yè)對于藍光而言，更像是“有意栽花花不有意栽花花不開開, ,無心插柳柳成蔭無心插柳柳成蔭”2008

27、2008年年6 6月，藍光集團以拍賣形式受讓迪康藥業(yè)月，藍光集團以拍賣形式受讓迪康藥業(yè)52515251萬股，萬股，成交價款僅為成交價款僅為3.223.22億元億元，籌備借殼上，籌備借殼上市。市。受政策影響，未能實現借殼上市。受政策影響，未能實現借殼上市。藍光藍光將將迪康藥業(yè)股權絕大部分抵押給迪康藥業(yè)股權絕大部分抵押給招商銀行招商銀行、光大銀行光大銀行以換取買殼所花的約以換取買殼所花的約3 3億元資金。億元資金。20112011年前后，藍光屢次曝出資金鏈緊張的問題年前后，藍光屢次曝出資金鏈緊張的問題。藍光采取減持迪康藥業(yè)股份來套現的解決辦法，經過六次減持藍光的持股比例由藍光采取減持迪康藥業(yè)股份來

28、套現的解決辦法，經過六次減持藍光的持股比例由29%29%下降至下降至13.97%13.97%，仍是第一大股東，套現達，仍是第一大股東，套現達4 4億元億元。藍光入主迪康藥業(yè)前后投入數千萬元的銀行利息和財務成本，而三年后藍光入主迪康藥業(yè)前后投入數千萬元的銀行利息和財務成本，而三年后所獲的所獲的是是超過超過4 4億元的現金以及近億元的現金以及近1111億元的股權市值億元的股權市值。藍光投資解讀藍光投資解讀【階段性集團戰(zhàn)略階段性集團戰(zhàn)略】目前藍光提出以集中化、高周轉目前藍光提出以集中化、高周轉+ +中利潤中利潤的運作模式實現地產的運作模式實現地產+ +金融的發(fā)展戰(zhàn)略金融的發(fā)展戰(zhàn)略楊鏗楊鏗在藍光在藍光

29、20132013年半年總結會議上圍繞藍光年半年總結會議上圍繞藍光“九年千億九年千億”的目標，再次提到集中化、高周轉的目標，再次提到集中化、高周轉+ +中利潤的運作模式，地產中利潤的運作模式，地產+ +金融的發(fā)展戰(zhàn)略金融的發(fā)展戰(zhàn)略經營經營變革變革產品產品市場及市場及營銷營銷投資投資管理管理變革變革融資融資人力資源及人力資源及企業(yè)文化企業(yè)文化母子公司管母子公司管控控259259工程工程信息化信息化建設建設戰(zhàn)略合戰(zhàn)略合作伙伴作伙伴品牌及客品牌及客戶管理戶管理8 8月月1515日藍光旗下迪康藥業(yè)公布重大資產重組停牌公告，宣布藍光集團日藍光旗下迪康藥業(yè)公布重大資產重組停牌公告，宣布藍光集團“再次融資再次

30、融資”開啟，開啟，藍光此次上市是否能夠成功，還未可得知。藍光此次上市是否能夠成功，還未可得知。藍光投資解讀藍光投資解讀帶著問題帶著問題看藍光：看藍光：藍光發(fā)展戰(zhàn)略地圖：監(jiān)控了將近藍光發(fā)展戰(zhàn)略地圖：監(jiān)控了將近5050個城市，以發(fā)展以一、二線城個城市，以發(fā)展以一、二線城市為主市為主重點重點發(fā)展發(fā)展區(qū)域區(qū)域重點重點發(fā)展發(fā)展區(qū)域區(qū)域西南西南大本營大本營不考慮不考慮區(qū)域區(qū)域不考不考慮區(qū)慮區(qū)域域不考慮區(qū)域不考慮區(qū)域次重點次重點發(fā)展區(qū)發(fā)展區(qū)域域以西南為大本營以西南為大本營；重點發(fā)展區(qū)域：重點發(fā)展區(qū)域：長長三角、環(huán)渤海灣區(qū)三角、環(huán)渤海灣區(qū)域；域；次級區(qū)域：次級區(qū)域：中原城中原城市集群，有機會就市集群，有機會就

31、入市；入市；不考慮的區(qū)域：不考慮的區(qū)域：珠珠三角、東北、西北、三角、東北、西北、西部地區(qū)；西部地區(qū)；楊鏗：楊鏗：“藍光的全國布局一定藍光的全國布局一定是向環(huán)渤海、長三角、西部三是向環(huán)渤海、長三角、西部三個區(qū)域集中，這三個板塊的投個區(qū)域集中，這三個板塊的投資力度和密度都會加大。資力度和密度都會加大?！彼{光戰(zhàn)略解讀藍光戰(zhàn)略解讀藍光地產發(fā)展布局：藍光地產發(fā)展布局：已在已在1111個城市拿地做項目，計劃新進入全國個城市拿地做項目，計劃新進入全國3030個城市，包括天津、大連、沈陽、上海、南京與杭州等地個城市，包括天津、大連、沈陽、上海、南京與杭州等地1 1、立足西南，夯實基礎：、立足西南，夯實基礎：以

32、成都為中心，重點發(fā)展重慶和昆明以成都為中心，重點發(fā)展重慶和昆明二二線城市；線城市；2 2、發(fā)展延伸、戰(zhàn)略布局：、發(fā)展延伸、戰(zhàn)略布局：華北、華東、華中一線及重要二線經濟城市，主要有北京、青島、長江三角華北、華東、華中一線及重要二線經濟城市，主要有北京、青島、長江三角區(qū)之杭州、無錫，華中經濟區(qū)之武漢、長沙區(qū)之杭州、無錫，華中經濟區(qū)之武漢、長沙等。等。3 3、土地儲備充足，繼續(xù)全國化：、土地儲備充足，繼續(xù)全國化：20122012年年100100億、億、20132013年年150150億土地儲備，在全國億土地儲備，在全國3030個城市設立辦事處，個城市設立辦事處，專門負責土地拓展（已經實施中）。專門負

33、責土地拓展（已經實施中）。正在設立辦事處的城市正在設立辦事處的城市已經拿地有項目的城市已經拿地有項目的城市藍光戰(zhàn)略解讀藍光戰(zhàn)略解讀近期必須拿地的城市有：近期必須拿地的城市有：合肥、武漢、合肥、武漢、蘇州、杭州蘇州、杭州、大連、天津大連、天津3030個城市的辦事處的工作人員以當地人為主，個城市的辦事處的工作人員以當地人為主，8 8月底全部到崗月底全部到崗n3030個辦事處有個辦事處有5050多多人人，全部都是投資發(fā)展部的編制，要求及工作內容如下：，全部都是投資發(fā)展部的編制，要求及工作內容如下：n必須是男性，能喝酒。了解當地房地產市場、懂產品、懂政策法規(guī)，有一定的人脈資源。必須是男性，能喝酒。了解

34、當地房地產市場、懂產品、懂政策法規(guī)，有一定的人脈資源。n工作內容：工作內容： 重點考察這個城市的一些關鍵問題重點考察這個城市的一些關鍵問題：1 1、這個城市、這個城市對于對于藍光藍光快銷型產品快銷型產品在規(guī)范上在規(guī)范上有無大的障礙，有無大的障礙，比如比如政府規(guī)定政府規(guī)定（必須要封頂才能銷（必須要封頂才能銷售）、售）、銀行放款條件銀行放款條件（放款比例是多少）（放款比例是多少）等等，必須要進行全面的必須要進行全面的深入深入了解了解，判斷能否支撐藍光，判斷能否支撐藍光在這個城市做快銷模式（資金周轉率）在這個城市做快銷模式（資金周轉率）；2 2、這個城市這個城市是否符合藍光快銷剛需產品是否符合藍光快

35、銷剛需產品80/2080/20原則，購房群體是否充足；原則，購房群體是否充足；3 3、對城市進行詳細的全面的調研、對城市進行詳細的全面的調研，城市準入研判（這一般，城市準入研判（這一般由外聯合作單位完成由外聯合作單位完成）；n 藍光利用藍光利用“自身辦事處自身辦事處”+ +“當地合作伙伴當地合作伙伴”的模式，能夠快速的了解當地市場情況，的模式，能夠快速的了解當地市場情況，能夠快速的做出決策（一般設立辦事處之后能夠快速的做出決策（一般設立辦事處之后1-21-2個月就要拿地）。個月就要拿地）。n 兩條線并行的方式提高了藍光投資發(fā)展的工作效率兩條線并行的方式提高了藍光投資發(fā)展的工作效率。藍光戰(zhàn)略解讀

36、藍光戰(zhàn)略解讀帶著問題帶著問題看藍光：看藍光：【拿地堅持市場化拿地堅持市場化】藍光堅持走純市場化道路，通過招拍掛形藍光堅持走純市場化道路，通過招拍掛形式拿地，式拿地，20052005年年-2013-2013年年7 7月期間其土地拍賣獲得率達月期間其土地拍賣獲得率達85%85%2005-20132005-2013年年7 7月期間，藍光共通過招拍掛獲得月期間，藍光共通過招拍掛獲得3434宗土地，其中拍賣獲得宗土地，其中拍賣獲得2929宗，拍賣獲得率宗，拍賣獲得率85%85%。一直以來，藍光基本通過招拍掛形式拿地，走純市場化道路。其高層認為通過招拍掛形式拿地一直以來，藍光基本通過招拍掛形式拿地，走純市

37、場化道路。其高層認為通過招拍掛形式拿地“更干凈，更干凈，更安全，不需要勾兌關系更安全，不需要勾兌關系” ，規(guī)避了一些與政府和地方融資平臺方面的風險，以及將來可能在金融環(huán)境規(guī)避了一些與政府和地方融資平臺方面的風險，以及將來可能在金融環(huán)境上產生的風險。上產生的風險。n 20082008年之前藍光一直在成都及省內拿地，年之前藍光一直在成都及省內拿地，20082008年在北京及重慶獲取高價地塊；年在北京及重慶獲取高價地塊；n 藍光因為有了藍光因為有了20082008年的經驗，年的經驗，20112011年則開始大規(guī)模拿地年則開始大規(guī)模拿地；n 20052005年至今，藍光一直堅持走市場化道路，基本不與地

38、方政府年至今，藍光一直堅持走市場化道路，基本不與地方政府“勾地勾地”。藍光投資解讀藍光投資解讀藍光項目的利潤主要來源于商業(yè)，對于藍光項目的利潤主要來源于商業(yè)，對于8 8倍的資金杠桿自認為并倍的資金杠桿自認為并不算高。不算高。 “藍光集團拿地注重和城市的發(fā)展、規(guī)劃緊密結合在一起，有可能在一定時間它的拿地成藍光集團拿地注重和城市的發(fā)展、規(guī)劃緊密結合在一起，有可能在一定時間它的拿地成本很高，個別溢價率甚至超過本很高，個別溢價率甚至超過50%50%，但是從拿地到銷售到變現回籠的時間就已經抵消了一部，但是從拿地到銷售到變現回籠的時間就已經抵消了一部分的風險，同時注重商業(yè)項目的配套開發(fā)，從經濟總量來看（不

39、是面積），住宅與商業(yè)的分的風險，同時注重商業(yè)項目的配套開發(fā)，從經濟總量來看（不是面積），住宅與商業(yè)的比例甚至會達到比例甚至會達到1:11:1，所以盡管拿地成本很高，住宅的銷售并非最高，全靠商業(yè)。，所以盡管拿地成本很高，住宅的銷售并非最高，全靠商業(yè)?！?藍光某高管總結藍光某高管總結n拿地模式：拿地模式：n主要以公開競拍的方式，也有部分是合作開發(fā)（這部分一般不對外宣傳）主要以公開競拍的方式，也有部分是合作開發(fā)（這部分一般不對外宣傳）；n資金杠桿：資金杠桿：n對于現階段的藍光，他們認為對于現階段的藍光，他們認為“在發(fā)展順風、高流轉的情況下，在發(fā)展順風、高流轉的情況下，8 8倍系數不算高。倍系數不算高

40、?！彼{光投資解讀藍光投資解讀【拿地戰(zhàn)略拿地戰(zhàn)略】藍光高溢價拿地，既有對于市場發(fā)展和自身能力的藍光高溢價拿地，既有對于市場發(fā)展和自身能力的信心，也有階段性戰(zhàn)略考慮，但同時伴有非理性的企業(yè)風險信心，也有階段性戰(zhàn)略考慮，但同時伴有非理性的企業(yè)風險藍光拿地觀點藍光拿地觀點市場逐漸透明化市場逐漸透明化，政府對于土地資源管控嚴格，土地市場競爭激烈，過去拿地后依，政府對于土地資源管控嚴格，土地市場競爭激烈，過去拿地后依靠區(qū)靠區(qū)域規(guī)劃域規(guī)劃發(fā)展，土地會大幅增值的發(fā)展，土地會大幅增值的情況基本不情況基本不會再會再存在，存在，至少至少不會成為普遍不會成為普遍現象?，F象。 除已進入城市，戰(zhàn)略中除已進入城市，戰(zhàn)略中心

41、對心對4040多個城市保持關注多個城市保持關注; ;投資發(fā)展中心初選投資發(fā)展中心初選3030個個城市，進行快速調研。城市，進行快速調研。 根據區(qū)域市場環(huán)境做出根據區(qū)域市場環(huán)境做出預期；預期；進行充分驗證和測算。進行充分驗證和測算。不以城市為選擇標準，不以城市為選擇標準，但人口少于但人口少于3030萬的城市不萬的城市不會進入；會進入；以項目為選擇標準，選以項目為選擇標準，選擇與自己當前產品線匹配擇與自己當前產品線匹配的市場進入。的市場進入。關注階段關注階段選擇階段選擇階段準備階段準備階段拿地階段拿地階段拿地不以單個方面計算收益，拿地不以單個方面計算收益，而以項目整體拉通計算；而以項目整體拉通計算

42、；前期測算支撐，拿地即刻形前期測算支撐，拿地即刻形成方案報建。成方案報建。 目前目前楊鏗楊鏗提出高周轉發(fā)展模式，提出高周轉發(fā)展模式，且當前市場支持剛需產品實現高且當前市場支持剛需產品實現高周轉；周轉； 高周轉是根據市場情況制訂的產高周轉是根據市場情況制訂的產品戰(zhàn)略，未來也可進行調整；品戰(zhàn)略，未來也可進行調整； 每個城市每個板塊需求不同，從每個城市每個板塊需求不同，從客戶深入考慮產品線是否匹配，客戶深入考慮產品線是否匹配，再進行拿地；再進行拿地； 根據開盤去化率、持續(xù)銷售情況根據開盤去化率、持續(xù)銷售情況考慮產品是否可以復制?？紤]產品是否可以復制。 目前藍光依賴銀行、基金、借債目前藍光依賴銀行、基

43、金、借債維持資金鏈，融資成本過高，且難維持資金鏈，融資成本過高，且難度越來越大，藍光急于擴大規(guī)模，度越來越大，藍光急于擴大規(guī)模，實現上市；實現上市； 現階段藍光高溢價拿地，但拿地現階段藍光高溢價拿地，但拿地區(qū)域均較成熟，與藍光產品匹配，區(qū)域均較成熟，與藍光產品匹配，銷售預期較好，能實現資金迅速回銷售預期較好，能實現資金迅速回籠；籠；當前藍光高周轉當前藍光高周轉+ +中利潤運作模式中利潤運作模式，整體考慮盈虧，側重商業(yè)，支撐，整體考慮盈虧，側重商業(yè)，支撐當前高溢價拿地。當前高溢價拿地。 藍光速度快，土地存量少；藍光速度快，土地存量少； 運營、工程管理、剛需產品設運營、工程管理、剛需產品設計能力強

44、，控制成本和產品總計能力強，控制成本和產品總價；價； 依靠企業(yè)信用提高周轉；依靠企業(yè)信用提高周轉； 賭預期，對未來整體市場過分賭預期，對未來整體市場過分樂觀。樂觀。市場樂觀觀點市場樂觀觀點階段性戰(zhàn)略觀點階段性戰(zhàn)略觀點企業(yè)風險觀點企業(yè)風險觀點藍光近期四處高溢價搶地，個別項目并不掙錢，但藍光目前的戰(zhàn)略在于藍光近期四處高溢價搶地，個別項目并不掙錢，但藍光目前的戰(zhàn)略在于“規(guī)模迅速擴大、維持現金高周轉、規(guī)模迅速擴大、維持現金高周轉、其他城市復制其他城市復制”，對于其拿地考量應從以下三個方面看待，對于其拿地考量應從以下三個方面看待藍光投資解讀藍光投資解讀【高溢價拿地分析高溢價拿地分析】藍光一再高溢價拿地，

45、主要源于高水平的藍光一再高溢價拿地，主要源于高水平的成本管控和融資壓力下的被逼無奈成本管控和融資壓力下的被逼無奈成本控成本控制能力制能力土地土地產品產品研發(fā)研發(fā)工程工程管理管理營運營運流程流程剛需剛需產品產品基金基金債券債券銀行銀行融資融資業(yè)績業(yè)績評估評估規(guī)模規(guī)模優(yōu)勢優(yōu)勢銷售銷售進程進程不斷不斷拿地拿地土地價土地價值保證值保證高溢價高溢價土地土地基金基金債券債券銀行銀行融資融資高融資高融資成本成本縮短開縮短開發(fā)周期發(fā)周期低利潤低利潤產品產品藍光投資解讀藍光投資解讀藍光的拿地指標評審指標藍光的拿地指標評審指標n藍光的指標主要有以下幾個：藍光的指標主要有以下幾個： 股東連環(huán)收益股東連環(huán)收益 項目自

46、身的現金凈利率和自然凈利率項目自身的現金凈利率和自然凈利率 內部收益率內部收益率（IRRIRR）n藍光的藍光的IRRIRR指標底限在指標底限在50-60%50-60%左右左右n藍光認為藍光認為IRRIRR指標其實是一個指標其實是一個“偽命題偽命題”，因為，因為IRRIRR是工業(yè)項目的內部收益率，一般工業(yè)項是工業(yè)項目的內部收益率，一般工業(yè)項目要十多年才能打正，而藍光在目要十多年才能打正，而藍光在拿地后拿地后4 4個個月月后后就可以開盤，而開盤就可以開盤，而開盤2 2個月后現金流就打正個月后現金流就打正了，自有資金回正了，自有資金回正收益率計算方式就不一樣了。收益率計算方式就不一樣了。n藍光一般的

47、項目內部收益率都可以達到藍光一般的項目內部收益率都可以達到60-100%60-100%，有些甚至可以達到，有些甚至可以達到200%200%多。多。藍光投資解讀藍光投資解讀【高溢價拿地高溢價拿地】2005-20132005-2013年年7 7月期間，藍光共通過拍賣獲得月期間，藍光共通過拍賣獲得2727宗土地，平均樓面地價宗土地，平均樓面地價24602460元元/ /平米，平均溢價率高達平米，平均溢價率高達70.94%70.94%呈現項目呈現項目土地位置土地位置區(qū)域區(qū)域環(huán)域環(huán)域交易方交易方式式交易時間交易時間用地面用地面積積( (畝畝) )土地用途土地用途起拍價起拍價( (萬元萬元/ /畝畝) )

48、成交單價成交單價( (萬元萬元/ /畝畝) )成交總價成交總價( (億元億元) )計算容計算容積率積率成交樓成交樓面地價面地價溢價率溢價率藍光藍光cocococo錦繡錦繡成華區(qū)保和鄉(xiāng)勝利村2、3、4、12、13、14組成華區(qū)三環(huán)繞城拍賣2007-9-14 133.41住宅兼容商業(yè)280127016.94 53810 3810 353.57%353.57%藍光凱麗香江藍光凱麗香江錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)麻柳灣村二組錦江區(qū)二三環(huán)拍賣2007-7-20 49.56住宅兼容商業(yè)40013856.86 54155 4155 246.25%246.25%- -成都市武侯區(qū)半邊街、白佛村武侯區(qū)三環(huán)繞城拍賣2013-6-

49、599.1住宅兼容商業(yè)550.031337.8713.262.969206920143.24%143.24%藍光公館藍光公館18811881高新區(qū)南部新區(qū)豐收村三組高新區(qū)二三環(huán)拍賣2009-9-2960.2住宅兼容商業(yè)50012007.22 3.84737 4737 140.00%140.00%- -成都市武侯區(qū)半邊街、白佛村武侯區(qū)三環(huán)繞城拍賣2013-6-535.27住宅兼容商業(yè)550.031314.674.642.968006800139.02%139.02%藍光凱麗豪景藍光凱麗豪景金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)化成村一組金牛區(qū)二三環(huán)拍賣2006-01-1338.11住宅兼容商業(yè)3507502.86 4.

50、22679 2679 114.29%114.29%藍光皇后國際藍光皇后國際上蓮池橫街以西、錦興路以南14b地塊錦江區(qū) 一環(huán)內拍賣2006-01-1310.49住宅兼容商業(yè)58012301.29 72636 2636 112.07%112.07%藍光凱麗濱江藍光凱麗濱江高新區(qū)永安片區(qū)天府大道以東、武侯大道以北、紅星路南延線以西高新區(qū)三環(huán)繞城拍賣2005-11-4 43.61住宅兼容商業(yè)1803681.60 5.51004 1004 104.44%104.44%藍光凱麗美域藍光凱麗美域青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江村5組青羊區(qū)二三環(huán)拍賣2007-1-26 38.53住宅兼容商業(yè)3506852.64 52055

51、2055 95.71%95.71%藍光幸福滿庭藍光幸福滿庭郫縣犀浦鎮(zhèn)龍吟村5、6社郫縣-拍賣2012-10-26129.4住宅兼容商業(yè)4207629.86 42858 2858 81.43%81.43%藍光雍錦灣藍光雍錦灣青羊蘇坡鄉(xiāng)金沙村1、2、3、4、8組、金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)黃忠村5、7組青羊區(qū)二三環(huán)拍賣2005-6-969.34住宅兼容商業(yè)1602892.00 1.82408 2408 80.63%80.63%藍光藍光cocococo國際國際 成華區(qū)青龍街道新山社區(qū)一、二組 成華區(qū)二三環(huán)拍賣2013-3-8 115.78住宅兼容商業(yè)600108012.50 35400 5400 80.00%8

52、0.00%藍光金楠府藍光金楠府武侯區(qū)吉福村，順江村武侯區(qū)二三環(huán)拍賣2010-12-3054.36住宅兼容商業(yè)501.5892.54.85 2.555250 5250 77.97%77.97%藍光雲鼎藍光雲鼎金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)化成村一組金牛區(qū)二三環(huán)拍賣2009-9-29 22.19住宅兼容商業(yè)65011102.46 3.84382 4382 70.77%70.77%藍光投資解讀藍光投資解讀備注：以上為溢價率最高的備注：以上為溢價率最高的1414宗土地及呈現的項目宗土地及呈現的項目近年高地價項目理論銷售總額與項目土地總價比值對比，近年高地價項目理論銷售總額與項目土地總價比值對比，藍光各項目可運作利潤空

53、間較高藍光各項目可運作利潤空間較高排序排序利潤運作空利潤運作空間間呈現項目呈現項目板塊板塊環(huán)域環(huán)域交易交易方式方式交易時間交易時間用地面用地面積積( (畝畝) )土地用土地用途途樓面樓面地價地價成交總價成交總價（億元）（億元）住宅總額住宅總額（億元）（億元）商業(yè)總額商業(yè)總額（億元）（億元）項目總額項目總額（億元）（億元）1 1451.32%451.32%龍湖金楠天街外雙楠二三環(huán)掛牌 2012-6-20145.51商業(yè)兼容住宅3315331512.8612.8611.4559.45(估值）70.970.92 2297.57%297.57%藍光幸福滿庭藍光幸福滿庭- - -拍賣拍賣2012-10-

54、2012-10-2626129.4129.4住宅兼住宅兼容商業(yè)容商業(yè)285828589.869.8619.1219.1220.0820.0839.239.23 3209.46%209.46%藍光藍光COCOCOCO金沙金沙外金沙外金沙三環(huán)繞三環(huán)繞城城拍賣拍賣2012-03-2012-03-0909、2012-2012-12-1812-18180.23180.23住宅兼住宅兼容商業(yè)容商業(yè)4702470216.1816.1824.4324.4325.6425.6450.0750.074 4206.47%206.47%綠地錦天府靜居寺二三環(huán)拍賣2010-4-9138.84住宅兼容商業(yè)65106510

55、18.0818.0836.9818.4355.4155.415 5189.77%189.77%保利百合花園 元華-站華繞城外拍賣2011-1-775.8住宅兼容商業(yè)555055508.418.4114.2710.124.3724.376 6151.63%151.63%藍光藍光COCOCOCO時代時代八里莊八里莊一二環(huán)一二環(huán)拍賣拍賣2012-3-92012-3-958.758.7住宅兼住宅兼容商業(yè)容商業(yè)452045207.967.9614.5714.575.465.4620.0320.037 7143.81%143.81%藍光藍光COCOCOCO蜜城蜜城內光華內光華二三環(huán)二三環(huán)拍賣拍賣 2012

56、-6-192012-6-1954.1354.13住宅兼住宅兼容商業(yè)容商業(yè)540054006.146.1411.2811.283.73.714.9714.978 8123.99%123.99%凌云峰閣東大街延線二三環(huán)拍賣2010-10-1576.17住宅兼容商業(yè)5950595012.0912.09225.08（估值）27.0827.089 9112.73%112.73%榮盛香榭蘭庭沙河堡二三環(huán)拍賣2012-12-2640.4住宅兼容商業(yè)605060506.526.528.185.6913.8713.871010102.05%102.05%保利康橋建設路二三環(huán)拍賣2010-10-15123.48住

57、宅兼容商業(yè)7300730018.0318.0328.67.83（估算，其中商業(yè)4.9億，loft2.93億）36.4336.43充足的利潤運作空間充足的利潤運作空間+ +快銷產品，藍光各項目保證了高周轉，以支撐藍光迅速擴大規(guī)模。快銷產品，藍光各項目保證了高周轉，以支撐藍光迅速擴大規(guī)模。藍光投資解讀藍光投資解讀該地塊樓面地價該地塊樓面地價54005400元元/ /平米，內光華板塊項平米，內光華板塊項目土地樓面地價和溢價率最低，具備價格優(yōu)勢目土地樓面地價和溢價率最低，具備價格優(yōu)勢土地概況土地概況COCOCOCO蜜城蜜城序序號號利潤運利潤運作空間作空間拿地開拿地開盤周期盤周期呈現項目呈現項目環(huán)域環(huán)域

58、交易交易方式方式交易時間交易時間用地用地面積面積( (畝畝) )土地用途土地用途溢價溢價率率樓面樓面地價地價住宅住宅成交成交均價均價土地成交土地成交總價（億總價（億元）元）住宅總住宅總額（億額（億元）元）商業(yè)總商業(yè)總額（億額（億元）元）項目總項目總額（億額（億元）元）1 1237.19%237.19% 1414個月個月保利茉莉公保利茉莉公館館二三二三環(huán)環(huán)拍賣拍賣2010/9/22010/9/29 934.734.7住宅兼容商住宅兼容商業(yè)業(yè)52%52%60006000 12279122795.275.278.648.649.139.1317.77 17.77 2 2175.75%175.75%

59、1919個月個月天暉天祥廣天暉天祥廣場場二三二三環(huán)環(huán)拍賣拍賣2010/12/2010/12/9 925.425.4住宅兼容商住宅兼容商業(yè)業(yè)117%117% 82008200646.6410.5210.527.797.7918.31 18.31 3 3174.27%174.27% 3131個月個月天合凱旋天天合凱旋天際灣際灣二三二三環(huán)環(huán)拍賣拍賣2007/10/2007/10/262614.3614.36住宅兼容商住宅兼容商業(yè)業(yè)265%265% 63006300412.415.485.481.131.136.61 6.61 4 4143.81%1

60、43.81% 4 4個月個月藍光藍光COCOCOCO蜜城蜜城二三二三環(huán)環(huán)拍賣拍賣2012/6/12012/6/19 954.1354.13住宅兼容商住宅兼容商業(yè)業(yè)32%32%54005400 11297112976.146.1411.2811.283.73.714.97 14.97 5 590.24%90.24% 2424個月個月金陽倫敦西金陽倫敦西區(qū)區(qū)二三二三環(huán)環(huán)拍賣拍賣2009/11/2009/11/191912.2512.25住宅兼容商住宅兼容商業(yè)業(yè)100%100% 75007500231.231.931.930.410.412.34 2.34 2012年藍光確