土地增值稅與二手房交易的關(guān)系

1、土地增值稅對(duì)二手房交易的影響分析一、二手房交易土地增值稅的立法目的和理論依據(jù)一土地增值稅及二手房交易的含義土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，它的征稅面比較廣，實(shí)行超率累進(jìn)稅率，實(shí)行按次征收。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。二手房指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。二

2、對(duì)二手房交易征收土地增值稅的目的對(duì)二手房交易征收土地增值稅的目的是打擊投機(jī)性炒房，控制房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止泡沫出現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)操作。最直觀的表現(xiàn)是維護(hù)大多數(shù)老百姓的利益，通過(guò)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收來(lái)減少投機(jī)炒房的獲利空間，打擊投機(jī)炒房行為。三對(duì)二手房交易征收土地增值稅的理論依據(jù)1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，從1994年1月1日起開(kāi)征土地增值稅。1995年1月27日財(cái)政部又頒布土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理方法。條例及細(xì)則規(guī)定了土地增值稅的征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2006

3、年12月29日二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。按照這一細(xì)則，二手房范圍從住宅擴(kuò)大到寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅。此外，所征收的土地增值稅也將不扣除因轉(zhuǎn)讓房屋獲利所需要繳納的個(gè)人所得稅，這意味著房主所需繳納的土地增值稅也要有所增值。細(xì)則的出臺(tái)意味著二手房征收交易土地增值稅可順利進(jìn)入實(shí)際操作階段。目前我國(guó)土地增值稅的征收并非全國(guó)性的征收，而是在幾個(gè)試點(diǎn)城市進(jìn)行征收，比方北京、上海、深圳、廈門(mén)等地，因此各地根據(jù)各自的實(shí)際情況制定了相關(guān)規(guī)定，如2007年6月上海市在同一天公布了本市轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部稅務(wù)局土地增值稅的有關(guān)政策、稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的規(guī)定、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房正面土地增值稅的有關(guān)規(guī)

4、定三條規(guī)定，根據(jù)相關(guān)通知，上海市將開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅根據(jù)不同情況征收土地增值稅，這對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)將是一個(gè)新開(kāi)征的稅種，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不同程度的影響。北京2006年11月14日地稅局正式公布關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知，規(guī)定自2006年12月1日起北京市間能夠?qū)Χ址拷灰兹嬲魇胀恋卦鲋刀?。這些規(guī)定將對(duì)二手房征收土地增值稅更加標(biāo)準(zhǔn)化。二、我國(guó)目前二手房交易現(xiàn)狀及影響因素一二手房交易現(xiàn)狀及問(wèn)題隨著國(guó)家對(duì)新建商品房市場(chǎng)調(diào)控力度的加大和存量房市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大，二手房市場(chǎng)將逐步發(fā)育成熟，成為與一手房市場(chǎng)相競(jìng)爭(zhēng)和共存的市場(chǎng)形態(tài)。然而，二手房交易市場(chǎng)是伴隨著我

5、國(guó)住房制度改革誕生的新興市場(chǎng)，存在問(wèn)題是不可防止的，中國(guó)社科院發(fā)布的“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)”顯示：2000年以來(lái)，土地開(kāi)發(fā)面積和價(jià)格幾乎呈直線上升趨勢(shì)。其中，2006年的住宅價(jià)格是2003年的1.4倍，2006年住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別到達(dá)2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。2006年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比上月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，非住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅比上月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。而且二手房交易多為個(gè)人之間的交易，相對(duì)于個(gè)人與開(kāi)發(fā)商之間的一手房交易，二手房交易具有程序更復(fù)雜，交易

6、難度更大等缺陷。房改后出現(xiàn)的已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)狀況更加復(fù)雜，作為二手房上市交易時(shí)極易產(chǎn)生糾紛，這已成為二手房交易中的瓶頸問(wèn)題。此外，二手房交易在稅收征管過(guò)程中存在“四難”現(xiàn)象：一是成交價(jià)格核實(shí)難。如常德市地方稅務(wù)局在已核稅的48戶(hù)二手房交易中有27戶(hù)成交價(jià)格均低于原購(gòu)進(jìn)價(jià)格，占總戶(hù)數(shù)的56.25%。二是自建自用住房屬性確定難。許多自建自用住房的個(gè)人在完工辦證后將有關(guān)資料遺失，或?qū)儆谒椒柯?lián)建形式根本沒(méi)有相關(guān)資料，導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)不能認(rèn)定。三是家庭唯一生活用房界定難。房管部門(mén)沒(méi)有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢(xún)，稅務(wù)部門(mén)大多只能按照家庭唯一生活用房處置。四是不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票缺失認(rèn)證難。二二手房交易的影響因素二手房交

7、易的影響因素主要包括兩方面，即稅收因素和非稅因素。稅收因素是影響二手房交易的主要因素，在二手房交易的過(guò)程中需要征收契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅等，例如，北京市宣武區(qū)2006年8月的二手房成交套數(shù)為118，比2005年同期交易量減少48%，同時(shí)，上海、深圳等地，二手房交易量較2005年均有下降。專(zhuān)業(yè)人士指出，這與二手房稅收新政策有直接關(guān)系。稅收因素通過(guò)影響二手房交易的價(jià)格來(lái)影響二手房交易，稅收增加時(shí)，二手房?jī)r(jià)格上升，交易量下降，稅收減少時(shí)，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)偏低，交易量上升。非稅因素主要包括：人們對(duì)二手房的喜好等主觀因素，包括位置、面積、地形、地質(zhì)、形狀、用途、交

8、通、環(huán)境、朝向、樓層、采光、通風(fēng)、建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)管理狀況等。政策限制：從國(guó)家到地方陸續(xù)出臺(tái)的一系列二手房發(fā)展的政策和措施降低了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻、降低了交易稅費(fèi)、提升了配套服務(wù)水平，這些“暖風(fēng)”政策措施推動(dòng)了二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展。貸款風(fēng)險(xiǎn)：1借款人的融資問(wèn)題和還款風(fēng)險(xiǎn)；2二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)；3各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善。中介公司存在問(wèn)題：1中介公司信用缺失；2從業(yè)資格準(zhǔn)入門(mén)檻低；3存在大量黑中介。三、土地增值稅對(duì)二手房交易的影響一土地增值稅對(duì)二手房交易價(jià)格的影響此次對(duì)二手房交易征收土地增值稅的政策出臺(tái)的初衷，市政府通過(guò)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收來(lái)減少投機(jī)炒房的獲利空間，打擊投機(jī)炒房行為

9、。二手房交易征收土地增值稅主要是針對(duì)賣(mài)房的，對(duì)二手房交易征收土地增值稅之后，增加了交易成本，這就意味著賣(mài)房的成本增加收益減少，因此，賣(mài)方為了在進(jìn)行交易的過(guò)程中不影響自己的收益，必然會(huì)提高交易價(jià)格。這也引起了二手房市場(chǎng)供給量的下降，二手房市場(chǎng)供給總量減少使房源更加緊張，供求失衡更加嚴(yán)重，涉稅二手房賣(mài)主直接把有關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)主頭上，免稅二手房賣(mài)主也隨之加價(jià)，二手房?jī)r(jià)格普遍上漲；二手房?jī)r(jià)格直逼新房，迫使買(mǎi)主轉(zhuǎn)向增量商品房，新建商品房坐地漲價(jià)。盡管新房漲價(jià)因素很多，但短短幾天漲幅驚人，特別是2006年8月以前持續(xù)下跌的上海房?jī)r(jià)這時(shí)也突然上漲，不能不承認(rèn)征收土地增值稅這一調(diào)控政策起到了決定性作用?？梢?jiàn)，

10、新增二手房交易土地增值稅通過(guò)縮小二手房供給總量，惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房?jī)r(jià)，并通過(guò)二手房和新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)造成房?jī)r(jià)整體上漲，從而形成房?jī)r(jià)上漲的惡性循環(huán)。2007年房?jī)r(jià)瘋漲，不少城市連續(xù)幾個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲達(dá)兩位數(shù)，導(dǎo)致2007年年末房?jī)r(jià)超過(guò)了人們承受的極限，同時(shí)受連續(xù)6次加息等宏觀調(diào)控政策的影響，2008年二手房市場(chǎng)需求疲軟，有價(jià)無(wú)市，房屋中介公司經(jīng)營(yíng)難以為繼。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上背離了以稅收調(diào)控二手房交易市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)的初衷，致使不少人都出現(xiàn)了“價(jià)格恐慌癥”，趕緊釋放自己的購(gòu)房需求，這就更加劇了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，因此，土地增值稅的征收一定程度上影響了二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，是人們對(duì)稅收調(diào)控的

11、作用信心不足。二土地增值稅對(duì)二手房交易市場(chǎng)的影響對(duì)二手房交易征收土地增值稅后，涉稅二手房交易中賣(mài)主得到的收入是買(mǎi)主支付的金額與相關(guān)稅金的差額，如果房?jī)r(jià)不變，賣(mài)主得到的收入將減少。在住房供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)看漲的情況下，多數(shù)賣(mài)主持房待售，涉及土地增值稅的二手房供給量減少。如2006年8月，北京市宣武區(qū)成交的二手房中5年以上的占52，而同年10月，這一比例到達(dá)71。在我國(guó)，有土地增值稅的二手房占二手房房源的一部分，這部分房源供給量減少，很大程度上造成二手房市場(chǎng)供給總量減少。從2006年后半年的數(shù)字來(lái)看，始終保持高速增長(zhǎng)的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量較2005年均有下降，“我

12、愛(ài)我家”在2006年12月預(yù)測(cè)北京二手房交易量全年漲幅僅為8，創(chuàng)歷史最低。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年上海二手住宅成交量比2005年減少13.9。 由此可見(jiàn)，二手房土地增值稅稅賦增加后，二手房交易量增幅普遍下降，縮小了二手房市場(chǎng)總量，抑制了二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，這與我國(guó)多年來(lái)一直鼓勵(lì)與扶持二手房市場(chǎng)的初衷背道而馳。  三土地增值稅對(duì)消費(fèi)者的影響土地增值稅的征收雖然是針對(duì)賣(mài)方的，但它具有易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，但是在交易過(guò)程中，賣(mài)方會(huì)通過(guò)價(jià)格的提高等手段將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，實(shí)際上二手房交易中新增的土地增值稅均由買(mǎi)主承擔(dān)，這就增加了買(mǎi)房者即消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增加了購(gòu)房人的購(gòu)房成本和納稅風(fēng)

13、險(xiǎn)，由于我國(guó)二手房市場(chǎng)房源緊張，例如在北京供需比例大概是1:7，征收土地增值稅這一稅收政策又進(jìn)一步減少了二手房房源， 導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。世界銀行在衡量一個(gè)國(guó)家住房消費(fèi)水平時(shí)，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)與收入比在3-6倍之間比較合理。根據(jù)聯(lián)合國(guó)住房指標(biāo)調(diào)研項(xiàng)目成果，在房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)上，我國(guó)排在首位，為14.8倍，而52個(gè)國(guó)家的平均水平為5倍，這說(shuō)明我國(guó)住房?jī)r(jià)格超過(guò)了家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力?，F(xiàn)行的高房?jī)r(jià)幾乎掏空了中下階層城市居民的腰包，打擊了人們對(duì)二手房乃至一手房購(gòu)買(mǎi)的積極性，這說(shuō)明土地增值稅在二手房交易市場(chǎng)的征收嚴(yán)重地抑制了國(guó)內(nèi)有效的房產(chǎn)消費(fèi)需求。四土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商

14、的影響對(duì)二手房交易征收土地增值稅直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲和消費(fèi)者對(duì)二手房的需求量下降，這直接導(dǎo)致了二手房交易量下降，一些人將目標(biāo)轉(zhuǎn)移向了一手房市場(chǎng)，這使得開(kāi)發(fā)商在二手房市場(chǎng)上獲利減少，因此他們不再把過(guò)多的精力投放在二手房市場(chǎng)上，目光轉(zhuǎn)向了高檔豪華公寓和寫(xiě)字樓，壓縮經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的投資建設(shè)規(guī)模一定程度上造成房地產(chǎn)價(jià)格步步大幅攀升，從而一方面通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的作用引致以房屋和辦公樓為生產(chǎn)要素的下游產(chǎn)業(yè)如零售、金融、法律、保健、信息等服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)成本急劇增加，另一方面由于企業(yè)支付工人工資中的租房或住房補(bǔ)貼的增加而導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本上升，推動(dòng)了價(jià)格總水平的上漲。由此可見(jiàn)，土地增值稅的征收給房地產(chǎn)商帶淚的影響也

15、有一定的負(fù)面效應(yīng)，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)價(jià)格及商品流通的惡性循環(huán)。四、完善對(duì)二手房交易征收土地增值稅的政策建議一順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求二手房交易市場(chǎng)的良性發(fā)展有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府對(duì)房?jī)r(jià)干預(yù)只能是短期行為，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和長(zhǎng)期來(lái)看，作為一種商品，其價(jià)格最終由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況看，需求旺盛和供給不足是我國(guó)今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地市場(chǎng)的基本特征。房?jī)r(jià)是事關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活和社會(huì)和諧的大事，其影響因素多而復(fù)雜，如房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、稅收政策、土地政策、金融政策及心理預(yù)期等，涉及房管、土地、稅務(wù)、計(jì)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)。稅收只是影響房?jī)r(jià)的因素之一，稅收政策

16、應(yīng)與其它調(diào)控措施有機(jī)配合，如需要土地部門(mén)制定合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃和收取適度的土地出讓金、信貸部門(mén)制定合適的信貸政策等。 具體措施如下：平衡二手房的供求矛盾；建立嚴(yán)格的監(jiān)督管理機(jī)制；發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的中介組織；建立靈活的金融體系；完善二手房貸款環(huán)節(jié)等，這些政策利于順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”的調(diào)節(jié)作用，這是符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的，也是必然趨勢(shì)，有利于二手房交易市場(chǎng)的良性發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快的健康發(fā)展。二完善稅收政策及制度我國(guó)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展前景十分廣闊，目前政府相關(guān)部門(mén)正在采取各項(xiàng)措施，培養(yǎng)和完善二手房交易市場(chǎng)

17、：1.加大政策扶持。政策調(diào)整對(duì)于推動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展具有非常重要的意義，有助于二手房市場(chǎng)發(fā)展的政策應(yīng)包括兩部分：一是市場(chǎng)刺激政策如簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，二手房交易契稅、所得稅、土地增值稅減免政策，鼓勵(lì)人們賣(mài)舊買(mǎi)新，置業(yè)升級(jí)，盤(pán)活市場(chǎng)；二是市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)性政策，如加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，提高行業(yè)入市門(mén)檻，制定經(jīng)濟(jì)人制度等，重點(diǎn)扶持一批實(shí)力較強(qiáng)的品牌經(jīng)濟(jì)公司，建立和標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)秩序，樹(shù)立市場(chǎng)誠(chéng)信。2.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理。3.增強(qiáng)控管手段，嚴(yán)格推行以票管稅。4.綜合利用信息，加強(qiáng)跟蹤管理。5.整合資源，優(yōu)化辦稅程序。6.改革現(xiàn)行的稅收政策。稅收政策應(yīng)當(dāng)對(duì)二手房給予更多的扶植，合理規(guī)劃土地增值稅在二手房交易中的征收，充分發(fā)揮其稅收調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控的作用，協(xié)調(diào)好增加國(guó)家財(cái)政收入和穩(wěn)定物價(jià)，維護(hù)大多數(shù)老百姓切身利益之間的關(guān)系，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的良性發(fā)展，對(duì)房改房、回遷房、康居房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房等上市交易時(shí)，均應(yīng)給予政策上的照顧，是這些人能夠買(mǎi)得起價(jià)格低廉的房子，