房地產(chǎn)工程管理全程精細化與質(zhì)量通病防治

1、 房地產(chǎn)工程管理全程精細化與質(zhì)量通病防治【課程背景】8 / 8文檔可自由編輯打印您是否在工程現(xiàn)場管理中經(jīng)常處理與總、分包問題困擾得煩不勝煩？一些突發(fā)性事件處理，一著不慎便影響到全局計劃？事先制定好的計劃執(zhí)行起來總是滯后而力不從心？計劃不交圈，成本、質(zhì)量、安全管理總是不能高度受控？2015年4月15日恒大集團突然宣布，其在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業(yè)界軒然大波，可以說地產(chǎn)界將真正迎來你死我活的生存斗爭。想活下來就需要對工程現(xiàn)場及質(zhì)量管理提出更嚴苛的要求。品質(zhì)至上、微利時代 ，開發(fā)商與總分包單位的矛盾將會更加突出。本課程通過理論引導(dǎo)、經(jīng)驗總結(jié)，結(jié)合工程管理出現(xiàn)的各種疑難雜癥

2、及通病產(chǎn)生的原因，提出有針對性的解決方案，詳解甲方與總分包矛盾及項目質(zhì)量、進度、成本、安全四大核心問題處理辦法。全程對接講師親自操作的項目案例，實用性地講解不同施工階段、施工部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制標準和要點，提供“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗”的技術(shù)管理方法，把復(fù)雜的問題簡單化，重點解決落地問題，以大視角來破除工程現(xiàn)場管理的謎局?！菊n程收益】1、掌握房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系的基本構(gòu)成；2、掌握工程管理進度、質(zhì)量、成本與安全控制精髓；3、掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點及質(zhì)量通病防治；4、提高項目工程管理的效率、風險控制能力；5、提升項目經(jīng)理現(xiàn)場管理大局觀，有效應(yīng)對總包、分包單位的日

3、常尖銳問題。6、參考標桿房企工程精細化管理體系標準模板，復(fù)制運用到日常工程管理工作；7、結(jié)合企業(yè)項目自身情況建立一套完整、切實可行的精細化工程管理方案?！窘鹋浦v師】李老師LWilian：易迪房地產(chǎn)商學院首席顧問，法國CNAM大學建筑學碩士，清華大學MBA,法國FNSI建筑設(shè)計協(xié)會會員，中國地產(chǎn)聯(lián)盟講師會員，萬科住宅研究中心交流設(shè)計師，資深設(shè)計專家，中海工程管理中心高級經(jīng)理。就職標桿企業(yè)期間，全面系統(tǒng)掌握了萬科、中海項目管理精髓。2001年從大型國有建筑設(shè)計院進入地產(chǎn)公司，在集團總部負責設(shè)計管理。先后在著名標桿企業(yè)歷任設(shè)計總監(jiān)、項目總工，做項目總經(jīng)理多年，成功操作過多個大型高品質(zhì)項目，積累了豐富

4、的實操管理經(jīng)驗，現(xiàn)為某品牌地產(chǎn)公司高管、合伙人。其本人對項目工程、設(shè)計、成本管理有獨特理解和研究。創(chuàng)新的將企業(yè)管理之道融入到專業(yè)授課中，實戰(zhàn)派導(dǎo)師。授課詼諧幽默，知識面寬、信息量大、以實戰(zhàn)、落地為標準，幫助企業(yè)全面提升高品質(zhì)項目工程管理能力?！菊n程對象】 房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、前期部、開發(fā)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理等。【課程大綱】第一講： 項目工程現(xiàn)場 (初窺門徑篇)第二講： 項目工程準備階段 (登堂入室篇)第三講： 項目工程實施階段 (破釜沉舟篇)第四講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)前言：簡析房地產(chǎn)公司行業(yè)形勢1、白銀時代房地產(chǎn)

5、公司該如何“洗腦”？2、萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅持是什么？七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？【融三觀】工程+設(shè)計+成本三觀【拼基礎(chǔ)】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境【關(guān)鍵之路】品質(zhì)優(yōu)先+價值為王房企轉(zhuǎn)型蛻變之路：品質(zhì)精工、管理精益、專業(yè)融合 、執(zhí)道發(fā)展1、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要經(jīng)歷五大管理階段1）、專業(yè)融合- “薪火傳承”的重要性1、管理的前瞻化-標準化戰(zhàn)略和標準化體系A(chǔ)、產(chǎn)品標準化B、流程標準化C、合約標準化D、操作規(guī)范標準化2）、執(zhí)道發(fā)展第一戰(zhàn)略層面，第二策略層面， 第三運營層面。 第一講： 房地產(chǎn)項目工程現(xiàn)場 房地產(chǎn)項目工程管理核心要素-關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”第一部分：什么是房地產(chǎn)項目現(xiàn)場

6、管理？1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責多少才是最合適？3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)；4）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，5）低價中標的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主2、現(xiàn)場管理的秘訣3、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標準貫徹進工程營造的全程？2、如何發(fā)揮施工現(xiàn)場管理人員的積極作用？小結(jié)：房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的最高境界-無為而治第二部分、甲方外包工程管理現(xiàn)狀分析1、開發(fā)商外包管理的常見問題及其根源2、

7、甲方與工程承包商在項目中管理的差異4、甲方計劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對等5、關(guān)于工程界面管理的確定6、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系7、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理8、甲方風險管理與外包商風險承擔的界定執(zhí)行9、監(jiān)理公司的選擇與管理10、監(jiān)控、激勵外包商的原則與方法11、總包商在項目中的責權(quán)利思考：1、現(xiàn)場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法2、總包與分包單位的矛盾點、多發(fā)階段及控制辦法3、甲方、監(jiān)理、總包三方關(guān)注點差異及江湖恩怨。分享：萬科集團總包單位與甲方指定分包單位的工程界面劃分話題1：房地產(chǎn)開發(fā)公司是否適合總承包？話題2：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項目管理模式話題3：關(guān)

8、于“多項目開發(fā)綜合癥”分享：施工單位的“緊箍咒”-標準化合同范本及目錄合同范本：萬科建設(shè)工程施工總包合同建設(shè)工程施工監(jiān)理合同專業(yè)工程項目交付驗收實施細則結(jié)論：1、沒有質(zhì)量的擴大規(guī)模是一條不歸路。 2、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提。房地產(chǎn)開發(fā)的運作是一個開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。第二講： 項目工程準備階段 第一節(jié)、開工前準備階段管理-必須掌握的28大實施攻略2、前置：工程管理的策劃思想先策后控3、全程：工程管控與項目全生命周期緊密結(jié)合3、落地：項目管理策劃書分享：1、萬科集團標桿工程管理策劃指導(dǎo)體系2、萬

9、科城市花園項目管理策劃書3、二次優(yōu)化設(shè)計重要性案例分析4、項目面積一覽表規(guī)劃面積指標的確定5、萬科、中海施工圖審查要點案例分享：營銷示范區(qū)-總平面布置策劃的前提第三講： 項目工程實施階段 四大控制核心問題：進度、質(zhì)量、成本與安全第一節(jié)、 工程管理四大核心之一-進度計劃管理工程計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預(yù)控計劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數(shù)，同時也將各部門工作銜接起來，做到步調(diào)一致。重點關(guān)注：項目里程碑節(jié)點及基準工期1、項目總體計劃編制 2、項目進度目標分解 3、工程管理進度控制 一級計劃：公司23年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃二級計劃：項目開發(fā)重要節(jié)點操作計

10、劃 三級計劃：項目具體實施作業(yè)計劃討論：1、關(guān)于3級進度計劃的重要性 2、計劃不力的主要原因分析 秘籍：進度計劃控制三大法寶進度管控的秘訣-方法（協(xié)同）、方法（要點）、再方法（交叉點）第二節(jié)、 工程管理四大核心之二-質(zhì)量管理質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命；房地產(chǎn)的競爭最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競爭，以及在才基礎(chǔ)上的開發(fā)效率競爭，而非營銷概念的競爭。分享：工程施工過程管理技能最有效的16大環(huán)節(jié)1、施工組織設(shè)計審查2、承包商進場知會與交底3、材料設(shè)備選型定版、部品封存4、甲、乙供材料進場驗收5、施工質(zhì)量樣板引路6、工程質(zhì)量巡檢制度7、工序檢查8、要讓問題可視化9、監(jiān)理管理10、成品保護-

11、極易忽略的要點（解決50%交付問題的有效方法）11、實測實量 12、例會制度 13、工地開放日與景觀示范區(qū)展示 14、室外管線綜合設(shè)計15、竣工驗收備案 16、專業(yè)學習-薪火傳承分享： 1、工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例 2、現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會及工程巡檢問題記錄 3、精細化地產(chǎn)-精工品質(zhì)、不負匠心不負卿ppt 4、各分部工程質(zhì)量過程控制要點；觀感部位質(zhì)量驗收要點5、一些質(zhì)量通病案例解析 a混凝土通病防治案例b滲漏點的關(guān)注與防治案例c防水施工要點把控案例6、主體施工通病案例解析7、立面及屋面工程管理通病預(yù)防措施8、中海地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊思考1、國標規(guī)范的“問題”-以終為始規(guī)范

12、只是事后驗收，從不告訴你如何預(yù)防，更缺少實用節(jié)點，質(zhì)量通病防不勝防。思考2、設(shè)計圖紙錯漏碰太多，“邊設(shè)計邊施工”成常態(tài)，質(zhì)量和進度如何確保？思考3：如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計與施工管控？（1）綜合、綜合、再綜合-解決“錯漏碰”的根本性辦法（2）排版、排版、再排版-確保“精品工程“的捷徑與辦法第三節(jié)、工程管理四大核心之三-成本管理工程施工期間成本控制是公司經(jīng)營最關(guān)心的，成本管理體系主要是通過項目定位、成本測算、限額設(shè)計、招標控制、合約管理、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等一系列環(huán)節(jié)進行控制，開源節(jié)流并用好資金是項目總經(jīng)理的重要職責。 1、建立以目標為導(dǎo)向的成本管理體系2、建立項目

13、全員、全過程成本控制管理體系關(guān)注點：建立成本兩輪審批機制、年初編制、年中回顧、年末調(diào)整3大版本分享：1、萬科項目實施階段成本管理的三大紀律八項注意2、工程管理成本控制秘籍-“三個固化”：“月結(jié)制標準化實施表單”3、中海工程成本控制管理15個關(guān)鍵細節(jié)第四節(jié)、工程管理四大核心之四-安全管理1、安全管理的在工程現(xiàn)場重要性2、安全文明施工考核辦法 案例：河北張家口市某小區(qū)在建的18層樓，因施工導(dǎo)致起火分享：萬科現(xiàn)場安全文明施工技術(shù)標準doc第四講： 項目工程交付、維修及項目后評估階段 目前建筑市場情況，產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，客戶維權(quán)意識加強也帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的

14、延伸，既可以提高客戶滿意度和對公司品牌的認知度，又能對工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。第一：交付前分戶驗收督查督導(dǎo)-“一房三驗”1、 驗收前的準備工作 2、 專項驗收及竣工驗收 3、 公司內(nèi)部驗收(附件)4、 保修合同及保修擔保(附件)5、 物業(yè)接管驗收的準備工作(附件)實例分享：1、交房時重點注意的30個重要問題 2、萬科交接驗房標準化流程第二：工程竣工交付后管理1、物業(yè)接管驗收準備會 2、物業(yè)接管驗收3、保修工作的組織、原則及管理 4、整改及收尾工作第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理1、 入住前準備工作(附件) 2、 物業(yè)移交與入伙程序(附件)3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)4、客戶

15、入住也是一種經(jīng)營活動第四、關(guān)注客戶體驗1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的最后一道防線案例：1、XX項目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析第五、項目后評估實施要點（前事不忘、后事之師）Ø 1 、項目整體施工組織管理總結(jié)Ø 2 、技術(shù)、進度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié)Ø 3 、合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié)分享：學習萬科做好項目后評估.doc思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？ 2、對比分析萬科缺陷反饋優(yōu)秀案例第五講：標桿地產(chǎn)工程質(zhì)量經(jīng)典項目賞析（選講 ）我們要學習最優(yōu)秀的：1、龍湖地產(chǎn) 2、萬科地產(chǎn) 3、星河灣 4、綠城百合核心思想：【三借】借勢+借智+借力價值點：打造高品質(zhì)情景示范區(qū)重要性及五大原則景觀重要性：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀景觀工程核心要點管理案例：學習龍湖地產(chǎn)做秀景觀設(shè)計及施工管理.doc成為自己的NO.1小結(jié)：先有正確的人、才有正確的事第一、關(guān)于正確的人1、選擇正確的人（對內(nèi)：團隊）話題1：項目團隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 話題2、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？2、選擇正確的人（對外：合作資源）a房地產(chǎn)內(nèi)外部管理：內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠