股權(quán)收購(gòu)方式取得土地使用權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、股權(quán)收購(gòu)方式取得土地使用權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)與防一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律支持城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。?城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法?規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式， 主要包括以下行為：1以房地產(chǎn)作價(jià)入股、 與他人成立企業(yè)法人， 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；3因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4以房地產(chǎn)抵債的；5法律

2、、法規(guī)規(guī)定的其他情形。?公司法?規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或局部股權(quán)'，“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓。上述法律規(guī)定為“以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供了充分有力的法律政策支持。二、對(duì)于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作方式。主要分為收購(gòu)和兼并兩種方式，即股權(quán)的并購(gòu)。1通過股權(quán)兼并方式實(shí)現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)兼并，指通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將公司的資產(chǎn) 包括其享有的開發(fā)工程的土地使用權(quán) 和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給受讓 公司，由承受全部股權(quán)的公司以吸收的方式，以自己的名義繼續(xù)運(yùn)行。在這種操作模式中，公司以股權(quán)變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的重新組合，可以防止被兼并公司的解散清算程序，有利于通過有實(shí)

3、力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)開展和順利運(yùn)作，并同時(shí)取得被兼公司名下的土地使用權(quán)。但是，在公司兼并中，由于受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己的名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須具有房地產(chǎn)開發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)； 兼并公司吸收了被兼并公司的全部股權(quán)， 其所有 的債務(wù)以與由此產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)， 依法均由兼并公司承擔(dān)； 兼并后原被兼并公司被吸收， 項(xiàng) 目運(yùn)作以兼并公司的名義進(jìn)展，因此，公司開發(fā)的工程與土地使用權(quán)等必須辦理變更手續(xù)。2股權(quán)收購(gòu)，指經(jīng)由接收轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式而到達(dá)對(duì)原公司的控制和管理，轉(zhuǎn)讓公司無需消失仍可以自己的名義運(yùn)作。 這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒有被吸收， 只是公司 股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng)，具有比公司

4、股權(quán)兼并更靈活、更簡(jiǎn)便的操作性。在股權(quán)收購(gòu)中，因工程開發(fā)與運(yùn)營(yíng)仍以原公司的名義經(jīng)營(yíng)，收購(gòu)公司本身未必具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；對(duì)外債務(wù)仍由工程公司承擔(dān)，僅是公司部股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng)，股東之間可以按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額承擔(dān)責(zé)任；收購(gòu)股東以分配股利的方式實(shí)現(xiàn)利益，因而對(duì)于原公司的資產(chǎn)，如開發(fā)工程審批文件和土地使用權(quán)等均不需辦理工程變更手續(xù)。三：以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的利與弊一此種轉(zhuǎn)讓方式的優(yōu)點(diǎn)1、轉(zhuǎn)讓程序操作簡(jiǎn)單以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其核心標(biāo)志是股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且符合不同類型公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制，受讓方即可實(shí)際參與土地的開發(fā)利用，即土地使用權(quán)

5、實(shí)質(zhì)上發(fā)生轉(zhuǎn)移。對(duì)于以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，它的一般程序是：合作開發(fā)土地的當(dāng)事人就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)達(dá)成協(xié)議；最后股權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人簽訂 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂書?，進(jìn)展公司股權(quán)變更的一系列登記、備案手續(xù)。手續(xù)簡(jiǎn)單。收購(gòu)工程公司，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)變更和工商變更登記即可通過控制公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)來直接控制和管理整個(gè)工程。而土地使用權(quán)、工程或在建工程的轉(zhuǎn)讓涉與土地使用權(quán)過戶與建立手續(xù)更名等手續(xù)，比較復(fù)雜。由以上比照可以看出通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要簡(jiǎn)便許多。2、轉(zhuǎn)讓方式具有性特點(diǎn)。公司股東的變更，除依照法律規(guī)定必須公示的情況外，只要經(jīng)過工商部門的變更登記

6、即發(fā)生效力，無須第三方的認(rèn)可。而土地使用權(quán)的一般轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請(qǐng)、報(bào)批等手續(xù)；此外，如果所轉(zhuǎn)讓土地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)，那么需通知相關(guān)債務(wù)人清理債務(wù)。對(duì)于工程轉(zhuǎn)讓來說也需履行申請(qǐng)、報(bào)批、轉(zhuǎn)讓等程序。雖然有的股權(quán)受讓方為了保險(xiǎn)起見，對(duì)所受讓的股權(quán)進(jìn)展公告，告知相關(guān)債權(quán)人申報(bào)債權(quán)。 這種公告在一定程序上會(huì)披露當(dāng)事人之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但這種公布程序要比經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)小得多，因此以公司股權(quán)變更的方式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)具有顯而易見的性。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以享受的稅收優(yōu)惠政策1契稅。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2001年下發(fā)的?關(guān)于企

7、業(yè)改革中有關(guān)契稅政策的通知?中規(guī)定：企業(yè)在公司制改造中， 對(duì)不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業(yè) 承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。2土地增值稅。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物與其附著物而就其增值局部征收的一種稅。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年公布的?關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知?，其中規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)展投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián) 營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)展投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。因此在房地產(chǎn)投資中以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是不需要繳納土地增值稅的。3營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無

8、形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)收入額征收的一種稅。我國(guó)?營(yíng)業(yè)稅暫行條例?和實(shí)施細(xì)那么中規(guī)定：轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)必須交納營(yíng)業(yè)稅，但如果以土地使用權(quán)入股的方式轉(zhuǎn)讓土地使用進(jìn)展合作開發(fā)， 享有利潤(rùn)的分配和承擔(dān)投資法律風(fēng)險(xiǎn)，就無須交納營(yíng)業(yè)稅。綜上所述，從財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的這些規(guī)定中可以看出，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)享有免交局部稅金的優(yōu)惠， 土地使用權(quán)、工程或在建工程的轉(zhuǎn)讓與工程公 司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比，前者受讓方必須多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和房地產(chǎn)交易中心的交易手續(xù)費(fèi)0.5%，轉(zhuǎn)讓方也須承擔(dān)轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅的 5囁口土地增值稅。稅費(fèi)節(jié)省。4、工程開發(fā)速度加快。 一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲得有關(guān)

9、部門的審批通過， 在工程公司的 名義下，投資者即可立即投入資金進(jìn)展手續(xù)開發(fā)建立，無須再重新立項(xiàng)辦理建立手續(xù)。二此種轉(zhuǎn)讓方式的缺陷1、所轉(zhuǎn)讓土地原有權(quán)屬、性質(zhì)不宜確定通過政府作為第三方介入土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，雖然會(huì)產(chǎn)生許多的手續(xù)，以與可能產(chǎn)生因政府干預(yù)使轉(zhuǎn)讓方案流產(chǎn)的可能，但是政府介入土地使用權(quán)最大的好處是可以使得轉(zhuǎn)讓土地的各項(xiàng)特征明晰化， 其符合轉(zhuǎn)讓土地的一切特征， 從而保障受讓人的權(quán)益； 而當(dāng)事人之 間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的實(shí)際受讓方可能因?yàn)槭孪任凑{(diào)查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵， 而導(dǎo)致因?yàn)橥恋氐蔫Υ弥率归_發(fā)受阻、本錢加大或方案流產(chǎn)的可能。2、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，

10、土地使用權(quán)的性質(zhì)不必做變更，對(duì)受讓人存在隱患。土地使用權(quán)是指使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干預(yù)的權(quán)利。土地使用權(quán)依據(jù)法律規(guī)定經(jīng)登記程序取得，產(chǎn)生對(duì)抗第三人之效力， 屬物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)，其容包含占有、使用、收益處分的權(quán)能。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不 會(huì)變更轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)機(jī)和分享收益的可能，如果一旦開發(fā)流產(chǎn)，受讓人是不能夠直接以“土地使用權(quán)'價(jià)值補(bǔ)償自己的損失的，而只能要求具有過錯(cuò)的合作方承擔(dān)違約責(zé)任。3、受讓人獲得股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)有多大，不易確定。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅僅是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，而且也是法律風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，尋找一個(gè)良好的合作伙伴進(jìn)展投資，當(dāng)然是每一個(gè)開發(fā)企業(yè)的期望。

11、但是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變換、魚龍混雜，誰也不敢保證所合作開發(fā)的土地?zé)o任何瑕疵，而往往這些瑕疵具有的法律風(fēng)險(xiǎn)難以估量。對(duì)于衡量轉(zhuǎn)讓股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)， 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方至多會(huì)為股權(quán)受讓方提供一份企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，但該評(píng)估報(bào)告的可信度具體有多大，值得商榷。首先評(píng)估報(bào)告是在一定的時(shí)間點(diǎn)上做出的，它代表的是企業(yè)過去的情況，而對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)狀況卻無法準(zhǔn)確說明；其次評(píng)估報(bào)告是股權(quán)轉(zhuǎn)讓方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的， 該報(bào)告肯定會(huì)更多地反映股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的觀點(diǎn)。由此可見，股權(quán)的受讓方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)要慎重，不可盲目決斷。四：公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序同在建工程、房地產(chǎn)工程或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相比有很大不同點(diǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式

12、下，地產(chǎn)工程僅作為一種資產(chǎn)，本身不是標(biāo)的，隨資產(chǎn)所有權(quán)人變化而變更，但工程立項(xiàng)等建立手續(xù)的名稱沒有變化企業(yè)名稱沒有改變。因此，股 權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)和到房屋土地管理局重新 簽訂出讓合同，它不受?城市房地產(chǎn)管理法?等相關(guān)轉(zhuǎn)讓法律與法規(guī)制約。其次，國(guó)有股權(quán) 轉(zhuǎn)讓和外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序有所不同。依據(jù)?公司法?的規(guī)定，公司股權(quán)的部轉(zhuǎn)讓，無須征得其他股東同意，所以，不必經(jīng)過復(fù)雜的程序，只需轉(zhuǎn)讓方股東與受讓方依法達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依法辦理相關(guān)手續(xù)過戶、變更登記即可。但是，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，一般認(rèn)為主要應(yīng)經(jīng)過以下 程序：1、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東向公司董事會(huì)不設(shè)董事會(huì)的

13、為執(zhí)行董事提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng) 必須載明轉(zhuǎn)讓的理由、受讓人的或名稱、住所、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的份額與其價(jià)格或作價(jià)方法等 情況，并附經(jīng)股東會(huì)決議通過即可生效的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2、 公司董事會(huì)依法召集臨時(shí)股東會(huì)，就該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)作出決議。如經(jīng)全體股東過半數(shù)通過，那么可依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行，或者由不同意的股東行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。為了保護(hù)股東的比例性利益不受損害，行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的股東為 2人以上時(shí)，可以按原股權(quán)比例行使 優(yōu)先出資權(quán)。如未獲全體股東過半數(shù)通過，那么股東不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢，應(yīng)依法修改公司章程和股東名冊(cè)中有關(guān)股東與其出資額的記載。?公司法?規(guī)定：“依照本法轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，公司應(yīng)當(dāng)注銷原股東的出資證明書

14、，向新股東簽 發(fā)出資證明書，并相應(yīng)修改公司章程和股東名冊(cè)中有關(guān)股東與其出資額的記載。對(duì)公司章程的這項(xiàng)修改不需再由股東會(huì)表決。4、依法辦理公司變更登記手續(xù)。?公司登記管理?xiàng)l例?規(guī)定：“ XX 公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體明或者自然人明。五：法律風(fēng)險(xiǎn)分析1、法律風(fēng)險(xiǎn)因素。收購(gòu)方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)因素增加。收購(gòu)方除考慮房地產(chǎn)工程本身的建立法律風(fēng)險(xiǎn)外，還需考慮目標(biāo)公司的對(duì)外擔(dān)保、債務(wù)、未支付款項(xiàng)、合同違約等潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。前期談判調(diào)查時(shí)間比較長(zhǎng)。批租地塊或在建工程通常停建原因復(fù)雜，存在工程權(quán)利人多個(gè)的現(xiàn)象，由于商業(yè)秘密的關(guān)系， 外部人員很難了解工程公司的

15、對(duì)外擔(dān)保、合同違約或有負(fù)債等經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或稅務(wù)情況，產(chǎn)生的信息不對(duì)稱增加了彼此溝通和談判的難度。如是國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，股權(quán)的合法性和主體資格的認(rèn)定涉與國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室、產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)或部門的監(jiān)視和管理，所以交易時(shí)間可能會(huì)變長(zhǎng)。轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。通常股東對(duì)工程公司的總投資大于注冊(cè)資本。為了審批的便利，需要把轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)計(jì)為由股權(quán)價(jià)格實(shí)收資本和債權(quán)股東新增投資視作股東貸款 組成。2、工程本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)是否有其他的瑕疵，有被查封、抵押或出租等禁止或限制轉(zhuǎn)讓的情形。土地使用權(quán)的四至、土地周邊的交通、環(huán)境等等。土地所負(fù)擔(dān)隱瞞的情況：第一、所轉(zhuǎn)讓土地設(shè)有抵押權(quán)，也就是說，隨著土地使用權(quán)和地上

16、物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 抵押關(guān)系的權(quán)利義務(wù)也一同移轉(zhuǎn)給受讓人，不管受讓人是否知曉抵押之事實(shí)，都將無條件承當(dāng)?shù)盅簷?quán)人追償?shù)膫鶆?wù)。受讓人只能向讓方主權(quán)利，而這種主權(quán)利的方式大多是通過訴訟來 解決的。第二、所轉(zhuǎn)讓土地上設(shè)有租賃權(quán)。租賃合同是債務(wù)合同，依照債權(quán)的相對(duì)性，其只 對(duì)合同雙方具有約束力， 不能對(duì)抗第三人。但是因租賃權(quán)特殊的物權(quán)化傾向，故土地使用權(quán)雖然轉(zhuǎn)讓，假設(shè)轉(zhuǎn)讓前已設(shè)租賃權(quán)， 轉(zhuǎn)讓時(shí)租賃合同未到期的， 轉(zhuǎn)讓后租賃合同因繼續(xù)有效 而成為受讓人的負(fù)擔(dān)。第三、有關(guān)地上稅、費(fèi)事等其他負(fù)擔(dān)，如土地使用費(fèi)按土地面積以年底計(jì)收，這些稅、費(fèi)都可以因轉(zhuǎn)讓時(shí)被成心隱瞞而成為受讓人的負(fù)擔(dān)。3 :企業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來的法律風(fēng)

17、險(xiǎn)企業(yè)的成立情況，原始的工商登記注冊(cè)情況，企業(yè)是否有變更登記情況，目前的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況，等等，這些根本情況都是需要了解的，因?yàn)樗鼈兌际呛饬抗こ剔D(zhuǎn)讓法律風(fēng)險(xiǎn)的度量衡。這其中企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)又是所需了解的難點(diǎn)和核心。企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的部事故，如無特殊要不對(duì)外公開的； 然而作為買家最擔(dān)憂的卻是這些問題，尤其是對(duì)一些隱形債務(wù)，如對(duì)外擔(dān)保等情況，常常令人防不勝防。因此對(duì)與合資企業(yè)的原經(jīng)營(yíng)狀況， 必須盡最大可能調(diào)查清楚。4 :公司部法律風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)常有許多外表上不易被發(fā)現(xiàn)的問題，它們表現(xiàn)在諸如財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù)或是抵押擔(dān)保方面。 例如，有的工程公司雖然獲得了工程的批準(zhǔn)，但公司原股的注冊(cè)資金或者局

18、部或者全部尚未到位，或者是原股中途局部更換，而新股東支付的股權(quán)交易款沒有完全 付清致使股權(quán)變更手續(xù)沒有了解。 有的轉(zhuǎn)讓中，大股東代表同意轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)并掌控公司印 章與受讓方簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而小股意見不一致。股權(quán)有糾紛或股權(quán)全部或局部設(shè)有質(zhì)押更是股 權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中令人煩心的事，遇到這樣的情況會(huì)使得受讓方支付了轉(zhuǎn)讓金而不能獲得相應(yīng)的 股權(quán)。5 :債務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)問題。目標(biāo)公司的或有負(fù)債，包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的一般性債務(wù)等。受讓方收購(gòu)股權(quán)后，必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確規(guī)定受讓方對(duì)目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，這種協(xié)議條款也不能對(duì)抗善意的第三人，收購(gòu)方只能在對(duì)外承包了債務(wù)責(zé)任

19、后再對(duì)原來的股東進(jìn)展追償。但這時(shí)原來股東的償債能力已經(jīng)沒有保證了。所以，股權(quán)收購(gòu)方容易陷入債務(wù)的泥潭。對(duì)于房地產(chǎn)工程公司來講，只獲得了工程而無力簽下土地出讓合同，或不能按期向國(guó)家交土地使用權(quán)出讓金是常有的事。所以進(jìn)展股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判時(shí)受讓方一定要了解轉(zhuǎn)讓方是否簽了土地出讓合同， 土地出讓金與市政配套費(fèi)是否交清。在工程公司的日常經(jīng)營(yíng)過程中項(xiàng)目公司經(jīng)常與建筑工程承包公司、設(shè)計(jì)公司、建材供應(yīng)公司或供電、供水、供氣、供暖方和 網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯商等各方之間存在債務(wù)問題。同時(shí)工程公司在融資方面常與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)有借貸關(guān)系， 所以對(duì)銀行的債務(wù)是一個(gè)不容無視的大事情。除了上述問題外，工程公司對(duì)原土地方的土地拆

20、遷與補(bǔ)償問題也是不可輕視的。土地拆遷與補(bǔ)償占土地本錢的較大比例，實(shí)踐證明許多股權(quán)轉(zhuǎn)讓方都在拆遷與補(bǔ)償方面存在較大問題。6:擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)問題。雖然受讓方受讓的是轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)，但股權(quán)的實(shí)質(zhì)在于資產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓前以其資產(chǎn)對(duì)外進(jìn)展抵押或質(zhì)押擔(dān)保，那么股權(quán)的價(jià)值就存在極大的不確定性。一般的情況是工程公司常將其土地使用權(quán)在建工程抵押給銀行或其他金屬機(jī)構(gòu)，有時(shí)也將公司的局部股權(quán)質(zhì)押給某些機(jī)構(gòu)，有時(shí)工程公司用其資產(chǎn)或信用為其他第三方進(jìn)展擔(dān) 保。如果存在上述各類擔(dān)保問題而又不為受讓方所知曉，受讓過來的股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)就時(shí)刻存在，所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓方盡可能地披露其有關(guān)擔(dān)保的事項(xiàng)，受讓方應(yīng)在簽訂股權(quán)協(xié)

21、議之前要求轉(zhuǎn)讓方解除所有擔(dān)俁責(zé)任，如果解除確有困難那么應(yīng)該簽訂特殊條款以防范擔(dān)保責(zé)任的出現(xiàn)。7 :訴訟與仲裁法律風(fēng)險(xiǎn)。 工程公司正在進(jìn)展的訴訟和仲裁會(huì)給公司帶來難以預(yù)料的 困難與經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)樵V訟案件和仲裁案件的不確定性使得公司的資產(chǎn)隨時(shí)處在法律風(fēng)險(xiǎn)之中。在訴訟或仲裁中轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)或資產(chǎn)與土地使用權(quán)常處在訴訟保全之中，這些被凍結(jié)的資產(chǎn)可能會(huì)在訴訟后被法院強(qiáng)制執(zhí)行。 所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂之前，受讓方必須要求轉(zhuǎn)讓 方披露所有正在進(jìn)展的訴訟與仲裁案件，并對(duì)這些正在進(jìn)展的案件的法律風(fēng)險(xiǎn)予以評(píng)估。除此之外，受讓方還應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓方列出其所簽的所有合同與協(xié)議，并弄清楚這些 協(xié)議與合同的履行情況。 在完全了

22、解轉(zhuǎn)讓方所簽協(xié)議情況后，對(duì)于工程公司未來開展的走勢(shì)就會(huì)有一個(gè)大概的了解，轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)也根本可以予以控制。8 :公司股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)： 公司股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)是主要的法律風(fēng)險(xiǎn)，來自于股權(quán)收購(gòu)后引起的經(jīng)營(yíng)主體變更所產(chǎn)生的目標(biāo)公司對(duì)外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。在整個(gè)轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中， 法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：1被收購(gòu)股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體出讓方和受讓方和股權(quán)轉(zhuǎn)讓 的合法性。股權(quán)收購(gòu)必須考慮我國(guó)法律的具體規(guī)定。例如我國(guó)?公司法?規(guī)定，XX公司的股東必須在五十人以下， 如果股權(quán)收購(gòu)后股東人數(shù)不符合?公司法?的要求，可能會(huì)導(dǎo)致交易失效。另外收購(gòu)中外合資的工程公司股權(quán)也必須遵守?中外合資企業(yè)法?，如果股權(quán)被兩家以上中方企

23、業(yè)收購(gòu)，那么須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)性質(zhì)；如果外方股權(quán)被另一外方收購(gòu)， 也須經(jīng)過外經(jīng)委審核投資主體變更事宜。2對(duì)出讓股權(quán)性質(zhì)確實(shí)定，如是國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么必須按法定程序進(jìn)展交易， 否那么轉(zhuǎn)讓合同視為無效。收購(gòu)國(guó)有股權(quán)須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記,并在產(chǎn)權(quán)交易所簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。3收購(gòu)工程公司股權(quán)后， 收購(gòu)方須與時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資企業(yè)還須經(jīng)過外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否那么股權(quán)收購(gòu)合同沒有生效。六、法律風(fēng)險(xiǎn)躲避對(duì)策。法律風(fēng)險(xiǎn)通過調(diào)查、審查程序是可以防止的，但股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、突發(fā)性和

24、破壞性無法完全通過上述管理手段來消除。所以為了有效地防止股權(quán)收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)， 收購(gòu)方可采取的法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策有：1擔(dān)保對(duì)策。受讓方要求出讓方提供母公司擔(dān)?；蛏鲜泄緭?dān)保。擔(dān)保形式比保證金形式能夠更有效地防止債權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)。首先擔(dān)保責(zé)任可以隨潛在的債權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模而變化；其次，由于轉(zhuǎn)讓款全部支付給轉(zhuǎn)讓方，轉(zhuǎn)讓方容易承受這樣一個(gè)事實(shí)，并愿意提供擔(dān)保。2保證金對(duì)策。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一局部尾款作為進(jìn) 展股權(quán)轉(zhuǎn)讓潛在法律風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。如果在協(xié)議簽訂后一定時(shí)期，因出讓方或目標(biāo)公司的原因，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失，受讓方有權(quán)直接使用該筆保證金予以支付；如果在該期限屆滿后，沒

25、有額外的債務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，該款項(xiàng)將支付給出讓方。具 體操作可以分為以下兩種方式：直接以尾款的形式規(guī)定在合約中，將該條款設(shè)定為附條件生效的條款，即約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定的期限，不發(fā)生未包含在協(xié)議或通過協(xié)議無法預(yù)見的法律風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)，也就是潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。該期限建議確定為股權(quán)交割日后的12個(gè)月至24個(gè)月。另一方式是將尾款直接列為保證金，由公證機(jī)關(guān)提存。 如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和損失，該款將由公證處直接支付給債權(quán) 人，相應(yīng)的出讓方也就無法再要求獲得該筆款項(xiàng)。如果期限屆滿，沒有發(fā)生額外的債務(wù)和損失，公證處將直接把該筆擔(dān)保金劃至出讓方帳下。3用公告的方式解決

26、原企業(yè)拖欠債權(quán)債務(wù)的問題對(duì)債務(wù)問題可以通過公告的方式來解決，公告可以有兩種途徑進(jìn)展：第一、委托律 師進(jìn)展公告，告知債權(quán)人在一定期間申報(bào)債權(quán)；第二、雙方企業(yè)聯(lián)合進(jìn)展公告，告知企業(yè)的 相關(guān)變更情況，要求可限期債權(quán)人包括拖欠工程工程款主權(quán)利，最終到達(dá)掌握原企業(yè)經(jīng) 營(yíng)狀況，防法律風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)土地受讓方的利益。4設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式促進(jìn)合同雙方履約根據(jù)客觀情況設(shè)置擔(dān)保條款時(shí)，有以下三種形式便于操作：土地受讓方可以先將買地款如數(shù)存入銀行，或通過其他方式取得銀行信用。然后，應(yīng)轉(zhuǎn) 讓方的要求請(qǐng)求銀行出具擔(dān)保函，當(dāng)受讓人不能如期支付轉(zhuǎn)讓款時(shí)，轉(zhuǎn)讓人可以向銀行追償。轉(zhuǎn)讓方也可以先取得銀行的信任，請(qǐng)銀行向土地受讓方

27、出具擔(dān)保函。這樣，受讓方 在支付轉(zhuǎn)讓款后，轉(zhuǎn)讓方未能按照約定提供開發(fā)土地時(shí)，受讓方可向銀行追償。轉(zhuǎn)讓方和受讓方可共同選定第三方為托管單位，監(jiān)視合同履行并托管轉(zhuǎn)讓款，如律 師事務(wù)所或公證部門，進(jìn)展資金的監(jiān)視，促進(jìn)合同雙方履約。5股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同容應(yīng)注意的法律問題如果雙方所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，未能得到股權(quán)轉(zhuǎn)讓方股東的同意，或是違背相關(guān) 法律法規(guī)的規(guī)定，而被宣布無效，由此會(huì)造成第二次開發(fā)流產(chǎn)。當(dāng)簽署完進(jìn)展了股權(quán)變更的一系列文本的制作之后，就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行階段。 其中要注意去工商部門進(jìn)展股權(quán)變更登記的程序，因?yàn)橹挥薪?jīng)過登記，才會(huì)發(fā)生法律效力。以公司股權(quán)變更的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，具有比通過簽訂?土地使用

28、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同? 或工程收購(gòu)等更為快捷、便利的特點(diǎn)，但在方便、宜行的同時(shí)，也蘊(yùn)涵了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。6:收購(gòu)方為了控制法律風(fēng)險(xiǎn)，除了本身的調(diào)查外，還可要求轉(zhuǎn)讓方作出有效的披露。1調(diào)查、審查與評(píng)估程序，受讓方應(yīng)對(duì)工程公司的外部環(huán)境和部情況、房地產(chǎn)項(xiàng) 目規(guī)建立的規(guī)性和合法狀況審查。審查容有：審查公司注冊(cè)成立文件章程、年檢報(bào)告、營(yíng) 業(yè)執(zhí)照等；審查歷年公司財(cái)務(wù)報(bào)告、稅務(wù)情況、轉(zhuǎn)讓前的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；審查工程建立程 序中的建立、配套手續(xù)批文和證件；對(duì)外合同和用印章記錄單。2披露。是指目標(biāo)公司或出讓方應(yīng)受讓方要求或依法律法規(guī)規(guī)定要求，將目標(biāo)公司的情況包括有關(guān)材料、資料、債權(quán)債務(wù)等告知受讓方并購(gòu)方的行為。披露應(yīng)真實(shí)

29、、完 整、不會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)。7:在以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的操作過程中，以下幾個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)引起注意。1公司股權(quán)變更須取得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)事先取得相應(yīng)的審批許可。2公司股權(quán)變更后須與時(shí)辦理股東和公司章程的要重新登記備案。3涉與到土地使用權(quán)利主體發(fā)生變化的，還需辦理土地使用權(quán)變更登記。七、如何發(fā)現(xiàn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)中潛在的問題。1律師的盡職調(diào)查通常在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，股權(quán)收購(gòu)方要委托律師和會(huì)計(jì)師進(jìn)展各方面的調(diào)查。律師主要在公司的法律方面進(jìn)展詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查的方面包括但不限于納稅狀況，轉(zhuǎn)讓方的個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅等；對(duì)外欠債方面，是否尚欠銀行的貸款或欠股東 或其

30、他個(gè)人或單位的債務(wù)；對(duì)外擔(dān)保方面，是否存在對(duì)其他第三方的擔(dān)保，例如信用保證或以股權(quán)質(zhì)押或不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式為別的單位擔(dān)過保；股權(quán)的糾紛是否存在，例如股東之間是否存在股權(quán)的法律爭(zhēng)議或股權(quán)是否存在不確定性，這種不確定性來自于股權(quán)的不只一次的轉(zhuǎn)讓遺留下來的問題等； 法律訴訟或仲裁，由于各種合同關(guān)系產(chǎn)生的債務(wù)問題或其他問題使公 司的資產(chǎn)或股權(quán)被凍結(jié)或保全，或是懸而未決的訴訟中或仲裁中的案件使公司資產(chǎn)處在法律 風(fēng)險(xiǎn)中。律師應(yīng)該審查公司的工商注冊(cè)歷史文件，審查工程公司與涉與公司股權(quán)曾經(jīng)有過的所有轉(zhuǎn)讓文件。同時(shí)律師還應(yīng)區(qū)別出公司經(jīng)營(yíng)方面的法律文件和有關(guān)工程審批與訴遷補(bǔ)償方 面的法律文件。針對(duì)上述文件與各個(gè)方面

31、律師出具盡職調(diào)查報(bào)告，該報(bào)告應(yīng)該是詳細(xì)閱讀或?qū)彶楦黝惙晌募母紫潞颓疤嵯驴陀^制作出來的。2調(diào)查對(duì)象在盡職調(diào)查過程中，律師還要與會(huì)計(jì)師配合對(duì)公司已發(fā)生的財(cái)務(wù)問題進(jìn)展審查，會(huì)計(jì)師對(duì)公司的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表與各類財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)展分類審查。對(duì)資金的收入和支出要筆筆落實(shí)，對(duì)工程公司前期的投入和支出和將要發(fā)生的支出做出客觀合理的評(píng)價(jià)。律師和會(huì)計(jì)師應(yīng)該到土地管理部門、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、原土地方、被拆遷方、工商管理機(jī)關(guān)、規(guī)委和建委 與各利益相關(guān)方或有關(guān)債權(quán)人處進(jìn)展調(diào)查。只有在進(jìn)展了深入調(diào)查和認(rèn)真仔細(xì)的審閱各類法律文件后，律師和會(huì)計(jì)師才能真正勤勉盡責(zé)地出具律師盡職調(diào)查報(bào)告和會(huì)計(jì)報(bào)告，轉(zhuǎn)讓才能在法律風(fēng)險(xiǎn)較小的情況下進(jìn)

32、展。八、防止轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)1完善協(xié)議所有防止轉(zhuǎn)讓中法律風(fēng)險(xiǎn)的方法都要具體落實(shí)在協(xié)議中，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中要把雙方責(zé)任分清。例如，將收購(gòu)方付款的數(shù)量和轉(zhuǎn)讓方必須履行的義務(wù)相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的處理與相關(guān)責(zé)任的承擔(dān)要具體規(guī)定。尤其對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓全價(jià)格的構(gòu)成要有定義，否那么有的款項(xiàng)是否要另外支付會(huì)成為新的問題。對(duì)于該工程后續(xù)工作與后續(xù)手續(xù)的完備也要有具體的說明，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成后出現(xiàn)的由于先前合同履行而發(fā)生的訴訟和仲裁引起 的法律風(fēng)險(xiǎn)也要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定解決方案。總而言之，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)該盡量完善， 把所有訴訟、債務(wù)與各類法律風(fēng)險(xiǎn)問題都考慮進(jìn)去。2充足的資金安排收購(gòu)方在股權(quán)收購(gòu)前應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況安排好收購(gòu)資金，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后還要準(zhǔn)備充足的資金對(duì)被收購(gòu)后的公司的各類