不動產(chǎn)估價(jià)考試習(xí)題與答案

1、一、填空1、某房地產(chǎn)成交價(jià)格為5000元/m2，付款方式為首付30%，余款在五年內(nèi)按年等額付清，年利率為5%，若采用一次性付款的方式，實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)為 4531.6 元/m2。2、某建筑物的價(jià)值為60萬元，設(shè)備和裝修價(jià)值10萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為50年和8年，殘值率為零，則采用直線折舊法計(jì)算出的年折舊額為 2.45 。3、某宗土地上有一幢10層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度50。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為 480 萬元。建筑面積=住宅總價(jià)/平均單價(jià)=4000平方米土地總價(jià)=樓面地價(jià)*建筑面積=48000

2、00元4、某地工業(yè)用地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元/平方米，當(dāng)r8時(shí)，一使用年限為26年的地塊的價(jià)格為 。P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*1-1/(1+r)30即1500=a/0.08*1-1/(1+0.08)30求出a=133.24P26=133.24/0.08*1-1/(1+0.08)26得P26=1440注意分母要n5、某寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，資本化率為8，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為 萬元。已知若干年后不動產(chǎn)價(jià)格的情況：（已知未來某年該不動產(chǎn)價(jià)格為Pt，在已知不動產(chǎn)出售的年份以前的凈收益有變化，r每年不變且

3、大于等于零）6、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送（按照建筑規(guī)范本就,不算面積，無視）該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0.8（實(shí)用率80%），則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是 元m2。建筑面積=120/0.8=150平方米比準(zhǔn)價(jià)格=150/150=1W/平7、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6和3，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 2427元/m2 。8、某辦公樓的土地面積3000 m2，建筑面積10000

4、 m2，該辦公樓正常出租月純收益為18萬元，建筑物重置價(jià)格為2000元/ m2，成新率為80，土地和建筑物的資本化率分別為7和8，該辦公樓的土地正常價(jià)格為 萬元。P71 單獨(dú)求取土地收益價(jià)格依據(jù)收益法以外的方法求取不動產(chǎn)的凈收益，再不動產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益=土地凈收益，再選取土地的資本化率，應(yīng)用有限年期的收益法公式計(jì)算得有限年期土地使用權(quán)的收益價(jià)格。不動產(chǎn)凈收益=18*12=216萬建筑物凈收益=10000*2000*0.8*0.08=128萬土地凈收益=216-128=88萬88/0.07=1257.1萬9、某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為05，樓面地價(jià)為1000元/?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變

5、更為商業(yè)用地，容積率為40，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為1650 萬元。3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650萬10、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2011年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2011年6月1日的價(jià)格為2000元每平方米，對其做交易日期修正到2011年10月1日的價(jià)格為 元/m2 。2000/76.7*98.1 定基價(jià)格指數(shù)11、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理

6、費(fèi)用為前2項(xiàng)的5，投資利息占直接成本的5，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6，則開發(fā)后的地價(jià)為 3000 元/m2。1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元12、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20（預(yù)知若干年后不動產(chǎn)價(jià)格）,銷售稅費(fèi)率為6，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30,報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為 萬元。凈收益=400*（1-30%）=280萬市場資本化率=風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+無風(fēng)險(xiǎn)

7、報(bào)酬率=6%*（1+25%）=7.5%V5=280/7.5%1-1/（1+7.5%）（38-5）*1.2=13、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1995年1月，1999年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2012年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取 54年。畫圖 50+4=5414、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7，則評估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為 萬元。收益

8、年限=50-2-2.5=45.5r=地產(chǎn)報(bào)酬率=7%P=350/7%*1-1/（1+7%）45.5=4769.8515、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20，則成本利潤率為 19.25% 無視投資利息和銷售稅金16、已知一年期國債利率為3.31，貸款利率為5.43，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32，缺乏流動性補(bǔ)償為1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報(bào)酬率為 8.28% 。與貸款利率沒有關(guān)系報(bào)酬率=國債利率（或存款利率）+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率+管理負(fù)擔(dān)

9、補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-收益增長率17、某臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為 33.35 萬元。25ft為一個(gè)梯度 40/30/20/10/9/8/7/6 （單位：%）P甲=40=30*（40%+30%）*路線價(jià)得路線價(jià)=1.9P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.3518、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 m2，房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)

10、行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為 4% 剩余技術(shù)分?jǐn)偨ㄖ們r(jià)值=房地總價(jià)值-土地總價(jià)值=1000-500=500萬元建筑單價(jià)=500 0000/5000=1000元/平某人擁有建筑價(jià)值=1000*150=15萬某人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額為35-15=20萬某人占有的地價(jià)份額為20/500*100%=4%19、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費(fèi)用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為3000元/平方米，土地還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價(jià)格為900元/平方米，則建筑物還原利率為 6.8% 。求RbRb=建筑純收益/建筑總價(jià)格 =（總收益-土地收益）/（總價(jià)格-土地價(jià)格） =（21*12-72-900*4

11、%）/3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需要3年，如開發(fā)費(fèi)均勻投入，則采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為 1.5 年。開發(fā)費(fèi)用記半期21、某宗地的土地取得成本為1500萬元，土地開發(fā)成本為3000萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為9000萬元，則投資該宗地的收益率為 66.7% 。開發(fā)利潤=9000-1500-3000-500-400-600=3000萬元3000/（1500+3000）*100%=66.7%投資該宗地的收益率就是指直接成本利潤率22、2006年某

12、寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長率為10%，每年支出總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為 346 元/平方米?？辞孱}目！50*12*（1+10%）2-380=34623、某大型國有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2%?，F(xiàn)上市需按作價(jià)人股方式處置，評估時(shí)設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價(jià)1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無償收為國有，則年折舊費(fèi)為 1000 元/平方米。24、某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價(jià)為2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為 元/平方

13、米。P地*S地=Pb*Sb2500*S地=Pb*S地*50%*5Pb=1000元/平25、某二手房占地面積60平方米，建筑面積150平方米，重置單價(jià)為1200元/平方米，其耐用年限為60年，已使用10年，殘值率為0，用重置價(jià)格折舊法平估其現(xiàn)值為 15 萬元。(采用平均年限法估算其折舊)1200*150*（60-10）/60=15萬二、計(jì)算與案例分析題 1、某家庭預(yù)購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為3500元每平方米，首付款為房價(jià)的25，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2和6.6，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。為該家庭申請組合貸

14、款后的最低月還款額是多少？15年*12=180月10萬是現(xiàn)值=每月還款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司2007年通過有償出讓方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2008年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評估出拍賣底價(jià)為3800。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860，其余14棟無人承接，退還甲公司。當(dāng)2010年6月第二期竣工后，建成的別墅以5200售出，甲公司因此指著乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評估的底價(jià)過低，而且

15、別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300，遠(yuǎn)低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請問，乙估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？樓面地價(jià)的計(jì)算公式：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)/規(guī)劃容積率原因：1.非正常交易 不是市場價(jià)格2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 市場供求關(guān)系不一樣3.2期配套和市場成熟度比1期好4.開發(fā)商定價(jià)低開高走 所以2期比1期價(jià)高5.07年是我國房產(chǎn)火爆期 地王頻出 因此地價(jià)高昂 取得土地成本高 同時(shí)市場 隨著時(shí)間推移 2010年的房價(jià)上漲3、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672平方米；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300平方米；辦公樓建筑面積1050平方米；臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于2005年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已經(jīng)取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？用途轉(zhuǎn)化 假設(shè)開發(fā)法：影響住宅用地的系列因素：一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 補(bǔ)地價(jià)（劃撥的土地一定要補(bǔ)地價(jià)）書本：股價(jià)對象所處的位