銀行如何評估房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識開發(fā)流程及案例分析開發(fā)流程及案例分析XX銀行銀行房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)培培 訓(xùn)訓(xùn) 內(nèi)內(nèi) 容容房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)一、一、房地產(chǎn)專業(yè)基本名詞釋義房地產(chǎn)專業(yè)基本名詞釋義 （一）（一）土地及城市方面土地及城市方面 1、地類劃分類、地類劃分類 一級地類一級地類：為實(shí)施土地用途管制制度，強(qiáng)化土地管理，根：為實(shí)施土地用途管制制度，強(qiáng)化土地管理，根據(jù)土地用途、利用方式、經(jīng)營特點(diǎn)和覆蓋特征等因素，對土據(jù)土地用途、利用方式、經(jīng)營特點(diǎn)和覆蓋特征等因素，對土地利用現(xiàn)狀劃分的類型之一。根據(jù)國土資源部關(guān)于印發(fā)試地利用現(xiàn)狀劃分的類型之一。根據(jù)國土資源部關(guān)于印發(fā)

2、試行土地分類的通知，自行土地分類的通知，自2002年年1月月1日起試行新的土地分日起試行新的土地分類辦法。新的全國土地分類采用三級分類，統(tǒng)一編碼。其中類辦法。新的全國土地分類采用三級分類，統(tǒng)一編碼。其中一級地類一級地類3個，二級地類個，二級地類15個，三級地類個，三級地類71個。個。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)二級地類二級地類15個，三級地類個，三級地類71個。個。 二級地類：二級地類：3個一級地類編號和名稱是：農(nóng)用地、個一級地類編號和名稱是：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。建設(shè)用地、未利用地。 15個二級地類的編號和名稱是：耕地、園地、林地、個二級地類的編號和名稱是：耕地、園地、林地、牧草

3、地、其他農(nóng)用地、商服用地、工礦倉儲用地、公用牧草地、其他農(nóng)用地、商服用地、工礦倉儲用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。水利設(shè)施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。 三級地類：三級地類：71個三級地類的編號名稱是：灌溉水田、個三級地類的編號名稱是：灌溉水田、望天田、水澆地、旱地、菜地、果園、桑園、茶園、橡望天田、水澆地、旱地、菜地、果園、桑園、茶園、橡膠園、其他園地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林膠園、其他園地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃、天然草地、改良

4、草地、工草地、造林地、跡地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、畜牧飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場用地、商業(yè)用地、養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場用地、商業(yè)用地、金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地、工業(yè)用金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地、工業(yè)用地、采礦地、倉儲用地、公共設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、地、采礦地、倉儲用地、公共設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)施用地、文體用地、醫(yī)機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)施用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用

5、地、慈善用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合用療衛(wèi)生用地、慈善用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合用地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地、鐵路用地、公路用地、民地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地、鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷、水庫用地、用機(jī)場、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷、水庫用地、水工建筑用地、軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、宗教用地、水工建筑用地、軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、宗教用地、監(jiān)教場用地、墓葬地、荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、監(jiān)教場用地、墓葬地、荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、裸土地、裸巖石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、

6、葦?shù)亍┩?、冰川及永久積雪。葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)2、土地等級、土地等級 對土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性和它在社會經(jīng)濟(jì)活動中的作用對土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性和它在社會經(jīng)濟(jì)活動中的作用進(jìn)行綜合評定，并以土地優(yōu)劣程度劃分等級。城鎮(zhèn)土地等級進(jìn)行綜合評定，并以土地優(yōu)劣程度劃分等級。城鎮(zhèn)土地等級采用采用“等等”和和“級級”兩個層次的劃分體系，共分兩個層次的劃分體系，共分10個個“等等”和和10個個“級級”。不同城市的土地可有不同的幾個。不同城市的土地可有不同的幾個“等等”。每。每個個“等等”下又可分為若干下又可分為若干“級級”以此確定征收土地稅費(fèi)、計以此確定征收土地稅費(fèi)、計算

7、土地補(bǔ)償、確定土地基準(zhǔn)地價。算土地補(bǔ)償、確定土地基準(zhǔn)地價。3、住宅劃分、住宅劃分 一類住宅：一類住宅：根據(jù)根據(jù)1999年國家最新頒布的住宅設(shè)計規(guī)范年國家最新頒布的住宅設(shè)計規(guī)范指每套使用面積為指每套使用面積為34-44平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 二類住宅：二類住宅：指每套使用面積指每套使用面積45-55平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 三類住宅：三類住宅：指每套使用面積指每套使用面積56-67平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)4、三通一平、三通一平 指施工現(xiàn)場路通、水通、電通和現(xiàn)場平整的簡稱。指施工現(xiàn)場路通、水通、電通和現(xiàn)場平整的簡稱?！叭ㄈ?/p>

8、通”指把開發(fā)區(qū)域或建筑工地紅線以外的道路、給排指把開發(fā)區(qū)域或建筑工地紅線以外的道路、給排水水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場。管道、供電線路引入施工現(xiàn)場。“一平一平”指施工現(xiàn)場土地指施工現(xiàn)場土地平平整。整。5、七通一平、七通一平 “七通七通”指通路、上水通、雨污水通指通路、上水通、雨污水通、電力通、通訊電力通、通訊通通、煤氣通、熱力通。一平同上。主要區(qū)別是，一般工業(yè)項(xiàng)、煤氣通、熱力通。一平同上。主要區(qū)別是，一般工業(yè)項(xiàng)目三通一平即可，商品房開發(fā)要求七通一平。目三通一平即可，商品房開發(fā)要求七通一平。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)6、工程形象進(jìn)度、工程形象進(jìn)度 指以建設(shè)階段或施工階段表示的工程建設(shè)或施

9、工進(jìn)展情況指以建設(shè)階段或施工階段表示的工程建設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。是反映和檢查投資活動進(jìn)度或施工進(jìn)度的重要指標(biāo)之的指標(biāo)。是反映和檢查投資活動進(jìn)度或施工進(jìn)度的重要指標(biāo)之一。工程形象進(jìn)度的劃分，應(yīng)按合理的建設(shè)、施工順序，以一一。工程形象進(jìn)度的劃分，應(yīng)按合理的建設(shè)、施工順序，以一個建設(shè)階段和施工階段為對象，并考慮建設(shè)周期和施工周期等個建設(shè)階段和施工階段為對象，并考慮建設(shè)周期和施工周期等因素，既有利于安排建設(shè)、施工活動，又便于檢查考核。對單因素，既有利于安排建設(shè)、施工活動，又便于檢查考核。對單項(xiàng)工程的形象進(jìn)度，可分為：準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)試、項(xiàng)工程的形象進(jìn)度，可分為：準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)

10、試、建成投產(chǎn)或交付使用等階段。對單位工程的形象進(jìn)度，在民用建成投產(chǎn)或交付使用等階段。對單位工程的形象進(jìn)度，在民用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。在工業(yè)建筑工程，可分為：打樁、基礎(chǔ)、構(gòu)件吊裝、砌筑、屋在工業(yè)建筑工程，可分為：打樁、基礎(chǔ)、構(gòu)件吊裝、砌筑、屋面、門窗安裝、裝修、地面、設(shè)備基礎(chǔ)、竣工等部位面、門窗安裝、裝修、地面、設(shè)備基礎(chǔ)、竣工等部位。 7、毛地、毛地 指城市舊區(qū)改造中須先進(jìn)行動遷安置，拆除舊有建筑物后指城市舊區(qū)改造中須先進(jìn)行動遷安置，拆除舊有建筑物后方可使用的土地。方可使用的土地。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè)

11、培 訓(xùn)8、生地、生地 指未經(jīng)開發(fā)，尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地。指未經(jīng)開發(fā)，尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地。9、熟地、熟地 生地的對稱。指經(jīng)開發(fā)已形成一定建設(shè)用地條件的土地。生地的對稱。指經(jīng)開發(fā)已形成一定建設(shè)用地條件的土地。通常要達(dá)到通常要達(dá)到“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”要求。要求。10、未利用地、未利用地 指目前還未利用主要包括難以利用的土地。根據(jù)國土資指目前還未利用主要包括難以利用的土地。根據(jù)國土資源部制定的全國土地分類中，未利用地包括荒草地、鹽源部制定的全國土地分類中，未利用地包括荒草地、鹽堿地沼澤地、沙漠等堿地沼澤地、沙漠等7個地類。個地類。房 地 產(chǎn) 貸 款 專

12、 業(yè) 培 訓(xùn)11、宗地、宗地 可供建筑使用的基本土地單位。在土地評估中，宗地的概可供建筑使用的基本土地單位。在土地評估中，宗地的概念應(yīng)包括以下含義：念應(yīng)包括以下含義： A、有明確的權(quán)屬，既可以是土地所有權(quán)，也可以是土地使有明確的權(quán)屬，既可以是土地所有權(quán)，也可以是土地使用權(quán)，還可以是其他有關(guān)土地利用的權(quán)利；用權(quán)，還可以是其他有關(guān)土地利用的權(quán)利；B、在使用功能上具在使用功能上具有一定獨(dú)立性；有一定獨(dú)立性；C、必須有一定的面積，能夠在其上建造一定面必須有一定的面積，能夠在其上建造一定面積的建筑物。積的建筑物。12、宗地地價、宗地地價 指城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗土地的評估價格，是被評估宗地在當(dāng)?shù)厥袌稣赋擎?zhèn)內(nèi)某一

13、宗土地的評估價格，是被評估宗地在當(dāng)?shù)厥袌稣９┣鬆顩r和一般經(jīng)營管理水平下的使用權(quán)價格。宗地地價評常供求狀況和一般經(jīng)營管理水平下的使用權(quán)價格。宗地地價評估主要有兩種方法：一是利用基準(zhǔn)地價評估結(jié)果，采用系數(shù)修估主要有兩種方法：一是利用基準(zhǔn)地價評估結(jié)果，采用系數(shù)修正法評估宗地價格；二是利用市場交易資料，采用比較法、收正法評估宗地價格；二是利用市場交易資料，采用比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等常規(guī)方法直接評估宗地地價。益還原法、剩余法、成本逼近法等常規(guī)方法直接評估宗地地價。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)13、標(biāo)定地價、標(biāo)定地價 指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，對指在城市規(guī)劃

14、區(qū)國有土地范圍內(nèi)，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，對不同土地級別按照宗地用途、條件等評估確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的土不同土地級別按照宗地用途、條件等評估確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價以地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價以“元元/平方米平方米”表示，政府物價和土表示，政府物價和土地管理部門定期公布，一般每兩年調(diào)整一次。地管理部門定期公布，一般每兩年調(diào)整一次。14、基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)地價 指按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)不同土地級別或均質(zhì)指按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)不同土地級別或均質(zhì)地域分別評估確定的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的土地使用地域分別評估確定的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的土地使用權(quán)的平均價格。標(biāo)定地價以權(quán)的平均價

15、格。標(biāo)定地價以“元元/平方米平方米”表示，政府物價和土表示，政府物價和土地管理部門定期公布，一般每一年調(diào)整一次。地管理部門定期公布，一般每一年調(diào)整一次。 與標(biāo)定地價的區(qū)別在于一是按用途確定平均價格；二是以與標(biāo)定地價的區(qū)別在于一是按用途確定平均價格；二是以不同級別確定宗地價格。不同級別確定宗地價格。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)15、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃 指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建筑用地所作的具體安排。城市詳細(xì)規(guī)和各項(xiàng)建筑用地所作的具體安排。城市詳細(xì)

16、規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃由市政府規(guī)劃部門負(fù)責(zé)組織編制，市詳細(xì)規(guī)劃由市政府規(guī)劃部門負(fù)責(zé)組織編制，由市政府審批。由市政府審批。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)16、修建性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，修建性詳細(xì)根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；（2）作出建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃）作出建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計設(shè)計（3）道路交通規(guī)劃設(shè)計；）道路交通規(guī)劃設(shè)計；（4）

17、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；（5）工程管線規(guī)劃設(shè)計；）工程管線規(guī)劃設(shè)計；（6）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)17、控制性詳細(xì)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：包括以下內(nèi)容：（1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)的各類不同使用性質(zhì)用地的界限，）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)的各類不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或有條件地允許建設(shè)的建筑類型；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或有條件地允許建設(shè)的建筑類型；（2）規(guī)定各地

18、塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；建筑間距等要求；（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩要求；）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩要求；（4）確定各級支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高）確定各級支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高（5）根據(jù)規(guī)劃容量、確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施）根據(jù)規(guī)劃容量、確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界限；的用地界限；（6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。）制定相應(yīng)的土地使用與建筑

19、管理規(guī)定。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)18、紅線圖、紅線圖 指在地形圖紙上用紅色線條劃分的建筑用地和道路指在地形圖紙上用紅色線條劃分的建筑用地和道路用地的界線，以標(biāo)明其合法位置和范圍。在城市規(guī)劃和用地的界線，以標(biāo)明其合法位置和范圍。在城市規(guī)劃和管理中，紅線一般有四種：管理中，紅線一般有四種：（1）建設(shè)用地紅線，是已批準(zhǔn)的建設(shè)用地的合法范圍，）建設(shè)用地紅線，是已批準(zhǔn)的建設(shè)用地的合法范圍，又稱又稱“實(shí)紅線實(shí)紅線”。（2）建筑紅線，經(jīng)核準(zhǔn)的建筑物范圍。）建筑紅線，經(jīng)核準(zhǔn)的建筑物范圍。（3）規(guī)劃道路紅線，道路紅線圖中兩線之間的范圍為）規(guī)劃道路紅線，道路紅線圖中兩線之間的范圍為道路范圍。道路范圍。

20、（4）管線紅線。）管線紅線。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)（二）商品房開發(fā)建設(shè)方面（二）商品房開發(fā)建設(shè)方面1、工程形象進(jìn)度、工程形象進(jìn)度 指以建設(shè)階段表示的工程建設(shè)或施工階段表示的工程建指以建設(shè)階段表示的工程建設(shè)或施工階段表示的工程建設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。對單位工程的形象進(jìn)度，在民設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。對單位工程的形象進(jìn)度，在民用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。部位。2、公共建筑面積、公共建筑面積 指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆嬋脘N售面積的商品房公建空間指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆嬋脘N售面積的商品房公建空間的面積。公共建筑面積包

21、括電梯井、電梯間、變電室、設(shè)的面積。公共建筑面積包括電梯井、電梯間、變電室、設(shè)備間公共門廳等以及單元與公共建筑空間之間的分隔、外備間公共門廳等以及單元與公共建筑空間之間的分隔、外墻體水平投影面積。其分?jǐn)偣綖椋簤w水平投影面積。其分?jǐn)偣綖椋悍謹(jǐn)偟墓步ㄖ娣e分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e=公共建筑面積分?jǐn)傁倒步ㄖ娣e分?jǐn)傁?套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=公共建筑面積公共建筑面積/套內(nèi)面積之和套內(nèi)面積之和房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)3、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 我國目前分為我國目前分為6類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)

22、、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等情況綜合評定的，反映企業(yè)實(shí)際開發(fā)經(jīng)營能力的營業(yè)績等情況綜合評定的，反映企業(yè)實(shí)際開發(fā)經(jīng)營能力的資質(zhì)級別。共分五等：資質(zhì)級別。共分五等：一級資質(zhì)、二級資質(zhì)、三級資質(zhì)、四級資質(zhì)、暫定資質(zhì)。一級資質(zhì)、二級資質(zhì)、三級資質(zhì)、四級資質(zhì)、暫定資質(zhì)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)5、房地產(chǎn)一、二、三級市場、房地產(chǎn)一、二、三級市場 一級市場指國有土地轉(zhuǎn)讓市場，由國家經(jīng)營壟斷。一級市場指國有土地轉(zhuǎn)

23、讓市場，由國家經(jīng)營壟斷。二級市場指增量房地產(chǎn)市場，主要經(jīng)營方式為：出售、二級市場指增量房地產(chǎn)市場，主要經(jīng)營方式為：出售、出租、抵押、交換等。出租、抵押、交換等。 三級市場指存量房地產(chǎn)市場，即二手房市場。三級市場指存量房地產(chǎn)市場，即二手房市場。6、房屋重置價格、房屋重置價格 指當(dāng)前建筑市場和生產(chǎn)條件下，重新建造被評估指當(dāng)前建筑市場和生產(chǎn)條件下，重新建造被評估房屋同樣結(jié)構(gòu)、樣式、質(zhì)量的房屋所需支出的全部費(fèi)房屋同樣結(jié)構(gòu)、樣式、質(zhì)量的房屋所需支出的全部費(fèi)用。用。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)7、經(jīng)濟(jì)適用房及價格構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)適用房及價格構(gòu)成 指按照國家住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建造，向城鎮(zhèn)中低收入家庭出指按照國家住

24、宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建造，向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集資合作建房。根據(jù)售的普通住房，包括安居工程住房和集資合作建房。根據(jù)國家規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用房價格由以下國家規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用房價格由以下8項(xiàng)因素構(gòu)成：建設(shè)項(xiàng)因素構(gòu)成：建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；以上四項(xiàng)之和為建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；以上四項(xiàng)之和為基數(shù)的基數(shù)的1-3%的管理費(fèi)；貸款利息；稅金；的管理費(fèi)；貸款利息；稅金；30%以下的利潤。以下的利潤。8、樓面地價、樓面地價 指平均到每單位建筑面積上的土地價

25、格。指平均到每單位建筑面積上的土地價格。 計算公式為：計算公式為：樓面地價樓面地價=土地總價格土地總價格/建筑總面積建筑總面積樓面地價樓面地價=單位地價單位地價/容積率容積率房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)9、總用地面積、總用地面積 指項(xiàng)目范圍內(nèi)的總占地面積，包括居住用地、公共建筑指項(xiàng)目范圍內(nèi)的總占地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。在我行的評項(xiàng)目估要求中，用地、道路用地、綠化用地。在我行的評項(xiàng)目估要求中，總用地面積應(yīng)為國有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證中總用地面積應(yīng)為國有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證中記載的面積。記載的面積。 建筑基地面積：建筑基地面積：即建筑物的基座

26、面積，不包括建筑紅線即建筑物的基座面積，不包括建筑紅線外的面積。外的面積。10、總建筑面積、總建筑面積 指項(xiàng)目范圍內(nèi)的各類建筑面積之和，包括住宅面積和公指項(xiàng)目范圍內(nèi)的各類建筑面積之和，包括住宅面積和公建面積。建面積。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)11、住宅建筑面積、住宅建筑面積 指住宅建筑物各層面積的總和。其計算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部指住宅建筑物各層面積的總和。其計算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部頒布頒布的房產(chǎn)測量規(guī)范確定，此外，建設(shè)部頒布頒布的房產(chǎn)測量規(guī)范確定，此外，建設(shè)部02年年5月下月下發(fā)了通知，對測量規(guī)范中未明確的問題作出如下補(bǔ)充規(guī)定：發(fā)了通知，對測量規(guī)范中未明確的問題作出如下補(bǔ)充規(guī)定：計算建筑面積的房屋

27、層高均須在計算建筑面積的房屋層高均須在2.2米以上（含）。米以上（含）。屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在2.2米以上的部位計算建筑面積。米以上的部位計算建筑面積。 不規(guī)則建筑物陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超不規(guī)則建筑物陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 樓梯已經(jīng)計算建筑面積的，其下方不再計算建筑面積。樓梯已經(jīng)計算建筑面積的，其下方不再計算建筑面積。 與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。建筑面積。房 地 產(chǎn) 貸 款

28、專 業(yè) 培 訓(xùn)12、公建面積、公建面積 分為經(jīng)營性公建面積和非經(jīng)營性公建面積。經(jīng)營性分為經(jīng)營性公建面積和非經(jīng)營性公建面積。經(jīng)營性公建面積指住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)用途的建筑面積。非經(jīng)營性公建面積指住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)用途的建筑面積。非經(jīng)營性公建面積包括變電室、設(shè)備間、公共門廳等公共用房和公建面積包括變電室、設(shè)備間、公共門廳等公共用房和管理用房面積，單元與公建空間之間的分隔墻以及外墻管理用房面積，單元與公建空間之間的分隔墻以及外墻水平投影面積的一半也計算為非經(jīng)營性公建面積。水平投影面積的一半也計算為非經(jīng)營性公建面積。13、建筑密度、建筑密度 指建筑的建筑用地的覆蓋率。建筑密度指建筑的建筑用地的覆蓋率。建筑密度=

29、建筑基底面建筑基底面積積/建筑用地面積建筑用地面積建筑面積密度：建筑面積密度：又稱容積率又稱容積率容積率容積率=居住建筑面積居住建筑面積/居住建筑用地面積居住建筑用地面積房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)14、高層比例、高層比例 一般七層以上為高層建筑，四至六層為多層建筑。一般七層以上為高層建筑，四至六層為多層建筑。一至三層為低層建筑。一至三層為低層建筑。15、人口毛密度、人口毛密度 指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。16、人口凈密度、人口凈密度 指居住區(qū)總?cè)丝谂c建筑用地面積之比。指居住區(qū)總?cè)丝谂c建筑用地面積之比。17、綠地率、綠地率 規(guī)劃用地

30、范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)18、住宅分類、住宅分類 按類型分為單元式、公寓式、花園式按類型分為單元式、公寓式、花園式 單元式住宅，又稱梯間式住宅，是以一個樓梯為單元式住宅，又稱梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。公寓式住宅是相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言，多數(shù)公寓式住宅是相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言，多數(shù)為高層住宅，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括為高層住宅，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所

31、、廚房、陽臺等，臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等，還有一部分附設(shè)與旅館酒店內(nèi)，稱為酒店式公寓?；ㄟ€有一部分附設(shè)與旅館酒店內(nèi)，稱為酒店式公寓?；▓@式住宅也稱獨(dú)院或獨(dú)戶住宅，有稱園式住宅也稱獨(dú)院或獨(dú)戶住宅，有稱HOUSE或或TOWNHOUSE房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 按設(shè)計結(jié)構(gòu)分為普通單元型、躍層、錯層、復(fù)式、大按設(shè)計結(jié)構(gòu)分為普通單元型、躍層、錯層、復(fù)式、大開間靈活分隔型、框架異型柱型開間靈活分隔型、框架異型柱型 復(fù)式住宅的地面不僅不處于同一平面，而且房間標(biāo)高復(fù)式住宅的地面不僅不處于同一平面，而且房間標(biāo)高也有差異。房屋結(jié)構(gòu)處于躍層和錯層之間。樓板層之間的也有差異。房屋結(jié)構(gòu)處于

32、躍層和錯層之間。樓板層之間的距離大于錯層的高低落差范圍，小于躍層兩樓板層間的距距離大于錯層的高低落差范圍，小于躍層兩樓板層間的距離。離。 大開間式采用框架結(jié)構(gòu)，梁、板、柱承重，墻體不承大開間式采用框架結(jié)構(gòu)，梁、板、柱承重，墻體不承重，墻體可依業(yè)主的喜好自由設(shè)置、變更；框架異型柱型重，墻體可依業(yè)主的喜好自由設(shè)置、變更；框架異型柱型住宅的柱子與墻體同寬度，順墻體布置，不突出于墻面。住宅的柱子與墻體同寬度，順墻體布置，不突出于墻面。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)19、大配套、大配套 即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指項(xiàng)目區(qū)域外的供水、供即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指項(xiàng)目區(qū)域外的供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊

33、、道路等配套設(shè)施建設(shè)電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。費(fèi)。20、小配套、小配套 相對于大配套而言，小配套主要指住宅小區(qū)內(nèi)主次相對于大配套而言，小配套主要指住宅小區(qū)內(nèi)主次干道、給排水、路燈、綠化工程，區(qū)內(nèi)進(jìn)戶前的電力干道、給排水、路燈、綠化工程，區(qū)內(nèi)進(jìn)戶前的電力、有線電視、電訊管線及配電設(shè)施費(fèi)用。、有線電視、電訊管線及配電設(shè)施費(fèi)用。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)二、房地產(chǎn)開發(fā)前期流程二、房地產(chǎn)開發(fā)前期流程 開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢后出售或出租開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢后出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循著一個符合邏輯和并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管

34、理，大都遵循著一個符合邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括八大步驟，即投開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括八大步驟，即投資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、物業(yè)出售或出租與物業(yè)管理。這八個步驟又可劃分為驗(yàn)收、物業(yè)出售或出租與物業(yè)管理。這八個步驟又可劃分為四個階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、四個階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。了解房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程

35、，有利與建設(shè)階段和租售階段。了解房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程，有利與我們對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的積極和審慎地介入，提高評估的水我們對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的積極和審慎地介入，提高評估的水平，加強(qiáng)客戶營銷力度以及貸后管理的實(shí)施。在此，結(jié)合我平，加強(qiáng)客戶營銷力度以及貸后管理的實(shí)施。在此，結(jié)合我行目前項(xiàng)目評估的實(shí)際工作需要，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)前期行目前項(xiàng)目評估的實(shí)際工作需要，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段和建設(shè)階段的基本流程。工作階段和建設(shè)階段的基本流程。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段主要包括項(xiàng)目開工前的各種審房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段主要包括項(xiàng)目開工前

36、的各種審批手續(xù)的申辦；征地拆遷，購置土地；組織勘察設(shè)計；平整批手續(xù)的申辦；征地拆遷，購置土地；組織勘察設(shè)計；平整場地，接通工地的臨時水電線路；選擇項(xiàng)目承建商、銷售商場地，接通工地的臨時水電線路；選擇項(xiàng)目承建商、銷售商等，其中，尤以申辦各種審批手續(xù)工作煩瑣。在本市辦妥開等，其中，尤以申辦各種審批手續(xù)工作煩瑣。在本市辦妥開工前的全套手續(xù)一般需工前的全套手續(xù)一般需10個月到個月到1年的時間。大體程序如下：年的時間。大體程序如下： （一）政府土地儲備機(jī)構(gòu)收購?fù)恋?，組織拆遷、規(guī)劃、（一）政府土地儲備機(jī)構(gòu)收購?fù)恋?，組織拆遷、規(guī)劃、配套論證，將生地轉(zhuǎn)為熟地。制定控制性詳規(guī)以及包括地塊配套論證，將生地轉(zhuǎn)為熟地

37、。制定控制性詳規(guī)以及包括地塊面積、使用性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、開發(fā)期限等的規(guī)劃設(shè)面積、使用性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、開發(fā)期限等的規(guī)劃設(shè)計條件。計條件。 （二）開發(fā)商就具體地塊的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)編制項(xiàng)目建（二）開發(fā)商就具體地塊的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)編制項(xiàng)目建議書并注明開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、開發(fā)期限與方式、投資總額與議書并注明開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、開發(fā)期限與方式、投資總額與注冊資本金等。注冊資本金等。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （三）申請立項(xiàng)審批（三）申請立項(xiàng)審批 開發(fā)商向項(xiàng)目所在地的計劃和建設(shè)行政管理部門提出開發(fā)商向項(xiàng)目所在地的計劃和建設(shè)行政管理部門提出立項(xiàng)申請，并附項(xiàng)目建議書，以供審批。受理部門經(jīng)審查立項(xiàng)申

38、請，并附項(xiàng)目建議書，以供審批。受理部門經(jīng)審查與其他有關(guān)部門協(xié)商后，作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定并下達(dá)與其他有關(guān)部門協(xié)商后，作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定并下達(dá)年度投資計劃。年度投資計劃。 （四）落實(shí)（四）落實(shí)“四源四源” 在房地產(chǎn)開發(fā)中，通常將水、熱、氣、污等市政基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)中，通常將水、熱、氣、污等市政基礎(chǔ)設(shè)施的供給與排放稱為設(shè)施的供給與排放稱為“四源四源”，因此，開發(fā)商在立項(xiàng)申，因此，開發(fā)商在立項(xiàng)申請請獲準(zhǔn)后，需與獲準(zhǔn)后，需與“四源四源”主管部門聯(lián)系，商洽提供有關(guān)設(shè)施主管部門聯(lián)系，商洽提供有關(guān)設(shè)施的的可能性和具體實(shí)施方案，并簽定協(xié)議，交納可能性和具體實(shí)施方案，并簽定協(xié)議，交納“四源四源”建設(shè)建設(shè)費(fèi)。

39、費(fèi)。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （五）申請審批項(xiàng)目可行性研究報告（五）申請審批項(xiàng)目可行性研究報告 開發(fā)商在立項(xiàng)申請獲準(zhǔn)后，應(yīng)按項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文開發(fā)商在立項(xiàng)申請獲準(zhǔn)后，應(yīng)按項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文件規(guī)定的內(nèi)容，進(jìn)一步編制項(xiàng)目可研報告，并將其與項(xiàng)件規(guī)定的內(nèi)容，進(jìn)一步編制項(xiàng)目可研報告，并將其與項(xiàng)目建議書和批準(zhǔn)文件一道上報計劃和建設(shè)行政主管部門目建議書和批準(zhǔn)文件一道上報計劃和建設(shè)行政主管部門審批。審批。 （六）申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（六）申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 這項(xiàng)工作需分幾步進(jìn)行：這項(xiàng)工作需分幾步進(jìn)行：1、開發(fā)商向城市規(guī)劃行政管理部門提出建設(shè)用地定點(diǎn)、開發(fā)商向城市規(guī)劃行政管理部門提出建設(shè)用地

40、定點(diǎn)選址申請，同時提交項(xiàng)目建議書、批準(zhǔn)文件和相關(guān)圖紙；選址申請，同時提交項(xiàng)目建議書、批準(zhǔn)文件和相關(guān)圖紙；房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)2、規(guī)劃部門接到申請后，根據(jù)該項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)劃和城市、規(guī)劃部門接到申請后，根據(jù)該項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，初步確定用地項(xiàng)目的具體位置和界限；規(guī)劃要求，初步確定用地項(xiàng)目的具體位置和界限；3、將初選結(jié)果通報其他主管部門征詢意見并取得一致；、將初選結(jié)果通報其他主管部門征詢意見并取得一致；4、開發(fā)商根據(jù)選址批準(zhǔn)書，申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；、開發(fā)商根據(jù)選址批準(zhǔn)書，申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5、規(guī)劃部門在對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計總圖進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上，提出、規(guī)劃部門

41、在對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計總圖進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上，提出規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （七）申請辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書（七）申請辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書 開發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向土地管理部門開發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向土地管理部門提出建設(shè)用地申請，同時提交前述有關(guān)文件以及怔地協(xié)議、提出建設(shè)用地申請，同時提交前述有關(guān)文件以及怔地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償和安置方案。土地部門審定后核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。拆遷補(bǔ)償和安置方案。土地部門審定后核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （八）進(jìn)行初步設(shè)計（八）進(jìn)行初步設(shè)計 開發(fā)商根據(jù)規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件選擇具有相應(yīng)

42、資格的規(guī)開發(fā)商根據(jù)規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件選擇具有相應(yīng)資格的規(guī)劃設(shè)計單位和建筑設(shè)計單位，簽定設(shè)計合同，組織勘察、規(guī)劃設(shè)計單位和建筑設(shè)計單位，簽定設(shè)計合同，組織勘察、規(guī)劃和設(shè)計工作，形成初步的規(guī)劃設(shè)計方案。劃和設(shè)計工作，形成初步的規(guī)劃設(shè)計方案。 （九）申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（九）申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 首先申請審定規(guī)劃設(shè)計方案，同時提交項(xiàng)目建議批準(zhǔn)書首先申請審定規(guī)劃設(shè)計方案，同時提交項(xiàng)目建議批準(zhǔn)書及至少兩個符合規(guī)劃設(shè)計條件的項(xiàng)目設(shè)計方案。設(shè)計方案審及至少兩個符合規(guī)劃設(shè)計條件的項(xiàng)目設(shè)計方案。設(shè)計方案審定后，申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。定后，申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （十）取得土地使用權(quán)（十）

43、取得土地使用權(quán) （十一）拆遷安置（十一）拆遷安置拆遷安置的程序?yàn)椋禾岢霾疬w申請，領(lǐng)取拆遷許可證；公告拆遷安置的程序?yàn)椋禾岢霾疬w申請，領(lǐng)取拆遷許可證；公告或公布有關(guān)事宜；與被拆遷人簽定拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；動工或公布有關(guān)事宜；與被拆遷人簽定拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；動工拆遷。拆遷。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （十二）申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊（十二）申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 開發(fā)商在簽定土地出讓合同后開發(fā)商在簽定土地出讓合同后15日內(nèi)到建設(shè)部門備案，日內(nèi)到建設(shè)部門備案，并申請項(xiàng)目手冊。主要記載項(xiàng)目實(shí)施各階段的主要事項(xiàng)與政并申請項(xiàng)目手冊。主要記載項(xiàng)目實(shí)施各階段的主要事項(xiàng)與政府有關(guān)管理部門對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的

44、審查、批準(zhǔn)及處理意府有關(guān)管理部門對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的審查、批準(zhǔn)及處理意見等內(nèi)容，每半年報主管部門核驗(yàn)一次。見等內(nèi)容，每半年報主管部門核驗(yàn)一次。 （十三）辦理建設(shè)工程開工許可證及工程監(jiān)理手續(xù)（十三）辦理建設(shè)工程開工許可證及工程監(jiān)理手續(xù) 在開工前，開發(fā)商需持年度正式基建計劃、建設(shè)工程規(guī)在開工前，開發(fā)商需持年度正式基建計劃、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及拆遷許可證等文件到建設(shè)主管部門辦理建設(shè)工程劃許可證及拆遷許可證等文件到建設(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工手續(xù)、領(lǐng)取開工證；到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門辦理建設(shè)開工手續(xù)、領(lǐng)取開工證；到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理注冊登記手續(xù)，對一些需要進(jìn)行開工審計的建工程質(zhì)量監(jiān)

45、理注冊登記手續(xù)，對一些需要進(jìn)行開工審計的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)向?qū)徲嫏C(jī)關(guān)申請辦理審計事宜。設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)向?qū)徲嫏C(jī)關(guān)申請辦理審計事宜。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)天津市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報審批流程天津市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報審批流程土地收購整理土地收購整理 土地整理中心收購?fù)恋?，組織對地塊進(jìn)行拆遷、規(guī)劃、配套論證，將生地變熟地 1獲取土地獲取土地 開發(fā)企業(yè)在土地交易中心參加競拍，獲得已整理好的成熟地塊。簽訂土地出讓合同，按規(guī)定取得土地征。 3申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 市建委審批、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2規(guī)劃設(shè)計方案報審規(guī)劃設(shè)計方案報審 企業(yè)報送規(guī)劃

46、設(shè)計方案，市規(guī)劃局核發(fā)規(guī)劃設(shè)計成果。4建筑設(shè)計方案審查建筑設(shè)計方案審查向市規(guī)劃局規(guī)建處報送全圖、建筑突擊建筑設(shè)計方案，審查通過后或建筑設(shè)計方案審定通知書。5年度投資計劃申報年度投資計劃申報企業(yè)報送投資金華，市建委下達(dá)年度投機(jī)計劃書。6建設(shè)開發(fā)招商中心一站式服務(wù)建設(shè)開發(fā)招商中心一站式服務(wù)包括非經(jīng)營性公建、供熱、教育、地名、人防、環(huán)保、消防、綠化的審批，區(qū)建委、市供熱辦、市公安消防局、區(qū)綠化部門出具相關(guān)審查意見。 7發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證 市規(guī)劃局出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證 8房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)工程項(xiàng)目報建登記工程項(xiàng)目報建登記 企業(yè)到市建設(shè)交易中心報建登記。 9項(xiàng)

47、目招投標(biāo)及合同備案項(xiàng)目招投標(biāo)及合同備案 在市建設(shè)交易中心辦理建筑設(shè)計、監(jiān)理、施工招投標(biāo)及合同備案 10施工圖審查施工圖審查 市建設(shè)交易中心核發(fā)施工圖審查批準(zhǔn)書。 11建設(shè)工程航監(jiān)督登記建設(shè)工程航監(jiān)督登記 向市質(zhì)量監(jiān)督總站提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記。 12建設(shè)工程施工許可申報建設(shè)工程施工許可申報 在市建設(shè)交易中心申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。工程占道及渣土處理等審批部門進(jìn)入建交中心聯(lián)合辦公，辦理相關(guān)審批手續(xù)。 14建設(shè)項(xiàng)目開工驗(yàn)線建設(shè)項(xiàng)目開工驗(yàn)線市規(guī)劃局審驗(yàn)。13項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 工工 建建 設(shè)設(shè)房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)配套設(shè)施建設(shè)申報配套設(shè)施建設(shè)申報 在竣工前6個月向市建

48、委配套辦提出配套申請，配套辦下達(dá)手里通知。 15地基、基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收地基、基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收 向市質(zhì)量監(jiān)督總站申請，得到地基、基礎(chǔ)驗(yàn)收通知。 19物業(yè)管理申報物業(yè)管理申報 向市房管局物業(yè)管理處申報錢其物業(yè)管理備案，取得前期物業(yè)管理備案證明、物業(yè)管理服務(wù)合同備案證明及業(yè)主會備案證明。 16主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收 向建交中心質(zhì)量監(jiān)督站申請，獲得工程主體驗(yàn)收通知書20商品房銷售申報商品房銷售申報 向市房管局提交申請，獲得商品房銷售許可證 18裝修驗(yàn)收裝修驗(yàn)收 向建交中心質(zhì)量監(jiān)督站申請，獲得工程裝修驗(yàn)收通知書 21物價物價 物價局審核經(jīng)濟(jì)適用房價格 17房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)工 程 防工 程 防雷驗(yàn)收雷

49、驗(yàn)收由 市 防雷 檢 測中 心 出具 驗(yàn) 收報告。22室內(nèi)環(huán)室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測境監(jiān)測又具有檢測資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具艱澀報告。23規(guī)劃驗(yàn)規(guī)劃驗(yàn)收收市規(guī)劃局出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證。24環(huán)保、工程檔環(huán)保、工程檔案驗(yàn)收案驗(yàn)收由區(qū)環(huán)保局出具環(huán)保驗(yàn)收合格證書。由市城建檔案館出具工程檔案驗(yàn)收合格證。25消防、人防消防、人防驗(yàn)收驗(yàn)收由 市 公 安 消防 局 、 人 防院 出 具 驗(yàn) 收合 格 證 （ 適用于高層。26電梯、泵房驗(yàn)電梯、泵房驗(yàn)收收由市供水管理處及市特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)所驗(yàn)收，出具工程合格證（適用于高層）27建設(shè)工程綜合驗(yàn)收建設(shè)工程綜合驗(yàn)收甲方組織設(shè)計、監(jiān)理、施工各方進(jìn)行綜合驗(yàn)收，市質(zhì)量監(jiān)督總站監(jiān)督并出質(zhì)量監(jiān)督報

50、告。28房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)供熱驗(yàn)收供熱驗(yàn)收 區(qū)供熱辦楚劇新建住宅供熱配套證明、供熱配套驗(yàn)收審批表29工程驗(yàn)收備案工程驗(yàn)收備案 向建交中心質(zhì)量監(jiān)督總站申請，做建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制表，監(jiān)督站出具竣工驗(yàn)收意見。30大配套驗(yàn)收大配套驗(yàn)收 各配套部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，出具合格證，市配套辦出具基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收合格證。 31經(jīng)營性公建驗(yàn)收經(jīng)營性公建驗(yàn)收 區(qū)配套辦驗(yàn)收，出具驗(yàn)收合格 32申請新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證申請新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證 市建委房發(fā)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 33經(jīng)營性公建驗(yàn)收經(jīng)營性公建驗(yàn)收 區(qū)配套辦驗(yàn)收，出具驗(yàn)收合格 32房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)三、土三、土 地地

51、 儲儲 備備 貸貸 款款 評評 估估 實(shí)實(shí) 例例第一章第一章 借款人資信評價借款人資信評價1.1 借款人概況借款人概況 某市某地區(qū)區(qū)土地收購儲備中心是于某市某地區(qū)區(qū)土地收購儲備中心是于2003年年12月經(jīng)某地區(qū)月經(jīng)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立的一事業(yè)法人單位（登記證號為市某地區(qū)區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立的一事業(yè)法人單位（登記證號為事證第事證第132021300298號，有效期至號，有效期至2005年年3月月31日），其經(jīng)費(fèi)日），其經(jīng)費(fèi)來源由某地區(qū)區(qū)財政全額撥款，開辦資金來源由某地區(qū)區(qū)財政全額撥款，開辦資金5000萬元，經(jīng)某地區(qū)萬元，經(jīng)某地區(qū)普信會計師事務(wù)所有限公司驗(yàn)資（錫普會分驗(yàn)字（普信會計師事務(wù)

52、所有限公司驗(yàn)資（錫普會分驗(yàn)字（2003）1099號），開辦資金出資方式為貨幣資金，且已于號），開辦資金出資方式為貨幣資金，且已于2003年年12月月25前前全額到位。公司注冊地址某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)東亭南路全額到位。公司注冊地址某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)東亭南路2號。其號。其主要職能是根據(jù)某地區(qū)區(qū)土地收購供應(yīng)狀況和城市建設(shè)規(guī)劃等主要職能是根據(jù)某地區(qū)區(qū)土地收購供應(yīng)狀況和城市建設(shè)規(guī)劃等情況，制訂全區(qū)土地收購儲備計劃；將屬于收購對象的土地，情況，制訂全區(qū)土地收購儲備計劃；將屬于收購對象的土地，依據(jù)法律、法規(guī)和省市土地收購辦法的收回、收購，并進(jìn)行前依據(jù)法律、法規(guī)和省市土地收購辦法的收回、收購，并進(jìn)行前期開發(fā)利用，依

53、法儲備土地，以及做好土地出讓的前期準(zhǔn)備工期開發(fā)利用，依法儲備土地，以及做好土地出讓的前期準(zhǔn)備工作。作。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)該中心現(xiàn)有人員該中心現(xiàn)有人員7名，法人代表席永清，大學(xué)本科學(xué)歷，名，法人代表席永清，大學(xué)本科學(xué)歷，1984年年1月至月至1992年年12月在原某地區(qū)縣農(nóng)業(yè)局工作，月在原某地區(qū)縣農(nóng)業(yè)局工作，1993年年1月至月至1997年年11月在某地區(qū)市國土局工作，月在某地區(qū)市國土局工作，1997年年12月至月至2003年年12月任某地區(qū)市國土局副局長及開發(fā)區(qū)國土局局長，月任某地區(qū)市國土局副局長及開發(fā)區(qū)國土局局長，2004年至今任某地區(qū)開發(fā)區(qū)管委會副主任與某地區(qū)區(qū)土地儲備中年

54、至今任某地區(qū)開發(fā)區(qū)管委會副主任與某地區(qū)區(qū)土地儲備中心主任，長期從事土地管理工作，具有一定土地經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。心主任，長期從事土地管理工作，具有一定土地經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。 1.2土地運(yùn)作模式土地運(yùn)作模式 根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府錫府發(fā)（根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府錫府發(fā)（2003）116號號關(guān)于某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲備暫行辦法規(guī)定，該中心關(guān)于某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲備暫行辦法規(guī)定，該中心土地運(yùn)作模式：土地使用權(quán)收購儲備土地運(yùn)作模式：土地使用權(quán)收購儲備-儲備土地前期開發(fā)儲備土地前期開發(fā)與利用與利用-儲備土地出讓前期準(zhǔn)備。土地經(jīng)營運(yùn)作具體程序儲備土地出讓前期準(zhǔn)備。土地經(jīng)營運(yùn)作具體程序如下：如下：房 地 產(chǎn) 貸

55、款 專 業(yè) 培 訓(xùn)1、申請收購。對某地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)符合土地收購條件的國有、申請收購。對某地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)符合土地收購條件的國有土地，由原土地使用權(quán)人向儲備中心申請收購。土地，由原土地使用權(quán)人向儲備中心申請收購。2、權(quán)屬核查。儲備中心配合國土部門對申請人提供的土地、權(quán)屬核查。儲備中心配合國土部門對申請人提供的土地和地上物權(quán)屬、面積、四至范圍、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)和地上物權(quán)屬、面積、四至范圍、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核。查和審核。3、征詢意見。儲備中心申請人申請和實(shí)際調(diào)查情況向規(guī)劃、征詢意見。儲備中心申請人申請和實(shí)際調(diào)查情況向規(guī)劃、建設(shè)部門征求意見。建設(shè)部門征求意見。4、費(fèi)用測算。儲備中心根據(jù)調(diào)查和征

56、詢意見結(jié)果，會同有、費(fèi)用測算。儲備中心根據(jù)調(diào)查和征詢意見結(jié)果，會同有關(guān)部門對土地收購補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行測算評估；實(shí)行土地置換關(guān)部門對土地收購補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行測算評估；實(shí)行土地置換的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測算。的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測算。 5、方案報批。儲備中心根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購費(fèi)用、方案報批。儲備中心根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購費(fèi)用測算的結(jié)果，提出土地收購具體方案，報區(qū)土地儲備收購測算的結(jié)果，提出土地收購具體方案，報區(qū)土地儲備收購管委會批準(zhǔn)。管委會批準(zhǔn)。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)6、簽訂合同。收購方案批準(zhǔn)后，由區(qū)土地收購儲備中心與、簽訂合同。收購方案批準(zhǔn)后，由區(qū)土地收購儲備中心與原土地使用權(quán)人簽訂

57、國有土地使用權(quán)收購合同。原土地使用權(quán)人簽訂國有土地使用權(quán)收購合同。7、收購補(bǔ)償。儲備中心根據(jù)收購合同約定的金額、期限和、收購補(bǔ)償。儲備中心根據(jù)收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地補(bǔ)償費(fèi)用；實(shí)行土地置方式，向原土地使用權(quán)人支付土地補(bǔ)償費(fèi)用；實(shí)行土地置換的進(jìn)行差價結(jié)算。換的進(jìn)行差價結(jié)算。8、權(quán)屬變更。儲備中心根據(jù)收購合同約定支付定金后，原、權(quán)屬變更。儲備中心根據(jù)收購合同約定支付定金后，原土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與區(qū)儲備中心共同向區(qū)國土土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與區(qū)儲備中心共同向區(qū)國土管理部門、房管部門申請辦理權(quán)屬變更、滅失登記手續(xù)。管理部門、房管部門申請辦理權(quán)屬變更、滅失登記

58、手續(xù)。9、交付土地。根據(jù)收購合同約定的期限和方式，原土地使、交付土地。根據(jù)收購合同約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向儲備中心交付被收購的土地和地上建筑物。用權(quán)人向儲備中心交付被收購的土地和地上建筑物。10、前期開發(fā)與利用。對收購的土地進(jìn)行拆遷、平整加工，、前期開發(fā)與利用。對收購的土地進(jìn)行拆遷、平整加工，并根據(jù)需要完善配套設(shè)施；可依法將儲備土地使用權(quán)單獨(dú)并根據(jù)需要完善配套設(shè)施；可依法將儲備土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上附著物出租、抵押，臨時改變用途?；蜻B同地上附著物出租、抵押，臨時改變用途。房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn)11、編制出讓方案。儲備中心對擬出讓的儲備土地進(jìn)行成本、編制出讓方案。儲備中心

59、對擬出讓的儲備土地進(jìn)行成本測算，征示有關(guān)部門意見后擬定儲備土地招商方案。測算，征示有關(guān)部門意見后擬定儲備土地招商方案。 12、公告拍賣。儲備中心及時發(fā)布經(jīng)營業(yè)性用地信息，實(shí)行、公告拍賣。儲備中心及時發(fā)布經(jīng)營業(yè)性用地信息，實(shí)行公開招標(biāo)、拍賣。公開招標(biāo)、拍賣。 1.3 資金運(yùn)作模式資金運(yùn)作模式 根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購儲備暫行辦法，該中根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購儲備暫行辦法，該中心土地收購儲備資金嚴(yán)格實(shí)行心土地收購儲備資金嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線收支兩條線”管理，封閉運(yùn)管理，封閉運(yùn)作，專戶儲存，單獨(dú)核算，并接受區(qū)財政部門和審計部門的作，專戶儲存，單獨(dú)核算，并接受區(qū)財政部門和審計部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

60、土地收購儲備資金主要用于土地的征用和收購指導(dǎo)與監(jiān)督。土地收購儲備資金主要用于土地的征用和收購。 根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府辦公室文件關(guān)于加強(qiáng)土根據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府辦公室文件關(guān)于加強(qiáng)土地出讓金核算管理的通知（錫府辦地出讓金核算管理的通知（錫府辦200477號），某地區(qū)區(qū)號），某地區(qū)區(qū)收取的各類土地出讓金，必須全額繳入?yún)^(qū)財政局設(shè)立的收取的各類土地出讓金，必須全額繳入?yún)^(qū)財政局設(shè)立的“土土地出讓金收入專戶地出讓金收入專戶”管理。區(qū)財政局在管理。區(qū)財政局在“土地出讓金收入專土地出讓金收入專戶戶”下分別設(shè)立四個二級帳戶：下分別設(shè)立四個二級帳戶：房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1、“市級公開出