從財(cái)務(wù)核算視角看商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)

1、從財(cái)務(wù)核算視角看商業(yè)地產(chǎn)效勞行業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建立摘要：本文從商業(yè)地產(chǎn)效勞行業(yè)財(cái)務(wù)核算視角，指出管理會(huì)計(jì)體系建立需要財(cái)務(wù)核算從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)可以有效運(yùn)用于管理決策。財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建還需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建立做好鋪墊。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 效勞行業(yè) 管理會(huì)計(jì)體系一、管理會(huì)計(jì)體系建立需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展對(duì)于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來(lái)說(shuō)，管

2、理會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展一般會(huì)滯后于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，管理會(huì)計(jì)體系構(gòu)建需要有一個(gè)逐步認(rèn)知和布局的過(guò)程，而財(cái)務(wù)核算體系一般會(huì)伴隨業(yè)務(wù)的開(kāi)展先行建立起來(lái)。為了推進(jìn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建立，財(cái)務(wù)核算體系在設(shè)計(jì)和建立過(guò)程中，需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)效勞行業(yè)為例，強(qiáng)調(diào)用管理會(huì)計(jì)理念構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系，使財(cái)務(wù)核算體系建立符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建立的遠(yuǎn)景目的。二、財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)可以有效運(yùn)用于管理決策商業(yè)地產(chǎn)效勞行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)

3、地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)也逐步開(kāi)展起來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開(kāi)發(fā)的工程提供商業(yè)地產(chǎn)管理效勞，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)工程運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)工程增值效勞，其主要商業(yè)形式為輕資產(chǎn)、多工程運(yùn)作。本文所討論的商業(yè)地產(chǎn)效勞行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會(huì)計(jì)信息化根底建立主要針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要經(jīng)營(yíng)管理形式有受托經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資、商業(yè)籌劃效勞等。受托經(jīng)營(yíng)形式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，承受商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)工程提供全程資產(chǎn)管理效勞，獲取資

4、產(chǎn)管理收益并分享工程物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營(yíng)形式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式獲得商業(yè)地產(chǎn)工程整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)對(duì)工程重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，獲得工程租金收入并分享工程物業(yè)增值收益。股權(quán)投資形式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購(gòu)置或收購(gòu)兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)工程股權(quán)，通過(guò)對(duì)工程的直接投資和直接收理，提升工程整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)籌劃效勞形式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)工程提供工程規(guī)劃、市場(chǎng)定位、招商租賃等效勞獲取咨詢收入。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司主要利潤(rùn)來(lái)源于多工程資產(chǎn)管理利潤(rùn)、承租經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、商業(yè)籌劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等

5、。由于其運(yùn)營(yíng)管理的效勞對(duì)象為商業(yè)工程，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以工程為中心進(jìn)展精益化核算。比方，核算細(xì)那么要求所有的直接本錢(qián)費(fèi)用必須核算到工程層級(jí)；對(duì)于總部層級(jí)發(fā)生的間接本錢(qián)費(fèi)用，但凡受益對(duì)象為工程的，必須核算到工程層級(jí)；對(duì)于受益對(duì)象為工程，但無(wú)法明確到詳細(xì)工程的，核算前需要與管理層溝通詳細(xì)分配原那么后核算至詳細(xì)工程；對(duì)于受益對(duì)象不能歸屬于工程的，核算上需要記錄為“非工程本錢(qián)費(fèi)用。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，總部層級(jí)發(fā)生的本錢(qián)費(fèi)用受益對(duì)象不能最終歸屬于工程的并不多見(jiàn)，這些本錢(qián)費(fèi)用可能是工程的前置本錢(qián)，也可能是潛在工程的拓展本錢(qián)，核算上要求財(cái)務(wù)人員深化到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些本錢(qián)的最終歸屬工程。由于

6、商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)管理形式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理形式下的工程運(yùn)營(yíng)狀況。此外，不同管理形式下的商業(yè)工程可以細(xì)分為不同的管理效勞階段。比方，受托經(jīng)營(yíng)類和承租經(jīng)營(yíng)類工程，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開(kāi)業(yè)階段、正式開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理階段等。商業(yè)籌劃類工程，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)工程在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對(duì)工程進(jìn)展多維度核算，使經(jīng)營(yíng)分析既可以從工程整體又可以從不同維度方面反映工程的財(cái)務(wù)狀況。從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理形式的特點(diǎn)來(lái)看，財(cái)務(wù)核算需要從簡(jiǎn)單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)可以有效運(yùn)用于管理決策。三

7、、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)效勞商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)效勞業(yè)、金融業(yè)的市場(chǎng)資源整合和重新配置活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)在商業(yè)工程管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商嚴(yán)密合作，共同效勞于商業(yè)資產(chǎn)的增值效勞。比方，商業(yè)工程市場(chǎng)定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)需要與專注工程所屬區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)嚴(yán)密合作；商業(yè)工程工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需

8、要與招商經(jīng)紀(jì)效勞商合作；市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)階段，需要與媒體和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為市場(chǎng)資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場(chǎng)資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比方，OA系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷(xiāo)售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。四、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建立做好鋪墊針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)

9、輕資產(chǎn)、多工程運(yùn)作的商業(yè)形式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、工程公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接收理的工程池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接收理的工程池；工程公司主要核算特定工程。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過(guò)持股方式控制專業(yè)性功能公司，比方，為工程提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理效勞的物業(yè)管理公司、提供招商效勞的招商咨詢公司等，這些專業(yè)性功能公司既可以為集團(tuán)內(nèi)工程提供效勞也可以在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)作。以集團(tuán)直接收理的承租經(jīng)營(yíng)類工程為例，工程公司作為承租方，通過(guò)租賃方式獲得工程整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為工程公司，主要核

10、算工程租金收入和工程直接經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。集團(tuán)層面對(duì)工程的直接收理本錢(qián)主要表達(dá)為集團(tuán)專業(yè)管理部門(mén)為工程運(yùn)營(yíng)管理效勞投入的人力資源本錢(qián)、集團(tuán)集中招商職能為工程發(fā)生的招商本錢(qián)、集團(tuán)集中營(yíng)銷(xiāo)職能為工程發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)等，這些直接本錢(qián)記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)性功能公司為工程提供的專業(yè)化效勞本錢(qián)，比方，工程咨詢效勞本錢(qián)、物業(yè)管理效勞本錢(qián)等記錄在專業(yè)性功能公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部效勞結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析各工程完好的投入產(chǎn)出情況，跟蹤工程財(cái)務(wù)狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)那么，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建立做好鋪墊。五、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡本錢(qián)與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建立符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建立的戰(zhàn)略規(guī)劃財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財(cái)務(wù)核算體