馬鞍山：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

1、馬鞍山：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)上世紀(jì)九十年代以來，隨著城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建設(shè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。我市房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，發(fā)展令人矚目，已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快全市城市建設(shè)、增強(qiáng)城市功能等做出了重要貢獻(xiàn)。 一、我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)狀 經(jīng)過多年的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)投資逐步形成了獨(dú)特的運(yùn)行方式：以國家和工業(yè)企業(yè)的住宅投資為主，建設(shè)資金主要來源于國家財(cái)政和企業(yè)留利；投資大多為單一的住宅直接投資，且資金一次到位，間接投資較少；國家和工業(yè)企業(yè)投資建成的住宅，長(zhǎng)期以低于成本的租金實(shí)行福利分配出租，致使投資無法及時(shí)回

2、收，難以形成良性循環(huán)?！熬盼濉币詠恚鞘凶》可唐坊屯恋赜袃斒褂谜咧鸩酵瞥?，房屋和土地的有償使用開始進(jìn)入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)開始成為新的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)并進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的通道。 6>1992年以后，我市的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩個(gè)明顯的發(fā)展周期。 1、起步期（19921995年）：全市陸續(xù)組建了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的各類房地產(chǎn)開發(fā)公司，剛開始規(guī)模比較小，其經(jīng)營方式由有關(guān)主管部門或使用單位委托，或經(jīng)過承包，或由開發(fā)公司在指定的區(qū)域內(nèi)自行開發(fā)和建設(shè)，出售開發(fā)設(shè)施和商品房屋?！鞍宋濉睍r(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，其利潤(rùn)率高于社會(huì)平均水平。由于受到高利潤(rùn)利益驅(qū)動(dòng)，

3、房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，但對(duì)其投資高、開發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性大的特點(diǎn)，企業(yè)往往缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。1995年20家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資23>.8億元，比1990年增長(zhǎng)了5倍多。 2、擴(kuò)張期（19962003年）：黨的十五大以后，我國采取了以擴(kuò)大內(nèi)需為主的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平提高及擴(kuò)大內(nèi)需政策為房地產(chǎn)發(fā)展注入了新活力。2000年以后，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資額快速擴(kuò)張。2000年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)完成投資5.5億元，比上年增長(zhǎng)16.4%；2001年增長(zhǎng)37.8%；2002年增長(zhǎng)30.8%；2003年增長(zhǎng)36.6%。 經(jīng)過兩個(gè)階段的發(fā)

4、展，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以下三個(gè)特征： 1、形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍。1995年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20家，從業(yè)人數(shù)380人，分別是1990年的3倍、2倍，5年間分別以年均20%及25%的增長(zhǎng)速度迅猛發(fā)展。2003年，我市的房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)在全省各市居第4位，從業(yè)人員數(shù)居第3位，分別為112家、2400人，初步形成了結(jié)構(gòu)特征為以地方隊(duì)伍為主，以國有、集體、股份制、私營、外來投資企業(yè)等多種所有制競(jìng)相發(fā)展的完整的產(chǎn)業(yè)鏈。其中國有、集體企業(yè)共16家，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的比重為14.3%，從業(yè)人數(shù)410人，占全部從業(yè)人數(shù)的17.1%。 2、資產(chǎn)實(shí)力不斷增強(qiáng)。我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時(shí)

5、，自身也不斷成長(zhǎng)壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，為建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動(dòng)資金，也為取得銀行信用、爭(zhēng)取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件。2003年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到27.7億元，其中國有經(jīng)濟(jì)3.4億元，集體經(jīng)濟(jì)4.7億元，股份合作經(jīng)濟(jì)9.1億元，私營有限責(zé)任公司5.6億元，港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)0.4億元，外商投資經(jīng)濟(jì)1.6億元；負(fù)債總計(jì)20.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%。 3、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的份額明顯提高。近幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1990年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資0.5億元，僅占當(dāng)年全社會(huì)投資的7.8%；1997年完成

6、3.8億元，占12.0%；2002年完成10億元，占17.5%。2003年完成投資13.6億元，同比增長(zhǎng)36.6%，占12.7%。 二、我市房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)基本建立在市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上。1997年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋建筑面積46.5萬平方米，比1990年增長(zhǎng)7.5倍，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資竣工房屋建筑面積的比重也由1990年的29.8%提高到1997年的71.5%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)成為重要的拉動(dòng)力量。隨著城市化的推進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變，長(zhǎng)期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。2

7、003年我市個(gè)人購買商品房的面積為63.1萬平方米，占全部銷售面積的比重為96.7%，比1995年提高了70.4個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人購買的住宅面積為56.9萬平方米，占全部住宅銷售面積的比重為98.4%，比1995年提高80.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售供求兩旺。1998年房改啟動(dòng)的巨大市場(chǎng)需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的原動(dòng)力。1999年全市銷售商品房29.5萬平方米，銷售額為3.6億元；2003年銷售面積達(dá)到65.2萬平方米，銷售額10.2億元，分別比上年增長(zhǎng)121.0%和180.5%。 2、空置房大量減少。1999年底，全市空置商品房面積為4.5萬平方米；至2003年底，下降到3.2萬平方米，空置率約

8、為4.1%。目前一般認(rèn)為商品房空置率保持在514%比較合理，因此我市2003年底的商品房空置率甚至低于合理區(qū)間。2004年以來，良好的銷售業(yè)績(jī)使得我市商品房空置率進(jìn)一步下降，1-8月份全市商品房空置面積僅為1.9萬平方米。 3、資金來源多元化。上世紀(jì)八十年代末期，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源除少量為國家預(yù)算內(nèi)撥款外，主要是國內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收購房款等。進(jìn)入九十年代后，拓寬多種渠道，廣泛籌集了房地產(chǎn)開發(fā)資金，國家預(yù)算內(nèi)撥款逐年減少，其他資金來源比重越來越大。此外，還拓寬了利用外資的渠道，2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的16.7億元資金來源中，國家預(yù)算內(nèi)撥款為0.3億元，國內(nèi)貸款2.6億元，占1

9、5.4%；利用外資0.1億元，占0.8%，其中外商直接投資0.1億元；自籌資金3.3億元，占19.5%；其他資金來源8.7億元，占52.1%，其中定金及預(yù)收款8.2億元。 4、投資前景看好。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報(bào)率較高，我市大多數(shù)開發(fā)商對(duì)投資前景看好，并為下一輪開發(fā)儲(chǔ)備了不少土地，購置土地大幅度增長(zhǎng)。1999年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為28.4萬平方米，2002年達(dá)到42.7萬平方米。2003年我市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地61.9萬平方米，同比增長(zhǎng)44.8%。 三、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用及績(jī)效 我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，已成為拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的重要因素和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)

10、之一。 1、有效地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。從1990-2003年間，我市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額的平均增長(zhǎng)速度為30%，高于同期GDP增速13.7個(gè)百分點(diǎn)，超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速12.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)以大大高于GDP的增速迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度逐漸提高，10多年來，房地產(chǎn)增加值占GDP的份額由1990年的2.3%上升到2002年的5.8%，上升3.5個(gè)百分點(diǎn)；占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重也由9.9%上升至18.4%，上升8.5個(gè)百分點(diǎn)。作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，我市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

11、比例由1990年的“13.6、63.2、23.1”調(diào)整到2003年的“7.1、64.3、28.6”。房地產(chǎn)業(yè)在未來成為支柱產(chǎn)業(yè)完全是可能的。 2、帶動(dòng)了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長(zhǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動(dòng)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)旺盛，不僅形成對(duì)鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動(dòng)，也帶動(dòng)了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個(gè)行業(yè)局部增長(zhǎng)的局限。據(jù)世界銀行的資料分析，上個(gè)世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍。對(duì)以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的非金屬礦物制品業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦采選業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機(jī)械

12、及器材制造業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、化學(xué)工業(yè)、機(jī)械工業(yè)、飲食業(yè)、交通和郵電通訊業(yè)等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。根據(jù)我市2000年投入產(chǎn)出模型測(cè)算，每增加1億元房地產(chǎn)業(yè)投資可以直接和間接帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)總產(chǎn)出增加3.6億元，其直接影響為每增加1億元房地產(chǎn)業(yè)投資可以直接帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)總產(chǎn)出增加2.6億元；間接影響為每增加1億元房地產(chǎn)業(yè)投資，通過刺激居民消費(fèi)可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)總產(chǎn)出增加1億元。綜合直接和間接的影響，每增加1億元房地產(chǎn)業(yè)投資可以帶動(dòng)GDP增加約1.3億元。目前，包含鋼材、建材、建筑裝飾等產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，并將成為今后拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要的高增長(zhǎng)

13、群。 3、改善了居民居住條件，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。近幾年來，我市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房。1995年國家實(shí)施“安居工程”計(jì)劃后，住宅建設(shè)大面積鋪開。全市有計(jì)劃、有步驟地加強(qiáng)了城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，改造和修建了一大批危房區(qū)，使眾多居民擺脫了住房擁擠不堪的處境、危房的險(xiǎn)境和無房的困境。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市居民的居住條件有了較大改善，城鎮(zhèn)居民平均每人建筑面積從1990年的9.6平方米增加到2002年的20.9平方米。說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有

14、顯著的正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高，一批國家級(jí)居住示范小區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)了居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 4、加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)了城市化進(jìn)程的加速。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，也加快了城市化的進(jìn)程，刺激了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。2003年與1990年相比，全市城市自來水供水能力增加54.5萬噸，城市人口用水普及率達(dá)到100%；人工煤氣供氣量增加3935.9萬立方米，城市氣化率達(dá)100%；城市園林綠地面積增加1542公頃，人均擁有公共綠地面積由1990年8.6平方米上升到8.7平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率由39.7%上升到41.5%。在全市的綜

15、合開發(fā)中，還有計(jì)劃、有重點(diǎn)相繼新建和改造了一批主、次干道，城市交通擁擠的狀況得到了很大的改善。2003年底，全市實(shí)有道路長(zhǎng)度為304.4公里，比1990年增長(zhǎng)2.4倍，人均擁有道路面積由1990年的4.5平方米提高到7平方米。城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進(jìn)一步發(fā)揮了城市的多功能作用。此外，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還加快了我市農(nóng)村城市化的進(jìn)程。 四、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素分析及存在問題 我市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的城市，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅和部分經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)位居全省前列，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但房地產(chǎn)業(yè)

16、與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平相當(dāng)?shù)暮戏?、蕪湖相比有一定的差距，并且房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些問題也不容忽視。 （一）制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素 1、城市化率不高。2003年，我市城市化率為53.1%，雖高出全國平均水平14個(gè)百分點(diǎn)，也分別高于合肥、蕪湖13.5、13.3個(gè)百分點(diǎn)但仍滯后于工業(yè)化水平，與我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要相比仍顯偏低，城市化發(fā)展水平還不平衡，城市尚未形成合理布局，偏低的城市化水平制約了城市居民對(duì)一、二手房的需求規(guī)模。 2、房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。世界銀行研究結(jié)果表明，住宅價(jià)格與一般家庭年收入之比（即房?jī)r(jià)收入比）在31-61之間時(shí)，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費(fèi)熱點(diǎn)。雖然從全市而言，我

17、市房?jī)r(jià)收入比已從1991年的6.31縮小到2003年的6.21，但房?jī)r(jià)收入比仍然偏高，潛在需求無法變成有效需求。 3、區(qū)域間發(fā)展不夠均衡。近幾年，我市的城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)占到全市的90%左右，而完成的開發(fā)投資額、竣工的房屋建筑面積、資產(chǎn)總計(jì)、全年經(jīng)營收入等要占到全市的90%以上。從房?jī)r(jià)上看，城區(qū)中心地段房?jī)r(jià)較高，而當(dāng)涂縣、金家莊區(qū)較低。區(qū)域間不能夠均衡發(fā)展，影響了全市房地產(chǎn)整體實(shí)力的提升。 4、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小。房地產(chǎn)業(yè)也是資本密集型行業(yè)，而我市實(shí)力很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。2003年全市一、二級(jí)企業(yè)共3家，其中一級(jí)企業(yè)為1家，二級(jí)企業(yè)為2家。一、二級(jí)企業(yè)所占比重僅為2.7%。2003年，

18、我市112家房地產(chǎn)企業(yè)，平均每戶企業(yè)資產(chǎn)為3154萬元，低于蕪湖（7986萬元）?？傎Y產(chǎn)超億元的只有4家（合肥21家、蕪湖18家）。企業(yè)平均擁有資本金851萬元，低于蕪湖（1286萬元）。企業(yè)戶均所有者權(quán)益為872萬元，低于蕪湖（1811萬元）。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對(duì)不足；資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高。 （二）當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中需引起重視的問題 1、房?jī)r(jià)上升過快。2003年，全市商品房平均銷售單價(jià)為1565元/平方米，比上年上漲148元/平方米；其中商品住宅單價(jià)1444元/平方米，比上年上漲93元/平方米，比1990年上漲近70

19、0元/平方米。 2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不盡合理。價(jià)格適中的經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住宅供不應(yīng)求。2003年我市房地產(chǎn)業(yè)竣工住宅6535套，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H有721套，高檔住宅僅有40套，不能滿足市場(chǎng)需要。 3、土地購置投資比重迅速提高。隨著房地產(chǎn)熱的不斷升溫，土地成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“生命線”，由于其稀缺性，土地價(jià)格出現(xiàn)增長(zhǎng)。2003年全市房地產(chǎn)業(yè)的土地購置費(fèi)達(dá)3.9億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為28.4%，比上年提高9.7個(gè)百分點(diǎn)。全年的土地購置費(fèi)比上年增長(zhǎng)107%，拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資增速16.6個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，若扣除土地購置費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)僅20%。再看土地購置面積，比上年增長(zhǎng)44.8%，低于土

20、地購置費(fèi)增幅。 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)不盡完善。具體表現(xiàn)在：一是市場(chǎng)發(fā)育不夠健全。按照國內(nèi)一般通行的概念，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指土地開發(fā)，新房的建設(shè)以及增量房屋的買賣和租賃，二級(jí)市場(chǎng)為存量房屋的買賣和租賃，三級(jí)市場(chǎng)主要指不可售公房使用權(quán)的買賣和租賃。目前我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)還沒有有效地建立起來。二是一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)成本過高，主要是土地開發(fā)成本居高不下。三是二級(jí)市場(chǎng)交易手續(xù)繁瑣，交易成本過高。四是租賃市場(chǎng)存在灰色交易，供需交易監(jiān)管存在盲點(diǎn)。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂、商務(wù)、居住等不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)租賃活動(dòng)比較活躍，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，使大量房地產(chǎn)租賃活動(dòng)以灰色交易方式存

21、在。 五、對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，它所提供的產(chǎn)品是城市經(jīng)濟(jì)生活的基本物質(zhì)條件，也是消費(fèi)領(lǐng)域最重要的生活條件，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平具有雙重的重要意義。為了使房地產(chǎn)業(yè)更加健康發(fā)展，應(yīng)出臺(tái)有效政策引導(dǎo)和約束其規(guī)范化發(fā)展，通過市場(chǎng)手段進(jìn)行適度調(diào)控。 1、規(guī)范土地出讓一級(jí)市場(chǎng)，治理國有土地出讓中的不規(guī)范行為。第一，由于城市土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷性，政府可以國有土地所有者和行政管理者的雙重身份，通過掌握城市土地資源的所有權(quán)，對(duì)土地這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的極其稀缺資源實(shí)行集中的計(jì)劃供應(yīng)，從而用壟斷增量土地供應(yīng)的辦法穩(wěn)定土地市場(chǎng)，嚴(yán)格禁止浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。第二，逐步減少乃至取消土地出讓中的協(xié)議出讓方式，主要采用招標(biāo)和拍賣方式，以免利用批準(zhǔn)土地出讓的權(quán)利從而避免不正當(dāng)買賣行為。第三，規(guī)范土地出讓市場(chǎng)。政府可以設(shè)立屬于土地管理部門的專營的國有地產(chǎn)開發(fā)公司，具體承擔(dān)擬出讓的地塊的前期開發(fā)工作，主要是三通一平或七通一平。第四，制定合理的土地拍賣原則。土地拍賣不能把開發(fā)商競(jìng)價(jià)作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)兼顧到企業(yè)的資質(zhì)、信用、開發(fā)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況、開發(fā)的規(guī)劃方案等因素，建立