地鐵商業(yè)配套項(xiàng)目建議書

1、文檔編號(hào)城鐵5號(hào)線配套商業(yè)版本號(hào)XX城鐵5號(hào)線配套商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書項(xiàng)目名稱：城鐵5號(hào)線配套商業(yè)20XX年X月XXX）建設(shè)有限公司文檔控制文檔更新記錄日期更新人版本備注文檔審核記錄日期審核人職務(wù)備注文檔去向記錄拷貝份數(shù)接受人職務(wù)備注1京投集團(tuán)文檔控制21、項(xiàng)目建議書編制依據(jù) 52、項(xiàng)目背景52.1 XX地鐵站商業(yè)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 52.2地鐵商業(yè)成功案例 52.2.1日本地鐵商業(yè)簡(jiǎn)介 52.2.2 香港地鐵商業(yè)簡(jiǎn)介 53、項(xiàng)目概況53.1城鐵五號(hào)線簡(jiǎn)介63.2.1商業(yè)現(xiàn)狀63.2.2 商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 63.3配套商業(yè)項(xiàng)目必要性 74、城鐵五號(hào)線配套商業(yè)初步項(xiàng)目規(guī)劃方案 74.1項(xiàng)目規(guī)劃概述74.2整體

2、規(guī)劃原則74.3四環(huán)內(nèi)各站的配套商業(yè)規(guī)劃 74.3.1四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)介 74.3.2四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)商業(yè)形式（不限于） 84.3.3四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)建筑形式 84.3.4 四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)建筑材料 94.3.5 表一五號(hào)線四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)開(kāi)發(fā)面積指標(biāo) 94.3.6 表二五號(hào)線四環(huán)內(nèi)站商業(yè)開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告 104.4四環(huán)外各站的配套商業(yè)規(guī)劃 124.4.1 四環(huán)外站配套商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)介124.4.2 四環(huán)外站配套商業(yè)商業(yè)形式（不限于） 124.4.3 四環(huán)外站配套商業(yè)建筑形式124.4.4 四環(huán)外站配套商業(yè)建筑選材124.4.5 表三 四環(huán)外站商業(yè)開(kāi)發(fā)面積指標(biāo) 12446表四五號(hào)線四環(huán)外站商

3、業(yè)開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告 134.5天通苑北站P+R停車場(chǎng)增容附帶配套商業(yè)規(guī)劃 144.5.1 天通苑北站配套商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)介 144.5.2 天通苑北站配套商業(yè)商業(yè)形式 144.5.3天通苑北站配套商業(yè)建筑形式 144.5.4 天通苑北站配套商業(yè)建筑選材（略）154.5.5 表五 天通苑北站P+R亭車場(chǎng)附底商開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告 155、項(xiàng)目企劃與運(yùn)營(yíng)165.1企劃工作165.2商業(yè)開(kāi)發(fā)思路165.3商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 175.3.1 商業(yè)地產(chǎn)岀租經(jīng)營(yíng) 175.3.1.1五號(hào)線沿線典型站周邊商鋪?zhàn)饨穑▍⒖迹?17備注：租金數(shù)據(jù)來(lái)源于我愛(ài)我家。 175.3.2 商業(yè)地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)（推薦） 175.3.3 商業(yè)地產(chǎn)自

4、主經(jīng)營(yíng) 175.3.4 商業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的主要方針 186、項(xiàng)目評(píng)價(jià)186.1項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)186.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)196.2.1表六 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 197、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制 207.1規(guī)模瓶頸及應(yīng)對(duì)措施 207.2政策阻力及應(yīng)對(duì)措施 208、天通苑北站 P+R大型停車場(chǎng)技術(shù)措施 201、項(xiàng)目建議書編制依據(jù)a）商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） ；b）國(guó)家發(fā)改委推薦使用的投資項(xiàng)目可行性研究指南c）國(guó)家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；d）其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；e）項(xiàng)目倡導(dǎo)單位提供的商業(yè)調(diào)查報(bào)告。2、項(xiàng)目背景2.1 XX地鐵站商業(yè)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)消費(fèi)需求多樣性：大量地?cái)?、游攤等各種商業(yè)形式的出

5、現(xiàn)，說(shuō)明地鐵站商業(yè)有其存在的價(jià)值，同時(shí)說(shuō)明地鐵乘客消費(fèi)需求的多樣性；消費(fèi)潛力大：超大的地鐵客流量，蘊(yùn)含巨大的消費(fèi)潛力。商業(yè)價(jià)值高：且城鐵站大多設(shè)在人流較集中的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)或居民區(qū)，網(wǎng)點(diǎn)遍布京城，商業(yè)地產(chǎn)本身就具有極高的商業(yè)價(jià)值。前景廣闊：隨著XX地鐵建設(shè)突飛猛進(jìn)，地鐵商業(yè)總規(guī)模會(huì)隨之逐步擴(kuò)大、開(kāi)發(fā)前景廣闊。商業(yè)總量大：雖然商業(yè)單體面積較小，單體商業(yè)規(guī)模小，但由于 XX地鐵站多，所 以商業(yè)開(kāi)發(fā)總量大。網(wǎng)點(diǎn)多，連鎖經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)： 單體商業(yè)規(guī)模小，但網(wǎng)點(diǎn)多，經(jīng)營(yíng)方式靈活，具備連鎖經(jīng) 營(yíng)的先天優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)潛力大：目前尚未統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)潛力大。2.2地鐵商業(yè)成功案例2.2.1日本地鐵商業(yè)簡(jiǎn)介日本地鐵商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

6、交錯(cuò)，規(guī)模龐大，與社會(huì)商業(yè)融為一體如迷宮”般的構(gòu)造，數(shù)條地下商業(yè)街貫通百貨商店、辦公樓的地下商場(chǎng)、酒店的地下商場(chǎng)等，相互交錯(cuò)，使地下街區(qū)的分 布形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)。各處都有設(shè)置富有個(gè)性的空間場(chǎng)地作為公共廣場(chǎng)及歇腳處。自然舒適的購(gòu)物環(huán)境墻壁、天頂?shù)脑O(shè)計(jì)保證了充分的明亮度，在地下?tīng)I(yíng)造一個(gè)類似地上的模擬空間。另外如低凹型庭園、玻璃拱頂、花壇，公園蹊徑般的道路等設(shè)計(jì)也減少了地下 空間的壓迫感，在設(shè)計(jì)上運(yùn)用了水、光、綠色等自然要素。靈活多變的購(gòu)物要素除了功能性和安全性考慮，在商鋪設(shè)置方面也存在很大的靈活 性。不同時(shí)期配合不同主題活動(dòng)就會(huì)在廣場(chǎng)上開(kāi)設(shè)符合其活動(dòng)概念的臨時(shí)商鋪，如在CRYSTA長(zhǎng)堀”地下街的 瀑布

7、廣場(chǎng)”，也有利于聚集客流。2.2.2香港地鐵商業(yè)簡(jiǎn)介香港地鐵商城是融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的綜合性商城。在地鐵規(guī)劃時(shí)就已納入配套建設(shè)的公共物業(yè) （XX地鐵建設(shè)前期沒(méi)有把配套商業(yè)納入規(guī)劃） 。香港地鐵目前擁有 8 座大中型的地鐵商城（青衣城、德福廣場(chǎng)、杏花新城、綠楊坊、連理街，君薈坊，圓方，IFC）。 總面積接近40萬(wàn)平方米，全部蓋在地鐵站的上層。地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，人流量大，地鐵商業(yè)在消費(fèi)者數(shù)量上能得到保證；（XX地鐵人流量不比香港人流量少，商業(yè)消費(fèi)量也能得到保證）大部分地鐵商業(yè)都是大體量、多業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè)；香港地鐵商業(yè)專門由地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，在人力、物力資源上得到 充分的保障

8、。3、項(xiàng)目概況3.1城鐵五號(hào)線簡(jiǎn)介XX地鐵5號(hào)線，北起昌平區(qū)太平莊，南至朝陽(yáng)區(qū)宋家莊，全長(zhǎng)27.6公里。共設(shè)23座車站，地下16座，地上7座。線路途經(jīng)天壇、地壇等著名景區(qū)，以及東單等商業(yè)區(qū)。2007年10月7日投入試運(yùn)營(yíng)。連接了豐臺(tái)、崇文、東城、朝陽(yáng)、昌平5個(gè)區(qū)。從惠新西街北口往北是地上站，往南是地下站?；菪挛鹘直笨诩捌渫焙退渭仪f站均為側(cè)式站臺(tái)（即站臺(tái)在兩邊，車輛在中間），其余站為島式站臺(tái)（即車輛在兩邊，站臺(tái)在中間）。從南向北宋家莊一劉家窯一蒲黃榆一天壇東門一磁器口一崇文門（換乘2號(hào)線）一東單（換乘1號(hào)線）一燈市口一東四一張自忠路一北新橋一雍和宮（換乘2號(hào)線）一和平里北街一和平西橋一惠新西街

9、南口 一惠新西街北口 一大屯橋東一北苑路北一立水橋南一立水橋（換乘13號(hào)線）一天通苑南一天通苑一天通苑北。五號(hào)線設(shè)計(jì)日均流量 40萬(wàn)；實(shí)際日均客流量70萬(wàn)。已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初設(shè)計(jì)承載流量。3.2商業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn) 3.2.1商業(yè)現(xiàn)狀5號(hào)線城鐵商業(yè)現(xiàn)狀總體表現(xiàn)為缺乏統(tǒng)一開(kāi)發(fā)管理；混亂狀態(tài)；沿線各站出現(xiàn)大量小商 小販、流動(dòng)攤點(diǎn)。他們?cè)嫉慕?jīng)營(yíng)模式，極差的衛(wèi)生狀況，不但影響乘客健康，還使廣場(chǎng)出 現(xiàn)大量餐余垃圾造成環(huán)境污染，影響市容及XX的都市形象。多數(shù)站站雖然配置了地鐵便利車及市政早餐工程便利店，但由于體量太小，經(jīng)營(yíng)品類單一，很難滿足地鐵乘客消費(fèi)需求特點(diǎn)。惠新西街北口以北各站均出現(xiàn)大量地?cái)?，?jīng)營(yíng)品類以早晚

10、餐便當(dāng)（蛋餅、灌餅、肉夾饃）等為主，涉及水果、飲品、日用百貨、甚至出現(xiàn)蔬菜攤。天通苑站一層站樓開(kāi)設(shè)多家品牌快 餐店；立水橋站 A出口西側(cè)已被商業(yè)開(kāi)發(fā)，建筑形式為板房，經(jīng)營(yíng)范圍為餐飲小吃、超市、 蔬菜店等，經(jīng)營(yíng)面積約 1500平米，目前經(jīng)營(yíng)的比較成功；但板房造型很差商業(yè)整體形象行 欠佳，同時(shí)此類商業(yè)大都沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批程序，存在消防安全隱患， 隨時(shí)都有被查封或限令拆除的可能。盡管如此，還是可作為城鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)的參考。地鐵商業(yè)無(wú)序的開(kāi)發(fā)及混亂的局面，亟待規(guī)范、系統(tǒng)、高端的開(kāi)發(fā)整合，既可創(chuàng)造較高的社會(huì)價(jià)值也可創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。3.2.2 商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)商業(yè)形式多樣性特點(diǎn)，餐飲為主；體現(xiàn)乘客需求的多樣性。管

11、理無(wú)序混亂，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的開(kāi)發(fā)和管理；衛(wèi)生狀況較差，存在危害健康隱患；商販之間爭(zhēng)地盤，城市管理與商販之間的矛盾等存在安全隱患。餐余垃圾污染廣場(chǎng)環(huán)境，影響市容及都市形象；開(kāi)發(fā)體量不足，不能滿足廣大乘客的實(shí)際需求；商業(yè)用房多沒(méi)經(jīng)過(guò)審批，有私搭亂建現(xiàn)象，存在消防等安全隱患；3.3配套商業(yè)項(xiàng)目必要性由于XX地鐵在建設(shè)之初，并未把配套商業(yè)規(guī)劃在內(nèi)，老百姓在出行過(guò)程中又有這樣那樣的實(shí)際消費(fèi)需求，造成 XX城鐵站出現(xiàn)大量游攤等各種非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，給公安、市容、城 管、環(huán)衛(wèi)、食品衛(wèi)生安全等帶來(lái)壓力。這些現(xiàn)象都是因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，和規(guī)范的管 理造成的。城鐵的發(fā)展給老百姓得出行帶來(lái)極大的方便，但由于配套商業(yè)

12、的滯后及缺失，也給老百姓帶來(lái)極大的不便。為城鐵站規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)系統(tǒng)，解決老百姓出行途中的實(shí)際需要，有效地控制地?cái)?、游攤等無(wú)證、非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，避免一系列的安全隱患，有重要意義。3.4配套商業(yè)用房選址原則（1、2號(hào)線換乘站未做規(guī)劃）通過(guò)實(shí)地考察我們認(rèn)為可開(kāi)發(fā)商業(yè)用房，有如下幾個(gè)途徑：四環(huán)內(nèi)城鐵站商業(yè)選址，主要為站前廣場(chǎng)或出站口空地。通過(guò)論證，在不影響人流疏散的前提下，新建小面積的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用房；四環(huán)外各站商業(yè)選址除了站前廣場(chǎng)外，城鐵高架橋下、閑置的自行車棚或自行車存車處，可部分改造為商業(yè)用房（閑置現(xiàn)象普遍）。個(gè)別站站內(nèi)大廳閑置狀態(tài)（如立水橋站），部分閑置辦公用房改用（天通苑站為例）， 在不影響了人

13、流動(dòng)向的情況下，可開(kāi)辟出商業(yè)空間。此項(xiàng)工作要爭(zhēng)取城鐵運(yùn)營(yíng)公司的配合，存在一定的不確定性，此報(bào)告中未將這類商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)算在內(nèi)。天通苑北站為四環(huán)外主要換乘站，通過(guò)現(xiàn)有或規(guī)劃中的P + R停車場(chǎng)擴(kuò)容，采用 P+R停車場(chǎng)擴(kuò)容附帶底商的開(kāi)發(fā)模式。4、城鐵五號(hào)線配套商業(yè)初步項(xiàng)目規(guī)劃方案4.1項(xiàng)目規(guī)劃概述XX地鐵項(xiàng)目規(guī)劃之初，并沒(méi)有把配套商業(yè)考慮在內(nèi)。城鐵5號(hào)線地鐵站的商業(yè)規(guī)劃，屬于地鐵項(xiàng)目大規(guī)劃前提下的局部規(guī)劃，必須以不影響整體規(guī)劃用途功能為前提。充分考慮各站的實(shí)際情況，四環(huán)內(nèi)、外；地下、地上站采用不同的規(guī)劃原則。商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)范圍以 貼近老百姓的實(shí)際需要為目標(biāo)。由于地下沒(méi)有預(yù)留配套商業(yè)空間，配套商業(yè)主要規(guī)

14、劃在各城鐵站面廣場(chǎng)和出口處。5號(hào)線地鐵站多數(shù)的站點(diǎn)出口廣場(chǎng)規(guī)模不大，不太適合建設(shè)上規(guī)模的 商業(yè)業(yè)態(tài)，我們根據(jù) 5號(hào)線各站的實(shí)際情況，規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的業(yè)態(tài)形式。4.2整體規(guī)劃原則四環(huán)內(nèi)、外、郊區(qū)換乘接駁站采取不同的規(guī)劃形式；城鐵站商業(yè)建筑面積適當(dāng)，選址要避開(kāi)主要人流動(dòng)線；建筑形式個(gè)性鮮明，美觀，有利于提升城市品位；建筑材料符合環(huán)保、節(jié)能要求、具有良好的防火性能；設(shè)計(jì)巧妙，易于拆裝、方便移位調(diào)整。4.3四環(huán)內(nèi)各站的配套商業(yè)規(guī)劃4.3.1四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)介四環(huán)內(nèi)各站點(diǎn)出口廣場(chǎng)相對(duì)較小，為了不影響廣場(chǎng)疏導(dǎo)人流的主要功能，各出口規(guī)劃商業(yè)建筑面積不超過(guò) 50平米（個(gè)別廣場(chǎng)面積較大的站點(diǎn)除外、如劉家窯站

15、），我們分別設(shè)計(jì)30、40、50平米三種標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格，根據(jù)出站口廣場(chǎng)面積的大小，配置相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房。 從經(jīng)營(yíng)形式上采用靈活多變，連鎖經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，把適合城鐵站經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形式集中開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，納入經(jīng)營(yíng)品類庫(kù)，根據(jù)不同站的人群特點(diǎn)及消費(fèi)特征，自由搭配。也可根據(jù)季節(jié) 的不同，靈活的調(diào)整經(jīng)營(yíng)品類。充分發(fā)揮快捷、便利的特點(diǎn)。商業(yè)定位為以便當(dāng)、即時(shí)消費(fèi) 日用品為主。4.3.2四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)商業(yè)形式（不限于）四環(huán)內(nèi)城鐵站規(guī)劃商業(yè)面積普遍不大，適宜的商業(yè)形式要具備便利、快捷、即時(shí)消費(fèi)的特點(diǎn)。以下幾種商業(yè)形式，貼近老百姓日常實(shí)際需要，能為乘客解決實(shí)際問(wèn)題。一定能得到 廣大乘客的廣泛歡迎與好評(píng)。特色便當(dāng)屋

16、、特色休閑小吃；（解決上班族沒(méi)時(shí)間早餐的問(wèn)題）綜合便利店；（方便的購(gòu)買生活快速消費(fèi)日用品）蔬菜訂配站；（我的菜籃子計(jì)劃，乘客可在下車站預(yù)訂蔬菜，下班后取貨） 品牌快餐；（可邀請(qǐng)加州牛肉面、吉野家、麥當(dāng)勞、肯德基等品牌快餐店加盟） 蛋糕房；（上、下班過(guò)程中方便地為朋友、家人準(zhǔn)備生日蛋糕） 鮮花坊；（上、下班過(guò)程中方便地為愛(ài)人、商業(yè)伙伴準(zhǔn)備一份溫馨的禮物） 地鐵便民藥房；（就是乘客的隨身小藥箱一樣，隨時(shí)呵護(hù)乘客的健康） POS機(jī)存取款、代繳代付業(yè)務(wù)。（免掉去銀行排隊(duì)的苦惱）4.3.3四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)建筑形式采用拆裝式輕鋼結(jié)構(gòu)活動(dòng)房，房屋構(gòu)件連接方式全部采用插接或螺栓連接。房屋長(zhǎng)度以M=1224 m

17、m為模數(shù)，寬度尺寸為5050 mm,房屋長(zhǎng)度方向尺寸為2200+NM （ N =1 , 2 ,3）。房屋室內(nèi)凈高為 2.6m，總高為2.8 m房屋設(shè)計(jì)合理，運(yùn)輸方便，使用壽命長(zhǎng)，可達(dá)20年。房屋設(shè)計(jì)合理，拆裝簡(jiǎn)便，可多次拆裝，拆裝損耗率低，不產(chǎn)生建筑垃 圾。E活動(dòng)房是一種以輕鋼為骨架，以?shī)A芯板為圍護(hù)材料， 以標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)系列進(jìn)行空間組合， 構(gòu)件采用螺栓連接，全新概念的環(huán)保經(jīng)濟(jì)型活動(dòng)房屋。 可方便快捷地進(jìn)行組裝和拆卸， 實(shí)現(xiàn)了建筑的通用標(biāo)準(zhǔn)化，樹(shù)立了環(huán)保節(jié)能、快捷高效的建筑理念，系列化開(kāi)發(fā)、集成化生產(chǎn)、配 套化供應(yīng)、可庫(kù)存和可多次周轉(zhuǎn)使用的定型產(chǎn)品領(lǐng)域。金屬拱形屋面特點(diǎn)跨度大（6-42M任意選擇）無(wú)

18、梁無(wú)檁、無(wú)支撐、空間開(kāi)闊內(nèi)部?jī)艨諛O佳。造價(jià)低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、屋面集保溫、隔熱、通風(fēng)、采光于一體、自成體系。施工速度快，每萬(wàn)平方米屋面建筑可在20天左右完成。重量輕、使用壽命長(zhǎng)：彩活動(dòng)房色鋼板自重輕非常適用樓房加層及舊房改造，使用周期50年。造型美觀、色彩斑斕（十二色彩任意選擇）、風(fēng)格獨(dú)特、新穎而有韻律，具有永久防 水無(wú)漏效果。4.3.4 四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)建筑材料四環(huán)內(nèi)單體面積200平米以下的配套商業(yè)房全部采用標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，墻體與屋面材料均為雙面巖棉夾芯彩彩色涂層鋼板。墻板厚度為50mm屋面板平均厚度為110mm門為彩鋼夾芯板門，窗為彩色涂層鋼化玻璃窗，房屋鋼骨架構(gòu)件進(jìn)行鍍鋅處理，屋面采用結(jié)構(gòu)防水設(shè)

19、計(jì)，不需另做任何防水處理。選用防火巖棉夾心彩鋼板，具有以下特點(diǎn)：重量輕：10-14千克/平方米，相當(dāng)于磚墻的 1/30隔熱保溫：芯材導(dǎo)熱系數(shù)：入=0.041w/mk強(qiáng)度高：可作天花圍護(hù)結(jié)構(gòu)板材承重，抗彎抗壓；一般房屋不用梁柱。色澤鮮艷：無(wú)須表面裝飾，彩色鍍鋅鋼板防腐層保持期在10-15年。安裝靈活快捷：施工周期可縮短40%以上。氧指數(shù)：（01）32.0，耐火度高，符合建筑材料消防要求。4.3.5表一五號(hào)線四環(huán)內(nèi)站配套商業(yè)開(kāi)發(fā)面積指標(biāo)序號(hào)站名城鐵出口可開(kāi)發(fā)商業(yè)面積m2建筑形式1惠新西街 北口A130輕鋼活動(dòng)板房B50輕鋼活動(dòng)板房C30輕鋼活動(dòng)板房D2惠新西街 南口AB50r輕鋼活動(dòng)板房C50輕鋼

20、活動(dòng)板房D50輕鋼活動(dòng)板房3和平西橋AB50輕鋼活動(dòng)板房C30輕鋼活動(dòng)板房D30輕鋼活動(dòng)板房4和平里 北街A150p 輕鋼活動(dòng)板房A250輕鋼活動(dòng)板房B50輕鋼活動(dòng)板房C50輕鋼活動(dòng)板房5北新橋A50輕鋼活動(dòng)板房B30輕鋼活動(dòng)板房C50輕鋼活動(dòng)板房D50r輕鋼活動(dòng)板房6張自忠路AB30輕鋼活動(dòng)板房7東四AB50輕鋼活動(dòng)板房C50輕鋼活動(dòng)板房D15輕鋼活動(dòng)板房8燈市口A9磁器口A50輕鋼活動(dòng)板房D50:輕鋼活動(dòng)板房10天壇 東門A1A250輕鋼活動(dòng)板房B40輕鋼活動(dòng)板房C40輕鋼活動(dòng)板房11浦黃榆A50p輕鋼活動(dòng)板房D50輕鋼活動(dòng)板房12劉家窯A900鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面B30I輕鋼活動(dòng)板房C50輕鋼

21、活動(dòng)板房D1000鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面13宋家莊A50輕鋼活動(dòng)板房B40輕鋼活動(dòng)板房C1400鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面C2180輕鋼活動(dòng)板房合計(jì)3875備注：詳見(jiàn)五號(hào)線地鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告4.3.6 表二 五號(hào)線四環(huán)內(nèi)站商業(yè)開(kāi)發(fā)投殳資估算報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目單位M2單價(jià)（元/M 2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注建設(shè)階段（周期為一年）*直接投資成本（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本0.007通一平費(fèi)用（二）前期工程費(fèi)5.811設(shè)計(jì)費(fèi)3875155.81建筑面積停車場(chǎng)+商業(yè)=15（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)69.751市政管線38755019.38（不含煤氣、暖氣）3配電387513050.38（四）建安費(fèi)504.481建筑裝修施工157510

22、00157.50輕鋼活動(dòng)板房含建安、裝修2建筑裝修施工23001500345.00鋼結(jié)構(gòu)部分含建安、裝修3質(zhì)檢費(fèi)用23001.60.374工程監(jiān)理費(fèi)230071.61-二二間接成本296.88何控）1管理費(fèi)用38755019.382廣告費(fèi)用3875519.38總銷售金額x 2%3兩稅一費(fèi)387500.00爭(zhēng)取減免4人員薪酬200.0020人，人均10萬(wàn)/年周期1年5物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)3875519.38每平米5元6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)38751038.75三成本合計(jì)876.92建設(shè)階段投資總成本運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)模式一商業(yè)整體岀 租租金收入38751116.008元/平米/天收入毛利總額1116.00租金運(yùn)營(yíng)人員薪酬

23、10人100.00人均10萬(wàn)/年運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)200.00每站10萬(wàn)（含招商企劃費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅55.80銷售收入X 5%可申請(qǐng)減免企業(yè)所得稅190.05收入-薪酬-管理費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅X 25%稅后凈利潤(rùn)596.95收入毛利-稅費(fèi)支出年收益率68%稅后利潤(rùn)/投資總成本 x 100%投資回收周期1.47投資回收周期1.47年運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)模式二商業(yè)自主經(jīng) 營(yíng)經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)2232.00經(jīng)營(yíng)毛利按租金2倍估算收入毛利總額2232.00銷售毛利+停車收入運(yùn)營(yíng)人員薪酬150人750.00人均5萬(wàn)/年運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)500.00500萬(wàn)元/年 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)培訓(xùn)營(yíng)業(yè)稅銷售額估計(jì)0.8億400.00銷售收入X 5%可申請(qǐng)減免企業(yè)所得稅1

24、45.50收入-薪酬-管理費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅X 25%稅后凈利潤(rùn)691.00收入毛利-稅費(fèi)支出年收益率79%稅后利潤(rùn)/投資總成本 x 100%投資回收周期1.27投資回收周期1.27年備注：表中配套商業(yè)房建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)源 XX5號(hào)線城鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告，表中200平米以內(nèi)的商業(yè)用房，采用輕鋼活動(dòng)板房結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)綜合成本為1000元/ m2 ； 200平米以上的單體建筑采用框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻立面建筑形式，含裝修開(kāi)發(fā)綜合成本約1500元/m；所開(kāi)發(fā)的商業(yè)租金， 參照XX市相同區(qū)域的社會(huì)商業(yè)店鋪的平均租金， 保守估算。報(bào)告中租 金按每平米8元/天估算。4.4 四環(huán)外各站的配套商業(yè)規(guī)劃4.4.1 四環(huán)外站配套

25、商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)介四環(huán)外各站點(diǎn)出口規(guī)劃商業(yè)建筑面積依據(jù)XX5號(hào)線城鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告的調(diào)研結(jié)果。根據(jù)出站口廣場(chǎng)面積的大小，配置相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房。四環(huán)外的城鐵站多為地上車站，站樓周邊空地面積較大，另外城鐵高架橋下也可以開(kāi)發(fā)利用。商業(yè)單體規(guī)模比四環(huán)內(nèi)各占要大很多。商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式上除了保證快捷、便利與休閑外，經(jīng)營(yíng)范圍可以更加廣泛。 由于商業(yè)面積有較大的體量作為支撐，多數(shù)站可以自成規(guī)模；業(yè)態(tài)以便當(dāng)、即時(shí)消費(fèi)品外， 餐飲、日用百貨、服飾、飾品類為主，目標(biāo)消費(fèi)者定位為年輕一族，年齡段一般集中在1835歲左右。4.4.2 四環(huán)外站配套商業(yè)商業(yè)形式（不限于）五號(hào)線四環(huán)外的城鐵站， 多數(shù)靠近居民小區(qū)， 商業(yè)目標(biāo)客

26、戶定位除了地鐵乘客外，還包括周邊小區(qū)的居民。消費(fèi)特點(diǎn)不但要兼顧便利、快捷的即時(shí)消費(fèi)品，也要包括餐飲、生活超 市。天通苑站站樓開(kāi)的幾家快餐店，生意異?；鸨浞终f(shuō)明四環(huán)外的城鐵站商業(yè)，對(duì)附近 居民具有很大的吸引力。 故商業(yè)形式選擇上要充分的考慮到這一點(diǎn)，以下是專門為這幾個(gè)站設(shè)計(jì)的商業(yè)形式。特色便當(dāng)屋；特色休閑小吃；餐飲街；（靠近生活小區(qū)，吸引居民前來(lái)消費(fèi)）綜合便利店超市；菜市場(chǎng)；蛋糕房；鮮花坊；地鐵便民藥房；POS機(jī)存取款、代繳代付；4.4.3 四環(huán)外站配套商業(yè)建筑形式四環(huán)外的商業(yè)開(kāi)發(fā)分為兩部分，單體面積200平米以下的采用輕鋼夾心彩鋼板活動(dòng)房結(jié) 構(gòu)，主要用來(lái)經(jīng)營(yíng)便利、快捷的既是消費(fèi)品，如便當(dāng)、

27、飲品等。單體建筑200平米以上的商業(yè)用房，主要用來(lái)經(jīng)營(yíng)超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物街等，要求建筑效果顯得明亮，采用框架結(jié)構(gòu)， 玻璃幕墻和彩鋼板相結(jié)合的立面建筑形式開(kāi)發(fā)。4.4.4 四環(huán)外站配套商業(yè)建筑選材單體面積200平米以下的，采用和四環(huán)內(nèi)商業(yè)建筑相同的建筑模式和選材；單體面積200平米以上的，采用框架結(jié)構(gòu)，雙層夾膠鋼化玻璃幕墻和輕鋼夾芯彩鋼板；這種材料搭配,具有建筑成本低，安全系數(shù)高，易于施工，整體感官美觀，且節(jié)能環(huán)保，適用于場(chǎng)館和超市 的建設(shè)。4.4.5 表三四環(huán)外站商業(yè)開(kāi)發(fā)面積指標(biāo)序號(hào)站名城鐵出口可開(kāi)發(fā)的商業(yè)面積m2建筑形式1天通夕苑A300鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面B230鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面2天通夕苑南北端1

28、200 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面A300鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面3立水橋A150輕鋼活動(dòng)板房B11200鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面B280輕鋼活動(dòng)板房4立水橋南5北苑路北A120輕鋼活動(dòng)板房A220輕鋼活動(dòng)板房6大屯橋東A1100輕鋼活動(dòng)板房B1P200鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面合計(jì)3800鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面?zhèn)渥ⅲ涸斠?jiàn)五號(hào)線地鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告446表四 五號(hào)線四環(huán)外站商業(yè)開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目單位M2單價(jià)元/M 2合計(jì)萬(wàn)元備注建設(shè)階段（周期為一年）-直接投資成本（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本0.007通一平費(fèi)用（二）前期工程費(fèi)5.701設(shè)計(jì)費(fèi)3800155.70建筑面積停車場(chǎng)+商業(yè)=15（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)68.401市政管線38005

29、019.00（不含煤氣、暖氣）3配電380013049.40（四）建安費(fèi)554.451建筑裝修施工370100037.00輕鋼活動(dòng)板房含建安、裝修2建筑裝修施工34301500514.50鋼結(jié)構(gòu)部分含建安、裝修3r質(zhì)檢費(fèi)用34301.60.554工程監(jiān)理費(fèi)343072.40-二二間接成本466.00（可控）1管理費(fèi)用38005019.002廣告費(fèi)用380050190.00總銷售金額x 2%3兩稅一費(fèi)380000.00爭(zhēng)取減免4人員薪酬200.0020人，人均10萬(wàn)/年周期1年5r物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)3800519.00每平米5元6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)38001038.00三建設(shè)階段成本合計(jì)1094.55投資總成本

30、運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)模式一商業(yè)整體岀租租金收入3800820.806元/平米/天收入毛利總額820.80租金運(yùn)營(yíng)人員薪酬10人100.00人均10萬(wàn)/年運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)6站120.00每站20萬(wàn)（含招商企劃費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅41.04銷售收入X 5%可申請(qǐng)減免企業(yè)所得稅132.44收入-薪酬-管理費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅X 25%r稅后凈利潤(rùn):427.32收入毛利-稅費(fèi)支出年收益率39%稅后利潤(rùn)/投資總成本 x 100%:投資回收周期:2.56投資回收周期2.56年運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)模式二商業(yè)自主經(jīng) 營(yíng)經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)1641.60經(jīng)營(yíng)毛利按租金2倍估算收入毛利總額1641.60銷售毛利+停車收入運(yùn)營(yíng)人員薪酬60人300.00人均5萬(wàn)/年運(yùn)

31、營(yíng)管理費(fèi)300.00300萬(wàn)元/年 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)培訓(xùn)營(yíng)業(yè)稅銷售額估計(jì)0.5億250.00銷售收入X 5%可申請(qǐng)減免企業(yè)所得稅197.90收入-薪酬-管理費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅X 25%稅后凈利潤(rùn)593.70收入毛利-稅費(fèi)支出年收益率54%稅后利潤(rùn)/投資總成本 X 100%投資回收周期1.84投資回收周期1.84年備注：表中各站規(guī)劃商業(yè)面積數(shù)據(jù)來(lái)源XX5號(hào)線城鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告4.5天通苑北站P+R停車場(chǎng)增容附帶配套商業(yè)規(guī)劃4.5.1 天通苑北站配套商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)介天通苑北站停車場(chǎng)占地面積約，1.8萬(wàn)平方米，約合 28畝。現(xiàn)有換乘停車車位 430個(gè)，但車位緊張的情況仍未能徹底解決。要想在離地鐵站近一點(diǎn)的車位停車，

32、得6點(diǎn)之前來(lái)，即使停在距離最遠(yuǎn)的位置， 也得7點(diǎn)半之前來(lái)，不然就只能停在路邊上。 需要在天通苑北站換 乘的不僅有天通苑社區(qū)的居民，還有天通苑以北40多個(gè)小區(qū)和別墅區(qū)的居民。而430個(gè)車位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了眾多 換乘族”的要求。交管部門考慮到周邊停車位緊張的實(shí)際情況，對(duì)于 天通苑北站外道路上停放的私家車，采取以人性化疏導(dǎo)為主，不再貼罰單。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前路邊停泊約 200輛車。天通苑北站的實(shí)際停車位需求量約在600 700個(gè)，這個(gè)數(shù)字還在不斷的增加。由于P+R停車場(chǎng)收費(fèi)低廉，屬于公益事業(yè)，僅靠停車收費(fèi)，根本投資就沒(méi)有收益可言，沒(méi)有企業(yè)愿意投資。市政府要解決換乘問(wèn)題，綠色出行，節(jié)能減排，治堵工作。

33、一直大力提倡在類似的換乘 站建設(shè)P+R停車系統(tǒng)；但是 P+R停車場(chǎng)是純粹的公益事業(yè)，是件需要大量投資但難見(jiàn)經(jīng)濟(jì) 效益的事情，政府資金存在缺口，企業(yè)看不見(jiàn)利潤(rùn)不愿投資，所以一直是件兩難的事情。我們的規(guī)劃思路是：采用底層商業(yè)、2、3層為P+R停車系統(tǒng)的組合開(kāi)發(fā)模式。結(jié)合停車場(chǎng)擴(kuò)容，建設(shè)立體停車場(chǎng)，底層用作配套商業(yè)。把純公益變事業(yè)通為商業(yè)化運(yùn)作，既可以解決政府要解決的問(wèn)題，又能保證企業(yè)投資收益。通過(guò)這種思路運(yùn)作，可把兩難的事情變 成了兩全其美的事情。4.5.2天通苑北站配套商業(yè)商業(yè)形式天通苑北站P+R停車場(chǎng)底層可規(guī)劃商業(yè)面約為1.2萬(wàn)平方米，適合經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心和超市?？膳c國(guó)內(nèi)外著名的零售業(yè)集團(tuán)（如

34、沃爾瑪、歐尚、華聯(lián)等）合作，以天通苑北站為試 點(diǎn)，隨著XX地鐵線路配套商業(yè)項(xiàng)目的全面開(kāi)發(fā)，把這種合作模式推廣到整個(gè)地鐵商業(yè)系統(tǒng)。其目標(biāo)市場(chǎng)直接定位不僅是天通苑北站公交站、城鐵站本身大批客流， 還兼顧天通苑小區(qū)及以北40多個(gè)小區(qū)、別墅區(qū)的居民，同時(shí)輻射散落的數(shù)十個(gè)村鎮(zhèn)及大量外來(lái)人口。涉及上百 萬(wàn)人口的消費(fèi)群體。建成后的天通苑北站商業(yè)系統(tǒng)，必將成為天通苑以北地區(qū)乃至京北主要的商業(yè)購(gòu)物中心之一。4.5.3天通苑北站配套商業(yè)建筑形式天通苑北站的商業(yè)形式定義為：現(xiàn)代化的商業(yè)一立體停車樓。暫時(shí)規(guī)劃建設(shè) 3層，從設(shè)計(jì)上預(yù)留擴(kuò)展的空間，將來(lái)可以根據(jù)需要繼續(xù)擴(kuò)建。底層設(shè)計(jì)為商業(yè)用房，2、3層為停車樓，采用鋼結(jié)構(gòu)

35、框架結(jié)構(gòu)及玻璃幕墻建筑形式。考慮到P+R停車場(chǎng)進(jìn)出的時(shí)間相對(duì)集中的特點(diǎn)，與專業(yè)的停車場(chǎng)設(shè)計(jì)、建設(shè)公司合作，從功能上滿足P+R停車場(chǎng)的特點(diǎn)。為了避免商業(yè)系統(tǒng)客流及車輛影響P+R車位，特意在停車場(chǎng)設(shè)計(jì)上下足功夫，采取了一系列措施，詳見(jiàn)本報(bào)告第7部分天通苑北站 P+R大型停車場(chǎng)技術(shù)措施。4.5.4 天通苑北站配套商業(yè)建筑選材（略）4.5.5 表五天通苑北站P+R停車場(chǎng)附底商開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目單位M2單價(jià)（元/M 2）合計(jì)（萬(wàn)元）備注建設(shè)階段（周期為一年）-一-直接投資成本（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本0.007通一平費(fèi)用1土地出讓金1200040年（出讓金）爭(zhēng)取減免2土地契稅出讓金X 3%爭(zhēng)

36、取減免（二）前期工程費(fèi)120.601設(shè)計(jì)費(fèi)360001554.00建筑面積停車場(chǎng)+商業(yè)=152前期其他費(fèi)360005.519.803評(píng)估費(fèi)360000.004規(guī)劃服務(wù)費(fèi)36000621.60放驗(yàn)線定樁檔案管理5圖紙審查費(fèi)36000310.806招投標(biāo)管理費(fèi)36000310.807防雷審圖3600013.60（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)828.001市政管線3600050180.00（不含煤氣、暖氣）2綠化景觀360002072.003配電36000130468.004扎口規(guī)費(fèi)3600000.00爭(zhēng)取減免5道路3600030108.00（四）建安費(fèi)4710.961建筑裝修施工3600013004680.00

37、含建安、裝修（預(yù)算部提供數(shù)據(jù)）2質(zhì)檢費(fèi)用360001.65.763工程監(jiān)理費(fèi)36000725.204停車場(chǎng)設(shè)施800車位2000160.00二間接成本1100.00（可控）1管理費(fèi)用3600050180.002廣告費(fèi)用360005180.00總銷售金額x 2%3兩稅一費(fèi)3600000.004人員薪酬200.0020人，人均10萬(wàn)/年周期1年5物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)360005180.00每平米5元6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3600010360.00二成本合計(jì)6759.56建設(shè)階段投資總成本運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)模式一商業(yè)整體岀租租金收入120002160.005元/平米/天逐年5%遞增停車費(fèi)800車位57.60每天沒(méi)車位2元計(jì)算

38、夜間停車費(fèi)240車位86.403成每夜每車位10元計(jì)算收入毛利總額2304.00租金+停車收入運(yùn)營(yíng)人員薪酬10人100.00人均10萬(wàn)/年運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)200.00每年200萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅115.20銷售收入X 5%可申請(qǐng)減免企業(yè)所得稅472.20收入-薪酬-管理費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅X 25%稅后凈利潤(rùn)1416.60收入毛利-稅費(fèi)支出年收益率21%稅后利潤(rùn)/投資總成本 X 100%投資回收周期4.76投資回收周期4.76年運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)模式二商業(yè)自主經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)120004320.00經(jīng)營(yíng)毛利按租金2倍估算停車費(fèi)800車位57.60每天沒(méi)車位2元計(jì)算夜間停車費(fèi)240車位86.403成每夜沒(méi)車位10元計(jì)算收入毛利

39、總額4463.79銷售毛利+停車收入運(yùn)營(yíng)人員薪酬200人1000.00人均5萬(wàn)/年運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)300.00每年300萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅銷售額估計(jì)1.5億750.00銷售收入X 5%可申請(qǐng)減免企業(yè)所得稅603.45收入-薪酬-管理費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅X 25%稅后凈利潤(rùn)1810.34收入毛利-稅費(fèi)支出年收益率27%稅后利潤(rùn)/投資總成本 X 100%投資回收周期3.70投資回收周期3.70年5、項(xiàng)目企劃與運(yùn)營(yíng)5.1企劃工作京投集團(tuán)和XX建設(shè)有限公司合作，雙方共同成出資立專門的股份制有限公司，負(fù)責(zé)5號(hào)線乃至整個(gè) XX城鐵站商業(yè)的分期、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。XX建設(shè)公司為項(xiàng)目發(fā)起方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，編寫項(xiàng)目的實(shí)施

40、方案；京投集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)、各種手續(xù)的審 批工作。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，后期的運(yùn)營(yíng)，由雙方成立的投資運(yùn)營(yíng)公司共同執(zhí)行。采用現(xiàn)代化 的管理模式運(yùn)營(yíng)公司，力爭(zhēng)做到較高水平的項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)、LOGO設(shè)計(jì)及整體 VI策劃。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵， 在于能否在短時(shí)間內(nèi)， 創(chuàng)建蘊(yùn)含地鐵文化高品質(zhì)的服務(wù)品牌，并逐步提升品牌價(jià)值。5.2商業(yè)開(kāi)發(fā)思路派專業(yè)人員調(diào)研五號(hào)線乃至整個(gè)XX城鐵站商業(yè)價(jià)值（此項(xiàng)工作進(jìn)行中）；對(duì)具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的城鐵站分站進(jìn)行詳細(xì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)： 分站規(guī)劃有鮮明特色的的商業(yè)建筑形式； 落實(shí)各站可開(kāi)發(fā)商業(yè)建筑面積； 根據(jù)各站消費(fèi)特點(diǎn)配置具體站的商業(yè)經(jīng)營(yíng)品類；吸納成熟的知名商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟；開(kāi)發(fā)適合城鐵消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)

41、品，納入產(chǎn)品庫(kù)，分站點(diǎn)菜單式靈活搭配。5.3商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式5.3.1 商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)五號(hào)線地鐵線路所經(jīng)地區(qū)，穿越人口密集、商業(yè)發(fā)達(dá)的商業(yè)脈線； 城鐵站商業(yè)用房依托大量的人流及較高的消費(fèi)需求，其商業(yè)價(jià)值等同于甚至高于同地段的社會(huì)商業(yè)黃金店鋪，絕對(duì)屬于稀缺資源。 通過(guò)整體出租的經(jīng)營(yíng)模式，可帶來(lái)較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。單純商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，管理上相對(duì)簡(jiǎn)單，不用承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)于自主經(jīng)營(yíng)回報(bào)率較低。商業(yè)地產(chǎn)招商方式的選擇是根據(jù)商業(yè)物業(yè)的具體特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的，主要有三種：委托商業(yè)公司（中介）負(fù)責(zé)招商；招標(biāo)商業(yè)投資公司總承包方式；公司自己負(fù)責(zé)招商，負(fù)責(zé)管理。也 可以實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)

42、模經(jīng)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)初期對(duì)于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地鐵商業(yè)的發(fā)展，商戶競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。根據(jù)位置的不同，5號(hào)線城鐵位于二環(huán)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹱钯F價(jià)格可達(dá)到為5000元/月（10平方米），再加上物業(yè)管理費(fèi) 350元/月、稅金、工商管理費(fèi)。全線商鋪平均租金價(jià)格一般在 每月200-350元/平方米，租金遞增率：每年5%-10%。為了保證收益率估算的最低保障限度， 本報(bào)告中關(guān)于商業(yè)租金均按照同地區(qū)參考租金的50%保守估算。地鐵商業(yè)豪華的人流量及優(yōu)質(zhì)的商鋪具有很大的吸引力，商戶定位主要瞄準(zhǔn)國(guó)際上知名的商業(yè)零售商、連鎖快餐品牌。他們先進(jìn)的管理理念、成熟的盈利模式，忠實(shí)穩(wěn)固的消費(fèi)群 體，

43、可使地鐵商業(yè)開(kāi)業(yè)之初最大限度的縮短商業(yè)模式的摸索過(guò)渡期，很快進(jìn)入盈利狀態(tài)。5.3.1.1五號(hào)線沿線典型站周邊商鋪?zhàn)饨穑▍⒖迹﹨^(qū)域代表站名日租金 元/天/ m25號(hào)線商業(yè)面積最高可期望年租金北四環(huán)外天通苑81580046136000北三環(huán)商圈和平里北街116202489300二環(huán)商圈東四256555976875南三環(huán)商圈劉家窯8.526508221625合計(jì)62823800備注：租金數(shù)據(jù)來(lái)源于我愛(ài)我家。5.3.2商業(yè)地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)（推薦）商業(yè)地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)是地鐵商業(yè)可采用的另一個(gè)運(yùn)營(yíng)模式，就是引進(jìn)國(guó)際上知名的商業(yè)零售商、連鎖快餐品牌合作，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益的多少取決于合作商業(yè)的效益。我們提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由對(duì)

44、方負(fù)責(zé)連鎖經(jīng)營(yíng)管理，雙方談好一個(gè)利潤(rùn)的分配模式（理想的分配利潤(rùn)比例是我方6成，經(jīng)營(yíng)方4成）。這種運(yùn)營(yíng)方式的好處在于，優(yōu)質(zhì)商業(yè)店鋪資源和先進(jìn)成熟的盈利模式的 有機(jī)結(jié)合，能夠在最短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入盈利狀態(tài)。合作雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到雙贏的局面。這種運(yùn)營(yíng)模式我方不需要大量招募人員， 只需要少量的管理人員即可運(yùn)營(yíng)， 不對(duì)城鐵商 業(yè)服務(wù)從業(yè)人員承擔(dān)任何義務(wù)， 所有從業(yè)人員勞務(wù)關(guān)系上隸屬于合作方。 我方管理上相對(duì)簡(jiǎn) 單，人力資源成本相對(duì)較低，不失為一種比較理想的運(yùn)營(yíng)模式。5.3.3 商業(yè)地產(chǎn)自主經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)、集中管理的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、規(guī)范服務(wù)、創(chuàng)建地鐵服務(wù)品牌。在經(jīng) 營(yíng)過(guò)程中，逐步提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)可獲得穩(wěn)

45、定的現(xiàn)金流。這種運(yùn)營(yíng)模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性， 沒(méi)有成熟的的盈利模式可直接采用，一切都需要摸索前進(jìn)，存在一定的盈利模式摸索期和過(guò)渡期，同時(shí)對(duì)管理水平有較高的要求，需要引進(jìn)高層次的連鎖經(jīng)營(yíng)商業(yè)人才、大量招募零售服務(wù)從業(yè)人員，組織統(tǒng)一培訓(xùn)，需要投入大量的人力資源成本。這種運(yùn)作方式，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定非常關(guān)鍵，一旦盈利模式成功， 運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，即可獲取較前兩種運(yùn)營(yíng)模式高得多的商業(yè)增值回報(bào)。甚至可以走資本化運(yùn)作道路，包裝上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的膨脹式增值。5.3.4 商業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的主要方針制定較高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程；規(guī)范地鐵商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 招募高素質(zhì)的人才，通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范的培訓(xùn)，達(dá)標(biāo)后持證上崗。通過(guò)品牌營(yíng)

46、銷提升品牌形象創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值；培養(yǎng)忠實(shí)的消費(fèi)群體創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益（樹(shù)立信得過(guò)品牌形象、通過(guò)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及得當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略）吸引大批固定乘客或周邊居民由隨機(jī)性消費(fèi)轉(zhuǎn)化成習(xí)慣性消費(fèi)。從成立項(xiàng)目公司、項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)管理運(yùn)營(yíng)， 爭(zhēng)取3-5年成功上市。6、項(xiàng)目評(píng)價(jià)6.1項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)擴(kuò)大就業(yè)，創(chuàng)造利稅城鐵五號(hào)線的商業(yè)開(kāi)發(fā)，可創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)約500多個(gè)。XX城鐵整體商業(yè)開(kāi)發(fā)，至少可創(chuàng)造5000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。這個(gè)數(shù)字隨著 XX城鐵的開(kāi)發(fā)建設(shè)，還會(huì)逐步提高。由此可見(jiàn)，通 過(guò)城鐵站的商業(yè)開(kāi)發(fā)，可提高 XX市的就業(yè)率。通過(guò)科學(xué)估算，僅 5號(hào)線，每年可為是市財(cái) 政創(chuàng)造近千萬(wàn)元的稅收，若 X

47、X體貼線路全部按這種模式開(kāi)發(fā)，保守估算，每年可是XX市的財(cái)政收入增加近 1億元。由此可見(jiàn)，城鐵5號(hào)線乃至XX地鐵站商業(yè)開(kāi)發(fā)， 對(duì)促進(jìn)首都經(jīng) 濟(jì)繁榮和社會(huì)穩(wěn)定，具有積極的意義。消除安全等隱患城鐵站商業(yè)的統(tǒng)一、規(guī)范的的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、安全可靠地衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)秀 的服務(wù)品質(zhì)，合理的擠掉了地?cái)?、游攤的生存空間，可有效地控制地?cái)偂⒂螖偟葻o(wú)照經(jīng)營(yíng)等 商業(yè)形式的滋長(zhǎng)。能有效緩解市容、城管、環(huán)衛(wèi)等部門的工作壓力，在一定范圍內(nèi)避免因食 品公共衛(wèi)生、公安、消防等安全隱患。緩解城區(qū)交通壓力P+R停車場(chǎng)概念已經(jīng)提出相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，那么好的一個(gè)概念，到今天并沒(méi)有得到很好實(shí)施，資金缺口是項(xiàng)目實(shí)施的最大障礙。通過(guò)城鐵配

48、套商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，可帶動(dòng)P+R停車場(chǎng)的擴(kuò)容建設(shè)，改變 P+R停車位奇缺的尷尬局面，幫助政府解決因資金缺口投資難的問(wèn)題。同時(shí) 又配合政府倡導(dǎo)提出的節(jié)能減排、綠色出行，緩解城區(qū)交通壓力的目標(biāo)。提高郊區(qū)商業(yè)發(fā)展水平天通苑北站P+R停車場(chǎng)附帶底商的開(kāi)發(fā)，能夠平衡市區(qū)和郊區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施的發(fā)展 差距，使得郊區(qū)的居民購(gòu)物不再需要進(jìn)城。對(duì)方便郊區(qū)群眾、提高郊區(qū)群眾生活品質(zhì)，減少 郊區(qū)群眾因購(gòu)物進(jìn)城次數(shù)，進(jìn)而緩解城區(qū)交通壓力都有積極的意義。體現(xiàn)政府的人性化關(guān)懷城鐵商業(yè)系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，貼近老百姓出行過(guò)程中的實(shí)際消費(fèi)需求，是為老百姓辦的一件實(shí)事。乘坐地鐵出行的多數(shù)是上班族，朝九晚五繁忙的工作，沒(méi)有時(shí)間做早餐，以至于 根本沒(méi)有時(shí)間去商場(chǎng)超市購(gòu)物，甚至沒(méi)有買菜的時(shí)間，日常生活品質(zhì)得不到保證。地鐵商業(yè)的開(kāi)發(fā)可以最大限度的滿足這部分人群的實(shí)際需要，根據(jù)需求定制消費(fèi)，為他們提夠生活便利。城鐵站商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施，能充分體現(xiàn)市政府首都建設(shè)的主要力量一上班族的人性化關(guān)懷。6.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)五號(hào)線城鐵站配套商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額為8731.03萬(wàn)元。后期的運(yùn)營(yíng)可采用不同的經(jīng)營(yíng)模式。以商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)模式，年度存利潤(rùn)可達(dá)2440.87萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期除外，首個(gè)運(yùn)營(yíng)年投資收益率可達(dá)到43%投資回收周期為 3.58年；若