地產(chǎn)售后返祖風(fēng)險(xiǎn)分析_第1頁
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文檔簡介

1、售后返租重返樓市商業(yè)地產(chǎn)遭遇新風(fēng)險(xiǎn)0以香河香江全球家居 CBD等商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目為例探析行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報(bào)告顯 示,自住宅限購之后,商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅去 年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元, 出現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而,繼萬億資金逐利商 業(yè)地產(chǎn)后,今年增量資金仍在源源不斷地注 入這一領(lǐng)域。看似無限風(fēng)光的背后,一股商 業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。商業(yè)地產(chǎn)同盟會秘書長王少山在接受中國企業(yè)報(bào)記者米訪時表示,在未來 2-5年 間,商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。他同 時預(yù)計(jì),泡沫會按照一線、二線、三線城市 的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購 買群體,也將會為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。問題

2、一:供過于求逼其就范事實(shí)上,目前,已有部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的 企業(yè)已經(jīng)開始使出渾身解數(shù),來規(guī)避可能到 來的“暴風(fēng)雨”。在層出不窮的各種招商方 式中,不乏采取“售后返租”等違禁手段突 圍困局,但暗藏著的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。以本報(bào)前期調(diào)研香河縣為例,這座僅距北 京市中心45公里之遙,地處河北廊坊境內(nèi) 的縣城,曾一度因地產(chǎn)“衰敗”身陷“泥潭” 而備受爭議,近期,卻又因地產(chǎn)的“復(fù)興” 引來外界的格外關(guān)注。而焦點(diǎn)不僅是多家開 發(fā)商重回香河拿地的爆料, 更多的則是一家 號稱政企商聯(lián)手打造占地面積 5000畝的商 業(yè)地產(chǎn)香河香江全球家居 CBD 一期), 所表現(xiàn)出的“售后返租”銷售方式,再次聚 焦至公眾視野之下。所謂

3、“售后返租”也叫售后包租、售后回 租,是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售,出售樓盤 時與買家約定,在出售后一定期限內(nèi),由賣 方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租 經(jīng)營。按照開發(fā)商的承諾,投資者只要購買 商鋪產(chǎn)權(quán),不用親自經(jīng)營管理,每年就可輕松獲得商鋪總價(jià)10%左右的回報(bào),幾年就可 以拿回投資的本錢。據(jù)了解,香河香江全球家居 CBD(下稱香 江CBD 一期一段30萬平方米核心館已經(jīng)結(jié) 構(gòu)封頂,2013年1月試營業(yè)。目前,該館正 是采用“售后返租”的營銷模式,一經(jīng)售后 便承諾向業(yè)主回報(bào)前三年 24% (每年依次為 7% 8% 9%穩(wěn)定返租收益,扣除返租收益 后合計(jì)每平米售價(jià)3900元。目前,香江CBD 這一

4、營銷方式在現(xiàn)實(shí)中的確吸引了不少投 資者的青睞。據(jù)京華時報(bào)報(bào)道稱,該樓 盤于今年6月底首推800余套鋪源即告售罄?!巴顿Y者只注意到了高回報(bào),對其高售價(jià) 卻沒有保持足夠的警惕。”有業(yè)內(nèi)人士分析, 售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭,更多的 是開發(fā)商玩的一個財(cái)務(wù)技巧。從表面上看, 開發(fā)商開出年約7%、8%甚至9%的售后返 租收益率,但實(shí)際上,只不過是開發(fā)商玩?!把蛎鲈谘蛏砩稀钡陌褢?。據(jù)香河縣當(dāng)?shù)刂槿耸吭虮緢?bào)介紹,香江CBD一期在高回報(bào)率、高收益的宣傳口號下,該項(xiàng)目扣除拆返后的實(shí)際售價(jià)為3900元/平方米,在外界看似很劃算,但在當(dāng)?shù)?并不為奇。原因是,按照香河縣當(dāng)?shù)貥鞘邢?費(fèi)水準(zhǔn),商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所售實(shí)

5、際均價(jià)幾乎只 在4000元/平方米左右,與香江 CBD一期對 外宣稱“高額返租”后的凈價(jià)值并無太大落 差。事實(shí)上,香江 CBD還是按當(dāng)?shù)卣鞘?價(jià)格在外推。之所以,打著“售后返租”的 幌子,是為了“忽悠”外地人在此可購買到 具有投資價(jià)值的“廉租房”,在開發(fā)商眼中, 這或許稱得上是一種營銷,但在當(dāng)?shù)厝搜劾?,完全視為一種噱頭和把戲。值得注意的是,香江CBD開發(fā)商一一香江 集團(tuán)在講信譽(yù)、資質(zhì),重實(shí)力、管理方面可 謂不折不扣。據(jù)了解,這家擁有 20000多名 員工,橫跨商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開發(fā)、資源能 源和金融投資四大領(lǐng)域的大型民營企業(yè)集 團(tuán),“修明德政、堅(jiān)守法制” 一直是視為企 業(yè)成長原則。有資料顯示

6、,作為一個修明德政的企業(yè)和 一個優(yōu)秀的企業(yè)公民,香江集團(tuán)在慈善事業(yè)上也鑄就了不平凡的光彩之路。香江集團(tuán)的慈善事跡頻頻見于報(bào)端,由于多年來一直熱 心公益事業(yè),香江集團(tuán)在福布斯雜志2005 年中國內(nèi)地慈善家排行榜上,集團(tuán)總裁翟美卿女士以個人捐款 6460萬元的業(yè)績,排名 全國第三。二十年來,香江集團(tuán)為國家的科學(xué)教育事 業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、慈善救災(zāi)和扶貧事 業(yè)做出了杰出貢獻(xiàn)。多年來香江集團(tuán)向社會 共捐資8億元,捐建學(xué)校500多所,資助失 學(xué)青少年3萬多名。兌現(xiàn)了一個優(yōu)秀民營企 業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會”的莊嚴(yán)承諾。然而,就是這樣一家始終踐行社會責(zé)任的 標(biāo)桿企業(yè),為何會將如此規(guī)模龐大的商業(yè)地 產(chǎn)樓盤(

7、一期)以這種“售后返租”的形式 進(jìn)行拆分銷售呢?一位不愿透露姓名的香江 CBD營銷高管曾 向本報(bào)透露,主要考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的存 量明顯供過于求。據(jù)該高管介紹,一方面, 在香河縣城周邊大大小小開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目不下十余處,而與香江 CBD(一期)具有同等開發(fā)規(guī)模的也不在少數(shù),但大多數(shù)商 業(yè)樓盤的閑置率多得讓人有些吃驚,即便是早在兩年前開發(fā)的樓盤底商至今仍大門緊 鎖,找不到買家。究其原因,不僅是因房價(jià) 的高企,主要還是當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)地產(chǎn)的需求出 現(xiàn)過飽和。另一方面,作為以家具之都而著 稱的香河縣,位于城內(nèi)的千余家家具企業(yè)自 然對集聚家具生產(chǎn)、物流、展銷的統(tǒng)一經(jīng)營 場所有一定需求,但客觀上由于家具企

8、業(yè)都 經(jīng)歷了常年發(fā)展,幾乎都擁有了各自獨(dú)立的 生產(chǎn)、辦公、營銷場地。對于再次重新定位 于為當(dāng)?shù)丶爸苓吋揖咂髽I(yè)提供集中辦公運(yùn) 營場地的香江CBD恐難如愿,由此,如若再 按照常規(guī)招商(銷售)很可能會不盡如人意。 其次,再加上房地產(chǎn)調(diào)控下的打壓,處于夾 縫中的香江CBD便以“售后返租”試圖在困 局中突圍。問題二:盲目跟風(fēng) 險(xiǎn)患重重“售后返租”看似能在投資者和開發(fā)商之 間形成一個雙贏的局面,但有很大的風(fēng)險(xiǎn), 一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善,已收到 售款的開發(fā)商可能攜款跑路,投資者可能血 本無歸。據(jù)佛山日報(bào)報(bào)道稱,近日,一則佛山 逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè) 界極大關(guān)注。一年前,佛山逾百名投資

9、者沖 著“10年返租100%的高回報(bào),買下臺山 地王廣場一些商鋪,現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營不善嚴(yán) 重虧損未能兌現(xiàn)返租,投資者面臨投資收不 回來的困境。在這起投資案例中,千余名投 資者面臨“被違約”的困境,涉及資金數(shù)億 元。業(yè)內(nèi)人士分析,“售后返租”是事件的 導(dǎo)火索。從今年1月份起,該廣場商業(yè)管理有限公 司因經(jīng)營原因未能兌付承諾給業(yè)主的返還 租金,僅支付50%勺合同租金,而到7月管 理方租金給付全部停止。由此,引發(fā)該項(xiàng)目 遍布珠三角的1700多名投資者的不滿。報(bào)道還稱,在佛山本地也曾有兩家商場采 取"售后返租”的形式售賣,到最后收鋪時 承諾給投資者的租金回報(bào)也沒有兌現(xiàn)。而對于開發(fā)商而言,打上“售

10、后返租”旗 號的好處在于,一旦商鋪在經(jīng)營權(quán)被分割出 來之后,投資人的門檻紛紛降低,因此,其 可投資資金總額度也就會增大。這對于整個 運(yùn)作過程都是資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)而言, 無異于暖暖春光。然而,這一模式風(fēng)險(xiǎn)暗藏很多。比如,在 建工程無法按期竣工時,經(jīng)營管理者與購房 者的租賃協(xié)議無法實(shí)施。據(jù)新法制報(bào)報(bào)道,江西萍鄉(xiāng)市綠海星 城樓盤在銷售房屋時,引進(jìn)酒店經(jīng)營企業(yè)與 業(yè)主同時簽訂“售后返租”協(xié)議,讓業(yè)主們“十年收回成本,一鋪養(yǎng)三代”。然而,200余名業(yè)主的“發(fā)財(cái)夢”并不順 利。先是樓盤中途停工導(dǎo)致延期交房,現(xiàn)在 業(yè)主們擔(dān)心留下“爛尾樓”。在開發(fā)商墊付 一年租金后,業(yè)主們繼續(xù)在家“坐享租金” 難以實(shí)現(xiàn),

11、以至于“用吃飯的錢還購房按揭 款給銀行”。據(jù)了解,當(dāng)?shù)胤抗懿块T曾介入,但罰款后 并未能制止違法行為。綠海星城樓盤產(chǎn)權(quán)式 酒店目前368套中已銷售了 285套房屋,另 外,部分房產(chǎn)因吃官司被法院凍結(jié)。有專家表示,“售后返租”存在較大風(fēng)險(xiǎn), 首先在于一旦這個商業(yè)項(xiàng)目不成功,這片商鋪就會成為商業(yè)圈子里所說的“死盤”,難 以支付承諾的租金,投資者也就會身受其累。 其次售后返租可能存在欺詐,開發(fā)商可能攜 款潛逃。再者,還存在開發(fā)商通過售后返租 變相融資,將資金挪用到其他項(xiàng)目中,存在 其他項(xiàng)目投資失敗資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此,對于開發(fā)商而言,若要從根本上減 少對于這類模式的選擇,則要從開始就對商 業(yè)地產(chǎn)的定

12、位及資金安排情況有個最基本 的認(rèn)識。他們應(yīng)該認(rèn)識到,商業(yè)地產(chǎn)的培育 并非一日之功,需要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)人才之力,同 時商業(yè)地產(chǎn)的融資模式也有待創(chuàng)新。雖然由于國內(nèi)金融市場環(huán)境原因, 相關(guān)融資工具太 少,可在規(guī)模與效應(yīng)之間,從事商業(yè)地產(chǎn)的 開發(fā)企業(yè)應(yīng)該有自己的選擇, 他們應(yīng)該結(jié)合自身情況仔細(xì)考量:步子是應(yīng)該邁得更大, 還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝 逸楓曾向媒體進(jìn)一步指出,“返租”嚴(yán)格意 義上是違規(guī)的。根據(jù)住建部的規(guī)定,房企不 得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式 銷售商品房,也不得米取售后包租或者變相 售后包租的方式銷售未竣工商品房。問題三:逾越紅線 斂財(cái)傷民雖然早有明令禁止,但一

13、旦遭遇樓市投資 資金不知所措時,“售后返租”甚至“售后 包租”等“返租”銷售的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”必 然如陰影一般屢屢再現(xiàn)。資料顯示,先后由位于安徽合肥的“新城 國際”寫字樓、山東滕州“億豐金地”商鋪、 山東即墨“利群財(cái)富廣場”商業(yè)綜合體、四 川成都“銀泰百貨”(山寨版)商鋪,均對 外以不等年限的返租、不等級別的回報(bào),以“售后返租”形式大肆進(jìn)行斂財(cái)。不僅如此,單指江蘇南京市城內(nèi)現(xiàn)存“售 后返租”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不下數(shù)家。本報(bào)經(jīng) 瀏覽365家居地產(chǎn)網(wǎng)時發(fā)現(xiàn),通過該網(wǎng) 搜集整理并公開對南京“售后返租”商業(yè)地 產(chǎn)的盤點(diǎn)顯示,相繼有位于該市雨花臺區(qū)板 橋新城的“花生唐”、江寧區(qū)勝太路中部的 “匯金新天地”、川

14、江路與漓江路交匯處的 “鄭和國際廣場”、北臨建寧路,南臨護(hù)城 河的“金盛財(cái)智廣場”和燕路邁皋橋核心片 區(qū)的“蘇寧名都匯”、江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)的“誠 基國際花園”、玄武區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目“森林 摩爾商業(yè)街區(qū)”等諸多商業(yè)地產(chǎn)均采取了不 同程度“售后返租”式的營銷模式。通過比對后會發(fā)現(xiàn),這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 共同特性定位是,離譜的高房價(jià),不尋常的 高回報(bào)。以“鄭和國際廣場”和“金盛財(cái)智 廣場”為例,前者售價(jià)高達(dá) 6萬/平方米, 而后者的返租回報(bào)率高達(dá) 12%/年。對此,有專家擔(dān)憂表示,這些項(xiàng)目由于缺 乏有效的評估及難以判定當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水準(zhǔn), 為實(shí)現(xiàn)短期回籠資金目的, 提前許諾并開出“高額返租”的空頭支票,最終的結(jié)

15、果或許 就是很多項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)商經(jīng)營不善或賣完 鋪后“跑路”,有的項(xiàng)目只返還了幾個月的 租金就再無消息,有的項(xiàng)目甚至還沒建好就 爛尾了,令投資者們幾十萬甚至上百萬元的 投資打了水漂。據(jù)大慶晚報(bào)報(bào)道,去年,在黑龍江大 慶市的商業(yè)地產(chǎn)市場營銷中也出現(xiàn)了“售后返租”營銷模式,開發(fā)商紛紛打出高投資收 益率的旗號。其中,由寶 利豐房地產(chǎn)公司開 發(fā)的博奧時代購物中心所打出的 “返租3年, 每年返租10%預(yù)計(jì)3年后,年回報(bào)率達(dá)到 20% ”吸引了當(dāng)?shù)夭簧偈忻駞⑴c投資購買。 但從10月初至現(xiàn)在,返租款一直未收到。 近日,數(shù)十名博奧時代的業(yè)主,聚集在售樓 處,向開發(fā)商討要說法,并對這種“售后返 租”的銷售方式提出

16、了質(zhì)疑。另據(jù)長期接觸“售后返租”的地產(chǎn)界人士 透露,與10年前相比,現(xiàn)在不少商業(yè)項(xiàng)目 的“售后返租”在操作手法上已很不相同, 尤其是一些非產(chǎn)權(quán)商鋪,與其說是在“炒鋪”還不如稱其為“非法融資”的類金融產(chǎn)品更 合適。事實(shí)上,法律層面也早已對“售后返租”(集資)行為給出明晰的界定。 從2011年1 月4日起施行的最高人民法院關(guān)于審理非 法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的 解釋要求,“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容 或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的,以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式 非法吸收資金的”,將按刑法第 176條有關(guān) 規(guī)定處罰,最高可判10年有期徒刑。王少山分析認(rèn)為,一個無法回避的事實(shí)

17、是, 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其能夠消耗大量資金,有圈錢、圈地的可能性,已經(jīng)成為一個新的投資 炒作熱點(diǎn),且越是超級大盤越受政府部門青 睞,這也已經(jīng)成為各地政府用來消化投資和 引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。但是, 近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快,因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多,也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo),導(dǎo) 致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大,卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。處于進(jìn)退兩難境地的開發(fā)商為尋找出路難免會冒險(xiǎn)搏 一次。值得一提的是,各地對于“售后返租”已 開始加大了整治力度。據(jù)長江日報(bào)報(bào)道 稱,當(dāng)下樓市下行階段,為了防止有些開發(fā) 商“出歪招”,給購房者造成損失,近日湖 北武漢市房管部門正在展開房地產(chǎn)行業(yè)非 法集

18、資風(fēng)險(xiǎn)排查行動。據(jù)了解,排查重點(diǎn)之 一就是嚴(yán)厲打擊承諾售后咼額返租的違法 行為。房地產(chǎn)售后返租的稅務(wù)處理和籌劃某公司是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的中德合 資企業(yè),經(jīng)省建設(shè)廳審定為二級房地產(chǎn)開發(fā) 資質(zhì),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。今年4月,公司在市中心黃金地段開發(fā)的城市購物 廣場項(xiàng)目完工,對其中的臨街商鋪擬采用售 后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米,每平方米售價(jià)2萬元,開發(fā)商與60個 購房者同時簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定,商鋪售價(jià) 100 萬元,需一 次付清。 開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對外租 賃,用于商業(yè)經(jīng)營。購房者自買房后 12 年 內(nèi)每年可以得到商鋪款 8%的租金。開發(fā)商每 年收取商

19、戶的租金 600 萬元,需要支付給購 房者的租金 480 萬元。對售后返租方式銷售 商鋪如何進(jìn)行稅務(wù)處理, 有沒有稅收籌劃空 間?所謂售后返租,即售后回租,又稱售后 包租、售后承租。房地產(chǎn)業(yè)的售后回租,是 指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者的 同時,與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃 合同中, 開發(fā)商承諾在購房若干年后給予購 房者固定租金,購房者所購房屋由開發(fā)商在 一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公 司或個人用于商業(yè)經(jīng)營的一種特殊銷售方 式。售后回租方式下,在開發(fā)商與購房者之 間,開發(fā)商(賣主)同時是承租人,購房者 (買主)同時是出租人;在開發(fā)商與入駐商 戶之間,開發(fā)商又是出租人,商戶則是承租

20、 人。售后返租的稅務(wù)處理售后回租業(yè)務(wù),涉及開發(fā)商、購房者和 商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度,說明售后 回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中, 開發(fā)商同時以三種身份(售房人、承租人和 出租人)出現(xiàn)。國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房 地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所 得稅處理問題的批復(fù)(國稅函 2007603 號)規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資 企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、 建筑物等不動產(chǎn),又通過租賃方式從買受人 回租該資產(chǎn),企業(yè)無論采取何種租賃方式, 均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩 項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓 有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不 動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)

21、用的差額,應(yīng)作 為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益, 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一 項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的,無論是否辦理 該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更(如產(chǎn)權(quán)登記或過 戶),均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán):獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益;承 擔(dān)發(fā)生的各種損害(包括物理損害和貶值) 而形成的損失;占有資產(chǎn)的權(quán)益;在以后資 產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益; 處置資產(chǎn)的權(quán)、人按照上述規(guī)定,該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將 售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù) 分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù),應(yīng)根據(jù) 營業(yè)稅稅目稅率表所列“銷售不動產(chǎn)” 稅目,將銷售建筑物及其土地附著物時從購 買方取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(

22、含貨幣、 貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)作為計(jì)稅依據(jù),按照 5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。對代當(dāng)?shù)卣?有關(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用(如代市政 府收取的市政費(fèi),代郵政部門收取的郵政通 信配套費(fèi)等),不論其財(cái)務(wù)上如何核算,均 應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計(jì)征營 業(yè)稅。另外,在銷售不動產(chǎn)時,如果將價(jià)款 與折扣額在同一張發(fā)票上注明的,以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的, 不論其財(cái)務(wù)上如何處理, 均不得從營業(yè)額中 減除。這樣做的目的在于堵塞利用價(jià)外收費(fèi) 或開具發(fā)票分解計(jì)稅依據(jù)的漏洞。作為租賃 業(yè)務(wù),開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金,然 后再按合同約定支付給購房者租金。對開發(fā) 商收取的租金,應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表 所列“服務(wù)業(yè)”稅目,將從承租方所取得租 金的全額收入作為計(jì)稅依據(jù),按照5%的稅率 計(jì)算繳納營業(yè)稅。需要注意的是,開發(fā)商按 合同約定支付給購房者的租金不得抵減售 房的計(jì)稅收入。售后返租的納稅籌劃在上述租賃業(yè)務(wù)中,購房者是商鋪產(chǎn)權(quán) 所有人,出租房屋時,需要繳納營業(yè)稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 個人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開發(fā)商 作為轉(zhuǎn)租方,不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人,在向商 戶轉(zhuǎn)租房屋時,不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回 租合同如何簽訂,對開發(fā)商來說,存在著一 定

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