CPA 會(huì)計(jì) 專題 投資性房地產(chǎn) 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式核算、轉(zhuǎn)換 第二段

1、(三投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更1.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模 式的, 應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理, 將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額, 調(diào)整期 初留存收益(盈余公積、未分配利潤 。 【例 8】甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用,租賃期 3年,從 2010年 1月 1日 2012年 12月 31日。出租時(shí),采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 2011年 1月 1日,甲企業(yè)認(rèn)為 出租給乙公司使用的寫字樓, 其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟, 具備了采用公允價(jià)值模 式計(jì)量的條件,決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。 2010年

2、 12月 31日,該寫字樓的原造價(jià)為 3000萬元,已計(jì)提折舊 1000 萬元,賬面價(jià)值為 2000萬元。 2011年 1月 1日,該寫字樓的公允價(jià)值為 2400萬元。假設(shè)不考慮所得稅影響,甲公司按凈 利潤的 10%計(jì)提盈余公積。2011年 1月 1日,甲公司在由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí),應(yīng)作為政策變更,進(jìn)行追 溯調(diào)整。在會(huì)計(jì)政策變更時(shí),賬務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)成本 2400投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 1000貸:投資性房地產(chǎn) 3000盈余公積 (400×10% 40利潤分配未分配利潤(400×90% 3602.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為

3、成本模式。(四房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換 1.成本模式下用途轉(zhuǎn)換(1自用轉(zhuǎn)為出租自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)購入房地產(chǎn),自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的,應(yīng)當(dāng)先將外購的 房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn), 自租賃期開始日或用于資本增值之日開始, 才能從固定 資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、 狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改 變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括: a. 投資性房地產(chǎn)開始自用, 轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài), 企業(yè)開始將房地產(chǎn)用 于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。b. 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨, 轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、 企業(yè)董事會(huì)或權(quán)力機(jī)構(gòu)作出書 面決議明確表

4、明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。 c. 作為存貨的房地產(chǎn)改為出租, 或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租, 轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán) 利的日期。 d. 自用土地使用權(quán)停止自用,改為用于資本增值,轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項(xiàng)土 地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日 期。企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí), 應(yīng)當(dāng)按 照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。 (簡稱賬面價(jià)值 賬面價(jià)值【例 9】甲公司將自用的一棟辦公樓從 2011年 1月 1日起出租給乙公司,租期 3

5、年。租賃 期開始日,該辦公樓的原價(jià)為 2000萬元,已提折舊 500萬元,未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲公司在 2011年 1月 1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下:借 :投資性房地產(chǎn) 2000累計(jì)折舊 500貸 :固定資產(chǎn) 2000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 500作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨 在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià) 準(zhǔn)備”科目,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房 地產(chǎn)的賬面價(jià)值?！纠?10】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2011年 4月 1日將已開發(fā)完成的商品

6、房(寫字樓出租給乙 企業(yè), 租期 2年。 該寫字樓的賬面余額為 8000萬元, 則 2011年 4月 1日甲公司賬務(wù)處理如 下:借:投資性房地產(chǎn) 8000貸 :開發(fā)產(chǎn)品(庫存商品 8000(2出租轉(zhuǎn)為自用(或存貨企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用 (或存貨 時(shí), 在采用成本模式 下,應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨的賬面價(jià)值。【例 11】 2011年 3月 31日,甲企業(yè)將出租在外的廠房收回,開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。 該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量,在收回日該投資性房地產(chǎn)的賬面原價(jià) 1000萬元, 已計(jì)提累計(jì)折舊 800萬元。轉(zhuǎn)換日的賬務(wù)處理是:借 :固

7、定資產(chǎn) 1000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 800貸:投資性房地產(chǎn) 1000累計(jì)折舊 8002. 公允價(jià)值模式下用途轉(zhuǎn)換(1自用(或存貨轉(zhuǎn)為出租房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、 土地使用權(quán)出租, 應(yīng)按轉(zhuǎn)換 日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值, 公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額, 如 果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值,其差額計(jì)入“資本公積其他資本公積” ;如果公允價(jià)值小于 賬面價(jià)值,其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 。這樣處理的目的,是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換 用途來調(diào)增利潤。 (簡稱賬面價(jià)值公允價(jià)值【例 12】甲公司將自用的一棟辦公樓從 2011年 1月 1日起出租給乙公司,租期 3年。

8、租賃 期開始日,該辦公樓的原價(jià)為 2000萬元,已提折舊 500萬元,未計(jì)提減值準(zhǔn)備,賬面價(jià)值 為 1500萬元;其公允價(jià)值為 1800萬元。在采用公允價(jià)值模式下,甲公司在 2011年 1月 1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下:借 :投資性房地成本 1800(公允價(jià)值累計(jì)折舊 500貸 :固定資產(chǎn) 2000資本公積其他資本公積 300如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為 1400萬元,則賬務(wù)處理:借 :投資性房地成本 1400(公允價(jià)值累計(jì)折舊 500公允價(jià)值變動(dòng)損益 100貸 :固定資產(chǎn) 2000(2出租轉(zhuǎn)為自用(或存貨企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用 (或存貨 房地產(chǎn)時(shí), 應(yīng)當(dāng)以 其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值, 公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期 損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益 。 (簡稱賬面價(jià)值公允價(jià)值【例 13】 2011年 3月 30日,甲企業(yè)因租賃期滿,將出租的寫字樓收回,作為辦公樓用于 本企業(yè)的行政管理。轉(zhuǎn)換日,該寫字樓的公允價(jià)值為 2000萬元,該項(xiàng)房