房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容、城市投資環(huán)境調(diào)查一）政策法律環(huán)境調(diào)查1.城市發(fā)展戰(zhàn)略2.城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃3.土地利用總體規(guī)劃4.房改政策5.開發(fā)區(qū)政策6.房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策7.房地產(chǎn)稅收政策： 營(yíng)業(yè)稅、 所得稅、 契稅、 房產(chǎn)稅、 土地增值稅、 土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等8.房地產(chǎn)金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策：建設(shè)項(xiàng)目控制、政策性資金控制、外資投向指引11. 人口政策、戶籍制度經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查1. 城市總體發(fā)展規(guī)劃2. 地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)

2、域3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4.政府辦事效率及工作作風(fēng)5.政府財(cái)政收支狀況6.房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重7.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8.就學(xué)條件9.基礎(chǔ)設(shè)施情況三） 人口及社會(huì)環(huán)境1.人口總量和密度2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)4.居民就業(yè)狀況及收入水平5.社會(huì)治安情況6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征四） 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查a)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)b)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)c)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化； 消費(fèi)者的構(gòu)成、 分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購 買能力與投向，使

3、用中建筑物的物理狀況d) 購買行為：投資、投機(jī)、自住，影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素等e)住宅消費(fèi)狀況：居民現(xiàn)有住宅人均面積；居民住宅形態(tài)及比重；五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況調(diào)查a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況b)c)樓面地價(jià)或單位地面價(jià)各種類型土地供應(yīng)量： 上年土地供應(yīng)量； 今年土地供應(yīng)量；下年土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)。d)e)新開發(fā)房地產(chǎn)面積：計(jì)劃、新開工、在施工、竣工房產(chǎn)供應(yīng)量：上年房產(chǎn)供應(yīng)量；今年房產(chǎn)供應(yīng)量；下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測(cè)。3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查a)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期b)居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求：區(qū)位要求、戶型面積要求、價(jià)格要求、物

4、業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、 智能化設(shè)施要求、售后服務(wù)要求等c)居民對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度d)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用情況e)建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況4. 房地產(chǎn)價(jià)格及交易情況調(diào)查a)本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格狀況b)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)c)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)d)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：如政府價(jià)格政策e)房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小f)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響g)價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)h)各類房產(chǎn)成交量：上年成交量；今預(yù)測(cè)量;5. 房地產(chǎn)促銷調(diào)查a)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定b)廣告媒體使用情況的調(diào)查c)廣

5、告預(yù)算與代理公司調(diào)查d)人員促銷的配備狀況e)各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租、售績(jī)效的影響f)各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租、售績(jī)效6. 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查a)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況b)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因c)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況d)客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)、意向投資項(xiàng)目調(diào)查投資項(xiàng)目自身情況調(diào)查1. 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查a)土地使用權(quán)獲得方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓b)地理位置、土地面積、形狀及四至c)土地價(jià)格：樓面地價(jià)、單位地面價(jià)d)土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限e)地質(zhì)地貌狀況f)九通一平現(xiàn)狀（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)?、?chǎng)地平整）g)地下、地上附著

6、物現(xiàn)狀及遷除完成情況h)周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)i)項(xiàng)目用地規(guī)劃控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等2. 項(xiàng)目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查a)項(xiàng)目所在地天氣狀況：日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害b)地塊周邊建筑物情況c)周邊環(huán)境污染狀況：空氣、水源、噪音d)周邊衛(wèi)生狀況e)綠化景觀f)歷史人文景觀g)建筑抗震設(shè)計(jì)等級(jí)f)項(xiàng)目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問題a)周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路b)到達(dá)、經(jīng)過地塊的交通線路c)項(xiàng)目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況d)交通近期、中期規(guī)劃情況4. 項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查a)購物場(chǎng)所b)醫(yī)療衛(wèi)生c)文

7、化教育d)金融服務(wù)e)郵政、通信服務(wù)f)娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑g)垃圾收集站分布情況a)b)各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式c)開發(fā)過程中的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、 設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)、 建安工程勞保費(fèi)、 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等d)當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀荆喝绺鞣N建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)e)項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算：土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)5. 其他項(xiàng)目投資優(yōu)惠政策：如稅，費(fèi)減免、地價(jià)款的付款方式等g)政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)

8、該項(xiàng)目的態(tài)度h)開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)定義：同一區(qū)位、相同類型、售價(jià)相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)銷售價(jià)位相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè)；1. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)位區(qū)域特征：地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等發(fā)展規(guī)劃：政府對(duì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整周邊環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套項(xiàng)目狀況：地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況交通條件：地塊附近的交通工具和交通方式2. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的產(chǎn)品特征建筑參數(shù)：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率裝修標(biāo)準(zhǔn)：建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、

9、走道、外立面、居室、客廳、廚建筑結(jié)構(gòu)形式、建筑基礎(chǔ)形式：3. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的配套狀況周邊獨(dú)有配套設(shè)施：學(xué)校、大型購物場(chǎng)所、體育設(shè)施、公園等小區(qū)自建配套設(shè)施：會(huì)所、學(xué)校、購物場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等小區(qū)智能、安防狀況園林景觀物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用及辦證費(fèi)用的承擔(dān)情況4. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的工期安排各期開、竣工日期各期交付量、交付時(shí)間推盤時(shí)間5. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的價(jià)格單價(jià)：反映樓盤品質(zhì)高低，如起價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)、最高單價(jià)、層次差、朝向差總價(jià)：反映目標(biāo)客戶群的選擇付款方式：一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款優(yōu)惠方式6. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的廣告售樓處：地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示、三維動(dòng)畫、沙盤廣告媒體：

10、報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）廣告投放強(qiáng)度：廣告刊登次數(shù)和篇幅，媒體的數(shù)量和大小等廣告風(fēng)格推廣主題、主廣告語7.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷售情況現(xiàn)場(chǎng)情況：人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況銷售率銷售順序：不同總價(jià)、戶型、面積的房屋銷售順序，分析市場(chǎng)暢銷戶型分期推盤節(jié)奏銷售形式：內(nèi)部定購、正式簽約客戶群分析：客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入8.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷售渠道使用情況租售代理商其他配銷渠道9.競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查專業(yè)化程度品牌知名度商品房質(zhì)量成本狀況價(jià)格策略合作單位（設(shè)計(jì)、施工、策劃、營(yíng)銷、廣告、園林、物業(yè)）業(yè)務(wù)組合及財(cái)務(wù)實(shí)力綜合管理能力與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系10. 同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量11. 同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率12. 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)13. 對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)附表：房地產(chǎn)個(gè)案調(diào)查表房地產(chǎn)個(gè)案調(diào)查表案名地理位置區(qū)位交通條件周邊環(huán)境投資