天津大學2015 2016房地產(chǎn)法案例分析資料

1、小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地岀讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的岀現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況:1 對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村

2、集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買 賣，該房屋買賣合同認定有效。2.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。3對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定, 小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。合作建房案例1：1987年由化工公司、化輕公司、建材公司聯(lián)合組建了華寧

3、公司。同年12月15日,書,月19日，化工公司按意向書的要求將建房款2,661,262元匯給華寧公司,12代辦購建房事宜。由華寧公司1988年5月30日，物資公司、化工公司與南京開發(fā)公司簽訂正式協(xié)議書, 積、資金、材料、房屋產(chǎn)權(quán)等方而作了約定。對建房而1990年9月 問題進行了約定。20日，三方簽訂補充協(xié)議書又對建房而積、房屋價款、材料、 化丄公司于1992年、1994年先后匯出建房款50交房時間等總計匯給華寧公司建房款3, 461,262元。4, 949,316元，其中支付給南京開發(fā)公司房款及代收代繳費、萬元和30萬元,華寧公司共支出建房款電力增容費共計4, 16& 064元，裝修費

4、741,251元，建筑稅40, 000元。的70 %,華寧公司實際支付建房款的30 %,物資公司未實際支付建房 款項?；す舅督ǚ靠钫伎偨ǚ靠?995年11月17日，物資公司給華寧公司發(fā)文，決定將管家橋47號辦公樓產(chǎn)權(quán)劃撥給 華寧公司，并由華寧公司全權(quán)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。同年12月27日，物資公司以“關(guān)于同意 辦理管家橋47號辦工用房產(chǎn)權(quán)于續(xù)的批復”,同意將該辦公用房產(chǎn)權(quán)辦到華寧公司名下。1996年1月，華寧公司憑上述兩份文件，并將原協(xié)議書上化工公司一方抹去，領(lǐng)取了該 房屋的所有權(quán)證。同年7月18日，物資公司與南京工行就華寧公司以房產(chǎn)抵付貸款達成一致 意見，形成了會議紀要。同年8月物資公司在

5、華寧公司“關(guān)物資公司、化工公司與南京開發(fā)公司簽訂了投資建造南京市管家橋47號辦公樓的意向 建筑而積約1625平方米，土地由國家劃撥。同年于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)償還貸款的報告”上簽字同意，華寧公司即與南京工行簽訂了以房還貸協(xié)議書。 1996年11月，南京工行領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。因此，化工公司認為華寧公司、物資公司、南京工行嚴重侵犯了其合法權(quán)益，請 求一審法院判決 該房屋歸其所有。在一審法院審理期間，一審法院委托江蘇省審2235. 45平方米,計事務(wù)所對華寧公司自1987年至1996年有關(guān)購房款方而的賬務(wù)進行了審計、鑒定，對該房屋 的現(xiàn)有價值進行了評估，該房屋的建筑而積為現(xiàn)有價值為13, 6

6、39,715 元。案例圖75建材公司1、化工公司的購建房行為是否有效?有效，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì),如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者 依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣:2、華寧公司領(lǐng)取該房屋產(chǎn)權(quán)證的行為是否有效?3、華寧公司將他人房屋抵付貸款的行為是否有效?4、南京工行登記領(lǐng)證行為

7、是否有效？為什么？此案應(yīng)如何處理?解析:、適用的法律法規(guī)及司法解釋目前處理合作建房合同糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)及相關(guān)司法解釋有中華人民共和 國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國土地管理 法、中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、深圳經(jīng)濟特區(qū)房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解 釋。、合作建房（開發(fā)）合同的幾種形式及效力認定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn) 合同，要求合同一方當事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，

8、如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者依法 合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與 合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣：1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房 所需的"兩 證一書"（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、居民（個人）興建住宅用地批準通知書），但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房 合同應(yīng)認定無效。2、 房合同,未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建 應(yīng)當認定合同無效；但起訴

9、前已經(jīng)辦理了批準于續(xù)的，應(yīng)認定合同有效。合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當事人不參與經(jīng)營活 動，不承 擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。3、4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營風險，只 分配固定 數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的，應(yīng)認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、 借款合同或者房屋租賃合同。三、合作建房合同糾紛的處理當事人請求分配需經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準而未經(jīng)批準、未取得建設(shè)工 程規(guī)劃許可證或擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃的房地產(chǎn)項目利益的，人民法 院不予受理；已經(jīng)受理 的，裁定駁回起訴。1、2、利用宅基地

10、合作建房合同被確認無效后，房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有：同時，由宅基地兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。3、超出規(guī)劃建筑而積的房產(chǎn)，補辦批準手續(xù)后合作雙方對該部分房產(chǎn)的分 的，一方當事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的，配協(xié)商不成持；對該部分房產(chǎn)增加的投資額的承擔比例，協(xié)商不成的，應(yīng)按約定的投資比例 利潤分配比例承擔。應(yīng)予支或4、當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有關(guān)行政管理部門認定為違法建筑的，合同當事人對損失的承擔比例協(xié)商不成的，應(yīng)按雙方過錯大小、投資比例或利潤分配比例 確定。并責令拆除5、合作建房合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，一方

11、當事人未按合同約定的 比例出資，請求按合同約定的比例分配利潤的，不予支持，雙方利潤按 實際投資比例分配。建筑工程施工合同建設(shè)工程施工合同履行中的主要問題工程款問題突破合同相對性 實際施工人可以直接向發(fā)包人主張工程款 發(fā)包人只在欠付工程款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任 工程鑒定問題 實務(wù)中常見的種類：造價鑒定、質(zhì)量鑒定1、啟動訴訟前，當事人可以自行委托鑒定，鑒定意見作為證據(jù)。訴訟中，可以根據(jù)當事人的申請，經(jīng)法院同意后啟動鑒定；也可以由法院依 照職權(quán)啟動 鑒定。2、鑒定材料鑒定材料應(yīng)當在法庭主持下首先進行質(zhì)證和認證，然后再移交鑒定單位進行鑒定。不宜不經(jīng)法院而直接移交鑒定單位，防止出現(xiàn)“以鑒代審”的情況

12、。3、法院與鑒定機構(gòu)的分工法院負責證據(jù)認定和法律適用問題，鑒定機構(gòu)負責專業(yè)性問題的確定。法院 應(yīng)當與鑒定 單位進行充分溝通，全程掌控鑒定過程和方向，例如確定哪份合同作為鑒定依據(jù)。4、鑒定意見的審核1）鑒定人必須出庭接受質(zhì)詢2）根據(jù)雙方當事人對鑒定意見的異議，重新進行審核, 并給予書而答復。3）法院也應(yīng)當結(jié)合當事人的異議對鑒定意見進行甄別，發(fā)現(xiàn)鑒定項目確有誤的，應(yīng)當要求鑒定單位更正。5、不需要進行鑒定的情形雙方已有結(jié)算協(xié)議，且不存在無效或可撤銷情形。固定總價合同承包范圍內(nèi)的工程量及價款，合同承包范圍外及變更增減項除外。雙方的結(jié)算材料經(jīng)審查后可以直接確定工程款數(shù)額的。訴前雙方已經(jīng)共同選擇具有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具了鑒定意見，且無充分證據(jù)推翻的。5）雙方不申請鑒定，法院亦無需依職權(quán)啟動鑒定。承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題合同法第286條發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期 限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā) 包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或拍賣