區(qū)域合作并組建公司方案

1、關(guān)于“ 銅陵現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園”開發(fā)及組建合作公司的方案為進一步發(fā)揮 國家級開發(fā)區(qū)在區(qū)域開發(fā)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所積累的 經(jīng)驗和優(yōu)勢，推動和促進銅陵開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)跨區(qū)域合作、互利、共贏、共同發(fā)展的目標(biāo)。虹橋、閔行開發(fā)區(qū)與 銅陵開發(fā)區(qū)管委會就在銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立“銅陵現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園”（以下簡稱產(chǎn)業(yè)園），并聯(lián)合組建公司進行合作開發(fā)等事宜進 行了商談 公司投資部對相關(guān)內(nèi)容作了分析和研究，現(xiàn)提出我們的合 作方案如下：一、產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃范圍產(chǎn)業(yè)園位于銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)， 東至石城大道、西至泰山大 道，南至翠湖一路、北至翠湖二路（含翠湖二路北側(cè)部分區(qū)域），首期規(guī)劃用地面積為 公頃（含已建成

2、區(qū)），其中，一期實際開發(fā)用地面 積 公頃，約合 畝。（具體位置見附件）產(chǎn)業(yè)園將按照銅陵市城市發(fā)展規(guī)劃的要求和目標(biāo)來編制其總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，并最終確定具體范圍和用地面積。二、產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)園的定位是以銅陵國家級開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級跨越式發(fā)展為契 機，將生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與生活性服務(wù)業(yè)緊密融合，重點打造以商務(wù)功能為主，集聚餐飲、購物、娛樂等綜合商業(yè)服務(wù)配套功能，使產(chǎn)業(yè)園成 為銅陵高端商務(wù)核心區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。三、產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式是多主體參與、 企業(yè)化運作，即以三個國家級 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主，共同組建聯(lián)合開發(fā)公司（以下簡稱“開發(fā)公司” ）。 開發(fā)公司作為產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)主體， 其主要

3、職責(zé)就是對產(chǎn)業(yè)園進行統(tǒng)一 規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一政策和統(tǒng)一招商。四、產(chǎn)業(yè)園的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)為促進產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)， 成立產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組， 同時下設(shè)產(chǎn)業(yè) 園管理辦公室。產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)導(dǎo)小組由銅陵市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長， 分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任 第一副組長， 合作各方主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長， 銅陵市各相關(guān)服務(wù)單位 領(lǐng)導(dǎo)為小組成員， 為園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理行使政府管理、 協(xié)調(diào) 和服務(wù)職能。產(chǎn)業(yè)園管理辦公室設(shè)在開發(fā)區(qū)管委會內(nèi)， 作為產(chǎn)業(yè)園的政府職能 部門，負(fù)責(zé)對產(chǎn)業(yè)園行使經(jīng)濟管理、 行政管理和社會服務(wù)等政府職能， 同時幫助和支持開發(fā)公司在產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和管理過程中， 做好與政府 有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、 組織與溝通工作。 產(chǎn)業(yè)園辦

4、公室人員由開發(fā)區(qū)管委 會和開發(fā)公司共同委派。產(chǎn)業(yè)園辦公室的職責(zé)包括但不僅限于以下方面：（1）協(xié)助產(chǎn)業(yè)園總規(guī)和詳控規(guī)劃的形成、批準(zhǔn)與實施；（ 2）協(xié)助辦理入駐企業(yè)登記的前置審批；（ 3）產(chǎn)業(yè)園的政策研究和制定以及落實和執(zhí)行；（4）負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園綜合統(tǒng)計；（5）其他相關(guān)工作。五、產(chǎn)業(yè)園的土地開發(fā)及收益分配1、產(chǎn)業(yè)園的土地由開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)。開發(fā)公司按國家及銅陵 市的有關(guān)規(guī)定， 取得產(chǎn)業(yè)園的土地開發(fā)權(quán)并辦理相關(guān)手續(xù)， 同時承擔(dān)相應(yīng)的土地開發(fā)費用2、開發(fā)公司應(yīng)享有產(chǎn)業(yè)園內(nèi)土地的開發(fā)收益權(quán)。其土地收益的 基本原則是： 開發(fā)公司除收回所出讓地塊的開發(fā)成本外， 還應(yīng)享有該 地塊出讓總價扣除其開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)上

5、繳銅陵市政府“五項基 金”后的 70%溢價部分。3、開發(fā)公司的土地收益通過銅陵管委會為產(chǎn)業(yè)園設(shè)立的“現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)扶持資金” 形式予以兌現(xiàn)， 并于該地塊受讓者付清全部土地出 讓金后的三個月內(nèi)， 將屬于開發(fā)公司的土地收益轉(zhuǎn)入 “現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶 持資金”賬戶。六、產(chǎn)業(yè)園土地的征用、轉(zhuǎn)性及動拆遷安置等工作1、開發(fā)公司按要求在規(guī)定時間內(nèi)完成產(chǎn)業(yè)園的土地開發(fā)任務(wù)。 同時，由開發(fā)公司出資，銅陵開發(fā)區(qū)管委會指定單位組織實施，在規(guī) 定期限內(nèi)， 完成產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的土地收儲、 土地轉(zhuǎn)性及動拆遷安置等相關(guān) 工作。2、產(chǎn)業(yè)園一期實際開發(fā)的 公頃（約合 畝），共計 幅地塊 的收儲、轉(zhuǎn)性及動拆遷安置費用為：（1）銅陵方面以每畝

6、萬元的價格完成產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 共計 11 幅工業(yè) 地塊的收儲、轉(zhuǎn)性及動拆遷安置等相關(guān)工作。（2）第 18 號地塊的前期開發(fā)費用為每畝 萬元。（3）1 號、2號地塊的收儲、轉(zhuǎn)性及動拆遷安置等費用另行商定。3、另有 4 幅地塊，即 3 號、4 號、6號和 10 號地塊，其土地使 用權(quán)已出讓。目前 3號和 4號地塊歸屬于銅陵管委會下屬集團公司， 6 號和 10 號地塊為集團公司和當(dāng)?shù)匾黄髽I(yè)共同所有，其中集團公司占該兩塊地塊項目公司股權(quán)的 60%，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)占 40%。開發(fā)公司將暫緩對該 4 幅地塊的開發(fā)，待產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃和控制 性詳規(guī)批準(zhǔn)實施后， 擬采用其他方式對該些地塊進行調(diào)整和轉(zhuǎn)換， 以 符合產(chǎn)業(yè)園的發(fā)

7、展要求和目標(biāo)。這些方式包括但不僅限于如下形式： （1）土地或公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓： 即由集團公司直接辦理該地塊的轉(zhuǎn)讓， 或?qū)⒃摰貕K以項目公司形式進行全額股權(quán)轉(zhuǎn)讓。（2）根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的總體規(guī)劃和控制性詳規(guī)要求， 集團公司單獨或 聯(lián)合其他開發(fā)商進行開發(fā)。七、產(chǎn)業(yè)園的政策支持1、在產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域發(fā)展及項目招商、引進和開發(fā)過程中，銅陵 方面應(yīng)在政策扶持、行政審批以及組織協(xié)調(diào)等方面給予支持和幫助， 以促進產(chǎn)業(yè)園加速發(fā)展。2、開發(fā)公司在銅陵開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊年度起，其本身上繳并形成的 稅收收入，按前五年 70%，后五年按 30%返還開發(fā)公司，用于扶持開 發(fā)公司發(fā)展。3、對入駐產(chǎn)業(yè)園企業(yè)（開發(fā)公司除外）不另行給予或單獨享受

8、稅收優(yōu)惠政策。 同時，將產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)納稅所形成的財政可用的收 入，自入駐企業(yè)納稅年度起，前五年按 70%，后五年按 30%，通過專 項基金撥付給開發(fā)公司， 專門用于開發(fā)公司產(chǎn)業(yè)園項目招商政策兌現(xiàn) 和開發(fā)、運營、管理等。4、政策到期后，若產(chǎn)業(yè)園對銅陵開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展貢獻巨大，開 發(fā)公司仍可享受一定比例的稅收返還， 具體返還的比例和期限根據(jù)實 際情況再行商定。5、為保證產(chǎn)業(yè)園功能開發(fā)的持續(xù)性和穩(wěn)定性，銅陵方面同意給 予開發(fā)公司同等條件下的項目優(yōu)先開發(fā)權(quán)。6、為開發(fā)公司融資提供便利條件，特別是在有關(guān)貸款所需的信 用擔(dān)保以及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)融資所需出具的相關(guān)證明等。7、開發(fā)公司的土地收益和給予開發(fā)公司的各類

9、扶持資金，通過 專門為產(chǎn)業(yè)園設(shè)立的“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持資金”形式予以兌現(xiàn)， 其兌 現(xiàn)時間應(yīng)遵循年度內(nèi)稅收年度內(nèi)結(jié)算并返還的原則。八、開發(fā)公司的組建1、開發(fā)公司的投資方及經(jīng)營內(nèi)容開發(fā)公司由虹橋開發(fā)公司、 閔行開發(fā)公司和銅陵開發(fā)區(qū)管委會下 屬企業(yè)共同出資設(shè)立。開發(fā)公司的主要經(jīng)營范圍是統(tǒng)一負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園的土地開發(fā)和區(qū)域 規(guī)劃與管理，以及相關(guān)項目的投資、開發(fā)、招商和運營。2、注冊資金及投資比例開發(fā)公司的注冊資金暫定為人民幣 元。投資各方均以現(xiàn)金出資。 銅陵開發(fā)區(qū)管委會下屬企業(yè)：出資人民幣 萬元，占 49%； 開發(fā)公司：出資人民幣 萬元，占 31%；開發(fā)公司：出資人民幣 萬元，占 20%。隨著產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃范圍和開

10、發(fā)面積的確定， 可相應(yīng)增加開發(fā)公 司的注冊資本金。3、組織架構(gòu) 開發(fā)公司按中華人民共和國公司法等有關(guān)法律成立。開發(fā)公 司設(shè)董事會和監(jiān)事會， 董事長由虹橋公司委派， 副董事長由銅陵開發(fā) 區(qū)管委會下屬企業(yè)委派。開發(fā)公司的行政管理班子由各方派員擔(dān)當(dāng)。 其中總經(jīng)理由虹橋公司委派， 副總經(jīng)理分別由銅陵開發(fā)區(qū)管委會下屬 企業(yè)和閔行公司委派。 財務(wù)經(jīng)理由虹橋公司委派。 投資各方委派在開 發(fā)公司的高管人員實行統(tǒng)一薪酬體系，由開發(fā)公司董事會決定。4、經(jīng)營年限開發(fā)公司的經(jīng)營年限為 25 年。九、開發(fā)公司盈利模式分析 開發(fā)公司的盈利主要由以下幾方面組成：1、土地開發(fā)收益：產(chǎn)業(yè)園土地出讓的收益分配所得是開發(fā)公司 的最

11、主要的盈利點及后續(xù)開發(fā)資金的主要來源。2、稅收返還收益：開發(fā)公司在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)過程中所引進項目產(chǎn) 生的各種稅收返還部分，將是公司持續(xù)發(fā)展的盈利增長點。3、項目開發(fā)收益：開發(fā)公司有選擇、有針對性地參與項目的開 發(fā)所產(chǎn)生的收益，將為開發(fā)公司后續(xù)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。4、增值效應(yīng)和品牌優(yōu)勢：開發(fā)公司將享有在開發(fā)過程中所產(chǎn)生 的包括土地和資產(chǎn)價值的增值效應(yīng)， 同時開發(fā)公司還享有產(chǎn)業(yè)園的扶 持優(yōu)惠政策， 它將促進產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境的改善和品牌優(yōu)勢的形成， 為 產(chǎn)業(yè)園以及開發(fā)公司帶來持續(xù)不斷的增值收益。十、開發(fā)公司土地收益初步測算1、產(chǎn)業(yè)園內(nèi)共 18 幅地塊，其分類如下：（1） 11 幅地塊需由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用

12、地，這些地塊的開發(fā)成 本暫定為每畝 萬元。目前測算是按地塊以每畝 萬元和 萬元出讓。（ 2） 號三幅地塊現(xiàn)為商業(yè)用地和居住用地， 其收儲成本高于每畝 25 萬元，具體的收儲成本需另行商定。目前成本估算暫定為商業(yè) 用地每畝 50 萬元，居住用地每畝 萬元，則出讓價格每畝 萬元。（ 3）另有 號四幅商業(yè)用地已出讓其土地使用權(quán)， 目前 號和 號 地塊在銅陵管委會下屬集團公司名下， 號和 號地塊為集團公司和當(dāng) 地一企業(yè)共同所有。 對于該 4 幅地塊，我們考慮不宜再重新收儲和再 次出讓，故這些地塊不在土地收益的測算范圍內(nèi)。（4）設(shè)定土地開發(fā)周期為三年，暫不考慮土地出讓過程中其他 費用成本，按靜態(tài)收益計算

13、 14 幅地塊的土地開發(fā)收益。（ 5）開發(fā)公司的開發(fā)收益為： （地塊出讓總價開發(fā)成本上繳 銅陵市政府“五項基金”）X 70%2、測算結(jié)果：方案一：若11幅（工業(yè)）地塊按/畝，（商業(yè)和居住）地塊/ 畝出讓，則：（1） 14幅地塊總收益：（ 2）土地總成本：（ 3）土地凈收益：（ 4）三年平均收益率：方案二： 若 11 幅（工業(yè)） 地塊按 80 萬/畝， 3 幅（商業(yè)和居?。?地塊按 120 萬/畝出讓，則：（1） 14幅地塊總收益：（ 2）土地總成本：（ 3）土地凈收益：（ 4）三年平均收益率：3、經(jīng)濟效益初步分析（ 1）我們按用地面積 791.2 畝測算土地開發(fā)收益，其土地收益 率都在 10%

14、以上，總體效益比較好。就目前銅陵工業(yè)用地改為商業(yè)用 地而言，其土地級差是比較大的，鎖定工業(yè)用地的開發(fā)成本，將為開 發(fā)公司帶來較為可觀的收益。（ 2）產(chǎn)業(yè)園位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，其基礎(chǔ)設(shè)施已比較完善，開發(fā)資金 主要投入在原有地塊的企業(yè)拆遷安置方面。 因此，開發(fā)公司應(yīng)充分利 用給予的土地收益權(quán)， 對產(chǎn)業(yè)園實施分期開發(fā)和滾動開發(fā)， 以較少的 投入取得較好的產(chǎn)出。（3）開發(fā)公司作為產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)主體，關(guān)鍵是要提升產(chǎn)業(yè)園的 投資環(huán)境， 創(chuàng)建一個良好的投資平臺， 將所擁有的政策優(yōu)勢化作企業(yè) 發(fā)展的品牌優(yōu)勢、盈利優(yōu)勢，相較之投入，其收益與回報是十分可觀 的，還能降低企業(yè)的投資風(fēng)險。（4）開發(fā)公司擁有區(qū)域開發(fā)的資源優(yōu)勢

15、，當(dāng)政策、市場環(huán)境都 變得對開發(fā)項目十分有利時，可通過購地開發(fā)，為公司積累資產(chǎn)，創(chuàng) 造持續(xù)發(fā)展的后勁。十一、投資風(fēng)險評估1、土地開發(fā)成本： 由于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)與居民尚需動拆遷安置， 部分地塊的開發(fā)成本還未最終確定， 這些因素有可能導(dǎo)致開發(fā)公司的 土地開發(fā)成本上升和開發(fā)期限的拉長，從而推高總成本和降低收益 率。2、市場開發(fā)風(fēng)險：目前銅陵的商貿(mào)發(fā)展水平和城市人口規(guī)模都 比較低，產(chǎn)業(yè)園又是在原工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上重新打造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園 區(qū)，且位置還偏離傳統(tǒng)的銅陵市商業(yè)中心， 其商務(wù)功能和商貿(mào)業(yè)態(tài)的 逐步形成并被市場所認(rèn)可，需要一段較為漫長的時間，因此，其市場 開發(fā)存在不確定因素。3、同業(yè)競爭：當(dāng)前銅陵市政

16、府正全力推進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 除產(chǎn)業(yè)園外， 銅陵市還將建設(shè)其他商貿(mào)和商業(yè)項目。 這些項目的地理 位置相對于產(chǎn)業(yè)園而言， 都有較明顯的區(qū)域和地理優(yōu)勢， 將對產(chǎn)業(yè)園 的功能開發(fā)帶來不利影響。十二、初步結(jié)論綜合上述情況分析，我們認(rèn)為在銅陵“十二五規(guī)劃”強調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整的大背景下， 此次與銅陵開發(fā)區(qū)的合作既是一次機遇也是一種 挑戰(zhàn)。我們要充分利用銅陵開發(fā)區(qū)在轉(zhuǎn)型發(fā)展中為產(chǎn)業(yè)園所搭建的良 好平臺，發(fā)揮我們自身的品牌優(yōu)勢和廿多年來的開發(fā)經(jīng)驗， 以此次合 作開發(fā)為契機，為我們今后對外拓展實施區(qū)域合作起到一個示范性的 作用。另外從投資收益表明，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的成敗將決定企業(yè)效益的成 敗。因此，無論從區(qū)域合作還是從公司長期發(fā)展而言，這次合作都是 符合各方利益的。十三、下階段工作的設(shè)想 1、減少分歧，達(dá)成共識。目前我們與銅陵的分歧在于如何控制 好土地的開發(fā)成本。 我們希望在接下來的工作中， 從合理規(guī)劃布局出 發(fā)，制定地塊開發(fā)方案， 和銅陵方面商討如何實施既定的成本控制辦 法，確保土地開發(fā)成本可控，使開發(fā)公