國外物業(yè)管理面面觀

1、國外物業(yè)管理面面觀這些年，物業(yè)管理在中國開展十分迅速。物業(yè)管理是一個新興事物，它順應(yīng)了房地產(chǎn)綜合開發(fā)，順應(yīng)了住房制度的改革，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟的開展。它短短十余年的迅猛開展給業(yè)主的生活帶來了積極的變化。但是，我國的物業(yè)管理無疑還是比擬落后的，存在著諸 多需要解決的問題，尤其是業(yè)主的利益經(jīng)常受到侵犯或者得不到合法 維護，物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛不斷。這里簡單介紹其它一些國家在物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗， 希圖能夠給我們正處于成長中的物業(yè)管理提供一面可以觀照的鏡子。德國：管理嚴格一絲不茍德國的房產(chǎn)物業(yè)管理主要是通過專門的物業(yè)管理公司來進行，也有的房地產(chǎn)開發(fā)商本身也兼管物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的

2、運作在?房產(chǎn)管理法?的框架下進行。另外，德國全國有物業(yè)管理公 司聯(lián)合會，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會，有嚴格的行規(guī)以標準 物業(yè)管理公司的運作， 并對其進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 以保證物業(yè)管理的質(zhì)量 物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次 所管轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一 年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一份當(dāng)年的物業(yè)方案。物業(yè)公 司的聘用期限只有 5 年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報 酬沒有統(tǒng)一標準，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。美國：以人為本效勞周到專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。首先，開發(fā)商開 發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的

3、物業(yè)，他們買下土地后，由財務(wù)公司 做籌劃，請工程建設(shè)公司建造，委托專業(yè)銷售商售房，然后找一家管 理公司或業(yè)主進行管理，它的使命就結(jié)束了。其次，物業(yè)公司也將自己的效勞 “社會化，它一般只負責(zé)整 個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)那么聘請專業(yè)的效勞公司承當(dāng)。物業(yè) 公司接盤后將管理內(nèi)容細化后再發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專業(yè) 單位。例如小區(qū)綠化由專業(yè)綠化公司來承當(dāng)，保安由專業(yè)保安負責(zé)派 人承當(dāng)，維修交由專業(yè)維修公司按維修合同負責(zé)。對外招投標一般由 投標公司自己出方案，主要看對方的價位和效勞承諾，最后由業(yè)主進 行挑選。在具體管理方面，美國物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對 樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供

4、給等全面負責(zé)。物業(yè)公司為了 保證平安，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內(nèi)等人員流動量大的 地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，出入口安裝電動控制閘門，樓宇內(nèi)還有 可視對講裝置、報警裝置，方便業(yè)主與保安的聯(lián)系。樓宇內(nèi)還有 24 小時的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對平安。在為業(yè)主的效勞方面，物業(yè)公司也相當(dāng)周到，管理人員充分 考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣 熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行 情等效勞，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的效勞需求，讓每個人感到舒適方便。物業(yè)公司定期組織業(yè)主郊游、聚餐，以營造業(yè)主之間的融洽 氣氛。簡而言之，在具體實踐中，美國物業(yè)管理

5、的一個特點就是以人 為本，一切為業(yè)主效勞。長期的有效實踐使得美國的物業(yè)管理水平位居世界先進水 平。目前美國有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng) 理人制度。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在美國已成為一個新的社會階層，物 業(yè)管理經(jīng)理是一項受人尊重的職業(yè)，年薪都在 10 萬美元以上，比一 般大學(xué)教授還高。日本：物業(yè)公司管理干練精明日本的一座住宅樓里往往有幾十戶到上百戶身為業(yè)主的居 民，物業(yè)管理公司由居民管理委員會雇請。一般來說，在日本，一座 樓內(nèi)的居民管理委員會由 3 至 7 人組成，每屆委員會任期兩年。委員 會負責(zé)了解業(yè)主的意見，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時制定 專人管理賬目。委員會由業(yè)主自

6、主組成，不受任何外來權(quán)力操控。日 本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分劇烈，各公司都千方百計地提高服 務(wù)質(zhì)量，降低效勞價格。為提高效率和節(jié)約本錢，公司一般只派一兩 個人負責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等 功用局部的清掃、平安和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒有保安值班， 因為公共治安屬于警察的事務(wù)。物業(yè)人員不得隨意進入任何一戶居民 的房門， 也不得探聽居民家庭生活及隱私。 一旦有哪一家居民水、 電、 氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打 ，維修人員很快就會趕到修復(fù)日本的物業(yè)效勞雖說使絕大多數(shù)業(yè)主感到滿意，但也確實有 極少數(shù)物業(yè)公司只收物業(yè)管理費而幾乎不兌現(xiàn)多少效勞。對于這樣的 物

7、業(yè)公司，業(yè)主們最容易的方法是拒付物業(yè)管理費。對于拒付管理費 的住戶，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何對抗措施，因 為水電之類不屬于物業(yè)公司管理?？傊?，在日本，消費者是經(jīng)營者的 上帝，這已成為人人皆知的普遍準那么。Word是學(xué)生和職場人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實，這個軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開啟新世界的大門。Tab+Enter,在編過號以后，會自動編號段落Ctrl + D 調(diào)出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤操作吧Ctrl + L 左對齊， Ctrl + R 右對齊， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后關(guān)于替換，里面又大有學(xué)問！有時候Word文檔中有許多多余的空行需要刪除，這個時候我們可以完全可以用查找替換來輕松解決。翻開 編輯菜單中的 替換對話框，把光標定位在 查找內(nèi)容輸入框中，單擊 高級按鈕，選擇 特 殊字符中的 段落標記兩次，在輸入框中會顯示“ PAP，然后