商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格體系

1、、工程租金體系定位1-1、租金與售價(jià)的關(guān)系? 在設(shè)計(jì)的年限內(nèi)要超出預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率，以支撐銷售價(jià)格。? 前期假設(shè)形成租金與售價(jià)的非正比關(guān)系，那么要利用持續(xù)經(jīng)營(yíng)中的租金漲幅百分比來(lái)支撐售價(jià)。? 月租金的設(shè)計(jì)要滿足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動(dòng)不可超過(guò)5%。? 每年之間的租金關(guān)系要表達(dá)出增長(zhǎng)，按揭還款后的剩余應(yīng)越來(lái)越大，滿足投資價(jià)值。1-2、租金與經(jīng)營(yíng)商利潤(rùn)的關(guān)系? 經(jīng)營(yíng)商在進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期的投入費(fèi)用較大， 涉及到裝修以及對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)期的準(zhǔn)備 金投入，前期的租金以適當(dāng)補(bǔ)貼的形式為主，使經(jīng)營(yíng)商有利可圖。? 對(duì)于難以承受較高租金的低利潤(rùn)業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。1-3、影響租金水平的價(jià)值權(quán)重表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)

2、重分值A(chǔ)周邊環(huán)境小計(jì)30A-1商業(yè)位置5A-2交通便利度5A-3周邊房屋素質(zhì)5A-4周邊居民質(zhì)素5A-5人流5A-6車流5B規(guī)劃及建筑小計(jì)20B-1整體規(guī)劃4B-2外觀建筑風(fēng)格4B-3建筑空間規(guī)劃3B-4停車位、便利、大小3B-5主題廣場(chǎng)3B-6動(dòng)線組織3C配套設(shè)施小計(jì)20C-1公共配套設(shè)計(jì)4C-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)4C-3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施3C-4平安設(shè)施3C-5燈光設(shè)計(jì)3C-6其它設(shè)施3D營(yíng)銷管理小計(jì)30D-1主題形象3D-2營(yíng)銷策略3D-3主力店4D-4業(yè)態(tài)布局4D-5人流設(shè)計(jì)商場(chǎng)內(nèi)2D-6經(jīng)營(yíng)管理模式3D-7商業(yè)管理公司2D-8促銷活動(dòng)2D-9經(jīng)營(yíng)管理3D-10品牌控制2D-11物業(yè)效勞2合計(jì)100價(jià)值

3、實(shí)現(xiàn)度100%說(shuō)明：在租金定價(jià)策略上，按照樓層取可比實(shí)例的層平均租金水準(zhǔn)進(jìn)行綜合系數(shù) 打分并與工程在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進(jìn)行比擬， 在權(quán)重分配后，計(jì)算出層租金 的理論值，根據(jù)市場(chǎng)綜合情況進(jìn)行校準(zhǔn)。并按層租金均價(jià)來(lái)按照商場(chǎng)內(nèi)位置系數(shù)、 便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。1-4、可比實(shí)例定價(jià)法價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重價(jià)值實(shí)現(xiàn)度分值名望大廈華聯(lián)中興大廈染坊街本案A周邊環(huán)境30B規(guī)劃及建筑20C配套設(shè)施20D營(yíng)銷管理30? 租金統(tǒng)計(jì)及分析租金統(tǒng)計(jì)表元/卅月業(yè)態(tài)染坊街最高租金880最低租金400平均租金640分析：列表所反映的租金數(shù)據(jù)來(lái)自于前期市調(diào)資料。列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨(dú)立商鋪

4、的租金水平， 只可作為工程一層的參照數(shù)據(jù)，并在臨街與臨廊性上做權(quán)重分配。上述價(jià)值表中的價(jià)值權(quán)重分配要綜合依據(jù)其他幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)的系數(shù)來(lái)調(diào)整并制定。根據(jù)上表可知平均租金為XX元/平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案在投資回收年限內(nèi)的多年平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。本案平均租金=平均租金X本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度十平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度1-5 、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位分層分業(yè)態(tài)的租金體系定位要待進(jìn)入工作環(huán)節(jié)后， 綜合評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各層的經(jīng)營(yíng)策略、租金水平、投資回收年限等數(shù)據(jù)后才能提出平均值， 在平均值根底上制定詳盡的租金價(jià)格表與租金漲幅二、工程售價(jià)體系定位2-1 、基準(zhǔn)投資

5、回報(bào)率 / 年? 1F 應(yīng)為 8-10%/ 年的投資回報(bào)率， 12 年可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。? -1F 應(yīng)為 6-7%/ 年的投資回報(bào)率， 15 年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。? 2F 應(yīng)為 6%-7% 的投資回報(bào)率， 15 年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。? 3F 的投資回報(bào)率計(jì)算與 2F 相同。2-2 、租金漲幅的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與銷售價(jià)格的關(guān)系? 我們應(yīng)注意到工程的招商策略，在工程開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一年內(nèi)，要為經(jīng)營(yíng)商設(shè) 定免租裝修期與一定的裝修補(bǔ)貼，工程運(yùn)營(yíng)的第一至第三年，租金水平可能 與實(shí)際售價(jià)之間難以形成正比的投資回報(bào)。在這局部差異上，我們要利用三 年后的租金漲幅計(jì)算來(lái)為投資者取得平衡或在前

6、三年以補(bǔ)貼的形式到達(dá)平 衡。? 租金漲幅的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)第一依據(jù)工程所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據(jù)， 第二依據(jù) 通貨膨脹率來(lái)逐年測(cè)算漲幅，在培育期的三年內(nèi)一般不設(shè)計(jì)漲幅的出現(xiàn)，在 三年后以平均的漲幅水平每年遞增。? 銷售單價(jià)是依據(jù)投資回報(bào)年限內(nèi)的多年平均租金水平來(lái)測(cè)算的， 不應(yīng)只建立 在其中某年的根底上。2-3 、商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)? 在計(jì)算價(jià)格中商鋪的升值系數(shù)不作為主要數(shù)據(jù)進(jìn)入，但作為前景系數(shù)進(jìn)入，以為后期銷售提供論據(jù)支撐? 商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)來(lái)自于出售前 10 年的單間可比商鋪的增值百分比來(lái)制? 在工程開(kāi)盤前，依據(jù)取得的增值數(shù)據(jù)制定升值系數(shù)，并以元 / 年、百分比 /年 的形式作為銷售說(shuō)辭，進(jìn)入銷售體系。2-4 、根據(jù)租金初步推導(dǎo)的