從武漢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

1、“地產(chǎn)諸葛亮”之老總訪談（1）從武漢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型1 、您如何看待武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景？For pers onal use only in study and research; not for commercial use產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應(yīng)屬發(fā)展的初級階段，由于十多年來以住宅為主體的房地產(chǎn)發(fā)展保持著迅猛勢頭，涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè) 不多，且先期大多是國企。近幾年來由于國家不斷加強對房地產(chǎn)調(diào)控 的力度，且竟爭已日趨激烈，造成相當數(shù)量的房企被迫轉(zhuǎn)型涉足于產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，同時其它行業(yè)的企業(yè)由于利益趨使， 期往涉足于房地 產(chǎn)開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其一個迅速入市的領(lǐng)域。因此，

2、總體上來看產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對大多數(shù)企業(yè)而言， 均處于探索階段，真正發(fā)展成型的 企業(yè)和模式并不多。我十分看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，首先產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)國家經(jīng)濟發(fā) 展戰(zhàn)略，將得到地方政府的歡迎和政策的實質(zhì)性支持。同時各地大中城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和建設(shè)均走上快車道，未來城市的發(fā)展空間和需求將對 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供有效的支撐。其次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有發(fā)展的可持續(xù)性特 點，對于許多房企而言，是實現(xiàn)其企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級的一個較好的選擇。2、For personal use only in study and research; not for commercial use3、4、對于武漢房企而言，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的常見難題有哪些

3、？應(yīng)該如何解決？For personal use only in study and research; not for commercial use目前開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目最常見的難題概括起來主要有四難：1、定位難2、招商難3、人才難4、贏利難一些轉(zhuǎn)型類的開發(fā)企業(yè)，仍以住宅開發(fā)的思維來進行運作，草率定位，盲目建設(shè)，以產(chǎn)定客，或單純以價格和優(yōu)惠政策來吸引客商， 結(jié)果往往就是供需不對路，事與愿違。另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與房地產(chǎn)住 宅銷售差異很大，難度和要求也相差很多。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是一個探索的領(lǐng)域，因此成熟的人才本身就十分 稀缺，這從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商方面就可以佐證， 各地均擁有大量的從事 房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和

4、招商銷售的服務(wù)商，而能夠為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供專業(yè) 策劃和招商銷售的服務(wù)商則十分稀少。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“找人”十 分困難?！摆A利”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一大難題，由于開發(fā)周期本身較長，若定位不準或招商不暢，項目會處于收支嚴重失衡，且轉(zhuǎn)型十分困難。各地 均有一定數(shù)量的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園處于仃滯甚至荒廢的現(xiàn)象。3、您認為武漢的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該怎樣定位？這個問題只能宏觀地講，因為必須針對每個項目的具體情況進行 策劃。我這主要針對工業(yè)地產(chǎn)談?wù)勛砸训囊恍┯^點，我認為產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)的定位要注意三點（1）一個方向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要確立綜合性開發(fā)的這個思維方向，產(chǎn)業(yè)城市化發(fā)展是這個行業(yè)發(fā)展的趨勢，由于多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地處開發(fā)區(qū)或城市 近郊等城

5、市新興發(fā)展區(qū)，單一的產(chǎn)品開發(fā)往往難以解決現(xiàn)金流和贏 利問題，只有復(fù)合思維并階段性運作，使項目順應(yīng)城市建設(shè)的節(jié)奏 而發(fā)展，這才是真正的科學發(fā)展觀。（2）二個對象產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要服務(wù)好二個對象，即政府和客戶。對政府要爭 取在地方經(jīng)濟發(fā)展格局中扮演重要的角色，以投資和稅收就業(yè)作為 對地方經(jīng)濟的貢獻，這樣才能得到其有力的支持。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)若無政府的支持就難以順利發(fā)展。對客戶，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實質(zhì)上是打造了一個平臺，為其的經(jīng)營或投資帶來經(jīng)濟及社會效益。（3）三個環(huán)節(jié)一是客戶定位要精準：精準就是具體準確，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶 定位是在摸清和掌握區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展本質(zhì)及規(guī)律的基礎(chǔ)之上，策劃 構(gòu)建項目利益發(fā)展鏈，進而劃定

6、屬于自已的客戶類型。再加上前 期招商工作，來進一步驗證并確定客戶定位。二是產(chǎn)品定位要成熟：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為客戶提供的是產(chǎn)品和服務(wù)， 它必須是十分成熟的，不要盲目追求創(chuàng)新和領(lǐng)先。三是形象定位要有高度：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是打造了一個平臺，政府 和客戶都希望通過這個平臺給自己帶來利益， 并提升自身的形象， 所以說項目代表了二個對象的形象。4、以總部基地為代表的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)將此類產(chǎn) 品作為投資品轉(zhuǎn)手售賣，導(dǎo)致許多總部基地空置率上升的情況，而 許多孵化器也同樣如此，您是如何看待這些行業(yè)現(xiàn)象的？總部基地實質(zhì)上是一種類寫字樓的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，從城市商務(wù)用 房的發(fā)展規(guī)律來看，它具有較好的發(fā)展前景，尤于大多處于開發(fā)

7、區(qū)和 城市近郊的地域特點，由于交通和配套等條件的改善也是隨著城市所 發(fā)展走向而發(fā)展，總部基地項目先期的實際使用者會有從大中型公司 到中小公司為主這一過程，北京、上海等地的發(fā)展己驗證了這一點， 所以我認為在城市主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)目前許多總部基地空置率上升 是正常的。但在城市非主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)若出現(xiàn)大量空置， 則是十分 危險的信號，需要在規(guī)劃上進行總體控制。5、隨著工業(yè)用地成本的攀升及高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，行業(yè)的競爭格 局是否會發(fā)生改變？您對未來趨勢如何判斷？由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應(yīng)屬發(fā)展的初級階段，而地價在項目成本中所占成例有限，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品主要競爭主要并不體現(xiàn) 于檔次，故這二方面短期不會產(chǎn)生

8、大的影響。大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)未 來主要體現(xiàn)在開發(fā)模式方面的競爭，由于其專業(yè)性和綜合性特性，對 開發(fā)企業(yè)的運作能力要求更高，如果在探索過程中盡快形成有效而成 熟的商業(yè)模式，是擺在已涉足和想涉足這一領(lǐng)域企業(yè)面前的一個課 題，未來必定“模式為王”。7、作為武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍的業(yè)內(nèi)發(fā)起人，您怎樣評價這個活 動的價值？“武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍”是一個非常好的行業(yè)交流平臺，近幾年來，中國房地產(chǎn)市場短周期的政策調(diào)控愈加頻繁， 市場和行業(yè)均呈 現(xiàn)波動性強，發(fā)展預(yù)測困難，投資風險加大，許多企業(yè)已明顯感受到 較大的發(fā)展壓力。但是這幾年也是一批房企迅速發(fā)展壯大的時期，憑借科學的戰(zhàn)略定位、優(yōu)良而順應(yīng)市場的產(chǎn)品、專業(yè)化的企

9、業(yè)運營，目 前全國性的一線房企均為在此時期實現(xiàn)了較大的飛躍，以萬達、萬科、恒大為代表的房企領(lǐng)頭羊，已步入產(chǎn)值世界級企業(yè)行列。如何在新形勢下找準自己的定位，實現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型或升級？這 已成為擺在房企面前的一項必須解決的課題。前幾年在武漢房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)協(xié)會帶領(lǐng)下我們一起發(fā)起組織了 武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍”，針對 企業(yè)的需求，圍繞行業(yè)重點、市場熱點問題，充分發(fā)揮協(xié)會這個房企 組織平臺的作用，廣泛地組織和開展行業(yè)交流和 政策及專業(yè)研討。大 家普遍感覺效果不錯，都希望能夠進一步完善和提高這個平臺。 因此 今年房企計劃在原有武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍的基礎(chǔ)之上，將其升級組成“武漢房地產(chǎn)企業(yè)高峰沙龍”，我對這一舉措非常

10、贊同并將全力參與， 我認為這個平臺應(yīng)該依靠廣大房企和專業(yè)機構(gòu)，充分交流總結(jié)市場動 向和行業(yè)經(jīng)驗，在市場和行業(yè)信息、客戶和產(chǎn)品研發(fā)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 和運營等方面開展工作，打造成為一個為政府提出行業(yè)發(fā)展的政策和 主張建議，為房企服務(wù)的專業(yè)化交流資訊平臺。 同時開展同全國一線 省市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)企業(yè)之間的友好往來，積極開展經(jīng)濟、 技術(shù)、學術(shù)等方面的交流合作，實現(xiàn)全國性信息共享。我也呼吁房企 同行積極參與，共享資源并共同發(fā)展。本次專訪老總介紹：張 濤： 資深房地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會、“武漢 房地產(chǎn)企業(yè)高峰沙龍”特約顧問及發(fā)起人。具有 25年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng) 歷，歷任多家知名房地產(chǎn)企業(yè)高管，主持開發(fā)了多項大型房地產(chǎn)項目。僅供個人用于學習、研究；不得用于商業(yè)用途For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?nlichen f u r Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l ' e tude et la recher