二手房過戶注意事項(xiàng)

1、北 為 二手房過戶注意事項(xiàng)（一）:簽合同時(shí)需看到的東西：1：房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證正本。（房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。）（房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。）2:產(chǎn)權(quán)證所有人及其共有人 （配偶）身份證、戶口、婚姻證明復(fù)印件。3:賣方身份證及戶口薄。4:如賣方非產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，則產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人需出具書面格式的委托書。5:原契稅完稅證明。6:原購房發(fā)票（復(fù)印件）、原購房合同、由房屋土地測繪部門提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。7:水、電、煤結(jié)清帳單。（上個月）&交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。（二）:房屋買賣合同上需注明事項(xiàng)：1：買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付

2、業(yè)主后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中出現(xiàn)任何非買方責(zé)任問題致使產(chǎn) 權(quán)無法順利過戶時(shí)，業(yè)主需全額退還賣方訂金及首付款，并賠償。（款清后必須拿到房產(chǎn)證和土地證。）2:賣方必須保證產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，若產(chǎn)權(quán)證不被房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可（真實(shí)性），賣方全額退還房價(jià)總額 56力。3:房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局需與產(chǎn)權(quán)證一致，如有不同，賣方必須補(bǔ)償差價(jià)。4:屋內(nèi)設(shè)施陳列清楚（包括門窗、地板等）以及確保沒有缺陷。如有缺陷，由賣方補(bǔ)償。5:有無抵押、共有人是否同意出售 ；6:產(chǎn)權(quán)人書面委托書附進(jìn)買賣合同。7:付款方式流程做出明確、具體的約定。并注明，如因非個人原因而引起的任何付款上的拖延，買方可免 除責(zé)任。&寫明交房時(shí)

3、間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。9:房價(jià)是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費(fèi) ？房價(jià)是否包含了維修基金余額 ？10 :賣主需在交房日前將其戶口遷出。11 :如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失。12 :違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付。產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成 時(shí)如何解決爭議（仲裁、訴訟等）；13 :寫明合同生效、中止、終止或解除條款；14 :在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落 實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。15 :貸款是到我

4、手上的，由我來支付給賣方。合同內(nèi)容：1：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情 況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。2:標(biāo)的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。3:價(jià)款:這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金 ；尾款等。4:履行期限、地

5、點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。5:違約責(zé)任：這里主要說明哪些系違約情形 ；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什 么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。6:解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意北 為 采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。7:合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃?/p>

6、條件 成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件 合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。&合同中止、終止或解除條款 :按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。9:合同的變更與轉(zhuǎn)讓：在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。10 :附件。在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。（三）：過戶手續(xù)辦理流程： 中介

7、需出具一份手續(xù)辦理時(shí)間表。上家有抵押，下家要貸款1：簽買賣合同，同時(shí)簽貸款合同2:銀行在三個工作日內(nèi)完成審批、放款，由擔(dān)保公司的人員陪同到上家貸款銀行還貸辦理抵押注銷手續(xù)（7個工作日）3:交易中心過戶20個工作日出下家的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)利證書上家無抵押，下家要貸款1：簽買賣合同，同時(shí)簽貸款合同2:銀行在三個工作日內(nèi)完成審批3:交易中心過戶一一20個工作日出下家的房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證明4 :銀行收到他項(xiàng)權(quán)利證書后三個工作日內(nèi)放款產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請（到市、區(qū)房產(chǎn)局）、領(lǐng)取購房人房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請（各區(qū)土地分局） 領(lǐng)取購房人國有土地使用權(quán)證 。（四）：過戶手續(xù)辦理注意事項(xiàng)：（到房屋所在

8、區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費(fèi)手 續(xù)。）1：買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取 政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。2:煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑房屋買賣合同且已寫明本房價(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份 證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的， 燃?xì)獠块T將拒絕辦理。3:結(jié)清電話費(fèi)。電話、寬帶過戶。有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路

9、，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝 電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。4:協(xié)助有線電視過戶。有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時(shí)無人居住，上家也沒有去付有線電視的月租費(fèi)， 造成拖欠。時(shí)間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費(fèi) 收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。 下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。5:遷移戶口。買賣二手房

10、，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最 易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)北 為 遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。（五）：驗(yàn)房注意事項(xiàng)：1： 一些轉(zhuǎn)讓給下家的設(shè)備、電器，以及水電煤等，購房者應(yīng)該試一下，看是否好用；2:還應(yīng)要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。3:按電力公司的規(guī)定，如果有私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為的，都將 作違章用電處理。所以購房者一定要親自檢查一下電表是否有移動、改裝？以免

11、日后自己承擔(dān)違章責(zé)任。4:結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。（上月結(jié)清帳單）5:核對房產(chǎn)證上的房屋格局等是否與現(xiàn)房一致八大注意事項(xiàng)需關(guān)注在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的房地產(chǎn)買賣合同中，對上述情形予以關(guān)注，那么在實(shí)際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上 被避免。1. 結(jié)清水表賬單本市自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千

12、分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單，并可以撥打“小郭熱線” 962626查詢該房產(chǎn)已往的水費(fèi)欠繳情況。2. 告知電表狀況按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按 違章用電處理。因此，在交房時(shí)建議下家親自查驗(yàn)電表是否有移動改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的 電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電

13、表的所有欠費(fèi)。如須了解電費(fèi)欠 繳情況可撥打95598上電熱線查詢。3. 協(xié)助煤氣過戶按照煤氣公司的規(guī)定， 上下家必須憑 房屋買賣合同 其中須寫明本房價(jià)已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無 償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過戶更名手續(xù)。更 名手續(xù)費(fèi)10元由下家承擔(dān)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費(fèi)情況及燃 氣部門的地址請撥打 962777上海燃?xì)饧瘓F(tuán)24小時(shí)燃?xì)夥?wù)綜合受理熱線。4. 協(xié)助有線電視過戶有線電視實(shí)行一戶一制，如遇上家拖欠費(fèi)用的情況，時(shí)間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時(shí)下家 可要求上家提交交房當(dāng)日上月的

14、有線電視費(fèi)收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。如果要查詢欠費(fèi)情況只需撥打114查詢房屋所在地的街道辦事處即可。5. 結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用如果下家無需延用上家的電話號碼， 則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼， 然后下家另外自行申請安裝 電話。如果下家需要延用上家的電話號碼， 則上下家一起到電信部門辦理過戶手續(xù)， 并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費(fèi) 賬單。至于寬帶費(fèi)用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。如有疑問可以撥打10000號查詢。6. 結(jié)算維修資金按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑商品住

15、宅維修 資金結(jié)算交割單綠色聯(lián)可向下家按實(shí)結(jié)算或贈送給下家。同時(shí)維修資金的所有人更名為下家。7. 物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)下家辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。8. 遷移戶口在交房時(shí)上家的戶口沒有及時(shí)遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當(dāng)日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。 清楚并做好書面確認(rèn)。為諭閔-如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定新房要看五證是否齊全，二手房要注意以下事項(xiàng)(1.)房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得

16、不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋 進(jìn)行交易。(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋 買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租 賃時(shí)，買受人極有可能得到一個不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可

17、“買賣不破租賃”，也就 是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4).土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是岀讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，岀讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。(5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主岀售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住

18、宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于岀售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房 屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。(7.)單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主 一起侵犯單位的合法權(quán)益。(8) 物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)， 其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及