租房提前解約協(xié)議

1、租房提前解約協(xié)議1、押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租賃合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問(wèn)題， 如 果雙方一旦發(fā)生什么爭(zhēng)議， 尤其是承租人提前解約， 出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。 實(shí) 際上，押金并非是提前解約的違約金。之所以出租人要收取押金， 是因?yàn)槌鲎馊税炎约旱姆孔雍拖嚓P(guān)附屬物品交給承租人使用， 為確保承租人在使用過(guò)程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設(shè)定押金。從這個(gè)角度講， 不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系， 還是一方提前解除租賃合同， 只要租賃物沒(méi) 有受以損害，押金都應(yīng)該退還。 除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以 押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違

2、約金數(shù)額。2、單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定？出租人或承租人在某一方提前解除合同時(shí)詢問(wèn)：法律有沒(méi)有規(guī)定一個(gè)明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)？這里告訴大家：沒(méi)有！ 在合同法中對(duì)于違約金數(shù)額的確定主要就是一個(gè)原則：有約定從約定，無(wú)約定 以實(shí)際損失計(jì)。房屋租賃也沒(méi)有特殊規(guī)定。但是， 房屋租賃合同解約時(shí)， 如果沒(méi)有約定的違約金， 如何確定單方解除給另一方造成 的損失？這很難準(zhǔn)確認(rèn)定。3、出租人單方解除合同，承租人的損失如何認(rèn)定？承租人要另尋房子租住， 花費(fèi)的時(shí)間很難計(jì)算， 除必要的搬家費(fèi)等， 不管找到還是沒(méi)找 到，都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實(shí)際損失數(shù)額。 承租人單方解除合同呢？理由上似乎好找一些， 可以說(shuō)造成房屋空置產(chǎn)生

3、損失， 但是空置幾個(gè)月的損失是合理的 呢？你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失， 最終法院只支持了四個(gè)月的。所以， 為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭(zhēng)議， 律師建議在簽訂房屋租賃合同時(shí)雙 方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。 比如明確約定幾個(gè)月的房租為違 約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責(zé)任簡(jiǎn)單方便；而違約方呢？對(duì)自己的違約行為的后果也有所預(yù)期， 可以事先準(zhǔn)確判斷后果， 在是否違約時(shí)就會(huì)有一 個(gè)得與失的客觀衡量。對(duì)雙方都有好處。4、如何做到提前解約，而不承擔(dān)違約責(zé)任？經(jīng)常碰到因?yàn)?/p>

4、客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔(dān)違約責(zé)任的情況。我們前面說(shuō)過(guò)， 如果在解除時(shí)， 雙方協(xié)商一致解除而不承擔(dān)違約責(zé)任， 當(dāng)然可以不承擔(dān)。 可是誰(shuí)能保證協(xié)商一致呢？能不能提前就做好這個(gè)工作？能！ 如果事先在合同中采取些變通 措施，是可以做到的。比如雙方可以在租賃合同中先明確約定， 發(fā)生何種情況， 合同自動(dòng)解除， 雙方不須承擔(dān) 違約責(zé)任， 比如房屋需要拆遷、 承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當(dāng)然， 如果有這些情況 發(fā)生，也應(yīng)該給另一方保留必要的準(zhǔn)備時(shí)間才算合理。再比如， 從租賃雙方的目的上看， 承租方是為了使用特定的房屋， 出租方是為了出租獲 利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違

5、約責(zé)任。比如可以做類似如下的約定：如果承租人想提前解除租賃合同， 應(yīng)該承擔(dān) 3 個(gè)月的租金為違約金， 但是， 如果承租人 在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件， 為出租人找到新的承租人， 則承租人不承擔(dān)上 述違約責(zé)任； 如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān) 3 個(gè)月的租金為違約金，但是， 如果出租人在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、 租金 標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費(fèi)用外，出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)， 上述變通辦法， 即使提前沒(méi)有約定， 在某一方要單方解除時(shí)也不妨提出來(lái)與對(duì)方 協(xié)商，但是如果提前沒(méi)有約定，就算您的方案是合理的，對(duì)方也未必就要

6、絕對(duì)接受，所以， 可能的話，還是事先約定為好。5、提前解除合同要有必要的書面手續(xù)。前面我們講過(guò)， 合同正常到期解除， 雙方要有交房手續(xù)， 要清點(diǎn)物品， 退還剩余的租金 和押金，上述過(guò)程應(yīng)該有書面文件予以證明。在提前解除合同的情況下，當(dāng)然也少不了上述文件，另外，還要再多出一份，就是解 除租賃合同確認(rèn)書 ，在解除時(shí)雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承 擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問(wèn)題在這份文件中明確。 比如我們前面提到的這個(gè)案例，尹某在 搬離時(shí)到底與黃某是否憶達(dá)成了解除合同的一致， 是否明確不追究違約責(zé)任？由于沒(méi)有書面 文件，根本無(wú)法確認(rèn)。所以，不管解合同是否協(xié)商一致， 雙方均應(yīng)該注意保

7、留必要的書面文件。 協(xié)商一致解除， 自然可以簽訂解除租賃合同確認(rèn)書 ，協(xié)商不一致無(wú)法雙方簽訂文件怎么辦？守約方可以 單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利， 并保留催示的證據(jù)， 如果在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)方?jīng)]有反應(yīng)， 應(yīng)該及時(shí)到法院提起訴訟。6、房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)注意： 。當(dāng)事人有約定的，從其約定；沒(méi)有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃 合同，否則，將構(gòu)成違約。 。合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必 要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。 前者是因法定或約定的條件 成就而享有形成權(quán)， 其效力的發(fā)生以實(shí)際行使解

8、除權(quán)為必要； 后者則因約定 （不可能是法定） 條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)合同法第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的 方式來(lái)行使，因?yàn)槠鹪V本身可以視為一種通知。 。要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下， 才能解除合同； 在不符合解除條件的情況 下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。相關(guān)知識(shí)：出租人的解除權(quán)包括： 承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益的。合同法 第二百一十九條規(guī)定： 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃 物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的。合同法第二百二十七條規(guī)定：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的。合同法第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。雙方均有的解除權(quán)。不定期的房屋租