房托基金運作模式

1、一、凱德置地（一）背景概況凱德集團是亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團之一，總部設(shè)在新加坡，并在新加坡上市。集團的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)集中于核心市場新加坡和中國。集團也同時是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。凱德集團憑借其雄厚資產(chǎn)、多元房地產(chǎn)領(lǐng)域知識、先進產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)技能、積極資本管理策略以及龐大市場網(wǎng)絡(luò)，持續(xù)開發(fā)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)。凱德集團旗下的上市公司包括澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信托、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、凱德商用新加坡信托、凱德商用馬來西亞信托、凱德商用中國信托和桂凱信托。集團在中國的三大業(yè)務(wù)單位，包括凱德中國、凱德商用中國和雅詩閣中國，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅、辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓、綜合

2、房產(chǎn)及房地產(chǎn)金融，總管理資產(chǎn)超過2,000億元人民幣。凱德中國業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖嘉德置地（中國）投資有限公司是新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司。作為一個長期看好中國市場，立足開發(fā)之本的地產(chǎn)商，15年來一直致力于全國高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，開發(fā)規(guī)模逾570萬平方米。凱德商用是新加坡嘉德置地集團成員嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司的子公司。凱德商用在中國擁有50家購物中心，分布在北京、上海、天津、重慶、深圳、成都、西安等33個大中城市，總租賃面積超過400萬平方米。雅詩閣是嘉德置地旗下的全資子公司，總部設(shè)在新加坡。在中國，雅詩閣是最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商。目前在全國擁有26個物業(yè)，約5,000

3、套服務(wù)公寓單位，分布在北京、重慶、大連、廣州、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安和香港。嘉德資產(chǎn)管理有限公司是世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理者，是專門從事房地產(chǎn)基金管理和金融咨詢的亞洲市場先鋒。集團旗下管理著5支房地產(chǎn)投資信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2支，私募基金有9支。（二）凱德置地經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運作資金鏈條：凱德置地主要是通過嘉德商用中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產(chǎn)收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）使用優(yōu)先認購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零

4、售中國信托（CRCT）擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程。嘉德商用中國發(fā)展基金屬于私募基金，主要投資于中國零售商場，規(guī)模約6億美元。其與深圳國際信托投資有限公司(深國投)的合資公司已經(jīng)投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元。嘉德商用中國孵化基金則專注于購入中國國內(nèi)已建成的零售商場，并進一步實現(xiàn)其重組、增值和出租，并可能在未來與北京華聯(lián)以及其他伙伴合作，主要項目包括嘉德置地以1.64億美元購入的北京西環(huán)廣場。項目運作流程：凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成

5、熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托（CRCT），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。資本運作：嘉茂零售中國信托嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）是新加坡首個專注于中國零售型房地產(chǎn)的信托投資基金（REIT），于2006年12月在新加坡掛牌交易，嘉茂零售中國信托（CRCT）設(shè)立的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產(chǎn)組合。嘉茂零售中國信托（CRCT）最初的資產(chǎn)包由布局于中國5個城市的7所零售商場組成。該資產(chǎn)包價值約6.9億新元，總可出租面積約為41.3萬

6、平方米。其中7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖的嘉信茂廣場。2008年2月嘉茂零售中國信托收購了西直門嘉茂購物中心，完成了上市后的首筆并購交易。截至2010年3月31日，嘉茂零售中國信托（CRCT）的總資產(chǎn)規(guī)模大約12億新元，其優(yōu)質(zhì)和地域多元化的商場組合是國際和國內(nèi)大型零售商進駐的焦點，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯(lián)集團。嘉茂零售中國信托（CRCT）是通過離岸、在岸的兩級特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必須在境內(nèi)設(shè)立外商獨資或合資公司，境外在巴巴多斯設(shè)立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境內(nèi)公司股權(quán)，C

7、RCT 則通過收購SPV股權(quán)實現(xiàn)上市。此雙層結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，且稅務(wù)負擔相對較重，但仍證明是一條可行的海外上市之路。凱德置地計劃長期在中國發(fā)展，故而在2004年購入或開發(fā)物業(yè)的時候，都是通過在境內(nèi)注冊的外商獨資企業(yè)（WOFE）或者合資企業(yè)操作。注入CRCT的七個物業(yè)中，有六個都是凱德100%持有，因此有六個WOFEs；另外一個（新蕪商場）凱德僅持有51%，深國投持有49%，凱德只是將外方的部分放入CRCT。這些在岸公司的權(quán)益分別由三個在巴巴多斯注冊的SPV持有，CRCT則通過收購，把這三個SPV內(nèi)的七個物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。嘉茂零售中國信托結(jié)構(gòu)圖（三）集團的資產(chǎn)配置作用在私募基金與REI

8、Ts的相互支持中，集團公司作為資產(chǎn)配置的中心和中轉(zhuǎn)樞紐推動著基金平臺的打造；在項目運作過程中，集團公司作為組織者和管理者推動著目的成熟。集團公司從旗下投資和資產(chǎn)管理團隊手中買下成熟的商用物業(yè)，置入旗下REITs（嘉茂零售中國信托CRCT），通過增發(fā)為收購融資。集團公司在整個基金平臺的構(gòu)建中充當著資產(chǎn)配置的核心。綜上，從集團內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德置地構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種地產(chǎn)開發(fā)+資本運作的模式是凱德置地地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。下圖全面地表現(xiàn)了凱德置地的運營流程。凱德置地營運模式二、豐樹集團（一）背景概況豐樹是以亞洲為中心

9、的房地產(chǎn)開發(fā)、投資及資本管理公司，總部位于新加坡。豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司是領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)策略側(cè)重于投資亞洲富有增長潛力的市場。在不同的房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)的項目屢獲大獎并帶來持續(xù)的回報，這些業(yè)績表現(xiàn)充分證明他們作為開發(fā)商、投資商及資本管理商的核心競爭力。截至2013年3月31日，在亞洲自有和托管的辦公樓、物流、工業(yè)、住宅、零售及綜合用途物業(yè)價值達218億新元。 目前，豐樹管理著4只新加坡上市的房地產(chǎn)投資信托：豐樹物流信托、豐樹工業(yè)信托、豐樹商業(yè)信托、豐樹大中華商業(yè)信托，以及5只私募房地產(chǎn)基金：豐樹中國機遇基金II、豐樹印度中國基金、豐樹工業(yè)基金、聯(lián)昌豐樹房地產(chǎn)伊斯蘭基金2、聯(lián)昌豐樹房地產(chǎn)基金，

10、旗下包括一系列多業(yè)態(tài)的資產(chǎn)組合。為鞏固在亞洲區(qū)域的的業(yè)務(wù)， 他們在新加坡、中國、香港、印度， 日本、馬來西亞、韓國及越南也設(shè)立了辦公處。中國是豐樹在海外最大的市場之一。中國包括香港占豐樹自有及托管資產(chǎn)總額的31.5%，約68億新元。豐樹于2005年首次進入中國市場，投資物流物業(yè)。之后，進一步擴大投資范圍，目前已在中國多個城市，包括上海、北京、廣州、佛山、天津、無錫、西安、鄭州及香港，投資物流、工業(yè)、辦公樓、零售及綜合用途等房地產(chǎn)項目。（二）豐樹集團經(jīng)營模式：資本管理+地產(chǎn)開發(fā) 豐樹采用將房地產(chǎn)資本管理、開發(fā)與資產(chǎn)管理技能相結(jié)合的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，從泛亞資產(chǎn)組合中取得持續(xù)豐厚的回報。豐樹在房地產(chǎn)價

11、值周期中發(fā)揮三重互補協(xié)同的角色。 作為資本管理商、開發(fā)商及投資商，他們能夠在不同的資產(chǎn)類型領(lǐng)域識別并提升價值。業(yè)務(wù)覆蓋整個房地產(chǎn)投資程序，從尋找項目與形成交易，收購與重組高增長潛力的資產(chǎn)組合以進行投資，到強化資產(chǎn)組合實現(xiàn)價值創(chuàng)造，再到退出投資獲取回報。豐樹房地產(chǎn)資本管理業(yè)務(wù)讓領(lǐng)先的機構(gòu)投資者從投資中獲得持續(xù)豐厚的回報。在2005到2012年期間，集團管理資產(chǎn)的復(fù)合年增長率達到34%。截至2012年3月31日，集團管理著價值達199億新元的房地產(chǎn)資產(chǎn)。豐樹通過將物業(yè)轉(zhuǎn)型為高收益的房地產(chǎn)，成為一代復(fù)興開發(fā)商，將自身與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司區(qū)別開來。成功盤活新加坡24公頃的港灣區(qū)及附近13.5公頃的亞歷山

12、大區(qū)，即充分顯示了他們的項目開發(fā)實力。憑借在新加坡的卓越房地產(chǎn)開發(fā)記錄，豐樹跨越新加坡，將開發(fā)專長伸展至整個亞太區(qū)域。（三）豐樹房地產(chǎn)投資信托豐樹物流信托（MAPLETREE LOGISTICS TRUST，SGX：M44U），在2004年，由豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司分拆而來，是首份成立房地產(chǎn)信托基金。主要在新加坡、日本、香港、中國內(nèi)地、馬來西亞、韓國和越南經(jīng)營投資于物流產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)投資信托?？偛课挥谛录悠?，股份在2005年7月28日于新加坡交易所主板上市。而招股價為0.63至0.68坡元，發(fā)行股份為310,877,000股，集資額為243,000,000坡元。豐樹工業(yè)信托（Mapletree I

13、ndustrial Trust，SGX：ME8U），在2008年，由豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司分拆而來，是第二份成立房地產(chǎn)信托基金。主要在新加坡經(jīng)營投資工業(yè)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)投資信托?？偛课挥谛录悠?，股份在2010年10月21日于新加坡交易所主板上市。而招股價為0.93坡元，發(fā)行股份為594,913,000股，集資額為1,000,000,000坡元。豐樹商業(yè)信托（MapletreeCommercialTrust）截至2013年年底的第三財季可派發(fā)收入報3872萬元，每單位可派發(fā)收入報1.865分，比預(yù)期的1.615分高出15.5，也比上財年同期高出11.9。該信托第三季的營收報6840萬元，凈房地產(chǎn)收入報

14、4940萬元。每單位盈利為1.739分，凈資產(chǎn)值1.07元。豐樹大中華商業(yè)信托（Mapletree Greater China Commercial Trust），在2013年，由豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司分拆而來，是第四份成立房地產(chǎn)信托基金。主要在大中華經(jīng)營投資于作辦公和零售用途的房地產(chǎn)?？偛课挥谛录悠?，股份在2013年3月7日于新加坡交易所主板上市。而招股價為0.93坡元，發(fā)行股份為776,636,000股，集資額為12.9億美元（100.62億港元、16億新加坡元），主要投資者包括友邦保險、摩根士丹利、挪威中央銀行投資管理、世邦魏理仕和HendersonGlobalInvestors等，便已合

15、共認購了9.535億股，同時已超出了當時和記港口信托集資額三、萬科集團（一）背景概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上，2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。 在多年的經(jīng)營中，萬科堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經(jīng)營原則；實行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平

16、回報的經(jīng)營策略。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當月銷售率達到60%以上。同時，公司堅持規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率，過去2005年以來公司累計納稅額超過500億元，且每年的納稅額均高于凈利潤。 （二）萬科股票信息公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司（縮寫為“萬科”）英文名稱：CHINA VANKE CO., LTD. ( 縮寫為“VANKE”)注冊資本（萬元）：1,101,496.8919股票上市地：深圳證券交易所證券簡稱及代碼：萬科A（000002）、萬科B（200002 0

17、8）、萬科G1（11200508）、萬科G2（112006）房地產(chǎn)投資基金運作模式一、地產(chǎn)基金來源國際房地產(chǎn)基金資金來源: 政府提供的資金有：財政優(yōu)惠貸款（含財政撥款、財政貼息貸款）、政府擔保的各類銀行貸款、政府提供R&D（研發(fā)）資金；私人資本：包括退休基金、養(yǎng)老基金、銀行或大公司、保險公司、捐贈基金、富有個人或家庭的資金；美國地產(chǎn)基金資金來源居前三位的分別為：養(yǎng)老基金占38%，捐贈基金22%，銀行與保險公司占18%；德國地產(chǎn)基金資金來源居前三位的分別為：銀行占59%，企業(yè)占10%，養(yǎng)老基占9%；日本地產(chǎn)基金資金來源居前三位的分別為：銀行占77%，證券公司占10%，其他占9%。中國房地產(chǎn)基金資

18、金來源: 1. 民間私人持有資本；2. 保險基金和養(yǎng)老基金； 3. 企業(yè)資金：國企、上市公司、民企、商業(yè)銀行或證券公司； 4. 外國投資者。二、房地產(chǎn)投資基金組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等通過信托關(guān)系構(gòu)成系統(tǒng)。1. 基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。2. 基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負責對日常重大事項做出決策。

19、在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認為基金組織是一種名義上的存在。3. 基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責是：進行基金資產(chǎn)的投資運作，負責基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動。基金管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機構(gòu)。4. 基金托管人基金托管人又稱基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔，主要職責是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。 房地產(chǎn)基金當事人通常包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金

20、服務(wù)機構(gòu)。三、基金管理公司投資決策運作流程 1. 投資決策流程基金管理公司的投資決策流程一般包括：研究部提供研究報告、投資決策委員決定總體投資計劃、投資部制訂方案、基金經(jīng)理具體實施投資方案、交易部執(zhí)行指令、風險控制委員會提出風險控制建議等環(huán)節(jié)。2.投資基金運作流程投資基金運作流程也就是運用基金資產(chǎn)進行投資組合的過程，一般分為三個階段，一是投資決策，二是投資的執(zhí)行與調(diào)整，三是投資執(zhí)行結(jié)果的評估與報告。四、房地產(chǎn)基金信托關(guān)系信托關(guān)系是指委托人基于對受托人信任將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人以自己的名義對受益人利益或特定目的進行管理或處分財產(chǎn)的行為關(guān)系。 在房地產(chǎn)基金組織體系中，基金組織是信托關(guān)系中的委

21、托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契約型基金中，投資者一旦購買了基金證券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托關(guān)系中的受托人，基金托管人是信托關(guān)系中的基金資產(chǎn)監(jiān)護人。五、房地產(chǎn)基金基本運作流程房地產(chǎn)基金的一般運作過程可分為籌資過程、投資過程和退出過程，投資過程包括交易發(fā)起和篩選、評估、交易設(shè)計、投資后管理四個階段。六、封閉式契約型房地產(chǎn)投資基金運作流程鑒于對我國房地產(chǎn)基金運作市場環(huán)境的分析：如我國證券市場發(fā)展尚不完善，房地產(chǎn)市場亦不成熟、不規(guī)范等，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資基金以封閉式的契約型基金為主，并隨著證券市場及房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，逐步向開放型基金過渡。參考國外房地產(chǎn)基金運作

22、模式及我國證券基金運作模式，封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金運作模式主要步驟如下：步驟一：房地產(chǎn)投資基金在募集基金前，先與基金保管金融機構(gòu)（一般是銀行）簽訂房地產(chǎn)投資回報契約，并報證監(jiān)會審批。步驟二：依規(guī)定編制公開募集說明書，其受益憑證、銷售委托證券由承銷商負責辦理。步驟三：房地產(chǎn)證券投資信托公司與建筑管理公司或特定專業(yè)公司簽訂房地產(chǎn)投資委托契約。步驟四：經(jīng)發(fā)行受益憑證所募集的基金，另外委托基金保管金融機構(gòu)并由其設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金賬戶轉(zhuǎn)為保管。步驟五：建筑管理公司按契約規(guī)定對各種房地產(chǎn)證券的投資安全性、盈利性、證券組合及其價值進行評估。步驟六：將取得的房地產(chǎn)投資標的產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)投資基金專戶

23、名下。步驟七：公司方面提供專業(yè)建議并指示保管銀行執(zhí)行投資信托基金運用的有關(guān)事宜。步驟八：房地產(chǎn)投資基金標的所獲得的投資收益也并入基金納入專戶保管。步驟九：由保管銀行依委托契約從基金專戶中支付建筑管理公司的委托費用，保管銀行依房地產(chǎn)投資信托契約收取基金保管費用。步驟十：保管按房地產(chǎn)投資信托契約將基金收益按時分配給憑證持有人。七、房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點1. 基金目標客戶選擇要求（1）公司規(guī)模不宜太大公司資產(chǎn)規(guī)模在3億10億元之間。（2）項目規(guī)模開發(fā)面積在20萬30萬平方米之間，年竣工可銷售面積在10萬20萬平方米之間，年銷售額在3億10億元人民幣之間。（3）成長型企業(yè)在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、

24、市場和品牌等方面已有了相當?shù)姆e累，正處在快速發(fā)展期和爬坡階段。（4）城市選擇主要選擇二、三線城市。如內(nèi)陸重要省會城市西安、濟南、重慶和武漢等和非省會重要城市如寧波、大連等。（5）客戶選擇 在二、三線城市主要選擇在當?shù)嘏琶皫孜徊Ξ數(shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項目，關(guān)鍵在于性價比、地段和配套。（6）選擇企業(yè)機制民企主要選擇已經(jīng)進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)。國企主要選擇已經(jīng)改制或正要改制的企業(yè)。這種類型的企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則。2. 基金選擇項目的三種傾向（1）風險收益穩(wěn)定的項目選擇具有品牌連鎖型項目及企業(yè)此前已開發(fā)和銷售

25、過的成功項目，注重良好口碑和市場慣性。 （2）風險相對高收益也高的項目選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項目。（3）項目市場綜合優(yōu)勢強項目和企業(yè)的管理團隊做到專業(yè)分工及人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強。3. 基金組合投資方式方式一：選擇23個好項目，安全快速實現(xiàn)回報；方式二：選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金和其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益。 4. 基金投資模式（1）債權(quán)方式在企業(yè)不具備銀行融資的條件下，支持企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費用，不保證資金的安全性

26、和預(yù)期收益，可能需要財產(chǎn)抵押和擔保。（2）股權(quán)和收購方式在企業(yè)或項目最需要資金或經(jīng)營不善時期以股權(quán)和收購項目的方式注入資金。八、吸引外資基金的五種策略越來越多的外資正在大舉進入中國地產(chǎn)業(yè)，NG，摩根士丹利，高盛、雷曼等國外金融公司及致力于房地產(chǎn)投資的基金機構(gòu)都開始在中國拓展業(yè)務(wù)。地產(chǎn)價格的增長潛力和人民幣升值的預(yù)期，使他們急切地想把錢投入到中國的好項目中。但是外資并非想像中的那么容易被說服。實際上，沒幾個項目為外資的考察做了充分準備。要解決這種項目投資中的交流隔閡并不簡單，其中，最缺乏的是對外商想在房地產(chǎn)項目中得到什么的基本理解。 管理科學(xué)中最基本的概念包括五方面內(nèi)容：產(chǎn)品、價格、地點、推銷管

27、理。這提供了一個基本的，高度適用的框架，也正是在吸引外資中要強調(diào)的主要方面。1. 產(chǎn)品本身的投資價值對大多數(shù)外國投資者來說，他們關(guān)心中國房地產(chǎn)投資項目的焦點是投資的高回報，這意味著項目未必必須是高檔樓盤，低檔項目也會吸引外國投資者。投資與否的關(guān)鍵就在于交易條款要合理擬定，以及是否達到基本的國際標準。由于中國是一個發(fā)展中的市場，外商缺乏了解，他們就會在交易條款中格外謹慎。如果計算初期接觸，外資通常需要120天進行投資評估。2. 物業(yè)的價格與發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的高昂價格相比，人民幣的升值使中國房地產(chǎn)價格具有極強的吸引力。但在關(guān)注項目價格時，投資者通常期望強有力的資產(chǎn)回報。一個280億美金投資基金的

28、負責人會預(yù)期12個月后20的人民幣增值。即使他計算了很高的可能增值，也決不會在沒有獲得至少51的控股權(quán)益下投資，不管價格上多么具有吸引力?？紤]到其他風險因素，他對在中國投資回報的期望更高，甚至比在美國投資一個類似項目高出5%10的回報。3. 城市選擇和以前不同，外國投資者不會回避二級、三級城市。以前外商投資總是無一例外地瞄準像北京、上海、深圳這樣知名大城市的項目。而近來，外資已開始投向沈陽、青島、成都這些高速發(fā)展市場，并且對于投資地的限制越來越小。不過，在一級城市之外，外商會適當降低價格以增加項目預(yù)期回報。鄭州的一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提出的投資回報率大約是8，盡管擁有一個優(yōu)質(zhì)項目，卻很難吸引外國投

29、資者。8的投資回報在北京或上海是可以接受的，但在像鄭州這樣的地方，外資不會考慮低于15的投資回報率。4. 營銷包裝包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，包括清晰的財務(wù)信息、建筑設(shè)計規(guī)劃圖和支持項目的經(jīng)濟基礎(chǔ)描述。如果外國投資者在中國沒有辦事處，這些材料需要翻譯成英文（即使外國投資者在中國設(shè)有辦事處，也建議制作一份英文版信息以有助于聯(lián)系到海外決策者）5. 開發(fā)商的管理團隊外國投資者對在中國與什么類型的人合作格外重視。對于有經(jīng)驗并有長期合作可能性的中方合作者，外商會特別注意。如果要和一個大型的投資機構(gòu)做交易，應(yīng)預(yù)料到他們會對公司和所有主要人員做背景審查。在交易中，中方也應(yīng)采取主動。應(yīng)確保充分評估考慮投資的投

30、資者的“人員因素”?？纯此麄兊慕?jīng)驗和以往投資交易的性質(zhì)。如果投資者不熟悉中國當?shù)氐那闆r，要證實他們愿意學(xué)習(xí)，而且要教會他們慢慢熟悉。九、房地產(chǎn)基金面臨的挑戰(zhàn) 1. 法律環(huán)境不完善國內(nèi)沒有產(chǎn)業(yè)基金投資法，國外基金在實際操作中，通常只能以投資公司的形式進行。若合作開發(fā)者也愿意獲利出售套現(xiàn)，則無影響。 2. 房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達目前房地產(chǎn)金融只能以銀行信貸為主，相對比深圳中小企業(yè)板塊的創(chuàng)立時間之久，國內(nèi)房地產(chǎn)基金正式運作也可能在5年以后。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)不透明基金要求投資企業(yè)的財務(wù)高度透明，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)多年來不規(guī)范運作，在短期內(nèi)很難達到基金的要求。4. 缺乏專業(yè)的管理隊伍一方面基金公司

31、的管理人才缺乏，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)缺乏熟悉投資規(guī)則的專業(yè)人才。海外基金進入內(nèi)地市場在未來24年內(nèi)，只能是試驗型階段，4年以后，如果經(jīng)濟政策不發(fā)生大的變動，已進入的基金可能會大規(guī)模投資。在近期內(nèi)，房地產(chǎn)基金不可能成為房地產(chǎn)投資的主力軍。十、房地產(chǎn)投資基金取舍抉擇“天下沒有白吃的午餐”。引進房地產(chǎn)投資基金會不可能只是單純的利好，也可能給開發(fā)企業(yè)帶來的負面影響。 海外房地產(chǎn)投資基金的退出方式分析： 1. 銷售類房地產(chǎn)項目(如住宅)項目銷售結(jié)束，基金分得利潤自然退出。利潤是來自于購房者，與合作開發(fā)商的關(guān)系屬于分配利潤關(guān)系。開發(fā)商只是可能要支付比銀行更高的融資成本，當然如何克服在項目實施過程中，由于觀念

32、、管理水平等的差異帶來的一系列與投資管理者的分歧，也是開發(fā)商要面臨的實際問題。2. 收租型項目(如寫字樓、酒店式公寓，酒店)如果投資基金不屬于保守型收租型基金，往往會在相對高位出售手中的股權(quán)份額。此時投資基金的利潤來自接手該部分股權(quán)的買家。如果合作開發(fā)商希望最終實現(xiàn)自己對物業(yè)的絕對控制，就需要購買基金持有的股權(quán)，則溢價利潤部分將轉(zhuǎn)移到開發(fā)合作者身上；但若合作開發(fā)者也愿意獲利出售套現(xiàn)，則無影響?？傮w來看，對于開發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)基金扮演的是一種具有相對較高融資成本的財務(wù)合作者的角色?；饘﹂_發(fā)項目進行資金支持（有些基金可能還能會帶來項目管理、海外推廣等方面的增值），但同時也要求相對較高的資金回報

33、（1520左右）。對于“短平快”（開發(fā)銷售）類型的項目，相對影響較小；對于希望長期持有物業(yè)的開發(fā)商，相對影響較大。當然這是指非保守型的投資基金。但這并不意味著，開發(fā)長期物業(yè)就不應(yīng)該利用房地產(chǎn)基金。首先房地產(chǎn)基金的退出溢價其實就是一種融資成本，對于無法在現(xiàn)有渠道籌集資金的開發(fā)商來說，有勝于無。其次，如果對于那些有長遠發(fā)展計劃的開發(fā)商，完全可以利用與房地產(chǎn)基金的合作的資金優(yōu)勢，積極拓展開發(fā)、收購新的項目，利用較短的時間積累大量有效資產(chǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)，打造自己的資產(chǎn)品牌。然后就可以考慮利用資本市場進一步上市融資，也可以效仿capltaland、美國漢斯憑借自身在該專業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗和實力，自己發(fā)起相

34、關(guān)專業(yè)投資基金，形成自己資金實力。這不失為一種房地產(chǎn)發(fā)展商的發(fā)展模式選擇。美國房地產(chǎn)投資信托基金的運作經(jīng)驗及其借鑒意義一、美國房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）是1960年美國國會根據(jù)房地產(chǎn)投資信托法案的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或受益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構(gòu)進行經(jīng)營管理；通過多角化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)進行投資組合，有效地降低風險，取得較高的收益。到1999年6月止，在美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益融資中，REIT就占到37.7。它會受到美國房地產(chǎn)業(yè)的如此青睞，是

35、有其優(yōu)勢的：REIT可免征公司所得稅，而且在資本市場上具有較強的流動性。但REIT要成立并能投入運作必須滿足一定的條件：必須是公司、商業(yè)信托或其他一些類似的機構(gòu)；必須由董事會或基金托管人管理；其股份可轉(zhuǎn)讓；至少有100個股東；后半個課稅年度，任意5個股東（或更少）所持股份之和不能超過其股份總數(shù)的50；至少有75的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)；至少有75的收入來源于房地產(chǎn)的租金收入及房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入；所得的收入中最多只能有30來自持有期未滿4年的房地產(chǎn)及持有期未滿1年的證券的銷售收入；應(yīng)稅所得中至少有95的部分以股利的形式分配給股東。REIT有許多不同的類型，主要可分為4類：權(quán)益型REIT，直接投資

36、并擁有房地產(chǎn)，靠經(jīng)營房地產(chǎn)來獲得收入；抵押型REIT，募集各種資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款；混合型REIT，兼有以上兩種業(yè)務(wù)；而有限期、自我償付式REIT則主要是在某一確定的期限內(nèi)購買和經(jīng)營資產(chǎn)，期滿時將所有資產(chǎn)賣出來償付債務(wù)，并將剩余的收益分配給股東。REIT在美國已有幾十年的發(fā)展歷史了，其豐富的發(fā)展經(jīng)驗值得我們借鑒。從REIT1970年以來的發(fā)展中，我們可以看出要使REIT穩(wěn)步增長、健康發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的投資（實質(zhì)上屬抵押型及混合型REIT）必須十分謹慎。相比之下，發(fā)展權(quán)益型REIT的安全性就比較高一些，特別是在市場經(jīng)濟及中間交易市場發(fā)展不完善的情況下更是如此。如，1990年至

37、2002年間美國權(quán)益型REIT作為一種投資渠道與10年期的國債相比就具有較大的優(yōu)勢，特別是在近幾年，其收益率明顯高于10年期國債的收益率，成為值得投資的工具。二、房地產(chǎn)投資信托基金之借鑒考慮我國現(xiàn)階段的國情，引進REIT從宏觀上可以深化我國的資本市場，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負擔，引導(dǎo)市場資金回流銀行體系。從微觀上可以吸引大量的民間個人投資者，因為這可使他們無須直接擁有房地產(chǎn)就取得房地產(chǎn)投資的盈利機會，坐享分紅。同時可引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商從傳統(tǒng)的以購地、開發(fā)、銷售為主的業(yè)務(wù)形態(tài)，逐漸轉(zhuǎn)向以長期經(jīng)營管理為主的形態(tài)。鑒于目前我國資本市場發(fā)展狀況，以發(fā)展權(quán)益型有限期、自我償付式REIT為宜。（一）我國REIT運作模式建議由于我國在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，建議借鑒美國REIT的發(fā)展經(jīng)驗并結(jié)合權(quán)益型、有限期自我償付的特點建立以