中南國(guó)際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告文案

1、中南“摩爾” （mall ）、中南國(guó)際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告咨詢(xún)資質(zhì)：甲 級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南省科技咨詢(xún)協(xié)會(huì)湖南省新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家咨詢(xún)有限公司2004年 12 月第一章總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)中南“摩爾” (Mall) 、中南國(guó)際商城二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景 大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為 21 世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階 段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，全國(guó)各地建“摩爾 (Mall) ”是 近年引人注目的商界現(xiàn)象。大型購(gòu)物中心的英文名稱(chēng)是SHOPPING MALL又簡(jiǎn)稱(chēng) MALL。音譯“銷(xiāo)品貿(mào)”或“摩爾” ，是指包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商 業(yè)中心。世界

2、的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)， 大多分布在郊區(qū)， 其價(jià)格普遍低出城區(qū) 20 以上； 亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、 人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)， 在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立 了大型購(gòu)物中心。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90 年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房， 從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心， 如國(guó)貿(mào)商城等。 二是傳統(tǒng)的百貨店不斷 增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等中南SHOPPING MALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種 新的、 符合人性需求

3、的高尚生活方式， 是一種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)聚合， 代表著未來(lái)生活的發(fā)展 方向。根據(jù) MALL設(shè)立的條件，長(zhǎng)沙市2003年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2004 年可突破1000億元，人均GDP將超過(guò)MALL設(shè)立要求的人均15000元?？梢哉f(shuō)，長(zhǎng)沙市己步 入SHOPPING MAL時(shí)代，而中南 SHOPPING MALL的建立，必將引導(dǎo)這一時(shí)代的朝流。中南國(guó)際商城位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大 道以西、 二環(huán)線以東。 該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心， 是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū) 域， 亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。 在距該點(diǎn) 3 公里的

4、區(qū)域內(nèi)， 有長(zhǎng)沙市常住人 口約 30 萬(wàn)；這里有京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，長(zhǎng)沙 五條主干道即人民路、展覽館路、勞動(dòng)路、八一路、五一路的東部交匯中心，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙 最快捷的交通要道。 高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。 中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)， 附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的" 扎堆效應(yīng) " ，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目占地 270畝，總投資 12億元，地上總建筑面積 40萬(wàn)平方米，地下總建筑面積 15 萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積 30

5、 萬(wàn)平方米，由大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型超市、購(gòu)物中心等商業(yè)業(yè) 態(tài)構(gòu)成， 并配套有公寓、 寫(xiě)字樓、 倉(cāng)儲(chǔ) 25 萬(wàn)平方米， 停車(chē)位 5000 個(gè)， 集購(gòu)物、 休閑、 娛樂(lè)、 餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中 心。四、項(xiàng)目投資單位基本情況本項(xiàng)目由天潤(rùn)五江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)。公司注冊(cè)資本2000 萬(wàn)元，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共準(zhǔn)備了資本金 4.2 億元。五、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇1 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位置中南“摩爾” (Mall) 、中南國(guó)際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長(zhǎng)沙市商貿(mào) 批發(fā)市場(chǎng)的中心， 是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域， 亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展

6、的戰(zhàn)略 重點(diǎn)。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。2、項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大 道以西、二環(huán)線以東。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目東鄰火星大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接 路。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地， 項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專(zhuān)業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)， 北面是在 建中的浙江服飾博覽中心， 西面則是高橋大市場(chǎng)， 南面為東風(fēng)汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店及高橋市場(chǎng)拆遷安 居房及門(mén)面。4、項(xiàng)目交通環(huán)境 項(xiàng)目所在地交通通達(dá)，進(jìn)出方便。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二 環(huán)線。 與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通， 火焰路及 路也將隨著項(xiàng)目的展開(kāi)而拉通。

7、公 交線路有 121、122、103、143、158、301、348、603等 8條線路通項(xiàng)目所在地。5、項(xiàng)目配套設(shè)施 與項(xiàng)目配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車(chē)場(chǎng)、公廁等六、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地面積： 18.15 公頃2、規(guī)劃道路總用地： 2.95 公頃3、有效總用地： 15.14 公頃4、規(guī)劃總建筑面積： 55.89 萬(wàn)平方米5、其中：（ 1）商業(yè)門(mén)面 :23.46 萬(wàn)平方米（ 2）公寓 : 15.24 萬(wàn)平方米（3酒店 : 4.8 萬(wàn)平方米（ 4）寫(xiě)字樓 : 1.60 萬(wàn)平方米6 、建筑密度： 40.9%7、容積率：2.988、綠化率：30.5%第二章 中南“摩爾

8、” （Mall） 可行性分析一、中南 SHOPPING MALU勺含義大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為 21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階 段后，如今正在以數(shù)量上勺迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)勺變革。大型購(gòu)物中心勺英文名稱(chēng)是 SHOPPING MALL又簡(jiǎn)稱(chēng)MALL音譯“銷(xiāo)品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及 眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)勺超級(jí)商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車(chē)場(chǎng)規(guī)模大、建筑規(guī) 模大，營(yíng)業(yè)面積一般在 10 萬(wàn)平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購(gòu)物、餐飲、休 閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓?售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)

9、，并引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。世界勺大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)， 大多分布在郊區(qū)， 其價(jià)格普遍低出城區(qū) 20 以上； 亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)勺特點(diǎn)， 在繁華勺城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。我國(guó)勺大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90 年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市勺黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，大多附帶有大面積勺商場(chǎng)裙房， 從而形成了具有香港特色勺購(gòu)物中心， 如國(guó)貿(mào)商城等。 二是傳統(tǒng)勺百貨店不斷 增添餐飲、娛樂(lè)等新勺功能，從而形成大型購(gòu)物中心勺雛形，如王府井勺新東安市場(chǎng)等中南SHOPPING MALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體

10、，代表著一種新 勺、符合人性需求勺高尚生活方式。其主要功能是：購(gòu)物，營(yíng)業(yè)面積 812 萬(wàn)平方米，規(guī)模適中。 美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等 一起組成。休閑娛樂(lè)城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書(shū)店閱覽室，KTV包廂,迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場(chǎng)等。運(yùn)動(dòng)健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。 配套設(shè)施有大型停車(chē)場(chǎng)（地下）銀行、郵政、電信、貨物運(yùn)輸、公廁等。二、為什么選擇摩爾1. MALL是 一種先進(jìn)的業(yè)態(tài)聚合，代表著未來(lái)生活的發(fā)展方向。2 傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)勺步行街、購(gòu)物中心、商場(chǎng)超市已開(kāi)始走向衰落。3. 人

11、們生活水平的提高，休閑時(shí)間的增多，尤其是隨著私家車(chē)的大量增加，人們追求 一種新的、高尚的生活方式。休閑經(jīng)濟(jì)的比重正在迅速增加。4. 隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，普通的以購(gòu)物為目的業(yè)態(tài)已經(jīng)失去吸引力。必須以一種新的 理念，營(yíng)造一種新的生活方式來(lái)吸引投資與消費(fèi)。三、中南MALL創(chuàng)立的可行性1、長(zhǎng)沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、步行街競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車(chē)場(chǎng)所的 缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。2、 根據(jù)長(zhǎng)沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購(gòu)物中心，而中南MALL正處于環(huán)線外側(cè)， 是理想的構(gòu)建場(chǎng)所。 另外，各城市正在建立大型購(gòu)物中心聽(tīng)證會(huì)制度， 將大大減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)， 在長(zhǎng)沙市未建立聽(tīng)證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是

12、想的時(shí)機(jī)。3、根據(jù)MALL設(shè)立的條件，長(zhǎng)沙市2003年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元, 2004年可突破1000億元，人均 GDP將超過(guò) MALL設(shè)立要求的人均 15000元。4、根據(jù)長(zhǎng)沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年 進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)，建立 MALL符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。5、 高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。中南MALL位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉 區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批 發(fā)市場(chǎng)的中心， 是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域， 亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重 點(diǎn)。在距該點(diǎn) 3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)

13、沙市常住人口約 50萬(wàn)，約占長(zhǎng)沙市常住人口的 30%。6、 高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南MALL西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的" 扎堆效應(yīng) "，商業(yè)覆蓋人民路、 雨花大道、 二環(huán)線、 火星大道等。 周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括： 東方新城、 國(guó)杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、 銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。7、長(zhǎng)沙的人口密度平均為每平方公里160人，而此地人口密度超過(guò)2 0 0,今后幾年人口密度將繼續(xù)增加。目前高橋附近每天的客流量約5萬(wàn)，

14、隨著這片土地的開(kāi)發(fā)， 其它項(xiàng)目的建設(shè),這里的客流量將會(huì)迅速增加。四、中南MALL的商圈分析我們一般按距離的遠(yuǎn)近來(lái)給商圈作如下分類(lèi)：核心商圈：核心商圈是最接近購(gòu)物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域,顧客光顧很方便, 核心商圈顧客一般占購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額的55 70 。我們統(tǒng)計(jì)為車(chē)行 10 分鐘的路程。包括遠(yuǎn)大路、楊家山、四方坪、火車(chē)站、五一路、汽車(chē)東站等地的居民消費(fèi)者。次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域,顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá), 這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷(xiāo)售額的15 25 。這樣規(guī)定的：他們是車(chē)行 10-30 分鐘路程的居民,包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近

15、的居民。邊際商圈： 邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍, 屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。 他們的輻射區(qū)域較廣, 可以為長(zhǎng)沙周邊地區(qū)包括株洲、 湘潭和長(zhǎng)沙周邊的縣市居民。 附近公交車(chē)輛比較多, 有通向 整個(gè)長(zhǎng)沙市的交通條件,附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。2、商圈顧客的來(lái)源中南SHOPPINGALL估計(jì)的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對(duì)象，即顧客來(lái)源可分為 三部分。（ 1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口, 這部分人口具有一定的地域性, 是核心商圈內(nèi)基本顧客 的主要來(lái)源。他們忠誠(chéng)度較高,消費(fèi)場(chǎng)所比較固定,但是顧客人數(shù)彈性較小,難以挖掘來(lái)擴(kuò) 大市場(chǎng)。（ 2） 工作人口指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口, 這部分人口中不少利用上下

16、班就近購(gòu)買(mǎi)商品, 他們是次 級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。附近有政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、工廠及各類(lèi)公 司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多, 這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張, 潛在的顧客數(shù)量較多。（ 3） 流動(dòng)人口中南SHOPPINGALL處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速公路橫 穿而過(guò), 是聯(lián)系南北的交通要道。 它的附近是眾多的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店, 那里有極 好的人氣聚居, 屬于核心商業(yè)地區(qū)。 來(lái)此購(gòu)物和休閑的流動(dòng)人口很多, 這部分人口是各專(zhuān)業(yè) 批發(fā)市場(chǎng)的主要顧客來(lái)源, 是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。 這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨 意性較大, 忠誠(chéng)度較低, 從而較易受到

17、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。 因此經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該突出自己的經(jīng) 營(yíng)賣(mài)點(diǎn),提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。3、商圈層次分析（1）客流量分析 平日該地的車(chē)流量、客流量比較大,長(zhǎng)沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi),他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。 高橋附近的公交車(chē)有多路, 交通十分便利, 可以把長(zhǎng)沙各地居民 拉來(lái)這里消費(fèi)。（2）顧客分析 目前整個(gè)長(zhǎng)沙市消費(fèi)者都在尋求好的購(gòu)物環(huán)境,消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿(mǎn) 足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購(gòu)物環(huán)境以及停車(chē)的不方便讓長(zhǎng)沙的市民消費(fèi)者頭痛。（3）環(huán)境分析中南SHOPPING MALL四面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周?chē)鷽](méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌， 也可以為自身

18、的形象做最佳的廣告展示。 居民區(qū)比較集中， 人氣比 較旺盛，由于各專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂(lè)福、華聯(lián)等外 資也要來(lái)高橋投資。未來(lái)的高橋?qū)?huì)是商家的競(jìng)爭(zhēng)之地。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)化改革的逐見(jiàn)成效，長(zhǎng)沙的人 均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)。長(zhǎng)沙的地理位置決定了它將是眾商家競(jìng)爭(zhēng)的地方。 長(zhǎng)沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上 海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。 友誼阿波羅、 通程商業(yè)廣場(chǎng)、 麥德隆、新一佳、 家樂(lè)福、 平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖冢L(zhǎng)沙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)可以看出是異常激烈的。五、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)

19、大型購(gòu)物中心， 需要政府及有關(guān)部門(mén)的大力支持。 長(zhǎng)沙投建中南大型購(gòu)物中心 是長(zhǎng)沙市接軌世界商業(yè)的新開(kāi)端， 它代表長(zhǎng)沙商業(yè)在新時(shí)期的新方向， 因此能夠得到長(zhǎng)沙市 和雨花區(qū)政府的大力支持。 政策環(huán)境看好， 這為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了政策基礎(chǔ)。 各大零售 集團(tuán)投資在長(zhǎng)沙，他們將為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展鼓足經(jīng)濟(jì)士氣，為長(zhǎng)沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的需 求。要有統(tǒng)一的城市規(guī)劃，在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上不能放任自流，否則必然導(dǎo)致重復(fù)興 建或者盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成資源的極大浪費(fèi)。中南購(gòu)物中心的建立必將提高長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)際化水平，為長(zhǎng)沙的區(qū)域規(guī)劃凝造

20、了充足的商業(yè)氛圍， 同時(shí)也美化了長(zhǎng)沙的街頭巷尾， 統(tǒng)一了長(zhǎng)沙的文化環(huán)境， 較好地豐富了長(zhǎng) 沙的文化底蘊(yùn)。六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景的總體評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目共分三部分，即中南國(guó)際商城即綜合批發(fā)市場(chǎng)，中南摩爾以及住宅。在住宅方面， 設(shè)計(jì)住宅八棟， 加上公寓總建筑面積 22.56 萬(wàn)平方米。 根據(jù)長(zhǎng)沙市的總體 發(fā)展目標(biāo)， 隨著城市化的步伐的進(jìn)一步加快， 長(zhǎng)沙市民收入的不斷提高， 住宅方面會(huì)保持比 較旺盛的需求態(tài)勢(shì)。 只要開(kāi)發(fā)商戶(hù)型設(shè)計(jì)合理， 性?xún)r(jià)比有突出優(yōu)勢(shì)， 再努力做到營(yíng)銷(xiāo)手段靈 活性和多樣性， 廣告宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性， 一定有吸引廣大的消費(fèi)者來(lái)此居家置業(yè)的。 住 宅銷(xiāo)售的火爆是可以預(yù)期的。在商鋪方面， 中南國(guó)

21、際商城和小高品專(zhuān)賣(mài)市場(chǎng)總設(shè)計(jì)面積為 16.26 萬(wàn)平方米。 根據(jù)上述 的調(diào)查與分析， 只要商鋪的設(shè)計(jì)在硬件方面有突出的競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)， 包括倉(cāng)儲(chǔ)、 車(chē)位的設(shè)計(jì)和 配套， 再在市場(chǎng)服務(wù)與管理方面有完善的建設(shè)與安排， 根據(jù)市場(chǎng)的體系發(fā)展的客觀要求， 升 級(jí)版的批發(fā)市場(chǎng)無(wú)疑具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 再加上高橋得天獨(dú)厚的人氣效應(yīng)， 一定會(huì)吸引廣大 的經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市民來(lái)此投資置業(yè)的。 如果在招商方面策略得當(dāng)， 如果能夠成板塊在吸引到國(guó)內(nèi) 外知名的商業(yè)合作伙伴， 如果在產(chǎn)權(quán)融資以及銷(xiāo)售模式方面有所創(chuàng)新， 如果在價(jià)格方面有較 強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，商鋪的順利銷(xiāo)售甚至火爆是完全可以預(yù)期的。在中南摩爾方面， 主力賣(mài)場(chǎng)和大型超市總設(shè)計(jì)

22、面積 7.8 萬(wàn)平方米。 如果能找到理想的合 作伙伴，并著意打造一種全新的高尚生活理念，這種集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、健身、美食于一 體的MALL模式，一定會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙的消費(fèi)理念形成巨大的沖擊并形成強(qiáng)大的吸引力的。只要設(shè) 計(jì)體現(xiàn)摩爾的靈魂， 在宣傳方面使摩爾概念真正深入人心。 中南摩爾一定會(huì)成為長(zhǎng)沙市商業(yè) 的標(biāo)志性建筑，并凝聚旺盛的人氣。從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)分析，市場(chǎng) =人+購(gòu)買(mǎi)力 +購(gòu)買(mǎi)欲望。從人口規(guī)模來(lái)分析，第一層次是長(zhǎng)沙 市區(qū)人口，為 189 萬(wàn)人，第二層次是長(zhǎng)沙市人口，為 600 萬(wàn)人，第三層次是長(zhǎng)株譚人口，為 1252 萬(wàn)人。第四層次是長(zhǎng)沙市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”人口，這些城市包括株洲、常德、益陽(yáng)、湘潭、岳

23、陽(yáng)和衡陽(yáng)，為 3573 萬(wàn)人。從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)分析，當(dāng)家庭存款達(dá)到 10 萬(wàn)元時(shí)，便具備商 業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力，這類(lèi)家庭約占總?cè)丝诘?0%，僅從長(zhǎng)沙市城區(qū)人口來(lái)統(tǒng)計(jì)，其購(gòu)買(mǎi)力達(dá)20萬(wàn)個(gè)家庭。從購(gòu)買(mǎi)欲望來(lái)分析，根據(jù)隨機(jī)防問(wèn)調(diào)查得出結(jié)論，在 10 萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)欲望中，人 們購(gòu)買(mǎi)欲望的順序?yàn)樯虡I(yè)門(mén)面、住房投資、小車(chē)，從不斷火曝的家庭購(gòu)車(chē)熱中不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng) 沙市的商業(yè)地產(chǎn)還有具大的市場(chǎng)潛力。第三章 投資估算及資金籌措投資估算范圍本項(xiàng)目總用地面積18.5公頃，其中道路用地 2.95公頃，小區(qū)用效用地 15.2公頃。第 一期用地180畝，規(guī)劃總建筑面積 313467平方米，其中商鋪 143060平方米，公寓108429

24、平方米，地下室 5萬(wàn)平方米，建筑密度 40.9%，容積率2.98，綠化率30.5%。二估算依據(jù)1 建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2 依據(jù)上述規(guī)定，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合長(zhǎng)沙市目前實(shí)際工程造價(jià)估算三投資概況估算本項(xiàng)目總投資85705萬(wàn)元人民幣，包括土地成本費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程安裝費(fèi)、 城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。1、土地成本費(fèi)第一期占地180畝，土地成本費(fèi)包括購(gòu)買(mǎi)土地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用，共計(jì)人民幣23040萬(wàn)元。2、報(bào)建費(fèi)用：商業(yè) 14060平方米X 179元+公寓108429 X 136元+地下室50000 X 136元=4715萬(wàn)元，重點(diǎn)工程減免后為471

25、5 X 60%=2829萬(wàn)元。3、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)目前長(zhǎng)沙市材料調(diào)查及走訪周邊建筑工地、住宅區(qū)，再結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)想，綜合基價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)如下：A 地下：50000平方米X 1500=7500萬(wàn)元B 地上高層：191827平方米X 1200=23019萬(wàn)元C 地上多層：71640平方米X 800=5731萬(wàn)元建安費(fèi)用小計(jì)：A+B+C=36250萬(wàn)元4、市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)用綜合基價(jià)制定如下：設(shè)計(jì)費(fèi)用35元/平方米；景觀費(fèi)用100元/平方米；水電工程費(fèi) 40元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；電梯60元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；消防80元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；人防15元/平方米（按實(shí)際工程量）

26、；弱電20元/平方米；以上合計(jì) 350元/平方米?？傎M(fèi)用：313467 X 350元=10971萬(wàn)元。5、管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用各項(xiàng)費(fèi)用按總銷(xiāo)售額提取。管理費(fèi)按銷(xiāo)售收入的1.5%計(jì)算；銷(xiāo)售費(fèi)用按 2.5%計(jì)算；廣告費(fèi)用按2.5%計(jì)算；銷(xiāo)售稅金按5.6%計(jì)算；不可預(yù)計(jì)費(fèi)用按2.0%計(jì)算，總銷(xiāo)售收入約為109491萬(wàn)元，合計(jì)管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用成本為109491萬(wàn)元X 14.1%=15438萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資：小計(jì) 1至5,共為85705萬(wàn)元。表一項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投 資單元投資1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資1 1土地費(fèi)用23040128萬(wàn)元/畝1 2報(bào)建費(fèi)用282916萬(wàn)兀/畝1 3建筑安裝工程費(fèi)用36

27、2501156/平方米1 4城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)10971350/平方米1 5管理和銷(xiāo)售費(fèi)用15438492/平方米2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資857052734/平方米四、資金籌措本項(xiàng)目共需籌措資金 85705萬(wàn)元。資金籌措采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，啟動(dòng)資金來(lái)源于自有資本金、銀行貸款。其余各年來(lái)源銷(xiāo)售收入。資金籌措方案見(jiàn)表二。表二投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1項(xiàng)目總投資857051. 1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資857051. 2經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措857052. 1資本金430002. 2借貸資金100002. 3預(yù)售收入1094912. 4其他收入第四章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析一、公寓和商鋪銷(xiāo)售收

28、入估算 本項(xiàng)目對(duì)公寓、商鋪擬定全部銷(xiāo)售，均作銷(xiāo)售收入估算。1、商鋪：一層：38432平方米X 15000元=57635萬(wàn)元。二層：28539平方米X 5000元=14270萬(wàn)元。三、四層：31312平方米X 3000元=9394萬(wàn)元。2、公寓：108429平方米X 2600元=28192萬(wàn)元。以上合計(jì)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入109491萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入估算詳見(jiàn)表三。表三地產(chǎn)銷(xiāo)售收入估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1公寓銷(xiāo)售收入281921. 1可銷(xiāo)售面積（平方米）1084291 . 2單位售價(jià)（元/平方米）26001 . 3銷(xiāo)售比例（%1002商鋪銷(xiāo)售收入812992. 1可銷(xiāo)售面積（平方米）98

29、2832. 2單位售價(jià)（元/平方米）82722. 3銷(xiāo)售比例（%1003銷(xiāo)售收入合計(jì)1094914銷(xiāo)售面積合計(jì)（平方米）206712二、總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目建設(shè)總成本為 85705萬(wàn)人民幣。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，各年總成本估算詳見(jiàn)表四。 表四總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1土地費(fèi)用230402報(bào)建費(fèi)用28293建安費(fèi)用362504城市基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi)109715管理和銷(xiāo)售費(fèi)15438合計(jì)85705三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、投資利潤(rùn)及利潤(rùn)率本項(xiàng)目投資利潤(rùn)共計(jì) 23485萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為 27.7%。各期投資利潤(rùn)率詳見(jiàn)表五。 表五損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合 計(jì)1銷(xiāo)售收入1094912總成本費(fèi)用857053銷(xiāo)售利潤(rùn)237864所得稅5稅后利潤(rùn)2、財(cái)務(wù)贏利能力分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 15%大大高于行業(yè)基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率8%按房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率8% 十算說(shuō)明財(cái)務(wù)上可行。投資現(xiàn)金流量詳見(jiàn)表六。3、