開(kāi)盤方案最新修正版

1、最新修正版夢(mèng)澤園開(kāi)盤策劃實(shí)施方案指導(dǎo)思想夢(mèng)澤園公司所確定的“從快銷售，不可打持久戰(zhàn)”的整合營(yíng)銷戰(zhàn)略思 想，是開(kāi)盤期營(yíng)銷與傳播的基本依據(jù)，即開(kāi)盤期的一切市場(chǎng)行為均是整個(gè) 項(xiàng)目營(yíng)銷思想的具體體現(xiàn)，脫離此思想，即使再精彩的戰(zhàn)術(shù)充其量也只是 一朵華而不實(shí)的浪花而已，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷有害無(wú)益。目標(biāo)1.開(kāi)盤期的所有運(yùn)作，都是為了形成潛在客戶群體中的焦點(diǎn)話題，為項(xiàng)目快 速銷售而營(yíng)造良好的市場(chǎng)氛圍（造勢(shì)）2.開(kāi)盤期內(nèi)推出的所有樓盤均能在短期內(nèi)銷售（認(rèn)購(gòu)）完畢，以迅速形成旺 盛人氣，給項(xiàng)目營(yíng)造“搶手貨”的印象，促使?jié)撛诳蛻舢a(chǎn)生“早買是運(yùn)氣” 的心理沖動(dòng)。開(kāi)盤營(yíng)銷計(jì)劃準(zhǔn)備階段（2000年3月6日前全部準(zhǔn)備完畢）：1.銷

2、售隊(duì)伍準(zhǔn)備:銷售隊(duì)伍的建立、健全: 專職銷售隊(duì)伍配備人員共1214人，原營(yíng)銷中心已有員工5人與新選聘人 員6-8人經(jīng)理：呂為民營(yíng)銷主辦：婁果 財(cái)務(wù)核對(duì)員：鄧國(guó)橋 資料員：沈慧 司機(jī)：一名，男性（待定） 營(yíng)銷代表：68名（以售樓先生為主，45人；售樓小姐23 人）新選聘人員到位時(shí)間：2月28日上午9時(shí)（星期一）設(shè)計(jì)、定制員工制服，全員統(tǒng)一著裝（尤其是專職營(yíng)銷人員），統(tǒng)一公司形象，展示夢(mèng)澤園品位。 銷售隊(duì)伍培訓(xùn)、分工安排:時(shí)間：2月29日一3月5日（上午9： 0012： 00，下午2： 305： 30）地點(diǎn)：梓園花苑6樓會(huì)議室 方式：集中培訓(xùn)主講人員與主要內(nèi)容:主講人員主要內(nèi)容具體時(shí)間總經(jīng)理白文秀

3、先生、執(zhí)行總經(jīng)理龍漢文先生總體論述2月29日上午總工程師宋紹武先生、建筑設(shè)計(jì)師李健先生規(guī)劃設(shè)計(jì)2月29日下午工程部經(jīng)理王笑冰先生施工計(jì)劃及工程進(jìn)展3月1日上午園林設(shè)計(jì)師先生園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)3月1日下午營(yíng)銷中心經(jīng)理呂為民先生營(yíng)銷知識(shí)與技巧3月2日上午營(yíng)銷副經(jīng)理蔣輝先生闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)3月2日下午策劃顧問(wèn)黃明強(qiáng)先生、王國(guó)鋒先生項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)3月3日營(yíng)銷中心經(jīng)理呂為民先生、副經(jīng)理蔣輝先生開(kāi)盤操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)、人員分工等3月4日營(yíng)銷中心全體人員模擬現(xiàn)場(chǎng)演練：客戶接待、洽談、簽約等3月5日（通程售樓部）2.項(xiàng)目準(zhǔn)備: 工地包裝（責(zé)任人：工程部）：A 統(tǒng)一夢(mèng)澤園工地外圍墻的造型、色彩及風(fēng)格；樣板房動(dòng)工

4、所有施工人員進(jìn)行專題培訓(xùn)（ 3月6日上午 9時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)）開(kāi)辟紅雨湖風(fēng)光帶（清理障礙、修建道路） 通程售樓部布置（責(zé)任人：蔣輝） ： 設(shè)計(jì)：時(shí)間 3 月 1 日前 布置： 3 月 6 日完畢 內(nèi)容：模型、項(xiàng)目介紹、單棟效果圖、戶型圖、廣告宣傳照片、購(gòu)房須知等售樓資料等3物資準(zhǔn)備800免費(fèi)熱線電話、因特網(wǎng)WWW網(wǎng)址（2月28日前安裝完畢,責(zé)任人：辦公室） 1015座南京“依維柯”面包車一輛（ 3月 6 日前到位,責(zé)任人：公司領(lǐng)導(dǎo)）用途：每天上午 9： 30、 10：30,下午 2：30 、 4：00,晚上 6：30、 8：00 接送客戶往返通程售樓部與施工現(xiàn)場(chǎng)之間洽談專用桌椅兩套：3月6日前到位責(zé)

5、任人：蔣輝 營(yíng)銷人員制服 1214 套： 3 月 2 日前到位責(zé)任人：婁 售樓書(shū) 5000 冊(cè)：3月 6日前到位任人：呂為民 模 型 9 套 ：3月責(zé)任人：蔣 輝 價(jià)格表 50 份：3月 6日前到位任人：沈 慧 認(rèn)購(gòu)書(shū) 200 份：3月日前到位任人：沈 慧 購(gòu)房須知 50 份：3月日前到位任人：鄧國(guó)橋 售樓表格 50 套：3月日前到位任人：鄧國(guó)橋4 策略準(zhǔn)備 開(kāi)盤推出樓宇數(shù)量與具體位置（另行專題討論） 價(jià)格控制（另行專題討論） “人氣”營(yíng)造法：密邀相關(guān)外協(xié)人員在認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行來(lái)回觀摩，形成人頭攢動(dòng)、爭(zhēng)相簽約的現(xiàn)場(chǎng)氣氛（口頭商議） 意外情況應(yīng)對(duì)辦法：若場(chǎng)面極為火爆、人流擁擠，則立即通知外協(xié)人員撤離

6、，同時(shí)請(qǐng)通程服務(wù)人員維持秩序。若發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的人員出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，首先靜觀其變，如出現(xiàn)和客戶詳細(xì)交談?wù)?，或散布不利于?mèng)澤園的言論，則立即由營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人將其勸離現(xiàn)場(chǎng)。若出現(xiàn)資料不夠的情況， 則立即邀約相關(guān)人員至通程寫字樓售樓部洽談。（二）實(shí)施階段（ 3月 10日4月 10日）：123月 10日上午：夢(mèng)澤園首次新聞發(fā)布會(huì)暨認(rèn)購(gòu)儀式（詳見(jiàn)附件）3月 10日下午開(kāi)始，由專職營(yíng)銷代表對(duì)客戶進(jìn)行熱情接待，具體洽談、接送客戶至施工現(xiàn)場(chǎng)參觀并予以講解、簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議、收取定金、對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤服務(wù)四、開(kāi)盤傳播計(jì)劃開(kāi)盤乃夢(mèng)澤園項(xiàng)目之重中之重， 其成功程度將直接影響夢(mèng)澤園的整體銷售與經(jīng)濟(jì)收益，甚至關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。因

7、此，為了確保夢(mèng)澤園開(kāi)盤成 功，特別明確開(kāi)盤期內(nèi)所有傳播活動(dòng)均應(yīng)遵守八字方針“ 精心包裝，強(qiáng)力造勢(shì)”。需特別說(shuō)明的是開(kāi)盤期內(nèi)宣傳費(fèi)用將占到廣告總費(fèi)用的 14%左右（般大型樓盤慣例為 18%左右）。為了更明確更具體地體現(xiàn)思路，將開(kāi)盤期內(nèi)傳播活動(dòng)分為三個(gè)階段：預(yù)熱期2月 28日3月 4日，開(kāi)盤預(yù)熱，銜接前期廣告宣傳轟炸期3月5日 3月 12日，集中轟炸宣傳，體現(xiàn)大氣與實(shí)力持續(xù)期3月13日4月10 日，保持宣傳熱度一）預(yù)熱期： 2月 18日3月 4日1 戶外廣告:A .供選核心主題:夢(mèng)澤園“詩(shī)意境界、都市桃源、康居港灣”湖南最富現(xiàn)代感的人文景觀夢(mèng)澤園長(zhǎng)沙獨(dú)有的濱湖園林高尚住宅區(qū)夢(mèng)澤園B .發(fā)布地段、位

8、置、面積、費(fèi)用:所有戶外廣告均采用“鋼架、鍍鋅板、電腦噴繪”為主要材料，并且均需在 3月 9日前到位。在以下較佳地段選擇施行，全年預(yù)算約 50 萬(wàn)元:火車站附近:郵政大樓頂層200 平方米18 萬(wàn)元/年（市郵政局發(fā)布）阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)頂層200平方米18 萬(wàn)元/年（阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)布）錦城大酒店頂層200 平方米30 萬(wàn)元/年（省交通廣告公司發(fā)布）袁家?guī)X立交橋中南北向兩塊60平方米/塊9 萬(wàn)元/年塊（環(huán)路廣告公司發(fā)布）煤炭廳頂層300平方米20 萬(wàn)元/年（省煤炭廳發(fā)布）新華書(shū)店側(cè)墻150 平方米18 萬(wàn)元/年（省新華書(shū)店發(fā)布）芙蓉路八一橋橋上100平方米15 萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）立交橋中

9、南北向54平方米8.5 萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）外圍地段最新修正版四方坪立交橋上75平方米11萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）高橋燈桿（二環(huán)）1.6 平方米6000元/年個(gè)（環(huán)路廣告公司發(fā)布）長(zhǎng)永高速橫橋80 平方米25 萬(wàn)元/年（湖南高速發(fā)布）新中路口60平方米10 萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）2、媒體廣告：具體文案及設(shè)計(jì)另行專門確定預(yù)算約 20.19 萬(wàn)元，其中含湖南衛(wèi)視、長(zhǎng)沙信息臺(tái)全月費(fèi)用。 長(zhǎng)沙晚報(bào)2 月 28 日頭版通欄3.6萬(wàn)元X75%=2.7 萬(wàn)元 湖南衛(wèi)視3 月 1 日4 月 1 日21: 1021: 205000 元 X 30 次=15 萬(wàn)元 長(zhǎng)沙電視信息臺(tái)3 月 1 日 4

10、 月 1 日1 分鐘 / 次每天三次1000元2萬(wàn)元3軟性廣告：具體標(biāo)題及文字內(nèi)容另行專門撰寫 長(zhǎng)沙晚報(bào)2 月 29 日500 字 新 聞1000 元 三湘都市報(bào)3月1日500字新聞1000元 家庭導(dǎo)報(bào)3月4日500字新聞1000元 生活 頻 道1000字報(bào)道30秒新聞最新修正版900元二）轟炸期（ 3月 5日3月 12日）戶外廣告與湖南衛(wèi)視、長(zhǎng)沙信息臺(tái)均于預(yù)熱期中即已開(kāi)始發(fā)布廣告，在此一階段不再提及 ,預(yù)算約 43.75 萬(wàn)元1媒體廣告：具體文案及設(shè)計(jì)另行專門確定元長(zhǎng)沙晚報(bào)3月5日頭版通欄3.6 萬(wàn)元 X 75%=2.7萬(wàn)元3月9 日整版（第五版）12萬(wàn)元X 75%= 9萬(wàn)元三湘都市報(bào)3月9

11、日整版（封底版）7萬(wàn)元X 75%=5.25萬(wàn)元家庭導(dǎo)報(bào)3月9日頭版整版（彩色）16.8 萬(wàn)元 X 70%=12.6萬(wàn)元湖南證券報(bào)3月8日整版（綜合新聞版）3萬(wàn)元X 80%=2.4萬(wàn)元中郵專送房地產(chǎn)專刊3月8日整版4萬(wàn)元X70%=2.8萬(wàn)元 隨參考消息等郵發(fā)報(bào)紙夾送彩色散頁(yè)3月5日整版（10 萬(wàn)份）4萬(wàn)元X 60%=2.4萬(wàn)元 生活頻道我想有個(gè)家專欄5 分鐘2萬(wàn)元X60%=1.2萬(wàn)元 湖南電視信息臺(tái)房博士廣場(chǎng)3月 1 日4月1 日1 分鐘 /次每天三次2.4萬(wàn)2 軟廣告 （含新聞發(fā)布會(huì)之新聞 ,發(fā)布通欄專題新聞 ;有關(guān)標(biāo)題及具體文字內(nèi)容另行專門撰寫 ）長(zhǎng)沙晚報(bào)、三湘都市報(bào)、湖南日?qǐng)?bào)、湖南證券報(bào)、

12、家庭導(dǎo)報(bào)、湖南經(jīng)視、湖南衛(wèi)視、生活頻道、女性頻道、政法頻道等媒體上發(fā)布新聞或?qū)ｎ} 報(bào)道。約 3 萬(wàn)元三）持續(xù)期（ 3月 13日4月 1日）預(yù)算約為 32.63 萬(wàn)元1媒體廣告：具體文案及設(shè)計(jì)另行專門確定長(zhǎng)沙晚報(bào)3月 15日半版（第 5 版）6 萬(wàn)元 X 75%=4.5萬(wàn)元3月 28日1/4版（第5版）3 萬(wàn)元X 75%=2.25萬(wàn)元4 月 10 日頭版通欄3.6萬(wàn)元X75%=2.7萬(wàn)元三湘都市報(bào)3 月 18日通欄（封底版）1.5 萬(wàn)元 X 75%=1.125萬(wàn)元4月3日通欄（封底版）1.5 萬(wàn)元 X 75%=1.125萬(wàn)元湖南日?qǐng)?bào)3月 23日1/4 版（第 5 版）3萬(wàn)元X 80%=2.4萬(wàn)文

13、萃周報(bào)4月6日1/2 版（第 5 版）5萬(wàn)元X 80%=4萬(wàn)最新修正版2 軟性廣告：具體標(biāo)題及文字內(nèi)容另行專門撰寫 長(zhǎng)沙晚報(bào)3000專訪3 萬(wàn)元 三湘都市報(bào)7000特稿5 萬(wàn)元湖南衛(wèi)視人世間3 月中旬白總專訪（ 8 分鐘）5萬(wàn)湖南經(jīng)濟(jì)報(bào)7000特稿1.5 萬(wàn)元（四） 總費(fèi)用: 166.54萬(wàn)元（含戶外廣告全年費(fèi)用 50萬(wàn)元）,真正作用于開(kāi)盤期的廣告費(fèi)用約 120 萬(wàn)元.1戶外廣告約50 萬(wàn)元（指全年費(fèi)用 ,真正作用于開(kāi)盤期 3 月 10 日4 月 10日期間約為4.1 萬(wàn)元）媒體廣告約78.55 萬(wàn)元軟性廣告約17.99 萬(wàn)元2戶外廣告、媒體廣告文案、設(shè)計(jì)，軟性廣告撰稿，戶外廣告設(shè)計(jì)、電視廣告

14、制作約 20 萬(wàn)元湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷中心2000年 2月 20 日附件：夢(mèng)澤園首次新聞發(fā)布會(huì)暨認(rèn)購(gòu)儀式”實(shí)施計(jì)劃、主要內(nèi)容：1、發(fā)布?jí)魸蓤@經(jīng)國(guó)家建設(shè)部正式批準(zhǔn)為全國(guó)首批康居工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)的新聞消息。（關(guān)鍵詞：全國(guó)首批，湖南獨(dú)家）2、發(fā)布正式開(kāi)工的消息。（關(guān)鍵詞：全區(qū)同時(shí)開(kāi)工，于 2000 年年底主體工 程峻工）最新修正版3、發(fā)布公司喬遷新址消息。 （關(guān)鍵詞：通程大酒店 16 層）4、認(rèn)購(gòu)儀式。、時(shí)間、地點(diǎn)：3月10日上午 10：2811：58，通程國(guó)際大酒店國(guó)際會(huì)議廳。三、活動(dòng)規(guī)格：省級(jí)（省政府、省建委等領(lǐng)導(dǎo)出席）四、活動(dòng)議程：1、主持人梅冬先生宣布開(kāi)始 2、總經(jīng)理白文

15、秀先生致歡迎詞 3、副省長(zhǎng)周伯華先生講話 4、省建委主任匡彥博先生授牌 5、客戶代表于雄先生講話 6、執(zhí)行總經(jīng)理龍漢文先生宣布認(rèn)購(gòu)儀式開(kāi)始 7、主持人梅冬先生宣布禮成 8、所有應(yīng)邀人員共赴午宴五、特邀領(lǐng)導(dǎo)名單：市規(guī)劃局副局長(zhǎng)周 江 先生務(wù)副省周伯華 先生建委主匡彥博 先生： 趙小明 先生助理： 劉忠明 先生市委宣傳部副部長(zhǎng)：李發(fā)美 先生市房產(chǎn)局局長(zhǎng)陳冶秋 先生市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)全 臻 先生最新修正版市建委副主任陳魯清先生湖南投資總經(jīng)理：鐘鐵軍先生六、特邀嘉賓:著名科學(xué)家:袁隆平先生著名歌唱家：宋祖英小姐著名演員：穎小姐著名書(shū)法家：穆先生著名嶺南派畫(huà)家:鐘增亞先生曉小姐著名主持人：七、特邀新聞界人士

16、:湖南衛(wèi)視社教中心副主任:黃子林 先生湖南衛(wèi)視主持人、記者:趙一中小姐湖南日?qǐng)?bào)新聞部:房地丿專版責(zé)任編輯新華社湖南證券報(bào)記者：胡 軍 先生湖南經(jīng)濟(jì)報(bào)新聞部主任:呂運(yùn)濤先生長(zhǎng)沙政法頻道副總監(jiān):曾雄先生長(zhǎng)沙政法頻道主持人: 榮斌先生長(zhǎng)沙晚報(bào)副總編:徐暉先生長(zhǎng)沙晚報(bào)新聞?dòng)浾撸阂?鷹 先生、陳禮宏先生家庭導(dǎo)報(bào)副總編:何子明先生湖南經(jīng)視新聞部記者：陳剛先生湖南經(jīng)視樓市專遞：黃彩良先生長(zhǎng)沙電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站記者:陳魁先生湖南文藝電臺(tái)我想有個(gè)家主持、記者： 唐星 小姐生活頻 道總監(jiān)劉沙白先生生活頻道財(cái)富記者李月勝先生中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)記者杜長(zhǎng)平先生中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者戴志忠 先生女性頻道總監(jiān)陳小玲 小姐長(zhǎng)沙電視信息電視臺(tái)： 汪湘陵 先生新華社湖南分社 ：劉志權(quán)先生八、特邀客戶：于 雄 先生、歐陽(yáng)勛先生、湯重九先生、徐芝麟先生九、工作人員配備：1、統(tǒng)籌：營(yíng)銷中心經(jīng)理呂為民、副經(jīng)理蔣輝2、簽到、發(fā)放禮品、資料：鄧國(guó)橋、沈慧3、領(lǐng)導(dǎo)休息室禮儀小姐 2 人4、嘉賓休息室禮儀小姐 2 人5、客戶休息室?jiàn)涔I(yíng)銷代表 2 人6、現(xiàn)場(chǎng)禮