大明宮商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總論項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，西鄰新西安火車站，毗鄰大明宮建材市場(chǎng)新址，區(qū)域環(huán)境良好，交通便捷。由于太華路大明宮建材市場(chǎng)的拆遷，給本項(xiàng)目帶來了市場(chǎng)機(jī)遇，因此本項(xiàng)目將建設(shè)成為一個(gè)以建材市場(chǎng)為主，集商務(wù)、住宅、休閑于一體的大型綜合商業(yè)社區(qū)。另外，在本項(xiàng)目的建設(shè)過程中涉及兩個(gè)村莊的拆遷改造，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)能夠幫助政府解決城中村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。資金籌措與融資方式本項(xiàng)目建設(shè)總投資為萬元，其中建設(shè)投入的資本金為萬元 （占總投資的35%） ，分兩期投入，第一期為萬元，第二期為萬元；銀行借款萬元，融資利率為%，

2、時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的依據(jù)（ 1）委托方提供的有關(guān)書面材料；（ 2）本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（ 3） 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；（ 4） 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999） ；（ 5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格 200210 號(hào)） ；（ 6）陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（ 7）類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平。(8)項(xiàng)目投資估算所得到的數(shù)據(jù)；(9)其他與項(xiàng)目可行性研究相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排在充分考慮市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合類似工程的實(shí)際情況，同時(shí)考慮開發(fā)商的

3、資金壓力 情況，采取保守態(tài)度，充分考慮各種不確定因素，最終綜合確定本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期 開發(fā)建設(shè)，第一期進(jìn)行地塊南部村莊的拆遷安置及商品住宅的開發(fā)建設(shè)，第二期進(jìn) 行地塊北部村莊的拆遷安置及商鋪的開發(fā)。本項(xiàng)目建設(shè)期總共計(jì)劃為4年。其中一期需建設(shè)年；二期需建設(shè) 3年，兩期建 設(shè)過程存在搭接，利用一期工程的銷售收入再投入滾動(dòng)開發(fā)二期工程，從而減少開 發(fā)商的資金壓力。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位， 擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表(見下頁)。表主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表廳P名稱單位值財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元2總銷售收入萬元2

4、345703銷售稅金及附加萬元129014利潤(rùn)總額萬元629945所得稅萬元157486稅后利潤(rùn)萬元47245財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元2項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4動(dòng)態(tài)投資回收期年5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元6資本金內(nèi)部收益率%7借款償還期年8盈虧平衡點(diǎn)74%第二章市場(chǎng)分析西安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（一）商業(yè)概況目前西安商業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和康復(fù)路商圈圍繞在 城市副中心多級(jí)發(fā)展的局面。但是明確的是，西安鐘樓商圈和小寨商圈規(guī)模依然遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超出其他商圈的發(fā)展水平。西安居民向心的消費(fèi)習(xí)慣也決定了西安商業(yè)發(fā)展的特 點(diǎn)。西安商圈分布圖（二）典型商圈解析商圈特征小寨商圈輕工、康復(fù)

5、路商圈土門商圈形成時(shí)間20世紀(jì)90年代末20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代初業(yè)態(tài)范圍商超、服裝、餐飲小商品批零、服裝商超、專賣店輻射半徑大城南周邊省市、市區(qū)城西區(qū)域主力消費(fèi)群特征中低收入，年輕化中小規(guī)模商戶廠礦企業(yè)職工為主發(fā)展前景趨于成熟，發(fā)展緩慢規(guī)模巨大，發(fā)展迅猛地域限制，前景較小小結(jié)趨向全市化商圈省級(jí)商圈區(qū)域商圈小寨商圈由于周遍高校林立，龐大的年輕消費(fèi)人群成為了 “小寨”商圈的基礎(chǔ)消費(fèi)群體； 區(qū)域以小寨十字為中心，輻射長(zhǎng)安路及小寨東西路，波延到電子城等處；集文化商 貿(mào)、流行服飾、餐飲娛樂及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的綜合休閑、購(gòu)物區(qū)。小工、康復(fù)路商圈一一康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)從最初的集市到現(xiàn)在的店鋪格局，已形

6、成了一個(gè)家喻戶曉的繁 華商業(yè)區(qū)。目前的康復(fù)路商業(yè)區(qū)影響力已輻射至全國(guó) 23個(gè)省市、自治區(qū)，成為西北地區(qū)物貿(mào)交流集散地?？祻?fù)路商業(yè)區(qū)內(nèi)的商戶均以批零兼營(yíng)業(yè)務(wù)為主。土門商圈土門商圈主要由以經(jīng)營(yíng)家電產(chǎn)品的國(guó)美、以經(jīng)營(yíng)百貨的土門民生商廈、以及家 世界購(gòu)物中心、愛家超市、豐登路商場(chǎng)等規(guī)模稍大的商場(chǎng)或超市為主力店，加上一 些臨街小商鋪和專營(yíng)店組成，涵蓋了專業(yè)賣場(chǎng)、綜合百貨商店、超市、品牌專營(yíng)店 等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。（三）西安市現(xiàn)有商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)分布狀況目前，西安市現(xiàn)有的商業(yè)街并不多，其經(jīng)營(yíng)的種類主要集中于服裝、電子產(chǎn)品、 餐飲、通訊產(chǎn)品等。主要分布于市中心區(qū)域，即城墻以內(nèi)，其次是一環(huán)和二環(huán)之間, 二環(huán)以外目前只

7、有電子城步行街一條。西安市商業(yè)街一覽表（19個(gè)）名稱功能特色地址備注電子專業(yè)街IT類、電子類、音像類產(chǎn)品雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂德福巷社區(qū)型古玩字回專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品書院門社區(qū)型電子城步們專業(yè)街休閑、娛樂、飲食、購(gòu)物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂、南一環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材尚樸路區(qū)域型消真食品專業(yè)街1青真特色食品、干果、糕點(diǎn)北院門區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品炭市街社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品義藝路區(qū)域型精品購(gòu)物步行街服裝、鞋帽、皮具騾

8、馬市區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品后宰門區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂專業(yè)街餐飲、娛樂東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品康復(fù)路社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游冏品八仙庵社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料太華路社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運(yùn)動(dòng)用品體育場(chǎng)北社區(qū)型(四)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)由于商業(yè)消費(fèi)具有極強(qiáng)的慣性心理，在整體民風(fēng)比較傳統(tǒng)的西安市，這種消費(fèi) 慣性心理依然強(qiáng)烈，因此，短期內(nèi)西安商業(yè)發(fā)展不會(huì)呈現(xiàn)劇烈的變化趨勢(shì)。城內(nèi)區(qū)、城南區(qū)和高新區(qū)、北郊區(qū)商業(yè)依然會(huì)維持強(qiáng)勢(shì)的狀態(tài)，但是由于城東和城北住宅的 快速發(fā)展，其住宅底商的發(fā)展將會(huì)比較迅速，居住區(qū)商業(yè)將會(huì)

9、成為這兩個(gè)區(qū)域商業(yè) 發(fā)展的主要導(dǎo)向。西安建材市場(chǎng)現(xiàn)狀分析西安市目前較大的建材市場(chǎng)主要有：(1)西安現(xiàn)代大明宮家居城西安現(xiàn)代大明宮家居城位于西安市太華北路與北二環(huán)立交橋交匯處西北角，占 地350畝，總建筑面積30萬平方米，是西安市政府2003年前十名重點(diǎn)項(xiàng)目，由未 央?yún)^(qū)政府和西安大明宮建材實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)手打造。其中一層主營(yíng)陶瓷產(chǎn)品、 墻地磚、燈飾、電工電料、石材、板材；二層主營(yíng)木地板、門窗、裝飾五金、地毯、 壁紙、水暖器材、櫥柜及配套電器、潔具、油漆涂料、鐵藝、吊頂材料；三層主營(yíng) 精品家具、紅木家具、辦公家具、布藝、床上用品、家飾工藝品。西安現(xiàn)代大明宮家居城主要功能區(qū)有：中央廣場(chǎng)觀光區(qū)、經(jīng)營(yíng)

10、展示區(qū)、裝飾裝 修區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)展中心、休閑娛樂區(qū)和 35000平方 米的大型建材交易區(qū)，并提供 2000個(gè)泊車車位的停車場(chǎng)。(2)西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工貿(mào)有限責(zé)任公司下屬民營(yíng)企業(yè)，斥資3000余萬元，始建于2001年12月，占地120余畝，設(shè)有鋪面房46800余平方米，位于太華路 182 號(hào)，含元殿游樂園北鄰。商場(chǎng)內(nèi)店面、通道各占總面積二分之一，分為七條通道，通道寬1320m以南北兩個(gè)橫通道為界劃為三個(gè)區(qū)域，習(xí)慣稱為“一、二、三” 期， 第一區(qū)域總面積為20000 平方米， 于 2002 年 3 月入駐商戶，并挎有獨(dú)立的“望家旺”建材超市，面積約

11、為 7000 平方米第二區(qū)域店面積為16000平方米，于2002年 6月入駐商戶，第三區(qū)域店面積為10800平方米，于2002年 12月建成。市場(chǎng)門前臨街建有停車廣場(chǎng)，長(zhǎng) 240 米寬 30 米， 劃有四個(gè)停車區(qū)域，可停放運(yùn)貨車輛近百輛。市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分為：西部燈飾城，西部玻璃城，油漆專賣區(qū)，鋁型、五金專賣區(qū)衛(wèi)浴潔具專賣區(qū)，裝飾板材專賣區(qū)，在市場(chǎng)的前后兩區(qū)各有占地約7000平方米的建材超市。（ 2）百寰建材市場(chǎng)西安百寰建材實(shí)業(yè)有限公司位于西安市北二環(huán)大明宮立交橋東北角，毗鄰太華路和北二環(huán)路，與西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安生態(tài)科技園區(qū)遙遙相對(duì)，交通便利，地理位置優(yōu)越，商品吞吐能力強(qiáng)，與多家行業(yè)市

12、場(chǎng)共同形成西北最大的建材商品集散地。公司占地200 余畝，擁有營(yíng)業(yè)性建筑十幾萬平方米，布局合理，整體規(guī)劃統(tǒng)一流暢，市場(chǎng)由塑鋼鋁材專營(yíng)區(qū)、不銹鋼門窗加工經(jīng)營(yíng)區(qū)、石材專營(yíng)區(qū)、櫥柜城等組成，其中新建立的櫥柜城是西北地區(qū)規(guī)模最大的櫥柜專營(yíng)場(chǎng)所，匯集了高中低檔櫥柜精品，可為各層次消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉全方位的服務(wù)。（ 3）明珠家居城明珠家居西安市北二環(huán)未央立交橋東500 米，占地120 畝，總投資億元，是第六屆經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)簽約項(xiàng)目，2002年 4月 28日，一期工程1 萬平方米投入營(yíng)業(yè)，隨后，相繼在一年時(shí)間里，總計(jì)9 萬余平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地建成并投入運(yùn)營(yíng)。商城的總營(yíng)業(yè)面積超過15 萬平方米，入駐商戶達(dá)800 多

13、戶， 匯集來自國(guó)內(nèi)外、各省區(qū)、 各流派、各檔次的民用、辦公、鋼木等家具、家飾、布藝、家電、家裝、燈飾、廚衛(wèi)類產(chǎn)品近萬個(gè)品種、十萬余種款式，成為西北地區(qū)建成規(guī)模最大的家具、家居用品批發(fā)、零售集散地。依照品類的不同，商城劃分為民用品區(qū)、鋼木區(qū)、辦公用品區(qū)；依照檔次的不同，商城劃分為國(guó)際館（國(guó)內(nèi)外一線品牌）、 精品館 （地方性一線品牌）及中檔品經(jīng)營(yíng)區(qū)。4）安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市位于西安市西二環(huán)北段136 號(hào)，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市，采用集中采購(gòu)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)的管理方式，主營(yíng)國(guó)內(nèi)外裝修建材和裝飾用品，配套經(jīng)營(yíng)家裝設(shè)計(jì)并提供直銷服務(wù)；經(jīng)營(yíng)

14、范圍涉及建材管件、木材、墻面及地面材料、家具家飾、油漆涂料、五金工具、廚衛(wèi)設(shè)備、燈具電料、園藝園及季節(jié)性用品九大類近4 萬品種， 并設(shè)有BIY、 DIY 教室，配套經(jīng)營(yíng)家居裝飾和休閑餐飲等其他服務(wù)。同時(shí)具備物流配送、電子商務(wù)等服務(wù)。（ 5）位于大慶路中段120 號(hào)，是依托天津家世界集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的，在西安經(jīng)營(yíng)最早，規(guī)模最大的家居建材超市，市場(chǎng)環(huán)境整潔，種類齊全，形象統(tǒng)一，管理先進(jìn)，渠道可靠，價(jià)格合理，退貨有保證，年銷售額超過兩億元。（ 6）太白路建材市場(chǎng)太白路建材市場(chǎng)位于南二環(huán)與太白路交匯處，是西安第二大建材市場(chǎng)。擁有商戶 500 余家，經(jīng)營(yíng)品牌全面，管理制度規(guī)范，交通便利。由于地處市區(qū)，使

15、市場(chǎng)的未來發(fā)展必將受到城市建設(shè)規(guī)劃的影響。（ 7）陜西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔區(qū)長(zhǎng)安路東三爻村，是西安市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，被列為雁塔區(qū)重點(diǎn)保護(hù)單位，由三森集團(tuán)投資3 億元人民幣興建的西安三森家具匯展中心總占地300 畝， 一期工程建筑面積為13 萬平方米，投資億元。中心一期共分四大展廳，分別是巴黎廳、紐約廳、香港廳、臺(tái)灣廳。其中巴黎廳、紐約廳為精品廳。西安三森家具匯展中心實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)；系統(tǒng)照明光線充足，格調(diào)高雅；8部人行電梯方便客流，安全通暢；廳內(nèi)安全設(shè)施齊全，設(shè)有消防噴淋系統(tǒng)，消防控制中心，煙感報(bào)警系統(tǒng)。排風(fēng)換氣設(shè)備令全場(chǎng)空氣流暢，清新宜人；24 小時(shí)保安監(jiān)控系統(tǒng)

16、，與互聯(lián)網(wǎng)連接的局域網(wǎng)系統(tǒng)，用于安全和交易過程管理；商場(chǎng)各處均設(shè)IC 卡公用電話，預(yù)留市話接口；除銀行、托運(yùn)、商務(wù)中心外，設(shè)有洽談室、商務(wù)酒吧、咖啡廳等。西安市建材市場(chǎng)分布圖如下：就目前而言，西安市現(xiàn)有的建材市場(chǎng)檔次高低不勻，主要有建材超市、家居建材城等模式。其中，超市建材產(chǎn)品在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)以及在產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)方面的到位，是越來越理性消費(fèi)的消費(fèi)者的最佳考慮。建材超市的消費(fèi)群體面對(duì)的是中低層的消費(fèi)者，但是建材中有些高端產(chǎn)品在超市中就顯示不出其自身的 “檔次” ， 因此， 家居建材城將會(huì)成為高端消費(fèi)人群的理想之所，在一定的時(shí)期內(nèi)，它仍然占據(jù)市場(chǎng)的最高分額。而攤位式的低端市場(chǎng)會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的分散性、

17、管理不規(guī)范、產(chǎn)品質(zhì)量問題多、售后服務(wù)弱等諸多弊端而最終被市場(chǎng)淘汰。建材超市和家居賣場(chǎng)各有各的優(yōu)勢(shì)，只是面對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體不同。短期看來，家居賣場(chǎng)還是會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。但是，大的正規(guī)的建材市場(chǎng)的入駐終將兼并或者是淘汰小的、不規(guī)范的建材市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，因此具備相當(dāng)規(guī)模，相當(dāng)檔次的大型建材市場(chǎng)在西安市建材市場(chǎng)是具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的。陜西省政府常務(wù)會(huì)議第17 次會(huì)議審議通過了唐大明宮遺址保護(hù)總體規(guī)劃，這標(biāo)志著唐大明宮遺址保護(hù)總體規(guī)劃正式啟動(dòng)，大明宮遺址覆蓋太華路周邊平方公里，四至為：南起自強(qiáng)東路，北至玄武路，東自太華路，西達(dá)鐵一村建華西路。也就是說， 太華路西側(cè)大部分區(qū)域均屬

18、遺址規(guī)劃范圍，同時(shí)， 太華路東邊部分地段500米范圍內(nèi)也屬于遺址規(guī)劃范圍，遺址面積覆蓋太華路一帶平方公里范圍。大明宮遺址公園改造是國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)西安市政府安排，北郊大明宮建材市場(chǎng)及大明宮地區(qū) 40 多個(gè)專業(yè)建材市場(chǎng)將面臨拆遷。目前， 在未央?yún)^(qū)太華路延伸段兩側(cè)興建建筑面積 60 萬平方米的大明宮建材家居批發(fā)市場(chǎng)，整合大明宮遺址周邊40 多家專業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)資源，實(shí)施整體搬遷項(xiàng)目，能夠極大的帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析2.3.1 市場(chǎng)需求分析為了了解市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，工作小組成員進(jìn)行了近兩周的市場(chǎng)調(diào)查，本次市場(chǎng)調(diào)查的對(duì)象主要針對(duì)現(xiàn)大明宮建材家居市場(chǎng)內(nèi)的商戶、北郊大學(xué)城的教職員工和附近

19、的商戶，意圖了解目標(biāo)客戶的購(gòu)買意向和購(gòu)買能力，從而確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購(gòu)買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求單價(jià)及總價(jià)、期 望的配套設(shè)施等問題；調(diào)查以大明宮建材家居市場(chǎng)內(nèi)的商戶為主，采用問卷調(diào)查與 面談?wù){(diào)查相配合的形式，進(jìn)行抽樣調(diào)查。通過市場(chǎng)調(diào)研得到的成果，匯總了 200份有效調(diào)查問卷，得出了以下市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：(1)商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪%由于商業(yè)街形式具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營(yíng)者多青睞于商業(yè)街商 鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對(duì)底商商鋪和商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪的偏好。因此，在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中一方面要充分考慮不同的建材家居產(chǎn)品的特點(diǎn)，將商業(yè)街商鋪

20、與商 場(chǎng)內(nèi)席位商鋪、底商商鋪相結(jié)合，達(dá)到有效利用空間和提高市場(chǎng)檔次的目的；另一 方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分。商業(yè)街商鋪：?jiǎn)螌由虡I(yè)街冏鋪多層商業(yè)街冏鋪%其中多層商業(yè)街商鋪:1-2層2-3層3-4層4層以上%在對(duì)商業(yè)街商鋪的具體形式的調(diào)查中，大部分的被調(diào)查者選擇多層商業(yè)街商鋪,其中在選擇多層商業(yè)街商鋪的被調(diào)查者中，對(duì)于低于3層的多層商業(yè)街商鋪更為青睞，達(dá)到了 90%Z上，這主要因?yàn)樯啼伒恼故拘杂上碌缴弦来螠p少，層數(shù)越高展示 性越差，因此，對(duì)商業(yè)街商鋪而言，設(shè)計(jì)樓層不宜太高。底商商鋪：辦公樓底商住宅底商%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有勺被調(diào)查者接受底商商鋪這種商鋪類型,其中選擇辦公樓和住宅底 商的被

21、調(diào)查者分別占到%F口%可見一部分被調(diào)查者除了希望商鋪具有產(chǎn)品展示及銷 售的功能，同時(shí)還希望能夠方便其居住及辦公，以滿足日常生活和業(yè)務(wù)洽談的需要。(2)希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住%調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以 倉(cāng)儲(chǔ)和辦公及商務(wù)洽談為輔。(3)商鋪面積50 m2以下251-100 m2101-200m200m以上%考慮到經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50-100平方米的被調(diào)查者最多，占到了 其次是100-200平方米，占到 了總數(shù)的因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建議商鋪主力戶型

22、面 積確定在50-200 m20(4)商鋪的最高單價(jià)和總價(jià)單價(jià)：40005000 元/ m25000-6000 元/ m26000- 7000 元/ m27000元/ m2以上%總價(jià):30萬元以下3140萬元4050萬元5060萬元6070萬元70萬元以上%商鋪可承受的最高單價(jià)集中在 40005000元/ m2,比例達(dá)到%可承受的總價(jià) 在30萬元以下的比例高達(dá)%這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個(gè)方面：一方面，接受調(diào)研的商戶多以租賃的方式經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪的銷售價(jià)格并沒有明確認(rèn)識(shí)，因此對(duì)商 鋪價(jià)格心理承受價(jià)位不高；另一方面，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào) 查者對(duì)本項(xiàng)目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此

23、，就目前而言，部分投資者對(duì)該區(qū) 域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。但隨著項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸 成熟，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有較大的提升空間。(5)付款方式按揭貸款一次性付款%多數(shù)商戶認(rèn)為一次性付款對(duì)其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式幫助商戶解決貸款難的問題,購(gòu)買商鋪。因此，開發(fā)商應(yīng)積極為商戶提供金融服務(wù), 以加快項(xiàng)目的銷售和資金回流。(6)商鋪周邊的配套設(shè)施金融 機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛 樂場(chǎng)所超巾便利店物流 中心服飾廣場(chǎng)苴他%其中對(duì)酒店的具體需求:快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店%對(duì)餐飲的具體需求:快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%對(duì)休閑娛樂場(chǎng)所的具體需求:洗浴中心康樂中心美容美發(fā)

24、健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到90%Z上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級(jí)酒店；休閑娛樂設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項(xiàng)目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時(shí)要利用本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引周邊客流，烘托人氣,從而增加項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目的增值潛力。(7)購(gòu)買車位是否%選擇會(huì)購(gòu)買車位的比例為%因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮業(yè)主對(duì)車位的需求(8)客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道電視廣告報(bào)紙廣告廣播戶外廣告朋友介紹其他%客戶獲取

25、信息的渠道主要來自報(bào)紙、電視和朋友介紹，特別是在對(duì)大明宮建材 家居市場(chǎng)的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過朋友介紹獲取信息，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程 中，建議依托大明宮建材家居市場(chǎng)這個(gè)品牌和現(xiàn)有商戶進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，并通過主 流報(bào)紙和電視的宣傳來引導(dǎo)投資者。2.3.2 市場(chǎng)供給分析北郊經(jīng)開區(qū)商圈：北經(jīng)開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足20年時(shí)間。但隨著西 安行政中心的北遷和大批國(guó)內(nèi)外著名制造和生產(chǎn)企業(yè)財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，區(qū)域發(fā)展迅速。 目前的商業(yè)主要集中在鳳城一路和鳳城三路中間，以人人商業(yè)集團(tuán)的崇尚百貨和人 人樂超市，第五國(guó)際，金花賽高店和著名的沃爾瑪超市為龍頭，周邊聚集了大量的 銀行，數(shù)碼專業(yè)店(國(guó)美，蘇寧)和餐飲娛樂

26、類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā) 展空間相當(dāng)大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會(huì)成為商業(yè)的聚集地，因未央 路直通連霍高速，是北西安的大動(dòng)脈，政府和地方財(cái)團(tuán)及私人企業(yè)對(duì)該區(qū)域的投入 相當(dāng)巨大，新起樓盤近180座，加上沿渭河經(jīng)濟(jì)帶和市內(nèi)商業(yè)圈的溝通緊密，經(jīng)開 區(qū)的發(fā)展前景好。SWOTW2.4.1 優(yōu)勢(shì)(1)道路交通項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，毗鄰大明 宮建材市場(chǎng)新址，可以說是四通發(fā)達(dá)，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將 使得北郊區(qū)的交通更加便利。(2)市政規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市2004年一2020年遠(yuǎn) 景目標(biāo)，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設(shè)三個(gè)城郊購(gòu)物中心 。（ 3

27、）消費(fèi)人群按照慣例，一個(gè)商業(yè)中心的構(gòu)建需要強(qiáng)大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38 萬人） 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、也包括了正在迅速發(fā)展的大學(xué)城，這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。（ 4）原有市場(chǎng)本項(xiàng)目的建設(shè)是為了舊的大明宮建材市場(chǎng)的搬遷安置而建設(shè)的，而原有大明宮建材市場(chǎng)的已經(jīng)營(yíng)造了較好的建材市場(chǎng)氛圍，因此經(jīng)營(yíng)者、購(gòu)買者都會(huì)考慮到新的建材市場(chǎng)來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者是消費(fèi)，這就會(huì)給新項(xiàng)目本身帶來原有的消費(fèi)群體。2.4.2 劣勢(shì)（ 1）商業(yè)氛圍不濃目前， 北火車站并未建成，大型港務(wù)區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時(shí)，本項(xiàng)目從建設(shè)到銷售還需一段時(shí)間，該

28、區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營(yíng)造起來，一些原有的業(yè)主可能會(huì)持觀望態(tài)度，不會(huì)進(jìn)行商鋪的購(gòu)買或者是租賃，這將大大的影響項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。（ 2）資金用量大本項(xiàng)目整體規(guī)模較大，前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入指定銀行賬戶，因而導(dǎo)致本項(xiàng)目前期建設(shè)資金占用量大，這將對(duì)開發(fā)商自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。（ 3）離城區(qū)較遠(yuǎn)本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠(yuǎn)，目前大明宮建材市場(chǎng)的目標(biāo)客戶多位于西安市內(nèi)，因此導(dǎo)致市內(nèi)部分目標(biāo)消費(fèi)者減少購(gòu)買次數(shù)，或是放棄購(gòu)買。2.4.3 機(jī)遇（ 1） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展省統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)2008年我省國(guó)民生產(chǎn)總值（ GDP） 完成

29、億元，和上年同比增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)，共完成財(cái)政總收入億元同比增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)。而西安市生產(chǎn)總值為2190億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%。同時(shí)，自“九五”時(shí)期以來年均增長(zhǎng)超過10%以上，呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展本項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（ 2）城市發(fā)展空間加大臨潼縣、 長(zhǎng)安縣相繼撤縣設(shè)區(qū)，擴(kuò)大了市區(qū)面積。另外隨著西安市城市空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、 三產(chǎn)業(yè)開始逐步遷出中心城區(qū)。大中型批發(fā)市場(chǎng)占地面積大，商品運(yùn)輸量大且不直接面對(duì)廣大消費(fèi)者，沒有必要分布在中心城區(qū)，為批發(fā)市場(chǎng)的向外擴(kuò)展提供了

30、機(jī)遇。（ 3）現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng)現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉(cāng)儲(chǔ)面積，降低了運(yùn)營(yíng)成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。大中型批發(fā)市場(chǎng)物流和商品分流，銷售和倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所分離，可使大中型批發(fā)市場(chǎng)的用地規(guī)模大幅減小，營(yíng)業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。（ 4）政府高度重視政府高度重視商業(yè)街的發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對(duì)商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè)。2.4.4 威脅近年來， 西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽等地都加快了大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。周邊地區(qū)的大

31、中型批發(fā)市場(chǎng)不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級(jí)方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無疑對(duì)西安大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目初步定位（ 1）市場(chǎng)定位本項(xiàng)目主要依托新的大明宮建材市場(chǎng)，配合北面的大學(xué)城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場(chǎng)為中心，集商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲等服務(wù)于一體的大型商業(yè)街區(qū)；緊鄰主干道的商鋪?zhàn)骶频?、娛樂休閑中心和大型的購(gòu)物廣場(chǎng)等，最好能引進(jìn) 知名超市、購(gòu)物中心進(jìn)駐；根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為多個(gè)功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng)。（ 2）客戶定

32、位現(xiàn)有大明宮建材家居市場(chǎng)商戶；太華路上的其它建材家居市場(chǎng)商戶；北郊大學(xué)城周邊的現(xiàn)有商戶和大學(xué)的教職工；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、想在北三環(huán)附近進(jìn)行投資的商人；外來投資商。（ 3）價(jià)格定位根據(jù)市調(diào)走訪的信息反饋，同時(shí)參考大明宮建材市場(chǎng)、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價(jià)格，本項(xiàng)目的整體均價(jià)保守考慮，建議在4000 5000 元 / m2 左右。在價(jià)格制定上，可采取一鋪一價(jià)。鑒于項(xiàng)目自身的具體情況，以銷售為主推出項(xiàng)目。小結(jié)及建議1）小結(jié) 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材市場(chǎng)提供了巨大商機(jī)。 大明宮遺址保護(hù)工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場(chǎng)面臨整體拆遷，這部分 經(jīng)營(yíng)者急需新的建材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，本項(xiàng)目的開發(fā)可

33、以在很大程度上彌補(bǔ)此空缺。西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場(chǎng)配套設(shè)施滯后、經(jīng)營(yíng)管理模式落后，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進(jìn)的一站式大型綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目的建設(shè)正是對(duì)這一空 缺有效彌補(bǔ)。本項(xiàng)目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。（ 2）建議本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場(chǎng)與其它商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合，達(dá)到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。整個(gè)商業(yè)街區(qū)采用開放、互通式格局，建議摒棄現(xiàn)有建材市場(chǎng)配套不完善、功能分區(qū)不清、建筑風(fēng)格單一的缺點(diǎn)，同時(shí)秉承科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，打造一個(gè)具備現(xiàn)代時(shí)尚特色并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)街商鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和

34、服務(wù)類型的特點(diǎn)進(jìn)行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計(jì) 層高不宜超過三層，具以上樓層可以設(shè)計(jì)成SOH圓式，講求實(shí)用，方便商戶對(duì)辦公、 居住的需要；商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商 戶經(jīng)營(yíng)投資的需要。本項(xiàng)目可以利用安置房剩余土地進(jìn)行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時(shí)還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。為了使項(xiàng)目系統(tǒng)性，整體化開發(fā)，建議在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，注重與周邊北火車站、新筑港務(wù)區(qū)以及大型居住區(qū)開發(fā)節(jié)奏的配合，從而更好地營(yíng)造本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，提升本項(xiàng)目的吸引力，同時(shí)減少倉(cāng)儲(chǔ)面積，從而提高本項(xiàng)目的檔次和品味，更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，注重本項(xiàng)目自身商品住宅區(qū)與商

35、業(yè)區(qū)開發(fā)進(jìn)度的合理安排，從而更好地互相帶動(dòng)銷售。建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場(chǎng)、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值， 拉升項(xiàng)目的品味與檔次。建議本項(xiàng)目一定要設(shè)有足夠的泊車位，同時(shí)考慮金融機(jī)構(gòu)、超市、 娛樂場(chǎng)所、餐飲服務(wù)等類型的商鋪，一方面豐富本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，另一方面可以給購(gòu)物者和經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造一個(gè)方便、舒適的購(gòu)物環(huán)境，有利于更好地促進(jìn)本項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成。第三章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目前期工作安排目前本項(xiàng)目土地尚未達(dá)到三通一平的要求，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的工作計(jì)劃安排如下：（ 1）對(duì)項(xiàng)目所在地的居民進(jìn)行安置，原有房屋拆遷；（ 2）

36、實(shí)施三通一平，滿足開工條件；（ 3）委托設(shè)計(jì)單位，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步修改、確定；（ 4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施工許可證等；（ 5）安排短期或長(zhǎng)期信貸，確定與落實(shí)建設(shè)資金；（ 6）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的進(jìn)行分析，初步確定銷售價(jià)格；（ 7）組織招投標(biāo)活動(dòng)，并與承包商談判，簽訂建設(shè)工程承包合同。項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排3.2.1 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項(xiàng)目?jī)?nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實(shí)際情況，依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額，對(duì)工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，初步確定各施工階段的開發(fā)期，編制項(xiàng)目小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。同時(shí)考慮采取滾動(dòng)開3.2.2 進(jìn)度安排原則進(jìn)度安

37、排力求合理，最大程度減少開發(fā)商的資金壓力，發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資金開發(fā)下一階段工程。3.2.3 分階段開發(fā)的原因與目的實(shí)施項(xiàng)目分階段開發(fā)，可以通過前一階段預(yù)收收入實(shí)現(xiàn)資金的回收，給項(xiàng)目后期的開發(fā)提供足夠的資金來源，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。從而降低開發(fā)商的資金壓力，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大、市場(chǎng)需求狀況的變動(dòng)不確定的條件下，分階段開發(fā)可以試探市場(chǎng)反應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整后期的開發(fā)建設(shè)，隨機(jī)應(yīng)變，充分適應(yīng)市場(chǎng)需求。3.2.4 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)的橫道圖如下所示：時(shí)工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第階 段基礎(chǔ)_L 程主

38、體及 安裝裝修第 二 階 段基礎(chǔ)_L 程主體及 安裝裝修室外工程二期前期工程第一階 段基礎(chǔ)_L 程主體及 安裝裝修第基礎(chǔ)_L二 階 段程主體及 安裝裝修室外工程第四章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（ 1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999） ；（ 2）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（ 3）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（ 4）相關(guān)概算指標(biāo)；（ 5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格200210 號(hào)） ；（ 6） 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā) 西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則的通知（市建發(fā)2000418 號(hào)） ；（ 7）陜西省發(fā)改委編制的陜西省建

39、設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（ 8）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（發(fā)改價(jià)格2007670 號(hào)） ；（ 9）西安市城市建設(shè)拆遷安置實(shí)施細(xì)則；（ 10）西安市城中村改造管理辦法；（ 11）類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平；（ 12）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目總投資估算的原則（ 1）項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；（ 2）項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（ 3）項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算或因市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資增加的項(xiàng)目 在不可預(yù)見費(fèi)中考慮。項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、城建費(fèi)用、室 外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單

40、位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。(1) 土地費(fèi)用項(xiàng)目占地面積為450畝，其中有100畝地用來安置村民，根據(jù)西安市城中 村改造管理辦法的相關(guān)規(guī)定，城中村改造綜合用地以劃撥方式供給，不需要繳 納土地出讓金。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：其中拆遷面積為40萬平方米，每平方米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用按600 元考慮，合計(jì)24000萬元；過渡費(fèi)：按照每人1萬元考慮，共2100人，合計(jì)2100萬元。用于開發(fā)建設(shè)的土地為350畝，結(jié)合未央?yún)^(qū)的土地價(jià)格，同時(shí)考慮城中村拆 遷的優(yōu)惠政策，綜合確定每畝為萬元，合計(jì) 5565萬元。因此本項(xiàng)目土地費(fèi)用為：24000+2100+5565=31665J元。(2)建安工程費(fèi)用依據(jù)陜西省建筑工程綜合

41、概預(yù)算定額(99),結(jié)合西安市類似工程的實(shí)際 造價(jià)，考慮實(shí)際物價(jià)的上漲，確定本項(xiàng)目的建安造價(jià)如下表：表 建安工程費(fèi)用估算表項(xiàng)目建筑面積估算指標(biāo)小計(jì)(萬元)1.居民安置用房182188 m2安置住宅1365001450 （元/ m2）安置商業(yè)用房456881500 （元/ m2）2.商品住宅1973061600 （元/叫:3.商鋪3310261100 （元/叫合計(jì)710520 m2(3)工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知(計(jì)價(jià) 格200210號(hào))及國(guó)家發(fā)改委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定

42、(計(jì) 價(jià)格19991283號(hào))，綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場(chǎng)行情，工程前期費(fèi)用總額 約為萬元。(4)城建費(fèi)用根據(jù)西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，以及西安市城中村改造 管理辦法，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，具體收費(fèi)見下表：表城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)指標(biāo)安置房商品房商業(yè)小計(jì)商業(yè)住宅1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積150 元/ m2免征免征2工程定額測(cè)定費(fèi)建安總造價(jià)%0免征免征免征03工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積2 元/ m2免征免征免征04勞保統(tǒng)籌基金建安總造價(jià)%5新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用總建筑面積6 元/ m2免征免征免征06散裝水泥專項(xiàng)資金總建筑面積6 元/ m2免征免征免征07工

43、程勘察設(shè)計(jì)資格審查 發(fā)證費(fèi)次數(shù)甲乙級(jí)300,丙 級(jí)250;中報(bào)費(fèi)20免征免征免征0城建費(fèi)用(合計(jì))故城建費(fèi)用總計(jì)萬元(5)室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容， 分項(xiàng)估 算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/褶，安置房按建筑面積100元/褶，商品房按 建筑面積120元/褶，合計(jì)本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)用為 。(6)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(發(fā)改價(jià)格2007670號(hào))，該項(xiàng)目的監(jiān)理費(fèi)用為 萬元。(7)建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的3%安置房 的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%共計(jì)萬元。(8)預(yù)備費(fèi)綜合

44、考慮項(xiàng)目的基本特點(diǎn)和項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，再結(jié)合不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，商業(yè)按27項(xiàng)之和的7煙，商品房按27項(xiàng)之和的4%，安置房按27 項(xiàng)之和的1%取，共計(jì)萬元。(9)建設(shè)期利息一到三年期的銀行貸款利率為 計(jì)算建設(shè)期利息為萬元。(10)項(xiàng)目總投資綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為萬元。表 項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元在冉項(xiàng)目費(fèi)用安置房住宅商業(yè)合計(jì)1土地費(fèi)用2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4城建費(fèi)5室外工程費(fèi)6建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用7建設(shè)單位管理費(fèi)用8預(yù)備費(fèi)9建設(shè)期利息10總投資資金籌措與融資方式本項(xiàng)目總投資的資金來源主要有：(1)資本金本項(xiàng)目建設(shè)投入的資本金為 萬元，第一期為萬元，第二期為萬元。(2)銀行借款本項(xiàng)目銀行借款萬元

45、，融資利率為 %時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。3）凈銷售收入本項(xiàng)目其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。本項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃及資金籌措表（如下表）序 號(hào)季.度項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年合計(jì)12341234123412341總投資13416516511119331112738618618618567227167164064064061516304420571 8111 6994448建設(shè)投資13416516511116330412618458458458457167167164064064061507804482266669994444建設(shè)期利息24681231601621551045

46、78542資金籌措1341 065146514111923311 0127358617861886118561722671697169406440644064151638資本金1341 06514461944172381452774銀行借款本金35912909502924211772凈銷售收入再投18982184584584571671671640640640686238入63159631975824666999444建設(shè)期利息246812316016215510457854表投資使用計(jì)劃及資金籌措表單位：萬元第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分

47、析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算（ 1）基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)考慮到資金成本，機(jī)會(huì)成本，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準(zhǔn)收益率為3%。（ 2）計(jì)算期的確定本項(xiàng)目從前期工作開始，到整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢時(shí)結(jié)束，計(jì)算期為20 個(gè)季度。（ 3）利率的確定根據(jù)央行規(guī)定一至三年貸款利率為%,則每季實(shí)際利率為%。（ 4）銷售收入和稅金及附加估算表見附表1。盈利能力分析5.2.1 靜態(tài)盈利能力分析靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期= 累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1+ 上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 / 當(dāng)期凈現(xiàn)

48、金流量=（ 17-1 ） + /=季合年。 （ 數(shù)據(jù)來源: 附表 5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）5.2.2 動(dòng)態(tài)盈利能力分析（ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表5）可計(jì)算得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為萬元（稅前） 和萬元 （稅后） 。 均大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表6）可計(jì)算得到資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（稅后）萬元。大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算得到本項(xiàng)目季度的內(nèi)部收益率分別為和%（稅前）和%（稅后）

49、。換算成年內(nèi)部收益率為%（稅前）和 %（稅后）, 均大于14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算得到資本金內(nèi)部收益率為%。 換算成年內(nèi)部收益率為%（稅后） 大于14%，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（ 3）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1+ 上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=18-1+=季合年。 （數(shù)據(jù)來源：附表5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)通過對(duì)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出結(jié)論， 上是可行的。清償能力分析根據(jù)借款償還計(jì)劃表（附表2）可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為：11-1+=季，合年。通