基于供求模型的房?jī)r(jià)分析

1、基于供求模型的房?jī)r(jià)形成機(jī)理和政府的宏觀調(diào)控政策的分析據(jù)新華社電 “十二五 ”期末，我國(guó)人口總量將達(dá)到13.9 億左右，城鎮(zhèn)人口將首次超過(guò)農(nóng)村人口突破7 億。人口的大幅增加，必然導(dǎo)致人們對(duì)住房的需求增加；此外統(tǒng)計(jì)局4 月份的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)CPI 同比上漲了 5.3%，城鎮(zhèn)人均月居住支出超 680 元，約合每戶(hù) 1958 元每月。這也反映了人們的消費(fèi)能力在上升，多從因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。為了使房?jī)r(jià)理性回歸，政府也采取了一系列的宏觀調(diào)控政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)，包括出臺(tái)限購(gòu)令，提供保障房和廉租房等措施，因此采用供求模型研究房?jī)r(jià)的影響因素對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)很有必要。對(duì)于消費(fèi)者而言，隨著一件商品的價(jià)格降低，則會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)

2、該商品的需求增加，即得到如圖所示的需求曲線。同理，對(duì)企業(yè)而言，隨著商品價(jià)格的上升，愿意提供的商品也會(huì)增加，即得到圖中的供給曲線。需求曲線和供給曲線相交的一點(diǎn)，是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量等于企業(yè)愿意出售的數(shù)量，此時(shí)需求量等于供給量，市場(chǎng)均衡，是理想的最優(yōu)狀態(tài)，其中需求曲線和供給曲線共同決定平衡點(diǎn)的位置。房?jī)r(jià)也是如此，取決于需求曲線和供給曲線的變動(dòng)?，F(xiàn)在假設(shè)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)均衡點(diǎn)為下圖的P0 點(diǎn)。若只研究供給的變化對(duì)均衡點(diǎn)的影響，則應(yīng)使需求曲線和其它一切保持不變。面對(duì)高房?jī)r(jià) ,政府一方面通過(guò)信貸手段調(diào)控 , 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信托融資千億 , 成本飆升近半 ; 另一方面 ,通過(guò)稅制調(diào)控 , 提高土地稅價(jià)增加房地產(chǎn)

3、商成本 , 加大稅收杠桿來(lái)調(diào)控地價(jià) ,抑制開(kāi)發(fā)商囤地。此外還大力推行“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”政策，這些舉措都使得商品房供給減少，供給曲線向上移動(dòng)，反而有抬高了房?jī)r(jià)，由下圖的 P1 變?yōu)?P2 顯然不利于人民。PS2S1P2E2P1E1DQQ2Q1若只研究需求曲線對(duì)均衡價(jià)格的影響，其他一切條件保持不不變。近期央行再度加息，同時(shí)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，征收二手房交易全額征營(yíng)業(yè)稅，上調(diào)二套房首付款比例，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，實(shí)行住房限購(gòu)政策，有2 套房家庭本地暫停購(gòu)房。這些政策都使得人們購(gòu)房成本增加，需求曲線向左移動(dòng)，顯然這些舉措有利于降低房?jī)r(jià)，符合調(diào)控的初衷

4、。綜合需求價(jià)格曲線分析，政府的現(xiàn)行政策并不能很好有效的控制高房?jī)r(jià)。PSP2E1P1E2D1D2QQ2Q1鑒于此，政府應(yīng)雙管齊下，從需求和供給兩方面共同下手，一方面開(kāi)放地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商合法提供商品房，重點(diǎn)打擊開(kāi)發(fā)商惡意囤積哄抬房?jī)r(jià)的不法行為，保障廉租房供應(yīng)；另一方面延續(xù)在降低需求方面的政策和努力。由此，需求曲線向左移，供給曲線向下移，大大降低了房?jī)r(jià)，可以收到很好的效果。具體見(jiàn)下圖移動(dòng)情況。S1PS2E1P1P2D1E2D2Q2Q1Q參考文獻(xiàn) :1.陳毅聰房地產(chǎn)商的利潤(rùn)之謎 J工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)2005,(11)2. 金懷周，趙黎明 住宅市場(chǎng)需求彈性分析 J 地質(zhì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理 2003,25（ 5）

5、 ;11-143.李東月房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型的比較研究J工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)2006 （9）4. 徐縝慶 房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì) 機(jī)械工業(yè)出版社 2006,125. 中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒編輯組中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒 M 中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2006,106.2010 年 07 月 04 日 04:51南方都市報(bào)物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/ 規(guī)范化 ,最終使保安具備滿(mǎn)足工作需要的知識(shí)和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、

6、消防技能、軍事技能。二培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律常識(shí)教學(xué)為主，在教學(xué)過(guò)程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及處理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識(shí)教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。工作入口門(mén)衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過(guò)培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時(shí)全面掌握保安專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及在具體工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識(shí)及消防器材的使用通過(guò)培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)和員工生命財(cái)產(chǎn)的安全。3)