加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管 促進(jìn)服務(wù)水平提升

1、加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管 促進(jìn)服務(wù)水平提升我市物業(yè)服務(wù)起始于2001年，隨著城市發(fā)展、環(huán)境改善、居民群眾需求，近10多年來我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到25家，其中本地企業(yè)19家，南京、蘇州、揚(yáng)州、寶應(yīng)、姜堰、沭陽各1家，從業(yè)人員一千多人。從業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分別為：一級(jí)2家，二級(jí)4家，三級(jí)18家，1家暫定三級(jí)。目前，全市實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)共計(jì)105個(gè)，物業(yè)管理覆蓋面積約582.2萬，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%。獲國(guó)家示范住宅小區(qū)1個(gè)（瑞和陽光城），揚(yáng)州市優(yōu)11個(gè)，高郵市優(yōu)6個(gè)。隨著城市建設(shè)加快和人民居住條件改善，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)執(zhí)行的監(jiān)管越來越受社會(huì)和人民群眾關(guān)注。如何提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范

2、執(zhí)行收費(fèi)政策，減少業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，建立和諧幸福居住區(qū)，增強(qiáng)物業(yè)公司發(fā)展后勁，我們與物業(yè)行政主管部門緊密配合，主要從以下幾方面著手：一、把好前期物業(yè)管理準(zhǔn)入關(guān)，努力建設(shè)和諧幸福居住環(huán)境1、規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)加大前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)督指導(dǎo)力度，嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)程序，并到外地區(qū)（鹽城、淮安）隨機(jī)抽取評(píng)委，做到公開、公平、公正。依據(jù)揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法(揚(yáng)州市人民政府第47號(hào)令)第二十九條規(guī)定：新建商品房銷（預(yù)）售前，住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)

3、標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，將物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)、物業(yè)行政主管備案，經(jīng)物價(jià)、房管部門現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后公布執(zhí)行。住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的，開發(fā)企業(yè)可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)銷（預(yù)）售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)物價(jià)、房管部門現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后公布執(zhí)行。市紀(jì)委、監(jiān)察局負(fù)責(zé)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)全過程進(jìn)行監(jiān)督2、強(qiáng)化服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開透明實(shí)行收費(fèi)公示，既是提高收費(fèi)政策透明度，完善社會(huì)監(jiān)督機(jī)制的一項(xiàng)重要制度，也是規(guī)范收費(fèi)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，營(yíng)造和諧社會(huì)的一項(xiàng)有效措

4、施。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面實(shí)行收費(fèi)公示制度的通知、江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)收費(fèi)公示工作。我們與房管部門聯(lián)合統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示牌，下發(fā)各物業(yè)公司一同公示。在物業(yè)服務(wù)小區(qū)建立固定、專用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)公示欄。糾正少數(shù)單位公布的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法不在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)的醒目位置；公示的內(nèi)容陳舊沒有及時(shí)更新；有關(guān)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收支、利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益和支出情況未按規(guī)定向業(yè)主、使用人及時(shí)公布等問題。督促物業(yè)企業(yè)規(guī)范收費(fèi)行為，要求各物業(yè)服務(wù)單位要明確專人負(fù)責(zé)收費(fèi)公示和日常更新、維護(hù)工作。對(duì)服務(wù)等級(jí)和收

5、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施調(diào)整，要按照江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法履行相關(guān)手續(xù)，及時(shí)更換公示內(nèi)容。同時(shí)要求物業(yè)公司注重宣傳解釋工作，自覺接受物價(jià)、房管等行政主管部門和社會(huì)的監(jiān)督。3、加強(qiáng)服務(wù)和收費(fèi)情況的調(diào)查和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)實(shí)施半年后，我們聯(lián)合物業(yè)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)的業(yè)主發(fā)放物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)處標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主調(diào)查表，調(diào)查物業(yè)企業(yè)在“日常管理與服務(wù)”、“日常維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)”、“區(qū)域清潔服務(wù)”、“區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”、“區(qū)域公共秩序維護(hù)服務(wù)”“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”等六個(gè)方面的情況，按“好、較好、一般、差”四檔進(jìn)行分類，結(jié)合物價(jià)、房管部門編制的小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量收費(fèi)核查表進(jìn)行綜合評(píng)定。為好的每一項(xiàng)加0.5分；為較好

6、的不加減分；為一般的每一項(xiàng)扣1分；為差的每一項(xiàng)扣5分；價(jià)格投訴查實(shí)的扣10分。有小高層住宅小區(qū)累計(jì)扣12分以下的為合格（含12分），扣分超過12分的為不合格小區(qū)；沒有小高層住宅小區(qū)累計(jì)扣10分以下（含10分）為合格小區(qū)，扣分超過10分的為不合格小區(qū)；小區(qū)白天每年有二次以上被入室盜竊為不合格小區(qū)（含二次）。凡是經(jīng)核查為不合格小區(qū)的，將降低一個(gè)檔次的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，3個(gè)月后經(jīng)復(fù)核，予以整改，大部分業(yè)主認(rèn)可的，將恢復(fù)原來的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。凡被減低收費(fèi)檔次的小區(qū)，要在下一年度收費(fèi)中予以沖減。從我們調(diào)查、核查情況的看，各物業(yè)企業(yè)執(zhí)行價(jià)格政策嚴(yán)格，群眾滿意度較好，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾減少，其中瑞和物業(yè)公司服務(wù)的瑞和陽光

7、城小區(qū)群眾滿意度達(dá)95%、信和物業(yè)公司服務(wù)的康華園現(xiàn)代城小區(qū)群眾滿意度達(dá)95%、雅潔物業(yè)公司服務(wù)的新加坡花園小區(qū)群眾滿意度達(dá)97%、恒久物業(yè)公司服務(wù)的恒生歐洲城小區(qū)群眾滿意度達(dá)94%；物業(yè)費(fèi)收交率提高，其中瑞和物業(yè)公司、恒久物業(yè)公司、雅潔物業(yè)公司、信和物業(yè)公司等單位服務(wù)的相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)90%以上。物業(yè)企業(yè)堅(jiān)守陣地服務(wù)的信心增強(qiáng)，沒有較大住宅小區(qū)物業(yè)撤出現(xiàn)象。二、構(gòu)建社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”物業(yè)管理新模式1、加強(qiáng)與社區(qū)溝通聯(lián)系，共同推進(jìn)住宅小區(qū)建設(shè)社區(qū)在住宅小區(qū)建設(shè)中起著重要指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整等物業(yè)管理方面的問題主動(dòng)征求社區(qū)意見。我們注意凡是涉及物

8、業(yè)管理的會(huì)議、活動(dòng)邀請(qǐng)社區(qū)參加，相關(guān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件發(fā)送社區(qū)，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生收費(fèi)或管理方面矛盾時(shí)請(qǐng)社區(qū)邦助協(xié)調(diào)解決。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極配合社區(qū)做好各項(xiàng)工作。2、加快業(yè)主委員會(huì)建設(shè)步伐，“三位一體”協(xié)調(diào)管理為了發(fā)揮業(yè)主在住宅小區(qū)自治管理中的積極作用，與房管部門配合加大力度指導(dǎo)督促條件成熟的住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)組建業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任期滿的業(yè)主委員會(huì)及時(shí)指導(dǎo)依法進(jìn)行換屆選舉工作。引導(dǎo)物業(yè)公司在涉及業(yè)主利益的收費(fèi)、代管資金等事項(xiàng)及時(shí)與業(yè)主委員會(huì)溝通，征得業(yè)主委員會(huì)的支持和配合。目前我市已有38個(gè)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),2個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆選舉。為了指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展工作，專題舉辦一期業(yè)

9、主委員會(huì)成員培訓(xùn)班，邀請(qǐng)揚(yáng)州石立和江蘇擎天律師事務(wù)所的資深律師從物業(yè)管理、收費(fèi)政策等法律法規(guī)進(jìn)行講解授課，全市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理以及各社區(qū)負(fù)責(zé)人參加培訓(xùn)，收到很好的效果；為了發(fā)揮典型示范作用，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)范化，組織各社區(qū)負(fù)責(zé)人和業(yè)主委員會(huì)主任在瑞和陽光城業(yè)主委員會(huì)工作現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行觀摩活動(dòng)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在住宅區(qū)物業(yè)管理的自治作用。我們通過這些工作，努力引導(dǎo)和建立社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)手的“三位一體”物業(yè)管理新模式，構(gòu)建和諧、安定的物業(yè)管理環(huán)境。3、嚴(yán)格按照規(guī)定落實(shí)物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房，為推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)工作提供支撐嚴(yán)格按照揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法

10、第44條規(guī)定，督促開發(fā)建設(shè)單位按總建筑面積4和1的比例將物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房納入建設(shè)項(xiàng)目配套計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。我們?cè)谏唐贩績(jī)r(jià)格備案工作中，也將此項(xiàng)內(nèi)容納入審核范圍。在前期物業(yè)進(jìn)住服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作中，查看物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房的實(shí)際可使用情況，保障物業(yè)企業(yè)和社區(qū)活動(dòng)的工作場(chǎng)所需要，有力支持物業(yè)企業(yè)和社區(qū)的工作。三、開展評(píng)先創(chuàng)優(yōu)，不斷提升物業(yè)服務(wù)整體水平通過推進(jìn)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)的開展，一批優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，群眾滿意，經(jīng)營(yíng)管理不斷成熟，服務(wù)行為不斷規(guī)范，成為同行業(yè)典范，贏得了群眾的贊譽(yù)和政府的信賴。一批管理有序、環(huán)境宜人的優(yōu)秀住宅小區(qū)脫穎而出，在全

11、行業(yè)形成了重服務(wù)、創(chuàng)品牌的良好氛圍。開展評(píng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)實(shí)行價(jià)格投訴查實(shí)一票否決制。1、開展創(chuàng)“高郵市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”評(píng)審。為樹立典型，表彰先進(jìn)，全面推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)上水平、上臺(tái)階。有房管局、物價(jià)局、綜治辦和物業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人員組成的評(píng)審組，對(duì)全市各物業(yè)服務(wù)小區(qū)分環(huán)境、資料、設(shè)施設(shè)備三個(gè)小組，按照高郵市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分細(xì)則，實(shí)地對(duì)評(píng)審項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致地考核，檢查內(nèi)容主要包括價(jià)格政策執(zhí)行、各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量、基礎(chǔ)管理制度、檔案資料保管、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等涵蓋日常物業(yè)服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)。盛豐福邸、御景園、帝景龍庭、富城匯賢居、加洲豪庭、康花園現(xiàn)代城等6個(gè)小區(qū)被評(píng)為“高郵市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)

12、”；新加坡花園、龍騰花苑、江南明珠苑、通達(dá)城市花園、水岸雅居、朗盛天琴、歐洲城一期、文游花園、水岸英倫花園、景湖豪庭、東方御景等11個(gè)小區(qū)被評(píng)為“揚(yáng)州市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”；瑞和物業(yè)托管的瑞和陽光城小區(qū)喜獲“國(guó)家示范住宅小區(qū)”殊榮。2、組織開展物業(yè)管理小區(qū)“流動(dòng)紅旗”季度競(jìng)賽評(píng)比。為加強(qiáng)我市物業(yè)管理住宅小區(qū)的日常監(jiān)管，促進(jìn)物服企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量，我們從2009年開始每季度對(duì)“高郵市優(yōu)”以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)開展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)，重點(diǎn)對(duì)收費(fèi)執(zhí)行、秩序維護(hù)、著裝規(guī)范、車輛進(jìn)出登記查問、巡邏正常、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、樓道保潔等8項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行考評(píng)。對(duì)考評(píng)結(jié)果好，群眾滿意度高的物業(yè)企業(yè)授予服務(wù)小區(qū)“流動(dòng)紅旗”稱號(hào)。3、開展優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的考核評(píng)比。我們出臺(tái)了高郵市物業(yè)服務(wù)考核考評(píng)暫行辦法和高郵市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理管理暫行辦法。進(jìn)一步規(guī)范了我市物業(yè)服務(wù)的