房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告寫(xiě)作指導(dǎo)書(shū)

1、房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書(shū)1 .目的本文件規(guī)定了美益投資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款盡職調(diào)查的根本流程和操作要求, 旨在增強(qiáng)房地產(chǎn)貸款治理,標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)貸款評(píng)估工作,防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn).2 .適用范圍本文件適用于美益投資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的盡職調(diào) 查業(yè)務(wù).3 .定義、縮寫(xiě)和分類房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查以下簡(jiǎn)稱“盡職調(diào)查是指在房地產(chǎn)貸款決策之前,在 借款人取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?,完成工程立項(xiàng)、策 劃、工程可行性研究的根底上,對(duì)借款人的盈利水平、償債水平和擬開(kāi)發(fā)工程的建設(shè) 條件、市場(chǎng)銷售等各種因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)的工作過(guò)程.4 .責(zé)任與權(quán)限部門/崗位責(zé)

2、任不相容責(zé)任直接評(píng)估人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸 款盡職調(diào)查上午材料收集、評(píng)估、撰寫(xiě)評(píng) 估報(bào)告盡職調(diào)查審查、 審定人審核評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)部業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢查、治理.5 .政策1房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實(shí)清楚,分析透徹、判斷合理.2房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開(kāi)的原那么.3盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原那么.6 .流程描述與限制要求流程包括收集組織材料、評(píng)估、撰寫(xiě)和審核評(píng)估報(bào)告三個(gè)階段.流程的輸入為經(jīng)辦行工程人員收集材料,流程的輸出為房地產(chǎn)盡職調(diào)查的審核,流程的主要風(fēng)險(xiǎn)是不真 實(shí)的客戶根本資料；調(diào)查評(píng)估失誤.關(guān)鍵限制環(huán)節(jié)為收集組織材料、評(píng)估.具體流程、 限制要求

3、如下：環(huán)節(jié)流程描述限制要點(diǎn)收集客戶應(yīng)根據(jù)?借款人應(yīng)提交的材料清單?記錄的要求提供材組織材料料,經(jīng)辦行直接評(píng)估人員應(yīng)核實(shí)收集的具體材料：風(fēng)險(xiǎn)因素1:偽造一不真實(shí)1客戶評(píng)價(jià)報(bào)告、工程的立項(xiàng)批復(fù)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、的客戶根本資料下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、工程的動(dòng)遷事件類型：外部欺詐安置方案,施工期間原材料、動(dòng)力、水等條件的保證程度,風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件限制目標(biāo)：保證客戶根本資的材料,政府有關(guān)優(yōu)惠政策.總投資和資金來(lái)源、方案開(kāi)信情況真實(shí)準(zhǔn)確,和竣,時(shí)間、開(kāi)發(fā)期限以及工程所在地區(qū)后關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)限制舉措：落實(shí)貸款桁中發(fā)的政策環(huán)境、開(kāi)展規(guī)劃、開(kāi)展

4、狀況和環(huán)保政策等材料；任人制度,實(shí)行雙人、實(shí)地2如果是經(jīng)濟(jì)適用住房工程,工程列入國(guó)家建設(shè)方案和信調(diào)查貸指導(dǎo)方案等材料；限制部門/崗位：經(jīng)辦人、3工程地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等、?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許可證?；4企業(yè)自有資金到達(dá)工程總投資的30%勺證實(shí)材料；5設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)；6要求的其他有關(guān)材料.對(duì)材料的真實(shí)性、齊全性核實(shí),對(duì)有虛假、不齊全的材料要求客戶重新提交.經(jīng)營(yíng)主責(zé)任人風(fēng)險(xiǎn)因素2:未能針對(duì)指導(dǎo)原那么對(duì)客戶進(jìn)行

5、一調(diào)查評(píng)估失誤事件類型：客戶關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)限制目標(biāo)：評(píng)估真實(shí)、合理限制舉措：評(píng)估報(bào)告經(jīng)審核、審定,重大工程組織項(xiàng)目小組評(píng)估限制部門/崗位：工程直接評(píng)估人、評(píng)估審查、審定人評(píng)估1評(píng)估內(nèi)容：借款人及工程主要關(guān)系人資信評(píng)估、工程 概況和建設(shè)情況評(píng)估、工程市場(chǎng)情況評(píng)估、工程投資估算與 融資方案評(píng)估、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定、財(cái)務(wù)效益評(píng)估、不確 定性分析以及銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范舉措評(píng)估.工程主要關(guān)系人資信評(píng)估a借款人及工程主要關(guān)系人資信評(píng)估要通過(guò)對(duì)借款人 及工程主要關(guān)系人如其母公司、主要投資人的經(jīng)營(yíng)情況、 財(cái)務(wù)狀況、信用情況的考察,對(duì)其資信狀況進(jìn)行綜合分析.b對(duì)借款人及工程主要關(guān)系人的資信

6、評(píng)估,應(yīng)在對(duì)借款 人、工程主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)的根底上,從客戶評(píng)價(jià)報(bào) 告中摘錄有關(guān)內(nèi)容,列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、 財(cái)務(wù)情況、評(píng)信狀況等.c對(duì)所評(píng)估的貸款工程,須針對(duì)工程各關(guān)系人之間的產(chǎn) 權(quán)及其他限制關(guān)系,繪制工程有關(guān)各方關(guān)系樹(shù)形圖,并作文 字說(shuō)明.工程概況和建設(shè)情況評(píng)估a 工程概況和建設(shè)情況評(píng)估要對(duì)工程建設(shè)的根本情況、建 設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn) 行綜合論證分析.b工程建設(shè)的根本情況評(píng)估要調(diào)查工程的地理位置、四 至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)占地面積、建筑總面積、建筑密 度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限 等、總投資和資金來(lái)源、方案開(kāi)工和竣工

7、時(shí)間、開(kāi)發(fā)期限 以及工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、開(kāi)展規(guī)劃、 開(kāi)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等,并分析投資該工程是否符合國(guó)家產(chǎn) 業(yè)政策、區(qū)域開(kāi)展戰(zhàn)略等；c工程建設(shè)條件評(píng)估要調(diào)查工程是否得到政府有關(guān)部門 的立項(xiàng)批復(fù),明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限,核查 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)證件：包括?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用 地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施 工許可證?等.審核企業(yè)自有資金是否到達(dá)工程總投資的30%考察工程的動(dòng)遷安置方案,施工期間原材料、動(dòng)力、水等條 件的保證程度,工程建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)狻?供熱等條件是否落實(shí),是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策.d如果是經(jīng)濟(jì)適用住房工程,還

8、要審核工程是否列入國(guó)家 建設(shè)方案和信貸指導(dǎo)方案.e工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估.要對(duì)申請(qǐng)貸款工程從立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì) 及批復(fù)、取得?建設(shè)工程施工許可證?直至開(kāi)工、竣工、銷 售的進(jìn)展情況評(píng)估.對(duì)未開(kāi)工工程要掌握其開(kāi)、竣工時(shí)間及 進(jìn)度安排,對(duì)已開(kāi)工工程要說(shuō)明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資 完成情況、各項(xiàng)資金到位情況,未到位資金及原因,工程預(yù) 計(jì)竣工時(shí)間,取得?商品房預(yù)銷售許可證?的要說(shuō)明預(yù)銷售情況. 對(duì)調(diào)整投資的工程要著重說(shuō)明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況,調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng) 的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對(duì)施工進(jìn)度、本錢、銷售情況 的影響.f工程建設(shè)的設(shè)計(jì)、

9、施工、監(jiān)理情況評(píng)估要調(diào)查工程工程 建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、 施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī).g工程建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估要調(diào)查工程建設(shè)地區(qū)的 環(huán)境狀況,分析工程是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化,審查工程為環(huán)保所采取的舉措、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)情況 及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對(duì)該工程的環(huán)保要求.工程市場(chǎng)情況評(píng)估a工程市場(chǎng)情況評(píng)估要求貸款調(diào)查評(píng)估人員通過(guò)對(duì)房 地產(chǎn)投資環(huán)境、工程市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的分析,通 過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè),對(duì)房地產(chǎn)貸款工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平、銷 售前景作出判斷.b房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估要了解工程所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、 文化、自然資源等方面的情況,調(diào)查

10、工程所在區(qū)域的自然條 件、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、 醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)效勞條 件等方面情況,預(yù)測(cè)國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已 經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空 氣污染等因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的影響程度以及本工程對(duì)周 邊環(huán)境的影響.c工程市場(chǎng)定位評(píng)估要根據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、未來(lái)獲取 收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)工程的市場(chǎng)定位的準(zhǔn) 確性；針對(duì)工程物業(yè)類型如居住、商業(yè)、辦公和其他等物 業(yè)類型及其特點(diǎn)進(jìn)行分析,以判斷評(píng)估工程所具有的檔次 及其面向的主要消費(fèi)群體.d房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估：要通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)工程的資金壓 力、開(kāi)發(fā)

11、商自身的經(jīng)營(yíng)水平以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度 等內(nèi)容的了解,分析房地產(chǎn)工程采取出售包括預(yù)售、出租包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租 、自營(yíng)指出售、出租以外的經(jīng)營(yíng) 方式等不同的經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況.e房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況評(píng)估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的根底上進(jìn)行,具體內(nèi)容包括：供求狀況分析.要分析工程所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平 和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度,工程主要消費(fèi)或使用群體的收入水 平、居住水平以及對(duì)同類工程的需求情況及變化趨勢(shì)；周邊 地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價(jià)格、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)工程包括已完成的工程、在建的工程、已審批立項(xiàng)的工程、潛 在的競(jìng)爭(zhēng)工程的供應(yīng)狀況,如供應(yīng)量、有效需求量、空置 量和空置率等.價(jià)格分析.要對(duì)周

12、邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和 租售情況進(jìn)行分析.本錢分析.要分析同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的本錢、費(fèi)用、 稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等.工程競(jìng)爭(zhēng)水平分析.要分析和評(píng)價(jià)工程在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì) 量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)銷策略、物業(yè)治理、企 業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類工程的比較優(yōu)勢(shì),綜合得出項(xiàng) 目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)水平.工程銷售前景分析.要調(diào)查工程的銷售策略、銷售方案、 銷售渠道等銷售舉措的制定和落實(shí)情況,分析和評(píng)價(jià)其可行 性,估算出工程未來(lái)各時(shí)段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及 租售價(jià)格水平.工程投資估算與融資方案評(píng)估：房地產(chǎn)工程總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,出租、自營(yíng) 的房地產(chǎn)工程還要包括經(jīng)營(yíng)資

13、金.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā) 期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包 括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝 工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、治理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)等.經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于該工程日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資 金,是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆摴こ痰木植? 房地產(chǎn)工程土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生 的費(fèi)用,主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷 費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、 租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià).房地產(chǎn)工程前期工程費(fèi)用應(yīng)包括工程

14、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行 性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè),以及“三通一平等階段的費(fèi)用 支出.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行工程根底設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用,具體包括建筑物 2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的 各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排 污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用,以及各項(xiàng)設(shè) 施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用.建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工 程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等.在盡職調(diào)查階段, 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算 法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法, 也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包

15、括居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套 建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施又稱公建設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共 廁所、停車場(chǎng)等.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位 在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織治理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.治理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理部門為組織和管 理房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用.主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代 理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用.銷售費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程 中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包 括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利

16、費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷 售效勞費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各 種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用,主要包括：土地 使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建 設(shè)費(fèi)、 初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等.各項(xiàng) 稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算.其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià) 咨詢費(fèi)、總承包治理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì) 量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算 的準(zhǔn)確程度,以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3% 7%估

17、算.進(jìn)行工程投資估算分析和審查要分析工程工程內(nèi)容和成 本費(fèi)用是否齊全,有無(wú)任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提升標(biāo)準(zhǔn),擴(kuò)大 投資規(guī)模；分析投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià) 等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否.在此根底上,調(diào)整項(xiàng) 目本錢費(fèi)用,填列?工程總投資估算表?記錄二和?開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品本錢估算歸集表?記錄二 .對(duì)工程資金來(lái)源的評(píng)估,應(yīng)對(duì)工程資金來(lái)源的合理性、 可靠性進(jìn)行分析論證.房地產(chǎn)工程的資金來(lái)源通常包括自有 資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來(lái)源四種渠道.對(duì) 開(kāi)發(fā)工程資金來(lái)源的評(píng)估主要側(cè)重于對(duì)我司貸款以外的其他 資金來(lái)源的合理性、可靠性進(jìn)行評(píng)估.工程自有資金為借款人/工程發(fā)起人、其他關(guān)系人對(duì)工程 投入

18、的資本金.評(píng)估自有資金,對(duì)已到位資金,須審查驗(yàn)資 情況；對(duì)未到位資金,結(jié)合各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年 度資金安排承諾函,分析近三年財(cái)務(wù)變動(dòng),了解投資者債務(wù) 及其在建或擬建工程資金運(yùn)用,確定投資者可用于本工程的 資金數(shù)額及分年度方案.對(duì)以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù) 或土地使用權(quán)作價(jià)出資的非債務(wù)類資金進(jìn)行評(píng)估,主要審查 是否經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,估價(jià)方法是否符 合法律、法規(guī)的要求,所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定.預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收 入和土地轉(zhuǎn)讓收入等.評(píng)估預(yù)租售收入,要根據(jù)工程的工程 進(jìn)度方案以及工程租售方案,在對(duì)附近區(qū)域同物業(yè)類型的租 售情況包括價(jià)格、租售率

19、進(jìn)行調(diào)查的根底上進(jìn)行.銀行貸款是指借款人/工程發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債 券、融資租賃及其他需要付息還本的資金.評(píng)估銀行貸款, 重點(diǎn)考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的 數(shù)額、融資條件及資金到位安排,分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國(guó) 家和我司有關(guān)規(guī)定.在對(duì)工程各項(xiàng)資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查分析的根底上,確定項(xiàng) 目切實(shí)可行的融資方案,填列?投資方案與資金籌措表?表5記錄.財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定：根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括工程總投資、計(jì)算期、本錢與費(fèi)用、 租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、利潤(rùn)總額 與利潤(rùn)分配等.盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)方案、各項(xiàng) 根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)確實(shí)定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測(cè)和審查, 并說(shuō)明

20、確定的理由和依據(jù).房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)方案的審查,審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款 人的出售、出租、自營(yíng)等方案以下簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)方案是否符合 政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定,并與開(kāi)發(fā)商的投資策略 相結(jié)合；房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)方案中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類 型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式等 內(nèi)容；經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量,是否在房地產(chǎn)工程 可供經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的根底上確定,并考慮了經(jīng)營(yíng) 期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；租售價(jià) 格的測(cè)算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供 求狀況,以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競(jìng)爭(zhēng)工程對(duì)房 地產(chǎn)工程租售價(jià)格的影響,并與位置、規(guī)模、功能和檔

21、次等 方面可比的交易實(shí)例相比較.通過(guò)對(duì)租售方案的審查,確定 其是否客觀合理,并進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行修正.工程計(jì)算期包括工程建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期,確定工程計(jì)算期 應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和實(shí)力,考核承擔(dān)工程籌劃、 設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力,考慮市場(chǎng)供求狀況、資金供應(yīng)以及 工程的房屋、土地使用權(quán)年限等因素.經(jīng)營(yíng)本錢與費(fèi)用估算應(yīng)在對(duì)經(jīng)營(yíng)本錢與費(fèi)用各細(xì)項(xiàng)進(jìn)行 調(diào)查分析的根底上,確定合理的工程經(jīng)營(yíng)本錢與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品建成時(shí),投放于某項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資.當(dāng)房地產(chǎn)工程有多種產(chǎn)品時(shí), 可分別估算每種產(chǎn)品的本錢費(fèi)用,但應(yīng)注意開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在 不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?經(jīng)營(yíng)本錢是指經(jīng)營(yíng)包括出售

22、、出租、自營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn) 品時(shí),由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)傊廉?dāng)期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢及當(dāng)期經(jīng) 營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)費(fèi)、治理費(fèi)等.對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)工程, 房地產(chǎn)銷售本錢和出租經(jīng)營(yíng)本錢可按其當(dāng)期收入占全部銷售 收入和租金收入的比率,計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)本錢.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng) 目在工程經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用.主要包括：治理費(fèi) 用、銷售費(fèi)用等.修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng) 目在工程經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等.房地產(chǎn)工程收入估算.房地產(chǎn)工程的收入應(yīng)包括房地產(chǎn) 產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營(yíng)收入.在對(duì)房地產(chǎn)工程各 項(xiàng)收入進(jìn)行審查、調(diào)整的根底上,填列?經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅

23、 金及附加估算表?表 8.租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià) 格.應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響；空置 期工程竣工后暫時(shí)找不到客戶的時(shí)間和租售率對(duì)租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對(duì)租售 收入的影響.自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行 商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體,通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得 到的收入.在進(jìn)行自營(yíng)收入估算審查時(shí),應(yīng)充分考慮目前已 有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)工程建成后產(chǎn)生的影響,以及未來(lái)商業(yè)、效勞業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)工程產(chǎn)生 的影響.分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的 付款習(xí)慣和慣例,以及分期付款的期數(shù)和各

24、期付款的比例.財(cái)務(wù)效益評(píng)估財(cái)務(wù)效益評(píng)估應(yīng)在進(jìn)行根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析的根底 上,根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī)定,測(cè)算財(cái)務(wù)效益評(píng)估 指標(biāo),考核工程的盈利水平.應(yīng)根據(jù)工程投資方案、資金籌措方案及經(jīng)營(yíng)收入與支出 方案,編制?全部投資現(xiàn)金流量表?表10和?損益表?表 9.?工程全部投資現(xiàn)金流量表?應(yīng)反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,按期編制,用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià) 指標(biāo),進(jìn)行房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)盈利水平分析.該表不分投資資 金來(lái)源,以全部投資作為計(jì)算根底,用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo),考察房 地產(chǎn)工程全部投資的盈利水平.?損益表?應(yīng)反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期

25、的利潤(rùn) 總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況,用以計(jì)算投資利 潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo).利潤(rùn)總額的計(jì)算公式如下：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入一經(jīng)營(yíng)本錢一治理費(fèi)用一銷售費(fèi)用 一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+租金U入+自營(yíng)收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入+配套設(shè)施銷 售收入租金收入=出租房租金收入 +出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)本錢=土地轉(zhuǎn)讓本錢 +商品房銷售本錢+配套設(shè)施銷 售本錢+出租房經(jīng)營(yíng)本錢盈利水平分析,應(yīng)計(jì)算投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率等指標(biāo),并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較,分析判斷 工程的盈利水平.投資利潤(rùn)率,是指工程

26、年平均利潤(rùn)總額與工程總投資的比率,計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率=建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/工程總投資X100%銷售利潤(rùn)率,是指工程年平均利潤(rùn)總額與工程年均銷售 收入的比率,計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率=建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均銷售收入X 100%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,指將工程方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時(shí)點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值.計(jì)算公式為：NPV=E ( CI C.t ( 1 + r) tt = 1n計(jì)算期；r折現(xiàn)率,取規(guī)定的五年期貸款利率加一個(gè)百分點(diǎn)；(CIC.t 第t年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量,包括：工程經(jīng)營(yíng)(包括租售和自營(yíng))收入、 回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金等局部；CO指現(xiàn)金流出量,包

27、括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金投入、經(jīng)營(yíng) 本錢、銷售稅金及附加、所得稅等局部；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指工程在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差 額現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率,它反映工程所占用資金的盈利 水平,計(jì)算公式為：匯CI CO t 1 + IRR=0t = 1IRR- 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率貸款歸還水平分析,應(yīng)計(jì)算貸款歸還期、利息保證倍數(shù)、本息保證倍數(shù)等等指標(biāo),分析判斷工程的貸款歸還水平貸款歸還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時(shí)間,即：貸款歸還期年=貸款歸還完畢的年份-貸款開(kāi)始支用的年份+當(dāng)年歸還貸款數(shù)額 /當(dāng)年可用于還款的資金.對(duì)于除本貸款工程外無(wú)

28、其他在建工程的借款人,單純以本貸款工程投產(chǎn)后自身效益中的可用局部用于還貸,填列?項(xiàng)目貸款歸還期計(jì)算表?表 11,測(cè)算工程貸款歸還期作為 貸款歸還期指標(biāo)；對(duì)新建工程外借款人有在建工程,除了測(cè)算工程貸款歸還期外,還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來(lái)源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān),填列?企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表?表12,計(jì)算企業(yè)綜合貸款歸還期,作為貸款歸還期的另外一 個(gè)指標(biāo).工程貸款歸還期,應(yīng)以新建工程投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金歸還工程自身全部貸款本息所需要的時(shí)間.亦 即以工程建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤(rùn)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及其他還款資金歸還貸款本金和利息所需要的時(shí)間.企業(yè)綜合貸款歸還期,應(yīng)以在測(cè)算貸款歸

29、還期時(shí),將借 款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察,分析所需還款 時(shí)間.各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來(lái)可具備 的現(xiàn)金流量,及工程建成后可新增的現(xiàn)金流量.各類債務(wù)負(fù) 擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù) 本息負(fù)擔(dān).采用企業(yè)綜合貸款歸還期法測(cè)算時(shí),須關(guān)注借款人歸還 目前已有負(fù)債的水平；充分考慮信貸工程新增效益是否可能 局部或全部用于歸還借款人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債.分 析在工程自身不盈利或盈利水平缺乏的情況下,借款人用整 體效益歸還債務(wù)的水平；及在借款人效益欠佳,但工程盈利 水平較好情況下,工程效益用于歸還借款人其他負(fù)債的水平. 利息保證倍數(shù),應(yīng)作為考核借款人歸還銀行

30、貸款利息水平的 重要指標(biāo),通過(guò)逐年計(jì)算借款人在工程經(jīng)營(yíng)期的利息保證倍 數(shù),對(duì)借款人歸還貸款利息的水平作出判斷.利息保證倍數(shù) 的計(jì)算公式為：假設(shè)做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè),那么,利息保證倍數(shù)=§營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/ 當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+ 當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出假設(shè)沒(méi)有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè),那么,利息保證倍數(shù)=凈利潤(rùn) 的舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用-應(yīng)收及 預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加/ 當(dāng)年財(cái) 務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出本息保證倍數(shù),應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款本息能 力的重要指標(biāo),通過(guò)逐年計(jì)算借款人在工程經(jīng)營(yíng)期的本息保環(huán)節(jié)流程描述限制要點(diǎn)障倍數(shù),對(duì)借款人歸還貸款本息的水平作

31、出判斷.本息保證倍數(shù)的計(jì)算公式為：假設(shè)做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè),那么,本息保證倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/ 當(dāng)年到期的貸 款本金+當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支 出假設(shè)沒(méi)有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè),那么,本息保證倍數(shù)=凈利潤(rùn) 的舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用-應(yīng)收及 預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加/ 當(dāng)年到 期的貸款本金+財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支 出不確定性分析：房地產(chǎn)工程不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對(duì)工程可 能造成的影響,并進(jìn)而分析可能對(duì)貸款歸還帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).房 地產(chǎn)工程不確定性分析主要包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分 析.可進(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價(jià)格、 出租

32、率、開(kāi)發(fā)周期、工程總投資等.盈虧平衡點(diǎn)分析.盈虧平衡點(diǎn)BEP是指工程在利潤(rùn)為零,保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn),可用銷售量、銷售價(jià)格、銷 售額表示,一般用銷售率表示,其盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為：CBEP銷售率=P -T S式中：C總本錢費(fèi)用單位銷售價(jià)格T單位經(jīng)營(yíng)稅金及附加S總可售面積敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對(duì)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、貸款歸還期等各主要評(píng)估指標(biāo)波動(dòng)的影響程度, 確定工程的抗風(fēng)險(xiǎn)水平.評(píng)估中須根據(jù)工程具體情況,對(duì)敏 感性因素如租售價(jià)格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單 因素、多因素敏感性分析,以了解影響工程財(cái)務(wù)效益的最敏 感因素,預(yù)測(cè)工程的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)水平.敏感性分析中,影響工

33、程內(nèi)部收益率、貸款歸還期的主要因 素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng) 5%、10%和 20%計(jì)算.對(duì)利用外資達(dá)投資總額 30%以上的工程應(yīng)將匯率作為敏 感性因素進(jìn)行敏感性分析.在對(duì)工程不確定性進(jìn)行分析的根底上,須對(duì)工程的風(fēng)險(xiǎn) 點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn),限制工程不確定性的措 施.風(fēng)險(xiǎn)防范舉措評(píng)估：應(yīng)對(duì)借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保舉措的 可行性進(jìn)行分析,并分析工程貸款具有哪些主要風(fēng)險(xiǎn),采取 什么舉措降低、躲避、分散風(fēng)險(xiǎn).保證舉措評(píng)估,主要對(duì)保證人的主體資格和償債水平進(jìn)行分 析.對(duì)保證人的主體資格進(jìn)行評(píng)估.主要審查保證人是否符 合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定,是否經(jīng)國(guó)家工商行政

34、治理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登 記并辦理年檢手續(xù),信用良好,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否正常,有無(wú)重 大債權(quán)、債務(wù)糾紛等.對(duì)保證人的償債水平進(jìn)行評(píng)估.主要分析保證人的資信、 財(cái)務(wù)狀況,進(jìn)行代償水平現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)估和代償水平變動(dòng)趨勢(shì) 分析,計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo).考察保證人現(xiàn)金 流量和盈利水平,判斷保證人是否具備代償債務(wù)的水平.抵押舉措評(píng)估,應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià)值等進(jìn)行評(píng) 估審查.對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估.主要審查提供抵押物的 借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的 法人、其他組織或個(gè)人,產(chǎn)權(quán)證實(shí)文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或 處分權(quán)人是否與抵押人一致,抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),以 共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的,應(yīng)有抵

35、押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共同占有的證實(shí) 及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證實(shí).對(duì)抵押物的審查.主要審查抵押物是否符合?擔(dān)保法? 的規(guī)定,是否具有穩(wěn)固耐用、容易變現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn), 以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價(jià)值局部再作抵押.對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估.主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具 有評(píng)估資格,是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)； 評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時(shí)間是否接 近評(píng)估基準(zhǔn)日,是否在評(píng)估有效期內(nèi).在此根底上,計(jì)算抵 押率,并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過(guò)70%對(duì)通用性差、變現(xiàn)水平差、容易貶值的抵押物,其抵押率是否偏高.抵押率的計(jì)算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率 = X

36、100%抵押物評(píng)估價(jià)值額環(huán)節(jié)流程描述限制要點(diǎn)以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計(jì)貸款抵押率= X100%抵押物評(píng)估價(jià)值額本次貸款本息總額優(yōu)轉(zhuǎn)償?shù)盅郝?X 100%抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額質(zhì)押舉措評(píng)估,應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行 評(píng)估.對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估.主要審查出質(zhì)人是否是依 法對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人, 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證實(shí)文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與 出質(zhì)人一致,質(zhì)押是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)治理部門、公司董事會(huì)等 有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)共同占有的證實(shí)及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì) 押的證實(shí).對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查.主要審查

37、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是否符合?擔(dān)保 法?的規(guī)定,是否屬于可質(zhì)押的范圍,是否具有易估價(jià)、易 變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn),權(quán)利證實(shí)文件是否真實(shí)、合法、有效.對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估.主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī) 構(gòu)是否具有評(píng)估資格,是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真 實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押 的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日,是否在評(píng)估有效期內(nèi).在此基 礎(chǔ)上,計(jì)算質(zhì)押率,并判斷其是否合理,審查質(zhì)押率是否考環(huán)節(jié)流程描述限制要點(diǎn)慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況,對(duì)通用性差、變現(xiàn)水平差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn),其質(zhì)押率是否偏高.總評(píng)估：應(yīng)對(duì)借款人根本情況、工程建設(shè)情況、市場(chǎng)狀況、工程 投資估算及資金來(lái)源籌措、工程財(cái)務(wù)效益

38、、工程建設(shè)的環(huán)保 情況、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范舉措及工程的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效 益等方面做綜合性論述.應(yīng)對(duì)貸款工程當(dāng)前存在的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述,并提出建議及解決舉措.應(yīng)對(duì)貸款工程提出最終評(píng)估結(jié)論,就是否發(fā)放貸款、貸款的 金額、條件、期限、利率等提出明確的意見(jiàn).2.特別要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及貸款額超過(guò)3000方兀含人民幣的房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款,必須進(jìn)行盡職調(diào)查,評(píng)估 格式見(jiàn)記錄二笈-十二；貸款額在 3000萬(wàn)元人民幣以 下的房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款,各行可根據(jù)具體情況對(duì)貸款項(xiàng) 目進(jìn)行簡(jiǎn)要盡職調(diào)查,評(píng)估格式見(jiàn)記錄三表15.撰寫(xiě)、審核 評(píng)估 報(bào)告直接評(píng)估人撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告后送盡職調(diào)查審查人和審定人審核,審查人、審定人

39、同意那么出具評(píng)估報(bào)告,假設(shè)審查人或?qū)彾ㄈ?、同意那么須重新進(jìn)行評(píng)估.7、記錄記錄一：?借款人應(yīng)提交的材料清單? 記錄二：?房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告? 記錄二表1?工程總投資估算表?記錄二表2?土地費(fèi)用估算表?記錄二表3?建筑安裝工程費(fèi)用估算表?記錄二表4?其他費(fèi)用估算表?記錄二表5?投資方案與資金籌措表?記錄二表6?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢歸集估算表?記錄二表7?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚?記錄二表8?工程經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表?記錄二表9?工程損益表?記錄二表10?工程全部投資現(xiàn)金流量表?記錄二表11?工程貸款歸還期計(jì)算表?記錄二表12?企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表?記錄二表13?工程敏感性分析表?記錄三

40、：?房地產(chǎn)貸款工程簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式?記錄三附表1?借款人財(cái)務(wù)情況表?記錄三附表2?工程租售預(yù)測(cè)表?記錄三附表3?工程租售預(yù)測(cè)表?記錄三附表4?工程損益表?記錄三附表5?工程資金來(lái)源及運(yùn)用表?記錄一?借款人應(yīng)提交的材料清單? 借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱后或無(wú)證書(shū)號(hào)一、企業(yè)根本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證卡法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告資質(zhì)等級(jí)證書(shū)二、工程資料工程立項(xiàng)文件工程可行性報(bào)告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地出讓合同國(guó)有土地使用證商品房預(yù)銷售許可證投資估算調(diào)整表投資方案與資金籌措表貸款申

41、請(qǐng)書(shū)還款方案表貸款行認(rèn)為需要的其他工程建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人同意抵押證實(shí)附抵押物清單抵押物權(quán)屬證實(shí)抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出質(zhì)人同意質(zhì)押證實(shí)附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證實(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告保證人同意擔(dān)保證實(shí)保證人營(yíng)業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件擔(dān)保人貸款證卡記錄二房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告?評(píng)估報(bào)告編號(hào)：工程代碼：借款人代碼：工程名稱房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告參考格式評(píng)估報(bào)告完成日期:年 月日直接評(píng)估人評(píng)估小組成員姓名：所在單位：職稱：姓名：所在單位：職稱：姓名：所在單位： .-TUAUIVWWW-職稱：評(píng)估審查人姓

42、名：所在單位：職務(wù):職稱：姓名：所在單位：職務(wù)：職稱：.L -lll r r r-4,= nr-lll r r r f,rr 一1 一1 f-i-r rrf - w,fw,r=LL f - r ffffL -=評(píng)估審定人姓名：所在單位：職務(wù)： 職稱:本頁(yè)姓名打印聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證： 此報(bào)告是根據(jù) ?美益投資公司房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查暫行方法?和有關(guān)規(guī)定,根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料,經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的.報(bào)告 全面反映了客戶及工程最主要、最根本的信息,我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所 作判斷的合理性負(fù)責(zé).直接評(píng)估人簽字: 年 月日評(píng)估審查人簽字:年

43、月日評(píng)估審定人簽字:年 月日一、盡職調(diào)查結(jié)論 31二、借款人及工程主要關(guān)系人資信評(píng)估33三、工程概況和建設(shè)情況評(píng)估36四、工程市場(chǎng)情況評(píng)估37五、投資估算與融資方案評(píng)估39六、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定42七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估43八、不確定性分析45九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范舉措評(píng)估48十、附表及附件51一、盡職調(diào)查結(jié)論一工程受理情況簡(jiǎn)要介紹工程的由來(lái),客戶提出貸款申請(qǐng)的時(shí)間、金額、期限、利率,受理并開(kāi)始評(píng)估工程的 時(shí)間、過(guò)程二貸款盡職調(diào)查結(jié)論1 .建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件如評(píng)估結(jié)果為不同意為工程提供貸款,說(shuō)明不同意 的理由2 .概括工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)1競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：2競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì):3 .該工程貸款給銀

44、行帶來(lái)的收益1直接收益2間接收益4 .銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議采取的風(fēng)險(xiǎn)防范舉措1潛在風(fēng)險(xiǎn)：2風(fēng)險(xiǎn)防范舉措:5.有關(guān)數(shù)據(jù)摘要工程指標(biāo)說(shuō)明借款人名稱借款人客戶評(píng)價(jià)得分信用等級(jí)及評(píng)定時(shí)間借款人額度授信總限制量注明是否經(jīng)過(guò)審批此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率工程名稱評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估起止日期工程投資利潤(rùn)率工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率工程貸款歸還期企業(yè)綜合貸款歸還期二、工程主要關(guān)系人資信評(píng)估一借款人評(píng)價(jià)1 .借款人為2附：借款人根本情況表借款人名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合 格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良 率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所后者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總

45、額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn) 率利息保證倍 數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí) 收率貸款不良率客戶信用評(píng) 級(jí)得分信用等級(jí)授信限制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額 余額 利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間I金額I余額 利率 貸款形態(tài)擔(dān)保方式二工程其他主要關(guān)系人評(píng)價(jià)假設(shè)借款人沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),應(yīng)對(duì)借款人母公司或其他主要投資人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià),并在此列表反映 有關(guān)單位的根本情況附主要關(guān)系人根本情況表有多個(gè)主要關(guān)系人的,應(yīng)分別填列：企業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合 格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良 率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所后者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)

46、收帳款周轉(zhuǎn) 率利息保證倍 數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí) 收率貸款不良率客戶信用評(píng) 級(jí)得分信用等級(jí)授信限制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式工程相關(guān)人家族樹(shù)圖 根據(jù)工程各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他限制關(guān)系,繪出工程各方關(guān)系樹(shù)形圖文字說(shuō)明:三、工程概況和建設(shè)情況評(píng)估1 .工程根本情況說(shuō)明工程的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期及工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、開(kāi)展規(guī)劃和開(kāi)展?fàn)顩r2 .工程建設(shè)條件調(diào)查工程建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件3 .工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估調(diào)查工程的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷

47、售方案進(jìn)行分析4 .工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與本工程有關(guān)人員的技 術(shù)水平5 .環(huán)境評(píng)估調(diào)查工程的環(huán)境狀況,并分析工程建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境的影響四、工程市場(chǎng)情況評(píng)估1 .房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估主要分析國(guó)家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市根底設(shè)施等情況進(jìn)行分 析2 .工程市場(chǎng)定位評(píng)估根據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng) 目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性,判斷工程的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體3 .房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估(主要分析工程采取租售、自營(yíng)等不同經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況)4 .市場(chǎng)情況評(píng)估(1)供求情況.vnuI_TWhJl!>AdH_wvMnu%KAw

48、vAuI_TWhJluuH_wvMW>KAwW!>Auvvv!>MWVWi_Iwlwww>Ajvwwv!>MWVWi_Iwlwvw>uwwvi>MVwWi_vwvw>n>ri>rwwvi>MWWWul%n>wwwwr>nBji>un>w(2)價(jià)格分析(3)本錢分析ri , ,ii i,ri ii,nr i .一 ,i ,Mr 1-1,一11i,1, r . i,i n lit n - r - ill n i- i-r, , r ir n« ,ri * t .,*(4)工程競(jìng)爭(zhēng)水平分析5銷售前景分

49、析五、投資估算與融資方案評(píng)估1 .房地產(chǎn)工程資金需求預(yù)測(cè)(分析投資估算有無(wú)漏項(xiàng),投資構(gòu)成是否合理.并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用)(1) 土地費(fèi)用(2)前期工程費(fèi)(3)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)建筑安裝工程費(fèi)(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(7)治理費(fèi)用(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用(9)銷售費(fèi)用(10)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)(11)其他費(fèi)用(12)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(13)經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)評(píng)估,調(diào)整房地產(chǎn)工程總投資為萬(wàn)元,其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元.(并據(jù)此填列?工程總投資估算表?)2 .融資方案評(píng)估簡(jiǎn)述工程的資金籌措方案：該工程總投資萬(wàn)元,其中自有資金 萬(wàn)元,預(yù)租售收入 萬(wàn)元,銀行貸款 萬(wàn)元,其它資金來(lái)源 萬(wàn)元,此次申請(qǐng)貸款 萬(wàn)元

50、,： 自有資金(指工程發(fā)起人或其他相關(guān)人對(duì)工程投入的資本金,具體)包括：預(yù)租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來(lái)源包括(外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金)利用外資情況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問(wèn)題:(根據(jù)工程所需資金總量、分年度用款方案、資金籌措方式及所確定的到位時(shí)間安排,對(duì)工程建設(shè) 所需資金來(lái)源中的各類資金來(lái)源進(jìn)行綜合評(píng)估,并填列?投資方案與資金籌措表?) 六、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定1 .工程建設(shè)期年,經(jīng)營(yíng)期年.2 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢估算(根據(jù)物業(yè)租售方案,將開(kāi)發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中,填列?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢歸集估算表?)(1)住宅本錢(2)寫(xiě)字樓本錢(3)商鋪本錢(4

51、)3 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪?根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營(yíng)方案,計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢各期分?jǐn)偙惧X,填列?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚?)4 .租售價(jià)格測(cè)算(利用市場(chǎng)比較法)(1)出售價(jià)格(測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果)(1)出租價(jià)格(測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果)5 .工程收入測(cè)算(根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案,計(jì)算各類物業(yè)收入,并填列?經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表?)(1)銷售收入(2)出租收入(3)自營(yíng)收入七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估1.盈利水平分析(綜合企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入流出情況,填列?工程全部投資現(xiàn)金流量表?.計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況,并據(jù)此填列?損益表?.根據(jù)上述結(jié)果,計(jì)算得出)(1)工程投資利潤(rùn)率(2)工程銷售利潤(rùn)率(3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(4)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析上述指標(biāo)2 .貸款歸還期計(jì)算(1)獨(dú)立工程(對(duì)于除貸款工程外無(wú)其他在建工程,僅以貸款工程投產(chǎn)后自身效益中的可用局部用于還貸,填列?工程貸款歸還期計(jì)算表?,測(cè)算工程貸款歸還期作為貸款歸還期指標(biāo))該工程申請(qǐng)貸款 萬(wàn)元,以_ (如未分配利潤(rùn)、可還款折舊、全部攤銷等)作為還款來(lái)源測(cè)算,計(jì) 算得出工程貸款歸還期為年.(2)多個(gè)工程(除貸款工程外客戶還有其他在建工程或擬開(kāi)發(fā)工程,除了測(cè)算工程貸款歸還期外,還應(yīng)綜合考察 借款人各類還貸資金來(lái)源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān),填列?企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表?,計(jì)算綜合貸款償 還期,作為貸款歸還期的另外一個(gè)指標(biāo))工程貸款歸還期企業(yè)綜合貸款歸還期測(cè)算信