房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明

1、1 總則1 01制定本規(guī)范的目的主要有三個：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價行為；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法；三是促使做到估價結(jié)果客觀、公正、合理。實行房地產(chǎn)估價的法律依據(jù)是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！钡?8條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”在房地產(chǎn)估價中還需遵循中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國土地管理法的其他有關(guān)規(guī)定。例如，中華

2、人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第12條關(guān)于土地使用權(quán)出讓金最低價的規(guī)定，第39條、第50條關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益的規(guī)定，第55條關(guān)于出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定，等等；中華人民共和國土地管理法第47條關(guān)于征用土地補償?shù)囊?guī)定。1 02本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價活動。凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，無論是土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，還是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合

3、并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價、商品房預售條件中的估價、房地產(chǎn)復核估價等，都應遵守本規(guī)范。103獨立、客觀、公正，是對房地產(chǎn)估價的總要求。獨立，是要求房地產(chǎn)估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響。客觀，是要求房地產(chǎn)估價時要盡可能地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結(jié)論的影響。房地產(chǎn)估價并非由估價人員主觀地確定市場價格，而是客觀地反映市場價格的形成過程和結(jié)果。房地產(chǎn)估價應力求客觀、準確、合理地模擬市場的價格形成過程將估價對象的客觀合理價格或價值反映出來。公正，是要求房地產(chǎn)估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托

4、方。2術(shù)語2 01本條強調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的房地產(chǎn)權(quán)益。房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與權(quán)益的結(jié)合，依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實體的估價對象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權(quán)益不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內(nèi)進

5、行生產(chǎn)和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。2 02本條所稱專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員，目前有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩種。2 03在實際估價中，估價對象的物質(zhì)實體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實體的某一部分；但估價對象同時必須包括依托于該物質(zhì)實體上的具體權(quán)益。2 04估價結(jié)果的期望用途

6、，也即估價是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預售和估價結(jié)論復核等。2 05估價時點不是隨意給定的，也不完全與估價作業(yè)日期相同，它需要估價人員根據(jù)估價目的來確定。在估價之前，它說明了估價中需要估算和判定的是哪個具體日期的客觀合理價格或價值；當估價結(jié)果作出后，它說

7、明了該估價結(jié)果是在哪一個時間上的客觀合理價格或價值，以便于應用。估價時點應采用公歷表示，并應精確到日。2 06同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。例如，在買賣的情況下，雖然實際的成交價格有高有低，但有其正常的買賣價格；在抵押的情況下，也有其正常的抵押價值；在拆遷補償?shù)那闆r下，有其合理的補償額。而正常的買賣價格、正常的抵押價值、合理的補償額，又不完全是相同的。3 0,72.0.8在估價中，有許多情況下需要采用公開市場價值標準。采用公開市場價值標準，是指所評估出的客觀合理價格或價值應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。而所謂公

8、開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。4 0,92.0.10只有在同一供求圈內(nèi)，與估價對象類似的房地產(chǎn)才與估價對象之間具有替代關(guān)系，價格會相互影響。用途有居住、辦公、商業(yè)、展覽、工業(yè)、公共事業(yè)等；規(guī)模是指房地產(chǎn)的建筑面積、體積等；檔次是由房地產(chǎn)的建筑設(shè)計標準、裝修、設(shè)施設(shè)備情況等因素確定；建筑結(jié)構(gòu)指房地產(chǎn)的承重結(jié)構(gòu)類型，例如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等。估價對象的

9、用途、規(guī)模、檔次不同，同一供求圈的大小也會有所不同。同一供求圈不一定是具有同樣或相近的自然地理位置，也可以是具有同樣或相近的社會經(jīng)濟位置。2016基準地價修正法是我國土地估價的方法之一，其估價過程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個別因素(包括土地使用權(quán)年限)的比較修正，由基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格。2.0.172,0.20房地產(chǎn)的凈收益，實質(zhì)上是房地產(chǎn)本身所帶來的收益；運營費用，實質(zhì)上包括兩部分內(nèi)容，一是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支出的費用；例如維修費、管理費等，二是歸屬于其他資本的收益，或稱非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，例如貨幣資金的利息

10、和利潤等。由有效毛收入扣除合理運營費用，實際上是由有效毛收入中扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，剩余的即是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也即房地產(chǎn)的凈收益。例如，有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元/m2,空置率為13%,租金損失為毛租金收入的2%,合理運營費用為有效租金收入的30%,則該寫字樓的：潛在毛收入=1000m2X100元/m2?月洶2月=120萬元，有效毛收入=120萬元X(1-13%)X(1-2%)=102.3萬元，合理運營費用=102.3萬元M0%=30.7萬元，凈收益=102.3萬元-30.7萬元=716萬元。2.0.212.0.22重建與重置的不同之處是：重置

11、只要求具有同等的功能效用，重建則要求是完全相同的復制品。2027估價報告既是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，又是給委托方的書面答復，還應是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。3估價原則301規(guī)定房地產(chǎn)估價原則，是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。Page302本條規(guī)定房地產(chǎn)估價應遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。遵循合法原則，一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。遵循合法原則，二是要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的。例如在采用假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象未來的用途，在設(shè)定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。遵循合法原則，還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。例如在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必