杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

1、杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告撰寫(xiě)：胡瑾卿一、概述調(diào)研目的本報(bào)告通過(guò)對(duì)杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體分析、寫(xiě)字樓需求調(diào)研分析及對(duì)各大寫(xiě)字樓板塊的區(qū)域分析，結(jié)合物產(chǎn)大廈周邊地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)狀況，為物產(chǎn)大廈項(xiàng)目定位、定價(jià)與營(yíng)銷(xiāo)策略效勞。報(bào)告框架本報(bào)告分五個(gè)部份，第一章介紹了報(bào)告的目的與框架；第二章是對(duì)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體分析；第三章是對(duì)各大寫(xiě)字樓板塊的區(qū)域分析；第四章是對(duì)寫(xiě)字樓需求調(diào)研結(jié)果的分析；第五章結(jié)合物產(chǎn)大廈項(xiàng)目實(shí)際情形，得出報(bào)告結(jié)論。二、杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體分析一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)溫而不火，仍有升值空間1998年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)6年大幅增加，被稱作“地產(chǎn)杭州現(xiàn)象”。但是，目前杭州樓房類別上以住宅為主，寫(xiě)字樓

2、在總數(shù)上偏少，所占比例較低；在住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆的背景下，杭州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)與之相較仍是顯得有些溫而不火。直接反映在價(jià)錢(qián)上，確實(shí)是當(dāng)住宅售價(jià)一年漲幅在1200元/平方米乃至更多時(shí)，寫(xiě)字樓價(jià)錢(qián)卻增加緩慢。在許多區(qū)域，以往寫(xiě)字樓比住宅價(jià)錢(qián)高的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。02年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的確風(fēng)光了一回，且在03年上半年價(jià)錢(qián)仍有顯著的提升，但從下半年開(kāi)始，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始維持一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，中間乃至房?jī)r(jià)比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州寫(xiě)字樓均值在8716（元/平方米）左右，比去年年末8378的均值有略微的上升。表1:杭州寫(xiě)字樓一級(jí)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)（元/平方米）季度2001Q12001Q22001Q32

3、001Q42002Q12002Q22002Q32002Q4中心區(qū)988010010100801016010180102001020010250次中心區(qū)75007640795081008180824082608300城市邊緣區(qū)52005230527054005460551055805700資料來(lái)源：共好資訊杭州是個(gè)適合人居的城市，又有其西湖的不貳資源，人文氣息濃厚；但杭州并非象上海一樣是全世界經(jīng)濟(jì)、金融中心，沒(méi)有眾多的大公司來(lái)支撐寫(xiě)字樓樓市，作為浙江的經(jīng)濟(jì)中心，杭州專門(mén)大一部份的寫(xiě)字樓是省內(nèi)企業(yè)在利用，產(chǎn)生不了大的阻礙，這也限制了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)展，顯現(xiàn)售價(jià)低于住宅的怪現(xiàn)象。但同時(shí)也說(shuō)明：目前的寫(xiě)

4、字樓價(jià)錢(qián)還有較大的上漲空間，一但高級(jí)寫(xiě)字樓的需求被激發(fā)，寫(xiě)字樓價(jià)錢(qián)便有向上沖破的空間。二、供需皆大幅增加，供略大于求從供給來(lái)看，2001年杭州市區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額接近15億元，寫(xiě)字樓預(yù)售面積達(dá)到萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積超過(guò)16萬(wàn)平方米。2002年在此基礎(chǔ)上邁進(jìn)了一大步，向市場(chǎng)投放的物業(yè)面積40萬(wàn)平方米，估量比上年增加305%左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州近四年可售的寫(xiě)字樓供給量在220萬(wàn)平方米以上，超過(guò)過(guò)去十年杭州寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量，故可不能像住宅一樣不飽和，形成供不該求的矛盾。從需求來(lái)看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)與個(gè)體私營(yíng)企業(yè)的持續(xù)進(jìn)展，專門(mén)是新興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展（如律師與會(huì)計(jì)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)、咨詢效勞業(yè)等）的迅速進(jìn)展，增進(jìn)

5、了對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，由于浙江地域民營(yíng)企業(yè)眾多，目前杭州寫(xiě)字樓需求的主體是形象好、小面積分割、較低利用本錢(qián)的中檔寫(xiě)字樓。同時(shí)，受上海的經(jīng)濟(jì)輻射，尤其是加入WT0來(lái)，大量境外企業(yè)紛紛進(jìn)入杭州市場(chǎng)，或在此設(shè)立分公司，或設(shè)立辦事處，高級(jí)寫(xiě)字樓的需求也日趨增加。目前住宅投資收益的成長(zhǎng)空間漸漸縮小，將有部份以投資為目的的置業(yè)群體將加倍關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)。一方面杭州寫(xiě)字樓供給量迅速增加，另一方面需求平穩(wěn)增加，其供求匹配的結(jié)果是，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈供給略大于需求的局面，且在兩年內(nèi)這種狀況還將延續(xù)，并有可能在一按時(shí)期形成一種買(mǎi)方市場(chǎng)；由于缺少住宅那樣旺盛的投資需求，目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)還缺少大幅上漲的動(dòng)力。3、開(kāi)發(fā)商聯(lián)手拓市

6、，業(yè)態(tài)聚集成氣候目前杭州已明顯形成了武林板塊、黃龍貴族板塊、慶春路金融板塊、高新板塊、湖濱板塊、吳山板塊、城站板塊等七個(gè)寫(xiě)字樓板塊?？v觀上述七大寫(xiě)字樓區(qū)域的形成，不難發(fā)覺(jué)其一起特點(diǎn)：寫(xiě)字樓的聚集離不開(kāi)周邊區(qū)域內(nèi)成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。如在市中心慶春路上，就聚集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了“金融一條街”，是金融產(chǎn)業(yè)的集聚，帶動(dòng)了周?chē)鷮?xiě)字樓的興隆。由此自但是然地產(chǎn)生了一種新的“區(qū)域商務(wù)模式”：產(chǎn)業(yè)的集聚與寫(xiě)字樓的聚集有著超級(jí)強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，是一種“互動(dòng)進(jìn)展”的關(guān)系，一方面，產(chǎn)業(yè)的集聚為寫(xiě)字樓板塊的形成提供了潛在的客源市場(chǎng)和整體的外部商務(wù)環(huán)境的氣氛；另一方面，寫(xiě)字樓的聚集為周邊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展和各類圍

7、繞著產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的效勞機(jī)構(gòu)提供了辦公空間和拓展業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所，因此，在某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，只有形成了產(chǎn)業(yè)的集聚，才能造就該板塊內(nèi)寫(xiě)字樓的聚集。寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商已慢慢意識(shí)到“店多攏市”的集聚效應(yīng)，開(kāi)始聯(lián)手拓市。從“新武林商務(wù)區(qū)”旗號(hào)的打出，城站廣場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)組織，到吳山商盟的接踵成立，都已經(jīng)說(shuō)明：愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始熟悉到產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)寫(xiě)字樓板塊形成的重要作用，并開(kāi)始依托板塊、區(qū)域的不同性鎖定目標(biāo)客戶。4、品質(zhì)普遍提高，概念層出不窮整體來(lái)看，杭州寫(xiě)字樓整體品質(zhì)有較大提高。在硬件上，寬帶系統(tǒng)等成為大體的配置，一些開(kāi)發(fā)商還將餐廳、娛樂(lè)作為辦公的完善，大大增強(qiáng)了樓盤(pán)的功能。另外，部份寫(xiě)字樓考慮了與國(guó)際趨勢(shì)接軌的需要，設(shè)計(jì)時(shí)引入了“柔性辦公”理念，使寫(xiě)字樓的人性化得以充分表現(xiàn)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商間的競(jìng)爭(zhēng)也更為猛烈。寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)不單單表現(xiàn)為銷(xiāo)售價(jià)格、推盤(pán)時(shí)刻的競(jìng)爭(zhēng)，“概念”也已成為競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。大華星河商務(wù)大廈的“LOFT辦公空間；聯(lián)銀大廈的“公寓式寫(xiě)字樓”；偉星東河世紀(jì)大廈的“景觀”辦公空間等等新概念的提出都是為了顯現(xiàn)樓盤(pán)個(gè)