2018-中國百城住宅庫存報告(20180928)

1、易居中國100城住宅庫存報告線城市率先步入補庫存通道，四季度預計百城庫存將增加!報告摘要:1、庫存：8月份庫存數(shù)據(jù)顯示，當前百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)37個月同比下跌的現(xiàn)象,其中有65個城市的庫存規(guī)模低于去年同期水平。2、存銷比：三四線城市存銷比已經(jīng)創(chuàng)下了2009年以來的月度最低值。預計探底基本完成,第四季度將步入反彈的通道。i 3、預測：四季度供應節(jié)奏或加快，這會帶來庫存規(guī)模的上升即可售房源的增加。同時這也Ii有利于供求關系的再平衡和房價的穩(wěn)定。、百城庫存跌回七年前水平 1、100城庫存：庫存連續(xù)37個月同比下跌截至2018年8月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為 422

2、59萬平方米，環(huán)比100城庫存規(guī)模相當于減少0.3%,同比減少7.2%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌 態(tài)勢，充分體現(xiàn)了近三年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當前全國2011年11月的水平，即庫存規(guī)模回落到了七年前的水平。圖1100城新建商品住宅庫存面積萬平方米70000600005000040000300002000010000數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院41 1 1城市結(jié)構：一線城市近三個月庫存明顯增加截至2018年8月底,、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為 2288、21

3、702和18269萬平方米，環(huán)比增幅分別為1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分別為4.7%、-10.2%和-4.7%。從同比增 幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7-8月份繼續(xù) 同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。同時，二線城市同比跌幅最大，這可以解釋近期 此類城市房價上漲過快的現(xiàn)象。二、三四線城市新建商品住宅庫存面積萬平方米35000500001 3 1 0 1 4 0 5 5 6 0 1 17141線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院3、城市排行：65個城市庫存低于去年同期水平3個城201

4、8年8月，100個城市中，有35個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中九江、合肥和鎮(zhèn)江市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到104% 64唏口 55%部分城市庫存規(guī)模較高，或存在已成交但未網(wǎng)簽的交易現(xiàn)象。同時，100個城市中，有65個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中大連、 金華和深圳的同比跌幅較大，跌幅分別為55% 43%口 42%總體上說，庫存同比下跌的城市數(shù)量更多,這也帶動了百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。表1100城新建商品住宅庫存面積同比增幅排序增幅前10位的城市增幅后10位的城市城市增幅城市增幅九江104%大連-55%合肥64%金華-43%鎮(zhèn)江55%深圳-42%景德鎮(zhèn)42%杭州-33%廈門36%

5、成都-32%滁州34%安慶-30%珠海31%青島-29%福州27%鄭州-29%株洲24%張家口-26%萬平方米數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院二、同比數(shù)據(jù)顯示推盤節(jié)奏在加快 1、100城預售：預售面積同比明顯上升 2018年8月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為 4462萬平方米，環(huán)比增長1.0%，同比增長32.7%。總體上看，8月份房企推盤節(jié)奏環(huán)比變動不大，但是同比增長明顯。這也說明預售方 面的管控力度或有所減少，這利好購房者可選房源的增加。圖3100城商品住宅新批準預售面積數(shù)據(jù)來源:各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院2、100城成交：市場略有一定的

6、降溫跡象 2018年8月份，100個城市新建商品住宅成交量為 4572萬平方米，環(huán)比減少2.6%,同比增長17.8%。總體上看，受淡季因素的影響，市場交易出現(xiàn)下滑也是符合預期的。 當然若是后續(xù)幾個月交易行情不 好，那么也會倒逼房企積極降價。圖4100城新建商品住宅成交面積數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院3、供求關系：目前已出現(xiàn)連續(xù)8個月的供小于求態(tài)勢 2018年8月份，100個城市新建商品住宅供應量為4462萬平方米，而成交量為4572萬平方米。8月樓市呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢，目前已連續(xù)9個月出現(xiàn)了此類態(tài)勢。應該說，限價環(huán)境下部分新推盤項目的價格相對低，此類項目的去化表現(xiàn)總體

7、還是不錯的。圖5100城新建商品住宅月度供求關系66666666777777777777188新增供應量新增成交量數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院三、存銷比位于歷史底部1、100城存銷比：新房庫存僅用9個月就可以消化完我們定義：庫存去化周期即存銷比均值，其合理區(qū)間為12-16個月,=當月新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2018年8月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.0個月，這也意味著市場僅需9.0個月的時間就能消化完這些庫存，該數(shù)值相比7月份9.6個月繼續(xù)下跌。觀察歷史數(shù)據(jù)，

8、今年前 8月100個城市存銷比總體在歷史低位水平運行，這和庫存規(guī)模持續(xù)下滑、市場銷售表現(xiàn)好于預期等因素有關。另外8月份數(shù)據(jù)有明顯下跌，這和存銷比的計算公式有關。在公式中，分母“最近六個月新建商品住宅成交面積平均值”并不包括 2月份數(shù)據(jù)，所以分母值變大，進而引起存銷比明顯減小。圖6100城新建商品住宅存銷比走勢數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院2、結(jié)構分類：二線、三四線城市去庫存周期最小2018年8月份,二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、8.9和8.9個月。相比7月份13.6、9.5和9.4個月的數(shù)值，三類城市的存銷比都有收窄態(tài)勢。橫向?qū)Ρ瓤矗衲耆木€城

9、市的存銷比下跌較為明顯。當前數(shù)值也是2009年以來的月度最低值，即最近10年中三四線城市的去化周期達到了最低值。觀察歷史數(shù)據(jù)，2014年下半年三四線城市積極推進棚改政策，去庫存周期指標反應迅速，從高位水平顯著且持續(xù)下滑，即從2014年7月25個月的歷史高位水平下滑到當前10個月的歷史底部水平。2018年下半年三四線城市的棚改政策會略有調(diào)整,尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調(diào)整?；诖祟愓吲袛?，可以認為,三四線城市的存銷比探底已完成，四季度將面臨反彈的可能。圖7 一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比走勢一線城市二線城市三四線城市3、城市排行：25個城市的存銷比小于6個月經(jīng)

10、歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個城市的存銷比數(shù)值差異較大。100個城市中，有15個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有19個城市的存銷比位于12-16個月 之間，此類城市的去庫存周期相對適中； 有66個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期 相對偏小。在此類城市中，有部分城市的存銷比數(shù)據(jù)相對偏高，比如說香河和廈門等。其中對于廈門市場來說，市場交易表現(xiàn)一般，所以也在一定程度上使得其房價跌幅相對大。 這無論是從百城房價數(shù)據(jù)還是國家 統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)上都可以得到印證。表2100城新建商品住宅存銷比排序存銷比前10位的城市存銷比后10位的城市城市月城市月香河38

11、.5惠州2.3廈門33.6贛州2.3桂林29.3柳州2.4北京26.0杭州3.0包頭23.5揚州3.4燕郊23.4鄭州3.4肇慶22.2大連3.5固安18.4嘉善3.6西寧18.3清遠3.9三亞18.0湖州4.1數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院四、四季度預計住宅庫存將增加 2018年8月全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，充分說明當前庫存市場正步入到“缺貨”階段。這也說明庫存市場的基本面在發(fā)生根本性變化。尤其是全國100個城市中，有66個或者說六成城市的存銷比是偏小的，類似城市更是面臨房源相對緊缺的問題。目前全國房企的新開工等節(jié)奏有所加快， 這利好形成更多的可售房源。另外，各地預售證

12、發(fā)放的政策 有所放松，這也可以刺激更多房源進入市場。所以從這個角度看，今年第四季度房源相對會比較充足。類似房源充足也利好供求關系的改善，以及房價的穩(wěn)定。附注：100 個城市按一、二、三四線城市劃分如下：4 個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。 32 個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石64 個三家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、 貴陽、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威 海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、