泰州房地產(chǎn)投資及板塊研究報(bào)告

1、泰州房地產(chǎn)投資分析及板塊研究報(bào)告泰州房地產(chǎn)投資分析及板塊研究報(bào)告揚(yáng)州業(yè)務(wù)發(fā)展部揚(yáng)州業(yè)務(wù)發(fā)展部2012年年07月月 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)總量與增速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口情況人口情況人口總量與增速市區(qū)人口及人口流動(dòng)家庭結(jié)構(gòu)變化區(qū)域人口狀況 城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展建成區(qū)規(guī)模擴(kuò)張城市發(fā)展方向整體分析框架整體分析框架城市基本面分析城市基本面分析中期市場(chǎng)判斷中期市場(chǎng)判斷短期市場(chǎng)表現(xiàn)短期市場(chǎng)表現(xiàn) 市場(chǎng)發(fā)展所處階段市場(chǎng)發(fā)展所處階段 泰州市不同時(shí)期所處的階段 市場(chǎng)容量市場(chǎng)容量 分析泰州市住房存量現(xiàn)狀，初步判斷未來(lái)潛在需求搭建城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求模型，預(yù)測(cè)泰州市住宅市場(chǎng)基本容量 整體市場(chǎng)表現(xiàn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)整體供求、價(jià)格變化

2、 分產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)分產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)不同產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)綜述1231.11.21.32.12.23.13.2未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)4 板塊價(jià)值評(píng)估板塊價(jià)值評(píng)估板塊劃分基礎(chǔ)條件評(píng)價(jià)規(guī)劃前景評(píng)價(jià)板塊市場(chǎng)分析政策環(huán)境與政府資源評(píng)價(jià)板塊價(jià)值評(píng)估綜合結(jié)論 目標(biāo)客戶板塊偏好目標(biāo)客戶板塊偏好 片區(qū)價(jià)值與客戶偏好的綜合片區(qū)價(jià)值與客戶偏好的綜合4.14.24.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)總量與增速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口情況人口情況人口總量與增速市區(qū)人口及人口流動(dòng)家庭結(jié)構(gòu)變化區(qū)域人口狀況城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展土地?cái)U(kuò)張速度城市發(fā)展方向交通和產(chǎn)業(yè)布局城市基本面分析框架城市基本面分析框架總量與增速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三駕馬車區(qū)位區(qū)位經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)（

3、錢）（錢）人口人口（人）（人）城市發(fā)展城市發(fā)展（地）（地）總量與增速外來(lái)人口家庭結(jié)構(gòu)區(qū)域人口土地?cái)U(kuò)張速度城市規(guī)劃方向交通和產(chǎn)業(yè)布局城市基本面分析城市基本面分析中期市場(chǎng)判斷中期市場(chǎng)判斷短期市場(chǎng)表現(xiàn)短期市場(chǎng)表現(xiàn)1231.11.21.3未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)4 泰州是南京都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市之一，經(jīng)濟(jì)活躍，城市泰州是南京都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市之一，經(jīng)濟(jì)活躍，城市發(fā)展?jié)摿春冒l(fā)展?jié)摿春?.1南京南京 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江 揚(yáng)州揚(yáng)州- -泰州小三角增長(zhǎng)級(jí)泰州小三角增長(zhǎng)級(jí)上海上海 杭州杭州 南京大三角增長(zhǎng)級(jí)南京大三角增長(zhǎng)級(jí)上海上海蘇州蘇州無(wú)錫南通常州湖州杭州杭州南京南京寧波揚(yáng)州泰州鎮(zhèn)江紹興嘉興舟山臺(tái)州馬鞍山上海城市圈上

4、海城市圈杭州城市圈杭州城市圈南京都市圈南京都市圈 泰州的經(jīng)濟(jì)總量、人均生產(chǎn)值、人口數(shù)量在南京都市圈泰州的經(jīng)濟(jì)總量、人均生產(chǎn)值、人口數(shù)量在南京都市圈排名中等，但與南京等城市相比，泰州外來(lái)人口明顯偏少排名中等，但與南京等城市相比，泰州外來(lái)人口明顯偏少1.11111年江蘇四城市地區(qū)生產(chǎn)總值年江蘇四城市地區(qū)生產(chǎn)總值( (億元億元) )1111年江蘇四城市城市人口總量（萬(wàn)人，年江蘇四城市城市人口總量（萬(wàn)人，% %） 1111年GDP突破2400億元，相應(yīng)人均GDP突破7500美元，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來(lái)幾年應(yīng)是泰州經(jīng)濟(jì)提速期 從人口情況看，泰州的常住人口達(dá)到近452萬(wàn)，戶籍人口大于常住人口，反映出

5、泰州大市人口外流較多。近幾年泰州人均生產(chǎn)總值近幾年泰州人均生產(chǎn)總值( (元元) )資料來(lái)源：泰州統(tǒng)計(jì)年鑒1.1 泰州經(jīng)濟(jì)自泰州經(jīng)濟(jì)自20002000年起保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，年起保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，0303年起進(jìn)入高速發(fā)年起進(jìn)入高速發(fā)展期，并于展期，并于0606年超過(guò)年超過(guò)10001000億大關(guān)，億大關(guān)，2000-20112000-2011年泰州年泰州GDPGDP經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期 2000年以來(lái)，泰州經(jīng)濟(jì)保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。 2003年之后，泰州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段，全市生產(chǎn)總值保持20%以上的增長(zhǎng)率。 +10%+10%+20%+20%資料來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)局1.1 第一產(chǎn)業(yè)逐年遞減，第三產(chǎn)業(yè)的比重緩慢增長(zhǎng)，

6、城市的第一產(chǎn)業(yè)逐年遞減，第三產(chǎn)業(yè)的比重緩慢增長(zhǎng)，城市的發(fā)展依然主要依靠第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然主要依靠第二產(chǎn)業(yè)泰州主要年份三大產(chǎn)業(yè)增加值占泰州主要年份三大產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比重的比重 泰州第二產(chǎn)業(yè)總值逐步增加，一直占據(jù)三產(chǎn)中主力位置。 在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，09-11年第二、三產(chǎn)業(yè)雖有。在可預(yù)期的未來(lái)，第二、三產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域?qū)⑹峭顿Y的最主要流向。各年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分布（億元）各年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分布（億元）1.1 總體看來(lái)，相較于出口和消費(fèi)，投資對(duì)泰州經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)總體看來(lái)，相較于出口和消費(fèi)，投資對(duì)泰州經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)明顯偏高，投資帶動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式較為粗放明顯偏高，投資帶動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式較為

7、粗放 投資于2004年超過(guò)出口和消費(fèi)成為產(chǎn)值的最主要流向。 投資增速一直高于消費(fèi)增速，但從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)力度將依然占據(jù)主導(dǎo)地位，但消費(fèi)對(duì)于GDP貢獻(xiàn)力度也在緩慢增加。資料來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)局三駕馬車增長(zhǎng)速度三駕馬車增長(zhǎng)速度三駕馬車占三駕馬車占GDPGDP比例比例 泰州市區(qū)人口的增加在泰州市區(qū)人口的增加在9090年以后主要依靠郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人年以后主要依靠郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的凈遷入，口的凈遷入，“新市區(qū)人新市區(qū)人”在未來(lái)五年中將是人口增長(zhǎng)的在未來(lái)五年中將是人口增長(zhǎng)的主力主力1.2主要年份泰州市人口數(shù)及預(yù)測(cè)主要年份泰州市人口數(shù)及預(yù)測(cè) 2011年，泰州市區(qū)人口約總量達(dá)86萬(wàn)。 2000至

8、2011年，泰州市區(qū)人口年均增長(zhǎng)2.4萬(wàn)人，主要依靠自然增長(zhǎng)；市區(qū)人口總量在歷史高位持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 預(yù)計(jì)2015年市區(qū)人口總量將接近100萬(wàn)人。備注：備注：2011年市區(qū)人口為預(yù)測(cè)量年市區(qū)人口為預(yù)測(cè)量上泰州戶籍人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，市區(qū)人口成為人口增長(zhǎng)的上泰州戶籍人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，市區(qū)人口成為人口增長(zhǎng)的主要力量，住宅需求持續(xù)擴(kuò)大中主要力量，住宅需求持續(xù)擴(kuò)大中1.2主要年份泰州市區(qū)人口變化狀況主要年份泰州市區(qū)人口變化狀況主要年份泰州凈遷入人口狀況主要年份泰州凈遷入人口狀況 市區(qū)人口占總?cè)丝诒戎刂鹉晟仙鞘袑?duì)于周邊縣市人口的吸納能力逐年增強(qiáng)； 凈遷入人口數(shù)量年度變化明顯，由04年的-9108人變化為

9、10年的9994人，年均凈遷入人口為-1002人；備注：備注：2011年市區(qū)人口為預(yù)測(cè)量年市區(qū)人口為預(yù)測(cè)量 泰州市區(qū)戶均人口數(shù)穩(wěn)中有升，及市區(qū)較高的人口密度泰州市區(qū)戶均人口數(shù)穩(wěn)中有升，及市區(qū)較高的人口密度將導(dǎo)致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和強(qiáng)烈的住宅市場(chǎng)需求將導(dǎo)致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和強(qiáng)烈的住宅市場(chǎng)需求1.2泰州市人口密度狀況泰州市人口密度狀況泰州市戶均人口狀況泰州市戶均人口狀況 從07年開始，市區(qū)戶均人口開始低全市戶均人口，表明市區(qū)家庭小型化趨勢(shì)明顯，這將導(dǎo)致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變； 泰州市區(qū)人口密度近年明顯上升，這將帶來(lái)較為強(qiáng)烈的住宅市場(chǎng)需求；備注：此數(shù)據(jù)暫無(wú)備注：備注：2011年數(shù)據(jù)為預(yù)估值

10、年數(shù)據(jù)為預(yù)估值資料來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)局 根據(jù)未來(lái)泰州家庭規(guī)模和常住人口變化估計(jì)，未來(lái)住房根據(jù)未來(lái)泰州家庭規(guī)模和常住人口變化估計(jì)，未來(lái)住房需求將保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，內(nèi)生型市場(chǎng)特征明顯需求將保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，內(nèi)生型市場(chǎng)特征明顯1.2 2000-2011年，市區(qū)人口增加約27萬(wàn)，年增約2.5萬(wàn)人。 根據(jù)推算，市區(qū)人口的年增量為2.5萬(wàn)人，按照泰州2011年自住家庭人均住房面積40.4平米推算，因此每年市區(qū)人口的增加所帶來(lái)的住房需求增量約為100萬(wàn)平米。泰州城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積（平方米）泰州城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積（平方米）老老工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)交通物流區(qū)交通物流區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域教教育育園園區(qū)區(qū)老

11、城區(qū)老城區(qū) 根據(jù)泰州市最新城市總體規(guī)劃（根據(jù)泰州市最新城市總體規(guī)劃（2008-20302008-2030）n規(guī)劃期末規(guī)劃期末20302030年，泰州中心城區(qū)人口規(guī)模年，泰州中心城區(qū)人口規(guī)模150150萬(wàn)人萬(wàn)人。n泰州中心城區(qū)建成我國(guó)重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；長(zhǎng)江泰州中心城區(qū)建成我國(guó)重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市；歷史文化名城和濱江生態(tài)宜居三角洲北翼中心城市；歷史文化名城和濱江生態(tài)宜居旅游城市；市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。旅游城市；市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。n構(gòu)建構(gòu)建“一核一帶兩片一核一帶兩片”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局。的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局。n一核：由泰州中心城區(qū)一核：由泰州中心城區(qū)( (海陵城

12、區(qū)、高港城區(qū)海陵城區(qū)、高港城區(qū)) )、姜、姜堰城區(qū)和泰興城區(qū)組成的市域核心；堰城區(qū)和泰興城區(qū)組成的市域核心；n一帶：是指沿江城鎮(zhèn)帶；一帶：是指沿江城鎮(zhèn)帶；n兩片：是根據(jù)現(xiàn)狀空間發(fā)展特征和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，兩片：是根據(jù)現(xiàn)狀空間發(fā)展特征和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將市域劃為南北兩個(gè)片區(qū)。將市域劃為南北兩個(gè)片區(qū)。“南部片區(qū)南部片區(qū)”為江海高速為江海高速以南的區(qū)域，以南的區(qū)域，“北部片區(qū)北部片區(qū)”為江海高速以北的區(qū)域。為江海高速以北的區(qū)域。觀點(diǎn)：城市總體規(guī)劃中，中心城區(qū)發(fā)展為核心中的觀點(diǎn)：城市總體規(guī)劃中，中心城區(qū)發(fā)展為核心中的核心，目前借勢(shì)于醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，城區(qū)主導(dǎo)向南發(fā)展。核心，目前借勢(shì)于醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，城區(qū)主導(dǎo)向南發(fā)展。1.

13、3 總體規(guī)劃：構(gòu)建總體規(guī)劃：構(gòu)建“一核一帶兩片一核一帶兩片”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局，的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局，將泰州發(fā)展為區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城將泰州發(fā)展為區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城市及歷史文化名城市及歷史文化名城觀點(diǎn)：由泰州市整體發(fā)展思路可以看出，城市近期首要發(fā)展區(qū)域?yàn)槟喜?，以提升新區(qū)綜合功能，觀點(diǎn)：由泰州市整體發(fā)展思路可以看出，城市近期首要發(fā)展區(qū)域?yàn)槟喜?，以提升新區(qū)綜合功能，放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)；其次為東部；西部、北部強(qiáng)調(diào)整合協(xié)調(diào)發(fā)展。放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)；其次為東部；西部、北部強(qiáng)調(diào)整合協(xié)調(diào)發(fā)展。n沿江發(fā)展戰(zhàn)略沿江發(fā)展戰(zhàn)略-整體發(fā)展方向向南整體發(fā)展方向向南城市建設(shè)戰(zhàn)略城市建設(shè)戰(zhàn)略-整體向

14、南向東發(fā)展整體向南向東發(fā)展n向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展泰高路西側(cè)向南拓展, ,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。n向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體, ,從基從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。方面協(xié)調(diào)姜堰

15、共同發(fā)展。n同時(shí)整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城同時(shí)整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。況與生活環(huán)境。1.3 發(fā)展思路：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控發(fā)展思路：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控觀點(diǎn)：在城市規(guī)劃導(dǎo)向下，城市功能分區(qū)逐漸明顯，各板塊價(jià)值在原有基礎(chǔ)上得以優(yōu)化提升。觀點(diǎn)：在城市規(guī)劃導(dǎo)向下，城市功能分區(qū)逐漸明顯，各板塊價(jià)值在原有基礎(chǔ)上得以優(yōu)化提升。經(jīng)濟(jì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)高教區(qū)高教區(qū)新城中心新城中心區(qū)區(qū)城市中心城市中心區(qū)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)旅游區(qū)化工園區(qū)化工園區(qū)n海陵城區(qū)海陵城區(qū)重點(diǎn)建設(shè)南部新城重點(diǎn)建設(shè)南部新

16、城，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與醫(yī)藥等高，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代化的綜合新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代化的綜合城區(qū)。城區(qū)。n東部整合現(xiàn)有各類工業(yè)園區(qū)，結(jié)東部整合現(xiàn)有各類工業(yè)園區(qū)，結(jié)合鐵路貨站與開發(fā)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工合鐵路貨站與開發(fā)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)。業(yè)園區(qū)。n整體建成包括老城片區(qū)、高教園整體建成包括老城片區(qū)、高教園片、站前新區(qū)、南部新城片、站前新區(qū)、南部新城4 4 個(gè)生個(gè)生活片區(qū)?；钇瑓^(qū)。n整體建成城西北片、開發(fā)區(qū)片整體建成城西北片、開發(fā)區(qū)片2 2 個(gè)工業(yè)片區(qū)及醫(yī)藥城研發(fā)片區(qū)。個(gè)工業(yè)片區(qū)及醫(yī)藥城研發(fā)片區(qū)。1.3 分區(qū)規(guī)劃：整體形成以分區(qū)規(guī)劃：整體形成以“城市中心區(qū)、高教區(qū)、新城中城市中心區(qū)、高教

17、區(qū)、新城中心區(qū)心區(qū)”為核心的發(fā)展格局為核心的發(fā)展格局觀點(diǎn)：城南及周山河一帶將建成行政、文化、商業(yè)核心，醫(yī)藥城片區(qū)將主導(dǎo)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，建成觀點(diǎn)：城南及周山河一帶將建成行政、文化、商業(yè)核心，醫(yī)藥城片區(qū)將主導(dǎo)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，建成國(guó)家一流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高港依托港口，主要發(fā)展船舶、運(yùn)輸業(yè)，主要發(fā)展沿江產(chǎn)業(yè)帶。國(guó)家一流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高港依托港口，主要發(fā)展船舶、運(yùn)輸業(yè)，主要發(fā)展沿江產(chǎn)業(yè)帶。中國(guó)醫(yī)藥城建設(shè)中中國(guó)醫(yī)藥城建設(shè)中城南周山河建設(shè)中城南周山河建設(shè)中高港泰州長(zhǎng)江大橋建設(shè)中高港泰州長(zhǎng)江大橋建設(shè)中1.3 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?yàn)椋横t(yī)藥城板塊及城南周山河板塊城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?yàn)椋横t(yī)藥城板塊及城南周山河板塊l公路：328國(guó)道、寧通

18、高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路；l鐵路：新長(zhǎng)（新沂長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京啟東）鐵路，新建淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路，泰州為重要輻射區(qū)；l水路：江陰大橋使長(zhǎng)江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道；在建中的泰州長(zhǎng)江大橋加強(qiáng)了城市與鎮(zhèn)江、常州的交流，預(yù)計(jì)2011年底竣工，對(duì)促進(jìn)兩岸經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展將起到重要作用；l機(jī)場(chǎng)：距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)250公里，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)280公里，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)150公里，蘇中機(jī)場(chǎng)于2010年3月奠基開工，預(yù)計(jì)2012年正式通航。距離泰州市公路僅20公里。1.3 城市交通：運(yùn)河、港口、公路、鐵路及將通航的蘇中機(jī)城市交通：運(yùn)河、港口、公路、鐵路及將通航的蘇中機(jī)場(chǎng)共同

19、形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，輻射全國(guó)大部分地區(qū)，名副場(chǎng)共同形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，輻射全國(guó)大部分地區(qū)，名副其實(shí)的蘇中交通樞紐其實(shí)的蘇中交通樞紐 泰州將以規(guī)模企業(yè)為龍頭，以開發(fā)園區(qū)和企業(yè)主題園泰州將以規(guī)模企業(yè)為龍頭，以開發(fā)園區(qū)和企業(yè)主題園區(qū)為載體，重點(diǎn)打造醫(yī)藥、機(jī)電、化工、船舶等區(qū)為載體，重點(diǎn)打造醫(yī)藥、機(jī)電、化工、船舶等“四大產(chǎn)四大產(chǎn)業(yè)基地業(yè)基地”。n醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，以揚(yáng)子江藥業(yè)、濟(jì)川藥業(yè)、蘇中藥業(yè)、，以揚(yáng)子江藥業(yè)、濟(jì)川藥業(yè)、蘇中藥業(yè)、江山藥業(yè)等骨干企業(yè)為龍頭，到江山藥業(yè)等骨干企業(yè)為龍頭，到20102010年醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)業(yè)年醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)業(yè)收入達(dá)到收入達(dá)到550550億元。億元。n機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地機(jī)

20、電產(chǎn)業(yè)基地，以春蘭、樂(lè)金、林海、絕緣、興達(dá)、曙，以春蘭、樂(lè)金、林海、絕緣、興達(dá)、曙光等企業(yè)為龍頭，到光等企業(yè)為龍頭，到20102010年機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)業(yè)收入達(dá)到年機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)業(yè)收入達(dá)到800800億元。億元。n化工產(chǎn)業(yè)基地化工產(chǎn)業(yè)基地，以陵光、梅蘭、新浦、中丹、埃力生等，以陵光、梅蘭、新浦、中丹、埃力生等為龍頭，到為龍頭，到20102010年化工產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)業(yè)收入達(dá)到年化工產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)業(yè)收入達(dá)到400400億元。億元。n船舶產(chǎn)業(yè)基地船舶產(chǎn)業(yè)基地，以新世紀(jì)造船、新時(shí)代造船、新?lián)P子造，以新世紀(jì)造船、新時(shí)代造船、新?lián)P子造船、東方公司、口岸船舶和三泰船舶等企業(yè)為龍頭，到船、東方公司、口岸船舶和三泰船舶等

21、企業(yè)為龍頭，到20102010年?duì)I業(yè)收入達(dá)到年?duì)I業(yè)收入達(dá)到250250億元。億元。22.1.161.3 產(chǎn)業(yè)分布：泰州已經(jīng)形成以醫(yī)藥、機(jī)電、化工、船舶為產(chǎn)業(yè)分布：泰州已經(jīng)形成以醫(yī)藥、機(jī)電、化工、船舶為支柱的產(chǎn)業(yè)集群，主要分布于市區(qū)及沿江產(chǎn)業(yè)帶支柱的產(chǎn)業(yè)集群，主要分布于市區(qū)及沿江產(chǎn)業(yè)帶n泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，于泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，于19921992年成立，年成立， 20092009年年3 3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，與月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，與泰州醫(yī)泰州醫(yī)藥園區(qū)藥園區(qū)一起升格為一起升格為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)?？傄?guī)劃為?？傄?guī)劃為“一區(qū)四園一區(qū)四園”，分別，分別是：是：高新技術(shù)園、濱江工業(yè)園、民

22、營(yíng)科高新技術(shù)園、濱江工業(yè)園、民營(yíng)科技園和春蘭工業(yè)園技園和春蘭工業(yè)園。n中國(guó)醫(yī)藥城，泰州市政府劃地中國(guó)醫(yī)藥城，泰州市政府劃地2020平方公平方公里里，包括南園和北園兩部分。目前該園，包括南園和北園兩部分。目前該園區(qū)已升級(jí)為區(qū)已升級(jí)為唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新產(chǎn)唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)園區(qū)，至，至20202020年醫(yī)藥城將形成銷售年醫(yī)藥城將形成銷售2020億元、億元、5050億元、億元、100100億元以上的大型醫(yī)億元以上的大型醫(yī)藥企業(yè)梯度集群，為泰州貢獻(xiàn)藥企業(yè)梯度集群，為泰州貢獻(xiàn)20002000億的億的產(chǎn)值，帶來(lái)近產(chǎn)值，帶來(lái)近2020萬(wàn)高素質(zhì)人口。萬(wàn)高素質(zhì)人口。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)園

23、高新技術(shù)園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱江工業(yè)園濱江工業(yè)園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)春蘭工業(yè)園春蘭工業(yè)園海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)城北物流園區(qū)城北物流園區(qū)海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)科技示范園區(qū)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)示范區(qū)綜合開發(fā)示范區(qū)主城區(qū)主城區(qū)高高港港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)民營(yíng)科技園民營(yíng)科技園1.3 產(chǎn)業(yè)分布：泰州重要工業(yè)園區(qū)集中于城市東部、南部，產(chǎn)業(yè)分布：泰州重要工業(yè)園區(qū)集中于城市東部、南部，并以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城南醫(yī)藥園區(qū)為兩大重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)，其并以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城南醫(yī)藥園區(qū)為兩大重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)，其中城南醫(yī)藥園區(qū)為唯一國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)中城南醫(yī)藥園區(qū)為唯一國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)泰州樓市

24、的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)泰州經(jīng)濟(jì)保持健康的發(fā)展勢(shì)頭，穩(wěn)步推進(jìn)的城市化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)為未來(lái)市場(chǎng)的擴(kuò)大奠定了良好的基礎(chǔ)。城市市區(qū)人口的不斷增長(zhǎng)和家庭的逐漸小型化將促進(jìn)住宅市場(chǎng)擴(kuò)大和居住結(jié)構(gòu)調(diào)整。泰州已經(jīng)形成了較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施體系，未來(lái)城市的發(fā)展規(guī)劃為房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)容和提升提供了強(qiáng)有力的支撐。小結(jié)：泰州經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，但以高小結(jié)：泰州經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，但以高投資帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式不利于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，經(jīng)投資帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式不利于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是未來(lái)發(fā)展的重要內(nèi)容濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是未來(lái)發(fā)展的重要內(nèi)容對(duì)泰州樓市的機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)以高投資支撐的GDP增長(zhǎng)方

25、式較為粗放，不利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。新城的建設(shè)需要有序的規(guī)劃，供應(yīng)節(jié)奏的混亂以及配套引進(jìn)不力都有造成“空城”局面的風(fēng)險(xiǎn)。中期市場(chǎng)判斷中期市場(chǎng)判斷短期市場(chǎng)表現(xiàn)短期市場(chǎng)表現(xiàn)中期市場(chǎng)判斷框架中期市場(chǎng)判斷框架住宅市場(chǎng)發(fā)展階段呈現(xiàn)鐘型特征繁榮繁榮衰退衰退恢復(fù)恢復(fù)121234567891011城市住宅市場(chǎng)需求模型 市場(chǎng)發(fā)展所處階段市場(chǎng)發(fā)展所處階段 泰州市不同時(shí)期所處的階段 市場(chǎng)容量市場(chǎng)容量 分析泰州市住房存量現(xiàn)狀，初步判斷未來(lái)潛在需求搭建城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求模型，預(yù)測(cè)泰州市住宅市場(chǎng)基本容量城市基本面分析城市基本面分析 城市基本面城市基本面 區(qū)位 經(jīng)濟(jì) 人口 城市發(fā)展2.12.2未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)

26、12新開工加速新開工加速存貨去化期上升存貨去化期上升房?jī)r(jià)收入比下降房?jī)r(jià)收入比下降新開工減少新開工減少供應(yīng)過(guò)剩，存貨去化期達(dá)到最大供應(yīng)過(guò)剩，存貨去化期達(dá)到最大投資冷卻投資冷卻市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求萎靡，房?jī)r(jià)企穩(wěn)需求萎靡，房?jī)r(jià)企穩(wěn)需求增長(zhǎng)需求增長(zhǎng)新開工增加新開工增加投資過(guò)熱投資過(guò)熱繁榮階段繁榮階段衰退階段衰退階段恢復(fù)階段恢復(fù)階段房?jī)r(jià)收入比上升，房?jī)r(jià)收入比上升，投資增加投資增加1234567891011鐘型特征 市場(chǎng)階段鐘模型和說(shuō)明市場(chǎng)階段鐘模型和說(shuō)明資料來(lái)源：美國(guó)統(tǒng)計(jì)局，仲量聯(lián)行，澳大利亞Lend Lease研究機(jī)構(gòu)說(shuō)明一：說(shuō)明一： 每一階段都以一個(gè)或

27、幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的變化為標(biāo)志 每一階段除了體現(xiàn)關(guān)鍵指標(biāo)的變化外，其他指標(biāo)大體上維持前階段的狀態(tài)。比如2-3點(diǎn)之間，存貨去化期由下降變?yōu)樯仙?，除此之外，投資、新開工仍然加速，房?jī)r(jià)收入比仍然上升說(shuō)明二：說(shuō)明二： 通過(guò)各指標(biāo)的狀態(tài)和變化，可以確定一個(gè)城市不同時(shí)期所處的階段 投資和新開工同為供應(yīng)指標(biāo)，但新開工更能先行反應(yīng)市場(chǎng)變化。因此，當(dāng)投資和新開工變化相悖時(shí)，以新開工指標(biāo)為主2.1 分析分析2006年以來(lái)泰州市的四大指標(biāo)變動(dòng)情況年以來(lái)泰州市的四大指標(biāo)變動(dòng)情況住宅投資同比以及住宅新開工面積同比表征住宅供應(yīng)；存貨去化期表征住宅供求關(guān)系；房?jī)r(jià)收入比表征市場(chǎng)購(gòu)買力 住宅投資中包含土地購(gòu)置費(fèi)，即使當(dāng)前新開工減少，

28、開發(fā)商可能還要繼續(xù)支付前期未付地價(jià)和工程款。因此，住宅投資同比反映過(guò)去的供應(yīng)情況，而住宅新開工面積同比則反映未來(lái)的供應(yīng)情況，相對(duì)而言，住宅新開工面積更能表現(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展階段2.1備注：2011年住宅投資同比為預(yù)估值備注：2011年存貨去化周期為預(yù)估值 判斷泰州市各年所處的市場(chǎng)階段：整體來(lái)看泰州市場(chǎng)判斷泰州市各年所處的市場(chǎng)階段：整體來(lái)看泰州市場(chǎng)依然處于繁榮階段，但隨著地價(jià)及房?jī)r(jià)的快速走高，也存依然處于繁榮階段，但隨著地價(jià)及房?jī)r(jià)的快速走高，也存在著投資過(guò)熱的趨勢(shì)在著投資過(guò)熱的趨勢(shì)12新開工加速存貨去化期上升房?jī)r(jià)收入比下降新開工減少供應(yīng)過(guò)剩，存貨去化期達(dá)到最大投資冷卻市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求

29、萎靡，房?jī)r(jià)企穩(wěn)需求增長(zhǎng)新開工增加投資過(guò)熱繁榮階段繁榮階段衰退階段衰退階段恢復(fù)階段恢復(fù)階段房?jī)r(jià)收入比上升，投資增加1234567891011200920102006-2008揚(yáng)揚(yáng) 州州2011-2012H1資料來(lái)源：內(nèi)部分析2.1市區(qū)原有常住人口居住面積改善市區(qū)常住人口增量基本居住面積宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期個(gè)人收入預(yù)期內(nèi)生需求外向需求城市居住需求基本依據(jù)最終結(jié)論說(shuō)明：說(shuō)明： 一個(gè)城市的基本居住需求分為兩部分，一是原有家庭的改善需求，一是新增家庭的首置需求 不論首置還是改善需求，都易受經(jīng)濟(jì)和收入的預(yù)期影響而發(fā)生改變 泰州市的城市住宅需求模型泰州市的城市住宅需求模型2.2.1模擬市場(chǎng)基本容量=市區(qū)人口*住宅改

30、善面積（1.35/年）+市區(qū)人口增加*市區(qū)人口定居比例（20）*市區(qū)人口人均居住面積泰州市住宅市場(chǎng)基本容量預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)平米）泰州市住宅市場(chǎng)基本容量預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)平米） 假定市場(chǎng)實(shí)際成交是由基本容量加上市場(chǎng)短期波動(dòng)構(gòu)成假定市場(chǎng)實(shí)際成交是由基本容量加上市場(chǎng)短期波動(dòng)構(gòu)成2.2.12006-20112006-2011年泰州市商品住宅實(shí)際成交面積年泰州市商品住宅實(shí)際成交面積2006-20152006-2015年泰州市場(chǎng)基本容量年泰州市場(chǎng)基本容量2006-20112006-2011年泰州市短期市場(chǎng)波動(dòng)年泰州市短期市場(chǎng)波動(dòng)12市場(chǎng)短期波動(dòng)市場(chǎng)短期波動(dòng)5需求方面需求方面拆遷房?jī)r(jià)收入比市場(chǎng)預(yù)期居民的財(cái)富效應(yīng)和

31、消費(fèi)者信心信貸政策234514367保障房建設(shè)土地供應(yīng)/房屋批售量的變化住房存貨量的變化786供應(yīng)方面供應(yīng)方面 短期波動(dòng)因素和說(shuō)明短期波動(dòng)因素和說(shuō)明說(shuō)明：說(shuō)明： 將短期波動(dòng)因素分為需求和供應(yīng)兩大方面共八個(gè)指標(biāo) 每個(gè)指標(biāo)的變化都會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交造成短期影響，有的是負(fù)面影響，比如保障房增加供應(yīng)，土地供應(yīng)增加；有的是正面影響，比如資產(chǎn)升值帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)和消費(fèi)者信心上升 應(yīng)對(duì)以上指標(biāo)逐一分析2.2.1812006-2010年泰州市拆遷面積（單位：萬(wàn)平米）年泰州市拆遷面積（單位：萬(wàn)平米）2006-2010年拆遷對(duì)于商品住宅成交促進(jìn)面積估計(jì)（單位：萬(wàn)平米）年拆遷對(duì)于商品住宅成交促進(jìn)面積估計(jì)（單位：萬(wàn)平米）拆遷

32、拆遷- -拆遷量對(duì)泰州市場(chǎng)的整體需求有一定影響；但隨著政府對(duì)經(jīng)拆遷量對(duì)泰州市場(chǎng)的整體需求有一定影響；但隨著政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住宅投入的逐漸增加，這部分需求會(huì)相應(yīng)減少濟(jì)適用房等保障性住宅投入的逐漸增加，這部分需求會(huì)相應(yīng)減少 2006-2010年泰州累計(jì)拆遷量為470萬(wàn)平方米，拆遷量大致呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 根據(jù)06年后拆遷和成交情況，假設(shè)09以前大約有1/3的銷費(fèi)者依靠商品房市場(chǎng)來(lái)解決拆遷問(wèn)題；09年以后由于政府推出經(jīng)濟(jì)適用房力度的加大，可以假設(shè)1/4的消費(fèi)者依靠商品住宅市場(chǎng)解決居住問(wèn)題。備注：此數(shù)據(jù)暫無(wú)備注：此數(shù)據(jù)暫無(wú)2房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比- -高房?jī)r(jià)收入比對(duì)購(gòu)房需求有反作用，泰州市未

33、來(lái)的高房?jī)r(jià)收入比對(duì)購(gòu)房需求有反作用，泰州市未來(lái)的房?jī)r(jià)收入比有上升趨勢(shì)房?jī)r(jià)收入比有上升趨勢(shì) 較高的房?jī)r(jià)收入比對(duì)需求造成負(fù)面影響 由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，未來(lái)城市人口的收入增長(zhǎng)會(huì)趨緩；同時(shí)房市的低迷會(huì)進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià) 未來(lái)房?jī)r(jià)收入比有上升趨勢(shì)，但具體走勢(shì)不夠明朗345短期市場(chǎng)預(yù)期財(cái)富效應(yīng)和消費(fèi)者信心信貸政策市場(chǎng)預(yù)期、財(cái)富效應(yīng)、信貸政策市場(chǎng)預(yù)期、財(cái)富效應(yīng)、信貸政策- -短期市場(chǎng)低迷會(huì)抑制消費(fèi)者短期市場(chǎng)低迷會(huì)抑制消費(fèi)者自住與投資需求，居民財(cái)富效應(yīng)和消費(fèi)者信心增強(qiáng)也會(huì)提高住房需自住與投資需求，居民財(cái)富效應(yīng)和消費(fèi)者信心增強(qiáng)也會(huì)提高住房需求，縮緊的信貸政策對(duì)需求也有嚴(yán)重影響。求，縮緊的信貸政策對(duì)需求也有嚴(yán)重影

34、響。數(shù)據(jù)來(lái)源：內(nèi)部分析 10年為政策調(diào)控年，11年為政策深化落實(shí)年，信貸政策會(huì)貫穿整年，短期市場(chǎng)低迷都會(huì)抑制消費(fèi)者自住與投資需求； 泰州市場(chǎng)近幾年成交價(jià)格穩(wěn)步上升，10年以來(lái)市場(chǎng)在萬(wàn)達(dá)等品牌開發(fā)商進(jìn)駐的帶動(dòng)下價(jià)格提升速度加快，預(yù)期未來(lái)時(shí)間內(nèi)，價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定，并小幅上漲。 各種形式的財(cái)富增長(zhǎng)會(huì)增加居民對(duì)于住房的需求。隨著08-09年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響的消除，消費(fèi)者信心開始明顯增強(qiáng)。 同時(shí)受CPI指數(shù)的不斷走高，缺少投資渠道的消費(fèi)者投資房產(chǎn)進(jìn)行保值的需求有所增強(qiáng)。 政府出臺(tái)了一系列旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，嚴(yán)控信貸等政策。 嚴(yán)厲的信貸政策的出臺(tái)有抑制消費(fèi)的負(fù)面影響。但是盡管政策主

35、要作用于投資和改善型需求；其次存貸款利率的步步走高，貸款利率上調(diào)，契稅的調(diào)整，無(wú)疑給購(gòu)房者增加了壓力和購(gòu)房成本。6保障房保障房- -泰州經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃暫不會(huì)對(duì)商品住宅產(chǎn)生重大影響泰州經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃暫不會(huì)對(duì)商品住宅產(chǎn)生重大影響 從經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模、戶型控制、選址、購(gòu)買條件等方面看，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)直接影響較?。坏虚L(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)量積累到一定程度會(huì)對(duì)中低端市場(chǎng)形成擠壓 中期目標(biāo)：為加強(qiáng)市區(qū)住房保障工作，改善低收入家庭住房狀況，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，泰州市出臺(tái)了泰州市市區(qū)“十二五”住房保障規(guī)劃。從2011年到2015年，泰州將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房16000套、144萬(wàn)平方米；廉租住房900

36、套、4.5萬(wàn)平方米；另外將建設(shè)3300套公共租賃住房來(lái)解決外來(lái)務(wù)工人員以及新就業(yè)人員的住房問(wèn)題。 “五級(jí)”住房保障體系適用對(duì)象：1.廉租住房保障對(duì)象：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房 建筑面積在18平方米以下，人均月收入在1000元以下的城市低收入住房困難家庭。2.共有產(chǎn)權(quán)租售并舉保障對(duì)象：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房建筑面積在20平方米以下，人均月收入在1200元以下的城市中等偏低收入住房困難家庭。3.經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房建筑面積在20平方米以下，人均月收入在1600元以下的城市中等收入住房困難家庭。4.公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象：重點(diǎn)面向新就業(yè)人員、有穩(wěn)定職業(yè)并在

37、泰州市區(qū)居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員以及市區(qū)中等偏低收入住房困難家庭。5.限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象：主要面向市區(qū)城市拆遷安置戶、征地拆遷過(guò)程中涉及的農(nóng)民家庭和具有市區(qū)常住戶口的中低收入住房困難家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭。在舊城改造、風(fēng)貌保護(hù)、環(huán)境整治等各種重點(diǎn)項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目范圍內(nèi)所涉及的被拆遷或騰退家庭可優(yōu)先購(gòu)買。7土地和住房供應(yīng)土地和住房供應(yīng)- -房屋批售量（竣工面積）是市場(chǎng)的直接供給，房屋批售量（竣工面積）是市場(chǎng)的直接供給，新開工量和土地供應(yīng)量是影響未來(lái)批售的重要因素新開工量和土地供應(yīng)量是影響未來(lái)批售的重要因素 在2007-2011年期間內(nèi)，泰州政府規(guī)劃全部新開工住宅建筑面積約96萬(wàn)平方米從

38、過(guò)去幾年土地出讓的情況看，未來(lái)供應(yīng)增加的趨勢(shì)不會(huì)改變泰州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)推導(dǎo)預(yù)測(cè)泰州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)推導(dǎo)預(yù)測(cè)2011年2010年2009年2008年2007年商品住宅開工量197 250 170 193 158 商品住宅供應(yīng)量148 144 126 123 105 商品住宅成交量111 141 174 94 80 2007-20112007-2011泰州市商品住宅供求走勢(shì)泰州市商品住宅供求走勢(shì)根據(jù)泰州市場(chǎng)的周期波動(dòng)性研判根據(jù)泰州市場(chǎng)的周期波動(dòng)性研判泰州成交量及存量呈周期性波動(dòng)，1個(gè)周期大約為1年，若以每年年中為節(jié)點(diǎn)，成交面積及期末累計(jì)存量均呈現(xiàn)先上升后下滑的趨勢(shì)。泰州市泰州市2010年年1

39、月月-2012年年6月住宅存量、成交均價(jià)走勢(shì)圖月住宅存量、成交均價(jià)走勢(shì)圖8存貨存貨- -1010、1111年存貨量持續(xù)增加，年存貨量持續(xù)增加， 12 12年市場(chǎng)存貨將開始緩慢減少年市場(chǎng)存貨將開始緩慢減少 通過(guò)對(duì)短期波動(dòng)因素的歷史分析，預(yù)判泰州市場(chǎng)未來(lái)的通過(guò)對(duì)短期波動(dòng)因素的歷史分析，預(yù)判泰州市場(chǎng)未來(lái)的變化方向和影響程度變化方向和影響程度市場(chǎng)短期波動(dòng)影響因素正向影響拆遷量上升較高的房?jī)r(jià)收入比短期市場(chǎng)熱度加大信貸政策緊縮財(cái)富效應(yīng)和信心上升負(fù)向影響保障房增加房屋批售量和土地供應(yīng)增加市場(chǎng)存貨上升20062007200820092010-20-13-105603圖例： 2 1 0 -1 -2 2.2.22

40、011-332012-242013-2220142015-69泰州市場(chǎng)成交預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)平米）泰州市場(chǎng)成交預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)平米） 預(yù)測(cè)泰州市場(chǎng)預(yù)測(cè)泰州市場(chǎng)2012-20152012-2015年的實(shí)際年均成交量在年的實(shí)際年均成交量在140140萬(wàn)萬(wàn)左右左右2.2.2 未來(lái)未來(lái)1-21-2年，預(yù)估供求比在年，預(yù)估供求比在1.3-1.361.3-1.36之間，供率大于求之間，供率大于求2.2.22006-2013泰州市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)泰州市場(chǎng)商品住宅供應(yīng) 115萬(wàn)平米萬(wàn)平米一手房需求一手房供應(yīng)157萬(wàn)平米萬(wàn)平米保守保守120萬(wàn)平米萬(wàn)平米樂(lè)觀樂(lè)觀未來(lái)1-2年，預(yù)估供求比在1.3-1.36之間，供求基本平衡

41、。 2007-2011年，商品住宅供應(yīng)量平均年供應(yīng)量在129萬(wàn)平米。從趨勢(shì)來(lái)看供應(yīng)較為平穩(wěn)。2007年以來(lái)，泰州住宅竣工面積穩(wěn)步上升，住宅新開工量也呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)的供應(yīng)持續(xù)增加。從趨勢(shì)看，未來(lái)2年泰州供應(yīng)量將持續(xù)增加。12年預(yù)計(jì)商品住宅供應(yīng)量為157萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)一到兩年商品住宅供應(yīng)量為161萬(wàn)平米/年。小結(jié)：良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較為健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)長(zhǎng)期小結(jié)：良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較為健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力支撐，短期市場(chǎng)呈現(xiàn)微小的階段性市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力支撐，短期市場(chǎng)呈現(xiàn)微小的階段性調(diào)整現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年市場(chǎng)將持續(xù)走強(qiáng)調(diào)整現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年市場(chǎng)將持續(xù)走強(qiáng)在整體宏觀調(diào)

42、控作用影響下，泰州的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)微小階段性調(diào)整現(xiàn)象。良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市化進(jìn)程的不斷深化支撐著泰州樓市未來(lái)的發(fā)展。根據(jù)泰州城市基本居住需求模型并結(jié)合短期波動(dòng)項(xiàng)的調(diào)整修正后，預(yù)計(jì)12-13年泰州住宅市場(chǎng)需求在161-184萬(wàn)平方米左右。泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于上升通道，市場(chǎng)發(fā)展將穩(wěn)步向上。對(duì)泰州樓市的總體分析中期市場(chǎng)判斷中期市場(chǎng)判斷短期市場(chǎng)表現(xiàn)短期市場(chǎng)表現(xiàn)短期市場(chǎng)表現(xiàn)框架短期市場(chǎng)表現(xiàn)框架城市基本面分析城市基本面分析 整體市場(chǎng)表現(xiàn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)整體供求、價(jià)格變化 分產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)分產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)不同產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)綜述整體表現(xiàn)3.13.2未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 整體市場(chǎng)：整體市場(chǎng)：近年

43、來(lái)供需關(guān)系基本平衡，整體走勢(shì)向好近年來(lái)供需關(guān)系基本平衡，整體走勢(shì)向好3.1備注：2012年1-6月供應(yīng)數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)量。 整體市場(chǎng)：成交面積整體市場(chǎng)：成交面積-10年受市場(chǎng)火爆影響，成交面積年受市場(chǎng)火爆影響，成交面積較高，較高，11年回落，年回落，12年預(yù)計(jì)成交量與年預(yù)計(jì)成交量與11年基本持平年基本持平3.1泰州市場(chǎng)10年受大市火爆影響，成交量較高，11年開始回落，較以往處于中等水平，12年1-6月均成交量低于11年，受大市場(chǎng)環(huán)境影響，預(yù)計(jì)12年成交量與11年基本持平。10年月均成交年月均成交13.9萬(wàn)萬(wàn)11年月均成交年月均成交9.3萬(wàn)萬(wàn)12年月均成交年月均成交7.6萬(wàn)萬(wàn)泰州市場(chǎng)受到近期政策調(diào)控影

44、響呈現(xiàn)短期市場(chǎng)惡化現(xiàn)象12年受大市場(chǎng)環(huán)境影響，表現(xiàn)為上半年成交量的持續(xù)下滑和供求比的攀升 整體市場(chǎng)：供應(yīng)、成交、價(jià)格整體市場(chǎng)：供應(yīng)、成交、價(jià)格3.107年年-12年年6月泰州住宅供求價(jià)走勢(shì)圖月泰州住宅供求價(jià)走勢(shì)圖供求比供求比 分產(chǎn)品線：分產(chǎn)品線： 140140平米以內(nèi)的首置及首改產(chǎn)品是市場(chǎng)的平米以內(nèi)的首置及首改產(chǎn)品是市場(chǎng)的主流需求主流需求3.2備注：此數(shù)據(jù)暫無(wú) 相較于09年、10年、11年的高位水平成交量下滑，供需比放大 2012年下半年價(jià)格下行壓力較大泰州短期市場(chǎng)表現(xiàn)小結(jié)泰州短期市場(chǎng)表現(xiàn)小結(jié)整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng) 分產(chǎn)品線：分產(chǎn)品線：首置首改市場(chǎng)具有機(jī)會(huì)但同時(shí)也有競(jìng)爭(zhēng)激烈溢價(jià)度低等不利因素，再改及

45、高端市場(chǎng)短期內(nèi)難以提振 板塊價(jià)值評(píng)估板塊價(jià)值評(píng)估板塊劃分基礎(chǔ)條件評(píng)價(jià)規(guī)劃前景評(píng)價(jià)板塊市場(chǎng)分析政策環(huán)境與政府資源評(píng)價(jià)板塊價(jià)值評(píng)估綜合結(jié)果 目標(biāo)客戶板塊偏好目標(biāo)客戶板塊偏好 片區(qū)價(jià)值與客戶偏好的綜合片區(qū)價(jià)值與客戶偏好的綜合4.14.24.3CS1S2S3E1E2NW1W2中期市場(chǎng)判斷中期市場(chǎng)判斷短期市場(chǎng)表現(xiàn)短期市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)框架未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)框架城市基本面分析城市基本面分析未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì) 板塊劃分：劃分依據(jù)板塊劃分：劃分依據(jù)4.1.1泰州主要板塊劃分依據(jù)：泰州主要板塊劃分依據(jù)：參考泰州市房管局對(duì)于市區(qū)樓盤的區(qū)域劃分，通過(guò)城市主要干道、河流等劃分出大板塊，而后依據(jù)不同板塊的細(xì)部規(guī)劃來(lái)細(xì)

46、分各區(qū)域板塊。CS1S2S3E1E2NW1W2 板塊劃分：劃分結(jié)果板塊劃分：劃分結(jié)果4.1.1CS1S2S3E1E2NW1W2編號(hào)編號(hào)名稱名稱范圍范圍C城中板塊江州路以東，揚(yáng)州路以南，東風(fēng)路以西，濟(jì)川路以北S1 城南行政區(qū)濟(jì)川路以南，328國(guó)道以北S2 城南周山河片區(qū)328國(guó)道以南，香椿路以北S3 城南醫(yī)藥城片區(qū)香椿路以南E1城東板塊（328國(guó)道以內(nèi)）東風(fēng)路以東，濟(jì)川路以北，328國(guó)道以西E2城東板塊（328國(guó)道以外）濟(jì)川路以北，328國(guó)道以東N城北板塊揚(yáng)州路以北，江州北路以東，東風(fēng)路以西W1城西板塊（引江河以內(nèi)）江州路以西，濟(jì)川路以北，引江河以東W2城西板塊（引江河以外）濟(jì)川路以北，引江河以

47、西CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎(chǔ)條件：現(xiàn)有道路情況，城中、城南交通線路發(fā)達(dá)基礎(chǔ)條件：現(xiàn)有道路情況，城中、城南交通線路發(fā)達(dá)4.1.2揚(yáng)州路揚(yáng)州路328328國(guó)道國(guó)道328328國(guó)道國(guó)道江洲路江洲路青年路青年路海陵路海陵路鼓樓路鼓樓路東風(fēng)路東風(fēng)路泰高路泰高路鳳凰路鳳凰路永定路永定路濟(jì)川路濟(jì)川路南通路南通路香椿路香椿路姜高路姜高路CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎(chǔ)條件：公建配套及自然資源情況，主要集中于城基礎(chǔ)條件：公建配套及自然資源情況，主要集中于城中、城南板塊中、城南板塊4.1.2周山河周山河新通揚(yáng)運(yùn)河新通揚(yáng)運(yùn)河鹵汀河鹵汀河?xùn)|城河?xùn)|城河南官河南官河火車站火車站汽車東站汽車東站汽車西站汽

48、車西站河?xùn)|公園河?xùn)|公園泰山公園泰山公園梅蘭芳公園梅蘭芳公園柳園柳園泰州市體泰州市體育館育館百水園百水園泰州市人泰州市人民公園民公園市政府市政府公安局公安局法院法院汽車南站汽車南站泰州動(dòng)物園泰州動(dòng)物園園博園園博園引江河引江河西城河西城河醫(yī)藥博覽中心醫(yī)藥博覽中心CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎(chǔ)條件：教育配套情況，主要集中于城中、城東及基礎(chǔ)條件：教育配套情況，主要集中于城中、城東及城南板塊城南板塊4.1.2文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 沈毅中學(xué)沈毅中學(xué)田家炳實(shí)驗(yàn)中田家炳實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)海光小學(xué)海光小學(xué)泰州二中泰州二中智智保

49、保中中學(xué)學(xué)文文 文文 大浦中心小學(xué)大浦中心小學(xué)鼓樓小學(xué)鼓樓小學(xué)二中附中二中附中城東小學(xué)城東小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)泰附中泰附中城南小學(xué)城南小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校蓮花學(xué)校蓮花學(xué)校省泰中省泰中英華學(xué)校英華學(xué)校城東實(shí)驗(yàn)學(xué)校城東實(shí)驗(yàn)學(xué)校明珠實(shí)驗(yàn)學(xué)校明珠實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)塘灣小學(xué)塘灣小學(xué)CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎(chǔ)條件：商業(yè)及生活配套情況，主要集中于城中板基礎(chǔ)條件：商業(yè)及生活配套情況，主要集中于城中板塊塊4.1.2濟(jì)川路商圈濟(jì)川路商圈稅東街商圈稅東街商圈坡子街商圈坡子街商圈金鷹商圈金鷹商圈溫泰商圈溫泰商圈 商商 商商 商商 商商 商商 CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎(chǔ)條件：醫(yī)療配套情況，

50、主要集中于城中板塊基礎(chǔ)條件：醫(yī)療配套情況，主要集中于城中板塊4.1.2第四人民醫(yī)院第四人民醫(yī)院泰東醫(yī)院泰東醫(yī)院泰州中醫(yī)院泰州中醫(yī)院泰州人民醫(yī)院泰州人民醫(yī)院口腔醫(yī)院口腔醫(yī)院婦幼醫(yī)院婦幼醫(yī)院海陵中醫(yī)院海陵中醫(yī)院人民醫(yī)院（南院）人民醫(yī)院（南院）普濟(jì)醫(yī)院普濟(jì)醫(yī)院泰州第二人民泰州第二人民醫(yī)院醫(yī)院 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎(chǔ)條件：產(chǎn)業(yè)情況，主要分布于城東及城南板塊基礎(chǔ)條件：產(chǎn)業(yè)情況，主要分布于城東及城南板塊4.1.2城北物流園城北物流園海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)示范園區(qū)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)業(yè)示范

51、園區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)春經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)春蘭工業(yè)園蘭工業(yè)園海陵工業(yè)園海陵工業(yè)園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)園新技術(shù)園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)民營(yíng)科技園營(yíng)科技園醫(yī)藥園區(qū)醫(yī)藥園區(qū)板塊名稱道路情況公建配套及自然資源配套產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)價(jià)教育配套商業(yè)及生活配套醫(yī)療配套C城中板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路完善豐富完善完善豐富不發(fā)達(dá)優(yōu)S1城南行政區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路較完善豐富較完善較完善豐富發(fā)達(dá)優(yōu)S2城南周山河片區(qū)路網(wǎng)一般，公交線路一般一般稀少匱乏稀少一般良S3城南醫(yī)藥城片區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路稀少一般匱乏匱乏匱乏發(fā)達(dá)中E1城東板塊（328國(guó)道以內(nèi)）路網(wǎng)一般，公交線路較完善一般完善較完善較豐富發(fā)達(dá)良E2城東板塊（328國(guó)道以外）路網(wǎng)一

52、般，公交線路稀少稀少稀少一般一般發(fā)達(dá)差N城北板塊路網(wǎng)一般，公交線路一般 稀少稀少一般稀少一般中W1城西板塊（引江河以內(nèi)）路網(wǎng)一般，公交線路一般 一般稀少一般稀少較發(fā)達(dá)中W2城西板塊（引江河以外）路網(wǎng)不完善，公交線路一般匱乏稀少匱乏稀少一般差4.1.2 基礎(chǔ)條件列表評(píng)價(jià)基礎(chǔ)條件列表評(píng)價(jià)4.1.2CS1S2S3E1E2NW1W2優(yōu)優(yōu)良良中中差差 基礎(chǔ)條件評(píng)價(jià)結(jié)論基礎(chǔ)條件評(píng)價(jià)結(jié)論 規(guī)劃前景：規(guī)劃前景：城中及城南板塊規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯城中及城南板塊規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2文化展示中心文化展示中心城西廣場(chǎng)城西廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心泰州文化中心泰州文化中心人民醫(yī)院人民醫(yī)院新區(qū)

53、醫(yī)院新區(qū)醫(yī)院體育中心體育中心省泰中省泰中醫(yī)藥城醫(yī)藥城東部新城東部新城城南城南CBDCBD核心區(qū)核心區(qū)汽車西站汽車西站海陵南路海陵南路商業(yè)街商業(yè)街 規(guī)劃前景列表評(píng)價(jià)規(guī)劃前景列表評(píng)價(jià)4.1.3板塊名稱板塊描述道路規(guī)劃新城規(guī)劃商業(yè)中心規(guī)劃中小學(xué)規(guī)劃規(guī)劃前景綜合評(píng)價(jià)C城中板塊老城區(qū)，整體品質(zhì)較好，房?jī)r(jià)較高已較完善萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心重點(diǎn)S1城南行政區(qū)發(fā)展較為成熟的行政中心區(qū)域完善中行政文化中心重點(diǎn)S2城南周山河片區(qū)未來(lái)城南CBD核心區(qū)，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)突出快速完善中城南CBD新城華潤(rùn)商業(yè)中心省泰中重點(diǎn)S3城南醫(yī)藥城片區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)核心區(qū)快速完善中醫(yī)藥城東部新城海陵南路商業(yè)街次重點(diǎn)E1城東板塊（328國(guó)道以內(nèi)）以高教區(qū)帶動(dòng)

54、，目前發(fā)展較快完善中次重點(diǎn)E2城東板塊（328國(guó)道以外）發(fā)展較為落后，面貌較差不完善非重點(diǎn)N城北板塊物流區(qū)，目前居住品質(zhì)不高完善中次重點(diǎn)W1城西板塊（引江河以內(nèi)）廠業(yè)較多，居住品質(zhì)較差不完善非重點(diǎn)W2城西板塊（引江河以外）主要集中鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)業(yè)，居住品質(zhì)一般不完善非重點(diǎn) 規(guī)劃前景評(píng)價(jià)結(jié)論規(guī)劃前景評(píng)價(jià)結(jié)論4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2重點(diǎn)重點(diǎn)次重點(diǎn)次重點(diǎn)非重點(diǎn)非重點(diǎn) 板塊市場(chǎng)：已出讓未開發(fā)土地分布板塊市場(chǎng)：已出讓未開發(fā)土地分布4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4 板塊市場(chǎng)：已出讓未開發(fā)土地存量板塊市場(chǎng)：已出讓未開發(fā)土地存量編號(hào)編號(hào)名稱名稱潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)（萬(wàn)（萬(wàn)）

55、C城中板塊(2010)1、(2010)8-3、(2012)2-1 、(2012)4-124.70S1城南行政區(qū)（2011）9-2、（2011）13-3、（2012）2-259.77S2城南周山河片區(qū)（2011）13-1、（2011）13-2、（2011）14 -1、（2011）14 -2118.59S3城南醫(yī)藥城片區(qū)（2010）10-2、（2010）10-6、（2010）13-11、（2011）7-1、（2011）7-291.5E1城東板塊（328國(guó)道以內(nèi)）（2010）11-7、（2011）1-3、（2011）3-1、（2011）8-340.87E2城東板塊（328國(guó)道以外）0N城北板塊（20

56、10）2-2、（2011）5-120.86W1城西板塊（引江河以內(nèi)）（2010）4-2、（2010）11-8、（2010）12-226.88W2城西板塊（引江河以外）0注：存量面積均為建筑面積4.1.4 板塊市場(chǎng)：擬出讓土地分布板塊市場(chǎng)：擬出讓土地分布CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4 板塊市場(chǎng)：擬出讓土地總量板塊市場(chǎng)：擬出讓土地總量編號(hào)編號(hào)名稱名稱潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)（萬(wàn)（萬(wàn)）C城中板塊原橡膠廠地塊；鳳凰花園南側(cè)地塊20.63S1城南行政區(qū)原泰州日?qǐng)?bào)社地塊；鳳凰河?xùn)|側(cè)、永定路北側(cè)地塊；塘坊街區(qū)改造項(xiàng)目；青年路西側(cè)B地塊；青年路西側(cè)C地塊；青年路西側(cè)D地塊；70.3S2城南周山河片

57、區(qū)泰州市交投公司地塊；CBD商務(wù)中心；海陵路西側(cè)、周山河南側(cè)地塊；東風(fēng)南路西側(cè)、海軍大道北側(cè)地塊；72.86S3城南醫(yī)藥城片區(qū)泰州市華揚(yáng)調(diào)速公司地塊；東方小鎮(zhèn)三、四期地塊；藥城大道北側(cè)、泰高路東側(cè)地塊；安康路北側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊一（1）；安康路北側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊一（2）；東部核心區(qū)1；東部核心區(qū)2；東部核心區(qū)3；東部核心區(qū)5；東部核心區(qū)6；東部核心區(qū)7；頂部核心區(qū)8；東部核心區(qū)9119.81E1城東板塊（328國(guó)道以內(nèi)）市農(nóng)科所地塊；LG南側(cè)地塊；濟(jì)川東路北、春暉路東側(cè)地塊；濟(jì)川東路南、春暉路東側(cè)地塊；春暉路東側(cè)限價(jià)商品房地塊；東風(fēng)路東側(cè)、森園路北側(cè)地塊；60.87E2城東板塊（328國(guó)

58、道以外）海陵工業(yè)園區(qū)地塊（二）；海陵工業(yè)園區(qū)地塊（三）；海陵工業(yè)園區(qū)地塊（四)；泰和園二期；濟(jì)川東路北、萊茵東郡西側(cè)地塊；民興中學(xué)東側(cè)地塊；棉花原種場(chǎng)上市地塊1；棉花原種場(chǎng)上市地塊2；江南一品北側(cè)地塊；京泰路西側(cè)、海姜大道北側(cè)地塊；興泰公路東側(cè)、站前支路北側(cè)地塊；浙江路北側(cè)、九里河西側(cè)地塊61.61N城北板塊原鋼廠地塊四；原鋼廠地塊五；原鋼廠地塊一；原鋼廠地塊二；原鋼廠地塊三；原鋼廠地塊六；揚(yáng)橋拆遷地塊13.95W1城西板塊（引江河以內(nèi)）青年路西側(cè)A地塊；青年路西側(cè)E地塊；吳陵路西側(cè)、老通揚(yáng)運(yùn)河北側(cè)地塊；23.67W2城西板塊（引江河以外）328國(guó)道南、引江河西側(cè)地塊；西堤陽(yáng)光北、興泰路東側(cè)地

59、塊10.53注：總量面積均為占地面積 板塊市場(chǎng)：土地資源存量定性評(píng)估板塊市場(chǎng)：土地資源存量定性評(píng)估4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W2存量豐富存量豐富存量一般存量一般存量稀少存量稀少 板塊市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)板塊市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)4.1.4 板塊市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)板塊市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)4.1.4n主力需求板塊為城東、城南及高港，而城東板塊因整體價(jià)位相對(duì)較低，滿足大量剛需需求，銷量最為突出。n城中板塊市場(chǎng)發(fā)展趨近飽和，區(qū)域樓盤地段價(jià)值明顯，隨著土地供應(yīng)日漸稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白熱化，產(chǎn)品價(jià)位處于城市標(biāo)桿。n受南拓規(guī)劃優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)，城南板塊目前屬于城市發(fā)展重點(diǎn)。區(qū)域樓盤價(jià)位

60、僅次于城中板塊，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值高。n城北、城西板塊因區(qū)域面貌落后，發(fā)展受到阻礙，樓盤價(jià)位處于城市最低端。受到供應(yīng)較少的影響，市場(chǎng)需求難以得到滿足。 板塊市場(chǎng)：板塊市場(chǎng)：主要板塊市場(chǎng)供求詳情主要板塊市場(chǎng)供求詳情4.1.4A、價(jià)格區(qū)間、價(jià)格區(qū)間CS1S2S3E1E2NW1W29000-10000 7000-9000 7000-8000 6000-70004000-60002011年年CS1S2S3E1E2NW1W28000-9000 6000-8000 5000-6000 4000-50003000-4000數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)2010年年4.1.4 板塊市場(chǎng)：板塊市場(chǎng)：主要板塊市場(chǎng)供求詳情